24.04.2013 AENGEVELT bescheinigt Dresdens Einzelhandel noch Steigerungspotential
Dresden ist das politische und zugleich touristische Zentrum Sachsens und verfügt damit als zudem zweitgrößte Stadt des Freistaates über hervorragende Umsatzpotentiale. Gerade vor diesem Hintergrund besitzt Dresden hinsichtlich der einzelhan¬dels¬¬relevanten Kennziffern „EH-Kaufkraftniveau“ (94; Deutschland = 100), „EH-Umsatz¬niveau“ (105,1) und „Zentralität“ (111,9 = „Kaufkraft-Import“) noch deutliche Steige¬rungspotentiale.
Zwar gibt es in Dresden heute schon mit 1,7 m² Ladenfläche je Einwohner mehr Handelsfläche als im Bundesdurschnitt (1,5 m²/EW), allerdings nur wenig davon in der Innenstadt. Während sich in Städten wie Düsseldorf oder Mannheim 30% bzw. 40% der Flächen im Zentrum befinden, sind es in der Dresdner Innenstadt lediglich 20% bzw. rd. 180.000 m² bei einem Gesamtbestand von rd. 890.000 m² Einzelhandelsfläche.
Dresdner innerstädtische Einkaufslagen
• Prager Straße: Eine der großen Magistralen der Dresdner Altstadt ist die Prager Straße. Hier sind der Shopping-Center-Besatz und im nördlichen Bereich der Filialisierungsgrad (rd. 70%) hoch. Die geringe Fluktuation und die höchsten Mieten für Handelsflächen bestätigen die Einordnung des nördlichen Teils der Prager Straße als stärkste Einzelhandelslage Dresdens.
Im mittleren Teil der Prager Straße relativiert sich ihre Attraktivität. Die Mieten im südlichen und mittleren Bereich der Prager Straße sind deutlich niedriger als im nördlichen Teil. Gründe dafür liegen u.a. in konzeptionellen Mängeln der „Centrum Galerie“ und in der städtebaulichen Brache, dem „Wiener Loch“, im südlichen Teil.
Die Mängel der „Centrum Galerie“ wurden erkannt, die Galerie wird seit 2012 großflächig umgebaut. Auch am Wiener Platz, dem eigentlichen Entree zum Dresdner Zentrum (vom Hauptbahnhof aus), zeichnet sich eine Trendwende ab: Die Stadt hat den Weg für Wohnbebauung freigemacht. Bis 2015 sollen auf dem Filetgrundstück gegenüber dem Hauptbahnhof voraussichtlich 250 neue Wohnungen und 20 Läden entstehen.
Beide Entwicklungen werden nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH die Handelslagen im südlichen und mittleren Teil der Prager Straße deutlich aufwerten.
• Altmarkt: An die Prager Straße schließt der Altmarkt als Mittelpunkt der historischen Altstadt an. Sowohl direkt am Platz als auch in den angrenzenden Straßen und Gassen bietet sich eine Vielzahl an Shoppingangeboten und Gastronomie. Von kleinen Läden über Warenhäuser bis hin zur „Altmarkt-Galerie“ lädt dieses Quartier die Dresdner und Touristen zum Bummeln ein. Mit der Eröffnung des Erweiterungsbaus der „Altmarkt-Galerie“ (Frühjahr 2011) wurde dieses Quartier (rund um den Altmarkt sowie die Seestraße) zusätzlich gestärkt.
• Neumarkt bzw. „An der Frauenkirche“: Nördlich des Altmarkts ist ein Quartier mit mittlerweile nahezu vollständig abgeschlossener und rundum gelungener Rekonstruktion historischer Gebäude. Dieses Gebiet ist besonders bei Touristen beliebt. Entsprechend hoch sind die Spitzenmieten mit EUR 80,-/m². Abseits der hochfrequentierten Lagen fallen die Mieten dann rasch ab (z.T. bis hinunter auf EUR 10,-/m²).
• Innere Neustadt: Auf der nördlichen Seite der Elbe schließt das Quartier Innere Neustadt an. Entlang der Königsstraße ist dieses Viertel geprägt von Galerien, Kunsthandlungen und Luxus-Boutiquen. In Bestlage liegen hier die Mieten zwischen EUR 50,-/ bis hin zu EUR 80,-/m².
Dresdner Einzelhandelsmieten
In Dresden werden neben Berlin und Leipzig im Vergleich der östlichen Handelszentren die höchsten Spitzenmietenmieten erzielt. Bezogen auf die Entwicklung der jüngsten fünf Jahre war das Mietwachstum in Dresden rasant. 2007 wurden im Spitzensegment in Dresden (erst) EUR 55,-/m² erzielt. Dieser Wert hat sich bis heute verdoppelt:
• Die TOP-A-Lage ist räumlich extrem begrenzt, dementsprechend steht dem (vorhandenen) Angebot eine hohe Nachfrage gegenüber. Aktuell werden für Top-Flächen in bester Lage (nördliche Prager Straße) Spitzenmieten von rd. EUR 110,- /m² Verkaufsfläche erzielt.
• Die A-Lage ist neben der Top-A-Lage durch eine hohe Passantenfrequenz mit hoher Kaufbereitschaft gekennzeichnet (z.B. Teilbereiche der mittleren Prager Straße und Altmarkt). Der Wettbewerb um Ladenflächen ist hoch, aber geringer als in der Top-A-Lage der Fall ist. Die Mieten bewegen sich hier in einer Spanne von EUR 50,- bis zu 80,-/m² Verkaufsfläche.
• In den etablierten, gleichwohl weniger frequenzstarken B-Lagen (z.B. Seestraße, Wildsdruffer Straße - West und am Hauptbahnhof) bewegt sich das Mietniveau i.d.R. zwischen EUR 20,- bis 30,-/m². Im Spitzensegment werden bis zu EUR 50,-/m² Verkaufsfläche erzielt.
• Auf deutlich niedrigerem Niveau bewegen sich die realisierbaren Mieten in C-Lagen (z.B. Kreuzkirche, Ferdinandplatz, Hauptstraße und östlicher Teil der Wilsdruffer Straße). Hier liegen die aktuell kontrahierten Mietwerte objektabhängig zwischen EUR 8,- und 12,-/m² und in der Spitze bei rd. EUR 15,-/m².
• In den Stadtteilzentren (z.B. Schillerplatz, Fetscherplatz, Löbtau Center) sind bei überwiegend stabiler Flächennachfrage aktuell Einzelhandelsmieten zwischen EUR 10,- und 25,-/m² marktüblich.
• In den Einkaufszentren am Rand (Ausfallstraßen, „Grüne“ bzw. „Braune Wiese), wie z.B. dem „Elbepark“ oder dem „Kaufpark Nickern“ bewegen sich die Mieten in einem Preisband von EUR 20,- bis hin zu 35,-/m².
AENGEVELT– RESEARCH prognostiziert folgende Trends:
• In den Top-Lagen bleibt die Nachfrage nach Ladenlokalen stabil hoch.
• Entsprechend ist von einem konstanten Spitzenmietniveau mit mittelfristig anziehender Tendenz angesichts weiter verbesserter Infrastruktur und steigender Passantenfrequenzen auszugehen.
• Die Neukonzeptionierung der „Centrum Galerie“ sowie die Realisierung des Neubau¬projektes „Prager Carrée“ am Wiener Platz führen zur Aufwertung des südlichen Teils der Prager Straße bis hin zum Hauptbahnhof mit mittelfristig anziehendem Mietniveau.
• Im ostdeutschen Standortvergleich werden in Dresden weiterhin die höchsten Spitzen¬mieten (nach Leipzig) erzielt, gegenüber westdeutschen Zentren ist Dresden indessen unverändert äußerst wettbewerbsfähig.
• In weniger frequentierten Nebenlagen halten Mietpreisdruck und sinkende Flächennach¬frage an.
• Grundsätzlich sind die Potentiale Dresdens angesichts relativ geringer Zentralitäts- und Kaufkraft¬kennziffern nach wie vor steigerungsfähig.
Zwar gibt es in Dresden heute schon mit 1,7 m² Ladenfläche je Einwohner mehr Handelsfläche als im Bundesdurschnitt (1,5 m²/EW), allerdings nur wenig davon in der Innenstadt. Während sich in Städten wie Düsseldorf oder Mannheim 30% bzw. 40% der Flächen im Zentrum befinden, sind es in der Dresdner Innenstadt lediglich 20% bzw. rd. 180.000 m² bei einem Gesamtbestand von rd. 890.000 m² Einzelhandelsfläche.
Dresdner innerstädtische Einkaufslagen
• Prager Straße: Eine der großen Magistralen der Dresdner Altstadt ist die Prager Straße. Hier sind der Shopping-Center-Besatz und im nördlichen Bereich der Filialisierungsgrad (rd. 70%) hoch. Die geringe Fluktuation und die höchsten Mieten für Handelsflächen bestätigen die Einordnung des nördlichen Teils der Prager Straße als stärkste Einzelhandelslage Dresdens.
Im mittleren Teil der Prager Straße relativiert sich ihre Attraktivität. Die Mieten im südlichen und mittleren Bereich der Prager Straße sind deutlich niedriger als im nördlichen Teil. Gründe dafür liegen u.a. in konzeptionellen Mängeln der „Centrum Galerie“ und in der städtebaulichen Brache, dem „Wiener Loch“, im südlichen Teil.
Die Mängel der „Centrum Galerie“ wurden erkannt, die Galerie wird seit 2012 großflächig umgebaut. Auch am Wiener Platz, dem eigentlichen Entree zum Dresdner Zentrum (vom Hauptbahnhof aus), zeichnet sich eine Trendwende ab: Die Stadt hat den Weg für Wohnbebauung freigemacht. Bis 2015 sollen auf dem Filetgrundstück gegenüber dem Hauptbahnhof voraussichtlich 250 neue Wohnungen und 20 Läden entstehen.
Beide Entwicklungen werden nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH die Handelslagen im südlichen und mittleren Teil der Prager Straße deutlich aufwerten.
• Altmarkt: An die Prager Straße schließt der Altmarkt als Mittelpunkt der historischen Altstadt an. Sowohl direkt am Platz als auch in den angrenzenden Straßen und Gassen bietet sich eine Vielzahl an Shoppingangeboten und Gastronomie. Von kleinen Läden über Warenhäuser bis hin zur „Altmarkt-Galerie“ lädt dieses Quartier die Dresdner und Touristen zum Bummeln ein. Mit der Eröffnung des Erweiterungsbaus der „Altmarkt-Galerie“ (Frühjahr 2011) wurde dieses Quartier (rund um den Altmarkt sowie die Seestraße) zusätzlich gestärkt.
• Neumarkt bzw. „An der Frauenkirche“: Nördlich des Altmarkts ist ein Quartier mit mittlerweile nahezu vollständig abgeschlossener und rundum gelungener Rekonstruktion historischer Gebäude. Dieses Gebiet ist besonders bei Touristen beliebt. Entsprechend hoch sind die Spitzenmieten mit EUR 80,-/m². Abseits der hochfrequentierten Lagen fallen die Mieten dann rasch ab (z.T. bis hinunter auf EUR 10,-/m²).
• Innere Neustadt: Auf der nördlichen Seite der Elbe schließt das Quartier Innere Neustadt an. Entlang der Königsstraße ist dieses Viertel geprägt von Galerien, Kunsthandlungen und Luxus-Boutiquen. In Bestlage liegen hier die Mieten zwischen EUR 50,-/ bis hin zu EUR 80,-/m².
Dresdner Einzelhandelsmieten
In Dresden werden neben Berlin und Leipzig im Vergleich der östlichen Handelszentren die höchsten Spitzenmietenmieten erzielt. Bezogen auf die Entwicklung der jüngsten fünf Jahre war das Mietwachstum in Dresden rasant. 2007 wurden im Spitzensegment in Dresden (erst) EUR 55,-/m² erzielt. Dieser Wert hat sich bis heute verdoppelt:
• Die TOP-A-Lage ist räumlich extrem begrenzt, dementsprechend steht dem (vorhandenen) Angebot eine hohe Nachfrage gegenüber. Aktuell werden für Top-Flächen in bester Lage (nördliche Prager Straße) Spitzenmieten von rd. EUR 110,- /m² Verkaufsfläche erzielt.
• Die A-Lage ist neben der Top-A-Lage durch eine hohe Passantenfrequenz mit hoher Kaufbereitschaft gekennzeichnet (z.B. Teilbereiche der mittleren Prager Straße und Altmarkt). Der Wettbewerb um Ladenflächen ist hoch, aber geringer als in der Top-A-Lage der Fall ist. Die Mieten bewegen sich hier in einer Spanne von EUR 50,- bis zu 80,-/m² Verkaufsfläche.
• In den etablierten, gleichwohl weniger frequenzstarken B-Lagen (z.B. Seestraße, Wildsdruffer Straße - West und am Hauptbahnhof) bewegt sich das Mietniveau i.d.R. zwischen EUR 20,- bis 30,-/m². Im Spitzensegment werden bis zu EUR 50,-/m² Verkaufsfläche erzielt.
• Auf deutlich niedrigerem Niveau bewegen sich die realisierbaren Mieten in C-Lagen (z.B. Kreuzkirche, Ferdinandplatz, Hauptstraße und östlicher Teil der Wilsdruffer Straße). Hier liegen die aktuell kontrahierten Mietwerte objektabhängig zwischen EUR 8,- und 12,-/m² und in der Spitze bei rd. EUR 15,-/m².
• In den Stadtteilzentren (z.B. Schillerplatz, Fetscherplatz, Löbtau Center) sind bei überwiegend stabiler Flächennachfrage aktuell Einzelhandelsmieten zwischen EUR 10,- und 25,-/m² marktüblich.
• In den Einkaufszentren am Rand (Ausfallstraßen, „Grüne“ bzw. „Braune Wiese), wie z.B. dem „Elbepark“ oder dem „Kaufpark Nickern“ bewegen sich die Mieten in einem Preisband von EUR 20,- bis hin zu 35,-/m².
AENGEVELT– RESEARCH prognostiziert folgende Trends:
• In den Top-Lagen bleibt die Nachfrage nach Ladenlokalen stabil hoch.
• Entsprechend ist von einem konstanten Spitzenmietniveau mit mittelfristig anziehender Tendenz angesichts weiter verbesserter Infrastruktur und steigender Passantenfrequenzen auszugehen.
• Die Neukonzeptionierung der „Centrum Galerie“ sowie die Realisierung des Neubau¬projektes „Prager Carrée“ am Wiener Platz führen zur Aufwertung des südlichen Teils der Prager Straße bis hin zum Hauptbahnhof mit mittelfristig anziehendem Mietniveau.
• Im ostdeutschen Standortvergleich werden in Dresden weiterhin die höchsten Spitzen¬mieten (nach Leipzig) erzielt, gegenüber westdeutschen Zentren ist Dresden indessen unverändert äußerst wettbewerbsfähig.
• In weniger frequentierten Nebenlagen halten Mietpreisdruck und sinkende Flächennach¬frage an.
• Grundsätzlich sind die Potentiale Dresdens angesichts relativ geringer Zentralitäts- und Kaufkraft¬kennziffern nach wie vor steigerungsfähig.
