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25.04.2013 Angebotsmangel prägt den Berliner Büromarkt

Der Büroflächenumsatz in der Hauptstadt betrug 2012 insgesamt rund 580.000 Quadratmeter und ist damit moderat um zwei Prozent gegenüber dem Vorjahr gewachsen. Auffällig war dabei die Verschiebung der Marktanteile. Der Marktanteil der großen Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter hat sich gegenüber dem Vorjahr mit 31 Prozent fast verdoppelt. Auch im kleinteiligen Segment bis 1.000 Quadratmeter ist der Marktanteil von 30 Prozent auf 36 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Der Umsatz im mittleren Flächensegment hat sich hingegen stark verringert, da es zurzeit insbesondere an modernen Flächen ab 2.000 Quadratmetern in der Hauptstadt mangelt. Dies sind die Ergebnisse des aktuellen Marktreports Büroflächen Berlin 2012/2013 von Engel & Völkers Commercial Berlin.

"Wir erwarten in Zukunft eine wieder wachsende Risikobereitschaft der Banken bei der Finanzierung von spekulativem Büroneubau und dadurch langfristig eine leichte Entspannung des Marktes, insbesondere im Bereich der mittelgroßen Flächen ab 2.000 Quadratmeter", erklärt Nicolas Jeissing, Geschäftsführer von Engel & Völkers Commercial Berlin. "Im ersten Quartal dieses Jahres ist das Umsatzvolumen zwar zunächst um rund 20 Prozent gesunken, mit den erfolgreichen Abschlüssen der laufenden Großflächengesuche wird sich dies aber wieder stabilisieren."

Steigende Mieten und sinkende Leerstände

Ende des vergangenen Jahres standen rund 1,3 Millionen Quadratmeter und damit etwa 7,2 Prozent der Büroflächen in Berlin leer. "Viele Unternehmen sind aufgrund der guten wirtschaftlichen Entwicklung in Berlin dabei ihre Flächen zu optimieren und suchen nach neuen, größeren oder zusätzlichen Flächen. Dies sorgt für eine anhaltende Flächenabsorption im Markt und führt zu sinkenden Leerständen", sagt Jeissing. Neue Projekte in zentralen Lagen weisen oftmals bereits eine hohe Vorvermietungsquote von über 90 Prozent auf. Die wachsende Nachfrage und der sinkende Leerstand führen in Teilmärkten zu steigenden Mieten. Die Spitzenmiete liegt bei rund 23 Euro pro Quadratmeter, die Durchschnittsmiete bei etwa 12,50 Euro. Für Neubau können Preise ab 16,50 Euro pro Quadratmeter realisiert werden. "Sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten sind im vergangenen Jahr nur leicht gestiegen. Einen stärkeren Zuwachs konnten wir in einzelnen Toplagen, beispielsweise am Hackeschen Markt, beobacht en. Dort ist die Spitzenmiete von 12 auf 17,50 Euro pro Quadratmeter gestiegen", kommentiert Jeissing die Preisentwicklung. Im Vergleich zu Städten wie Frankfurt oder München seien die Berliner Büroflächenmieten noch moderat.

Erhöhte Nachfrage im kleinteiligen Flächensegment

Einen regelrechten Nachfrageschub hat es im Flächensegment bis 1.000 Quadratmeter gegeben. Mit einem Anteil von 36 Prozent am Gesamtflächenumsatz 2012 habe dieses Segment im Vergleich zum Vorjahr sechs Prozent zugelegt. 85 Prozent aller Abschlüsse erfolgten dabei im Bereich bis 1.000 Quadratmeter, davon allein 61 Prozent in der Klasse bis 500 Quadratmeter. Im mittleren Flächensegment dagegen macht sich ein Angebotsmangel an modernen Flächen verstärkt bemerkbar. Von vormals rund 40 Prozent Flächenanteil 2011 hat das Teilsegment 17 Prozentpunkte verloren. Mit rund 31 Prozent konnte dagegen der Bereich der Großanmietungen ab 10.000 Quadratmetern seinen Anteil im Vergleich zu 2011 fast verdoppeln. Maßgeblich dazu beigetragen haben zum einen die Vermietungen an Zalando (über 25.000 Quadratmeter) und PricewaterhouseCoopers (über 21.400 Quadratmeter), zum anderen das eigengenutzte Neubauprojekt des Bundesministeriums für Bildung und Forschung mit 28.000 Quadratmetern.

City Ost schlägt City West

Die City Ost war 2012 mit einem Anteil von rund 28 Prozent der umsatzstärkste Teilmarkt der Hauptstadt. Der westliche Citybereich, zu dem die Toplagen am Ku'damm sowie die Innenstadtlagen zählen, folgt mit 22 Prozent Anteil am Flächenumsatz. Die Neuentwicklungen am Ku'damm, das Haus Cumberland mit rund 8.300 Quadratmetern Fläche und Ku'damm 195 mit etwa 11.000 Quadratmetern Bürofläche, bestätigen die weiterhin hohe Nachfrage in der City West. Im laufenden Jahr werde außerdem mit der Fertigstellung des Bikini Berlins am Breitscheidtplatz gerechnet. Der Branchenvergleich zeigt, dass sich die Handelsunternehmen mit rund 20 Prozent Flächenanteil durch den Zuwachs des Onlinehandels und insbesondere die großen Abschlüsse durch Zalando zu Outperfomern 2012 entwickelt haben. Sie teilen sich damit gemeinsam mit der öffentlichen Hand Platz zwei, die traditionell eine große Bedeutung für den Berliner Büromarkt hat. Auf Rang eins lagen im Vergleich der Branchen mit 22 Prozent die Gruppe der unte rnehmensnahen Dienstleister, zu denen beispielsweise Beratungsgesellschaften und Maklerhäuser zählen.

Ausblick 2013

"Berlin ist die Stadt der Neugründungen. Jedes Jahr versuchen rund 40.000 Start-ups erfolgreich den Markt zu erobern. Allein in Berlin wurden in den vergangenen fünf Jahren rund 80.000 neue Arbeitsplätze geschaffen", erläutert Jeissing. "Diese positiven wirtschaftlichen Rahmendaten korrelieren direkt mit dem Büroflächenmarkt, so dass wir für das laufende und auch das kommende Jahr mit einer positiven Entwicklung rechnen." Die anhaltende Nachfrage werde dann bei gleichzeitig noch geringer Neubautätigkeit zu einem weiteren Anstieg der Mieten führen.


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