24.04.2013 Leicht steigende Mieten in den norddeutschen Bundesländern
Die Mieten in den Segmenten Wohnen, Büro und Handel werden in den norddeutschen Bundesländern im laufenden Jahr voraussichtlich leicht steigen. Zu diesem Ergebnis kommt die DG HYP in ihrer aktuellen Studie „Immobilienmarkt norddeutsche Bundesländer 2013“. In dem vorliegenden Marktbericht wird die Entwicklung auf dem gewerblichen Immobilienmarkt in den Bundesländern Bremen, Hamburg, Niedersachsen und Schleswig-Holstein sowie in den norddeutschen Großstädten analysiert. Neben Hamburg, Bremen und Hannover werden auch die Städte Braunschweig, Kiel, Lübeck, Oldenburg und Osnabrück betrachtet.
Anhaltender Aufwärtstrend der Wohnungsmieten
Der bundesweite Trend steigender Einwohnerzahlen in Großstädten zeigt sich auch in Norddeutschland. Obwohl der Anstieg im Durchschnitt nicht ganz so stark ausfällt, sind attraktive Wohnungen – aufgrund niedriger Fertigstellungszahlen – wie im Bundestrend knapp. Dadurch steigen die Mieten spürbar. Bei der Miethöhe ragt vor allem Hamburg mit dem nach München bundesweit höchsten Mietniveau von rund 13 Euro je Quadratmeter – durchschnittliche Miete bei Erstbezug – hervor. Danach folgen Bremen und Hannover mit rund 10 Euro je Quadratmeter vor den übrigen fünf Städten mit einer Miethöhe zwischen 7 und 8 Euro je Quadratmeter. Überdurchschnittlich positiv haben sich in den vergangenen Jahren Bremen und jüngst auch Hannover gezeigt. Wenig Dynamik war dagegen in Kiel und Lübeck zu beobachten. Der mancherorts spürbare Mietanstieg ist eine Folge des in den vergangenen Jahren kaum noch durch Neubau ausgeweiteten Wohnungsangebots in Verbindung mit einer wachsenden Bevölkerung. Hinzu kommt der Trend zu immer kleineren Haushaltsgrößen. Die Wohnraumnachfrage dürfte aufgrund steigender Einwohner- und Haushaltszahlen anhalten. Da sich das Neubauvolumen noch auf niedrigem Niveau bewegt, ist in den norddeutschen Großstädten mit weiter steigenden Mieten von durchschnittlich knapp über 2 Prozent zu rechnen.
Lokale Büromärkte von Eigennutzung dominiert
Aufgrund der positiven Beschäftigungsentwicklung in den vergangenen Jahren wurden Büroflächen wieder verstärkt nachgefragt. Diese Entwicklung zeigte sich auch am Gros der untersuchten Standorte, an denen die Bürospitzenmiete in den vergangenen beiden Jahren gestiegen ist. Allerdings weicht die Miete in den meisten norddeutschen Oberzentren vom bundesweiten Mittelwert ab. Nur Bremen und Kiel liegen mit jeweils rund 13 Euro je Quadratmeter in der Nähe des durchschnittlichen Niveaus. In Hannover ist die Miete mit 14 Euro je Quadratmeter höher. In Braunschweig, Lübeck, Oldenburg und Osnabrück ist sie dagegen mit Werten zwischen 8,50 Euro und 9,50 Euro pro Quadratmeter unterdurchschnittlich.
Die Leerstandsquote ist in den untersuchen norddeutschen Großstädten mit durchschnittlich 4 Prozent niedrig. In Lübeck, Kiel und Oldenburg liegt diese sogar unter 3 Prozent. Grund dafür dürfte eine stark bedarfs- und eigennutzungsorientierte Ausrichtung der lokalen Büromärkte sein. Angesichts einer stagnierenden Beschäftigungsentwicklung aufgrund der konjunkturellen Abschwächung ist sowohl für Hamburg als auch für den Durchschnitt der sieben Oberzentren für 2013 nur ein geringer Anstieg der Bürospitzenmiete von unter 1 Prozent zu erwarten.
Leichtes Plus bei Einzelhandelsmieten
Während die Spitzenmiete im Einzelhandel in Hamburg im Trend der Top-Standorte in den vergangenen Jahren kontinuierlich zugelegt hat, fiel der Anstieg in den norddeutschen Oberzentren moderat aus. Lediglich Osnabrück konnte mit einem Anstieg von 5 Prozent im vergangenen Jahr einen hohen Zuwachs verzeichnen. Die Bandbreite der Spitzenmiete reicht von 80 Euro je Quadratmeter in Kiel bis hin zu über 185 Euro pro Quadratmeter in Hannover. Damit liegt die Spitzenmiete in der niedersächsischen Landeshauptstadt auf dem Niveau der Top-Standorte. Die Einzelhandelsfläche ist in den norddeutschen Großstädten binnen zehn Jahren um fast 30 Prozent gestiegen. Gleichzeitig ist der Flächenumsatz kontinuierlich zurückgegangen. Ausnahme ist Hamburg, wo die Umsatzentwicklung günstiger verlaufen und im vergangenen Jahr wieder gestiegen ist.
Bedingt durch die anhaltende Nachfrage nach attraktiven Verkaufsflächen in den Innenstadtlagen der Großstädte dürfte die Spitzenmiete im Einzelhandel in diesem Jahr zulegen. Der stärkste Zuwachs von 2 Prozent ist in Hamburg zu erwarten. Die Oberzentren erreichen dagegen im Durchschnitt ein Plus von weniger als 1 Prozent, da die Mieten an einigen Standorten 2013 stagnieren dürften. In Hannover bremst das schon sehr hohe Niveau vorerst den Anstieg, wohingegen in Kiel und Lübeck die dort in den vergangenen Jahren eröffneten Einkaufszentren einer Zunahme der Spitzenmiete entgegenwirken.
Anhaltender Aufwärtstrend der Wohnungsmieten
Der bundesweite Trend steigender Einwohnerzahlen in Großstädten zeigt sich auch in Norddeutschland. Obwohl der Anstieg im Durchschnitt nicht ganz so stark ausfällt, sind attraktive Wohnungen – aufgrund niedriger Fertigstellungszahlen – wie im Bundestrend knapp. Dadurch steigen die Mieten spürbar. Bei der Miethöhe ragt vor allem Hamburg mit dem nach München bundesweit höchsten Mietniveau von rund 13 Euro je Quadratmeter – durchschnittliche Miete bei Erstbezug – hervor. Danach folgen Bremen und Hannover mit rund 10 Euro je Quadratmeter vor den übrigen fünf Städten mit einer Miethöhe zwischen 7 und 8 Euro je Quadratmeter. Überdurchschnittlich positiv haben sich in den vergangenen Jahren Bremen und jüngst auch Hannover gezeigt. Wenig Dynamik war dagegen in Kiel und Lübeck zu beobachten. Der mancherorts spürbare Mietanstieg ist eine Folge des in den vergangenen Jahren kaum noch durch Neubau ausgeweiteten Wohnungsangebots in Verbindung mit einer wachsenden Bevölkerung. Hinzu kommt der Trend zu immer kleineren Haushaltsgrößen. Die Wohnraumnachfrage dürfte aufgrund steigender Einwohner- und Haushaltszahlen anhalten. Da sich das Neubauvolumen noch auf niedrigem Niveau bewegt, ist in den norddeutschen Großstädten mit weiter steigenden Mieten von durchschnittlich knapp über 2 Prozent zu rechnen.
Lokale Büromärkte von Eigennutzung dominiert
Aufgrund der positiven Beschäftigungsentwicklung in den vergangenen Jahren wurden Büroflächen wieder verstärkt nachgefragt. Diese Entwicklung zeigte sich auch am Gros der untersuchten Standorte, an denen die Bürospitzenmiete in den vergangenen beiden Jahren gestiegen ist. Allerdings weicht die Miete in den meisten norddeutschen Oberzentren vom bundesweiten Mittelwert ab. Nur Bremen und Kiel liegen mit jeweils rund 13 Euro je Quadratmeter in der Nähe des durchschnittlichen Niveaus. In Hannover ist die Miete mit 14 Euro je Quadratmeter höher. In Braunschweig, Lübeck, Oldenburg und Osnabrück ist sie dagegen mit Werten zwischen 8,50 Euro und 9,50 Euro pro Quadratmeter unterdurchschnittlich.
Die Leerstandsquote ist in den untersuchen norddeutschen Großstädten mit durchschnittlich 4 Prozent niedrig. In Lübeck, Kiel und Oldenburg liegt diese sogar unter 3 Prozent. Grund dafür dürfte eine stark bedarfs- und eigennutzungsorientierte Ausrichtung der lokalen Büromärkte sein. Angesichts einer stagnierenden Beschäftigungsentwicklung aufgrund der konjunkturellen Abschwächung ist sowohl für Hamburg als auch für den Durchschnitt der sieben Oberzentren für 2013 nur ein geringer Anstieg der Bürospitzenmiete von unter 1 Prozent zu erwarten.
Leichtes Plus bei Einzelhandelsmieten
Während die Spitzenmiete im Einzelhandel in Hamburg im Trend der Top-Standorte in den vergangenen Jahren kontinuierlich zugelegt hat, fiel der Anstieg in den norddeutschen Oberzentren moderat aus. Lediglich Osnabrück konnte mit einem Anstieg von 5 Prozent im vergangenen Jahr einen hohen Zuwachs verzeichnen. Die Bandbreite der Spitzenmiete reicht von 80 Euro je Quadratmeter in Kiel bis hin zu über 185 Euro pro Quadratmeter in Hannover. Damit liegt die Spitzenmiete in der niedersächsischen Landeshauptstadt auf dem Niveau der Top-Standorte. Die Einzelhandelsfläche ist in den norddeutschen Großstädten binnen zehn Jahren um fast 30 Prozent gestiegen. Gleichzeitig ist der Flächenumsatz kontinuierlich zurückgegangen. Ausnahme ist Hamburg, wo die Umsatzentwicklung günstiger verlaufen und im vergangenen Jahr wieder gestiegen ist.
Bedingt durch die anhaltende Nachfrage nach attraktiven Verkaufsflächen in den Innenstadtlagen der Großstädte dürfte die Spitzenmiete im Einzelhandel in diesem Jahr zulegen. Der stärkste Zuwachs von 2 Prozent ist in Hamburg zu erwarten. Die Oberzentren erreichen dagegen im Durchschnitt ein Plus von weniger als 1 Prozent, da die Mieten an einigen Standorten 2013 stagnieren dürften. In Hannover bremst das schon sehr hohe Niveau vorerst den Anstieg, wohingegen in Kiel und Lübeck die dort in den vergangenen Jahren eröffneten Einkaufszentren einer Zunahme der Spitzenmiete entgegenwirken.
