30.04.2013 LEG mit deutlichem Wachstum im operativen Ergebnis
Die LEG Immobilien AG hat im Jahr 2012 im Rahmen ihrer Unternehmensstrategie ihre umfangreiche Reorganisation erfolgreich abgeschlossen und die operativen und finanziellen Kennzahlen weiter verbessert. Die Mieterlöse (Nettokaltmieten) für die gesamte LEG-Gruppe wurden um 1,8% auf 344,2 Mio. € (Vorjahr 338,2 Mio. €) gesteigert. Dazu trug eine gesunkene Leerstandsrate bei, die weiter deutlich von 3,6% auf 3,1% Ende 2012 gesenkt wurde. Die LEG erwartet für 2013 ein beschleunigtes Mietwachstum durch Nachhol- und den Wegfall einiger Einmaleffekte. Diese Effekte sind im Zusammenhang mit angekündigten neuen Mietspiegeln und der einmaligen Reduzierung von Kostenmieten infolge der vorzeitigen Refinanzierung subventionierter Darlehen zu sehen. „Ein klar umrissener Markt, lokale Präsenz, umfassende Marktkenntnis und ein qualitativ hochwertiger Bestand sind die Garanten für die konstant gute Vermietungsleistung“, erläutert COO Holger Hentschel die Vermietungsstrategie.
Die Investitionen in Modernisierung und Instandhaltung betrugen 2012 76,9 Mio. € (Vorjahr 81,9 Mio. €), das entsprach einem Investitionsvolumen von 12,90 € je m² Wohnfläche. „Die Investitionen blieben damit auf einem hohen Niveau und sind Basis für die weitere kontinuierliche Wertentwicklung des Bestandes“, sagt Holger Hentschel (COO).
Positives Konzernergebnis verdeutlicht leistungsfähiges Geschäftsmodell
>Das um außerordentliche Faktoren bereinigte operative Ergebnis (EBITDA) wurde im Jahr 2012 überproportional um 5,9% auf 223,1 Mio. € (Vorjahr 210,6 Mio. €) gesteigert. Neben dem Mietwachstum war hier ein höherer Anteil von wertsteigernden, aktivierungsfähigen Investitionen der wesentliche Ergebnistreiber.
Reorganisation erfolgreich: Funds from Operations (FFO I) um 22,2% gesteigert
Die wichtigste operative Ergebniskennzahl, FFO I (Funds from Operations ohne Verkäufe und Verkaufsüberschüsse), wurde im Berichtsjahr deutlich um 22,2% auf 136,5 Mio. € (Vorjahr 111,8 Mio. €) gesteigert. Bereinigt um einen einmaligen steuerlichen Effekt beträgt der FFO I 133,0 Mio. €. Dabei zeigen sich auch die positiven Effekte der Reorganisation auf das nachhaltige Unternehmensergebnis. Im Zuge der abgeschlossenen Refinanzierungen von rund 2 Mrd. € wurden die zahlungswirksamen Zinsaufwendungen im Jahresvergleich um 7,3 Mio. € auf 90,1 Mio. € verringert, was einen wesentlichen Beitrag zu dieser positiven Ergebnisentwicklung lieferte. Die Gesamtfinanzierung ist dabei zu 97 % zinsgesichert und damit vor Zinsschwankungen geschützt. „Mit einer durchschnittlichen Laufzeit von 12 Jahren und niedrigen Finanzierungskosten von 3,3% ist die Finanzierungstruktur ein stabiler Eckpfeiler für eine hohe Profitabilität und Planbarkeit der Gewinne“, so CFO Eckhard Schultz.
Auch das Konzernergebnis nach IFRS bestätigt den positiven Ergebnistrend. Trotz Einmalbelastungen im Zuge der Reorganisation wurde ein Konzernergebnis von +112,1 Mio. € (Vorjahr -15,1 Mio. €) erreicht. Die positive operative Entwicklung (gesunkene Leerstände, steigende Mieterlöse und der Ankauf von 1.244 Wohnungen in Bocholt im Oktober 2012) spiegelte sich dabei auch in positiven Bewertungseffekten für das Portfolio in Höhe von 120,3 Mio. € wider.
Der Net Asset Value nach EPRA-Standard (EPRA NAV) lag zum Bilanzstichtag bei 2.368,3 Mio. € und mit 44,72 € pro Aktie nahezu auf Vorjahresniveau (2.384,4 Mio. €). Anfang 2013 erfolgte die Umwandlung eines Gesellschafterdarlehens in Eigenkapital mit einem positiven Effekt von rund 40 Mio. € auf den NAV. Die Eigenkapitalquote lag 2012 bei 39,8% und der Verschuldungsgrad (Loan-to-Value – LTV) bei niedrigen 47,9%. Dies sichert das defensive Risikoprofil der Gesellschaft ab und legt die Basis für zukünftiges Wachstum.
CEO Thomas Hegel erklärt: „Die Gesellschaft hatte im vergangenen Jahr große interne Herausforderungen, wie die Einführung einer neuen ERP-Software auf SAP-Basis sowie von IFRS und vor allem die Vorbereitungen auf den Börsengang zu meistern. Vor diesem Hintergrund sind wir mit der deutlich positiven Ergebnisentwicklung besonders zufrieden. Die Mannschaft der LEG hat die Leistungsfähigkeit unseres Geschäftsmodells belegt.“
Auf Basis dieser positiven Ergebnisentwicklung schlägt der Vorstand der Hauptversammlung eine anfängliche Dividende von 0,41 € pro Aktie vor. Das sind 16% des FFO I im Berichtsjahr 2012. Ab dem Geschäftsjahr 2013 ist eine Ausschüttungsquote von 65% des FFO I geplant.
Wachstumsstrategie steht im Fokus: Akquisition in Kernregion steht kurz vor dem Abschluss
„Das Geschäftsmodell der LEG ist auf Wachstum ausgerichtet. Geplant ist, bis Ende 2014 rund 10.000 Wohnungen anzukaufen. Mit den liquiden Mitteln der Gesellschaft kann auch der Eigenkapitalanteil dieser potenziellen Ankäufe dargestellt werden. Mit der skalierbaren, voll integrierten Bewirtschaftungsplattform können zirka 20.000 bis 25.000 Wohnungen mit geringem personellen und organisatorischen Mehraufwand in die Struktur der LEG-Gruppe in der Kernregion Nordrhein-Westfalen integriert werden“, sagt CEO Thomas Hegel.
Über den Erwerb eines weiteren Wohnungsportfolios in Nordrhein-Westfalen sind Verhandlungen mit dem Verkäufer in die Endphase getreten. Das Portfolio umfasst mehr als 2.000 Wohneinheiten und weist hohe Synergien mit dem LEG-Bestand auf. Diese Transaktion wird auch die anspruchsvollen Zielkriterien für Ankäufe der LEG erfüllen, bei weiterem Potenzial für Wertsteigerungen. CEO Thomas Hegel: „Durch hohe lokale Marktkenntnis und durch unsere finanzielle Stärke besitzen wir deutliche Wettbewerbsvorteile für externes Wachstum. Unsere finanzielle Flexibilität hilft uns, bereits in einem frühen Stadium der exklusive Verhandlungspartner für Verkäufer zu werden.“ In der „Akquisitionspipeline“ der LEG befinden sich weitere verschiedene Portfolios, die nach klar definierten Zielkriterien ausgesucht wurden. Dazu gehört ein weiteres kleineres Portfolio, das sich in der exklusiven Prüfung befindet. Die LEG schreitet damit auf dem Wachstumspfad weiter voran, der mit dem Ankauf von 1.244 Wohnungen In Bocholt im Oktober 2012 begonnen hat. Diese Bestände wurden in kürzester Zeit in die LEG integriert und die operativen Kennzahlen übertreffen bereits die Erwartungen.
Ausblick
Für das Geschäftsjahr 2013 bekräftigt die LEG Immobilien AG die Zielvorgabe, die Mieterlöse organisch um 2% bis 3% zu steigern. Auf dieser Basis erwartet die LEG ein operatives Ergebnis (FFO I) von 137 bis 140 Mio. €. Die Prognose berücksichtigt dabei noch keine Effekte aus Akquisitionen. Die Investitionen sollen weiterhin rund 13 € je m² Wohnfläche betragen.
Die Investitionen in Modernisierung und Instandhaltung betrugen 2012 76,9 Mio. € (Vorjahr 81,9 Mio. €), das entsprach einem Investitionsvolumen von 12,90 € je m² Wohnfläche. „Die Investitionen blieben damit auf einem hohen Niveau und sind Basis für die weitere kontinuierliche Wertentwicklung des Bestandes“, sagt Holger Hentschel (COO).
Positives Konzernergebnis verdeutlicht leistungsfähiges Geschäftsmodell
>Das um außerordentliche Faktoren bereinigte operative Ergebnis (EBITDA) wurde im Jahr 2012 überproportional um 5,9% auf 223,1 Mio. € (Vorjahr 210,6 Mio. €) gesteigert. Neben dem Mietwachstum war hier ein höherer Anteil von wertsteigernden, aktivierungsfähigen Investitionen der wesentliche Ergebnistreiber.
Reorganisation erfolgreich: Funds from Operations (FFO I) um 22,2% gesteigert
Die wichtigste operative Ergebniskennzahl, FFO I (Funds from Operations ohne Verkäufe und Verkaufsüberschüsse), wurde im Berichtsjahr deutlich um 22,2% auf 136,5 Mio. € (Vorjahr 111,8 Mio. €) gesteigert. Bereinigt um einen einmaligen steuerlichen Effekt beträgt der FFO I 133,0 Mio. €. Dabei zeigen sich auch die positiven Effekte der Reorganisation auf das nachhaltige Unternehmensergebnis. Im Zuge der abgeschlossenen Refinanzierungen von rund 2 Mrd. € wurden die zahlungswirksamen Zinsaufwendungen im Jahresvergleich um 7,3 Mio. € auf 90,1 Mio. € verringert, was einen wesentlichen Beitrag zu dieser positiven Ergebnisentwicklung lieferte. Die Gesamtfinanzierung ist dabei zu 97 % zinsgesichert und damit vor Zinsschwankungen geschützt. „Mit einer durchschnittlichen Laufzeit von 12 Jahren und niedrigen Finanzierungskosten von 3,3% ist die Finanzierungstruktur ein stabiler Eckpfeiler für eine hohe Profitabilität und Planbarkeit der Gewinne“, so CFO Eckhard Schultz.
Auch das Konzernergebnis nach IFRS bestätigt den positiven Ergebnistrend. Trotz Einmalbelastungen im Zuge der Reorganisation wurde ein Konzernergebnis von +112,1 Mio. € (Vorjahr -15,1 Mio. €) erreicht. Die positive operative Entwicklung (gesunkene Leerstände, steigende Mieterlöse und der Ankauf von 1.244 Wohnungen in Bocholt im Oktober 2012) spiegelte sich dabei auch in positiven Bewertungseffekten für das Portfolio in Höhe von 120,3 Mio. € wider.
Der Net Asset Value nach EPRA-Standard (EPRA NAV) lag zum Bilanzstichtag bei 2.368,3 Mio. € und mit 44,72 € pro Aktie nahezu auf Vorjahresniveau (2.384,4 Mio. €). Anfang 2013 erfolgte die Umwandlung eines Gesellschafterdarlehens in Eigenkapital mit einem positiven Effekt von rund 40 Mio. € auf den NAV. Die Eigenkapitalquote lag 2012 bei 39,8% und der Verschuldungsgrad (Loan-to-Value – LTV) bei niedrigen 47,9%. Dies sichert das defensive Risikoprofil der Gesellschaft ab und legt die Basis für zukünftiges Wachstum.
CEO Thomas Hegel erklärt: „Die Gesellschaft hatte im vergangenen Jahr große interne Herausforderungen, wie die Einführung einer neuen ERP-Software auf SAP-Basis sowie von IFRS und vor allem die Vorbereitungen auf den Börsengang zu meistern. Vor diesem Hintergrund sind wir mit der deutlich positiven Ergebnisentwicklung besonders zufrieden. Die Mannschaft der LEG hat die Leistungsfähigkeit unseres Geschäftsmodells belegt.“
Auf Basis dieser positiven Ergebnisentwicklung schlägt der Vorstand der Hauptversammlung eine anfängliche Dividende von 0,41 € pro Aktie vor. Das sind 16% des FFO I im Berichtsjahr 2012. Ab dem Geschäftsjahr 2013 ist eine Ausschüttungsquote von 65% des FFO I geplant.
Wachstumsstrategie steht im Fokus: Akquisition in Kernregion steht kurz vor dem Abschluss
„Das Geschäftsmodell der LEG ist auf Wachstum ausgerichtet. Geplant ist, bis Ende 2014 rund 10.000 Wohnungen anzukaufen. Mit den liquiden Mitteln der Gesellschaft kann auch der Eigenkapitalanteil dieser potenziellen Ankäufe dargestellt werden. Mit der skalierbaren, voll integrierten Bewirtschaftungsplattform können zirka 20.000 bis 25.000 Wohnungen mit geringem personellen und organisatorischen Mehraufwand in die Struktur der LEG-Gruppe in der Kernregion Nordrhein-Westfalen integriert werden“, sagt CEO Thomas Hegel.
Über den Erwerb eines weiteren Wohnungsportfolios in Nordrhein-Westfalen sind Verhandlungen mit dem Verkäufer in die Endphase getreten. Das Portfolio umfasst mehr als 2.000 Wohneinheiten und weist hohe Synergien mit dem LEG-Bestand auf. Diese Transaktion wird auch die anspruchsvollen Zielkriterien für Ankäufe der LEG erfüllen, bei weiterem Potenzial für Wertsteigerungen. CEO Thomas Hegel: „Durch hohe lokale Marktkenntnis und durch unsere finanzielle Stärke besitzen wir deutliche Wettbewerbsvorteile für externes Wachstum. Unsere finanzielle Flexibilität hilft uns, bereits in einem frühen Stadium der exklusive Verhandlungspartner für Verkäufer zu werden.“ In der „Akquisitionspipeline“ der LEG befinden sich weitere verschiedene Portfolios, die nach klar definierten Zielkriterien ausgesucht wurden. Dazu gehört ein weiteres kleineres Portfolio, das sich in der exklusiven Prüfung befindet. Die LEG schreitet damit auf dem Wachstumspfad weiter voran, der mit dem Ankauf von 1.244 Wohnungen In Bocholt im Oktober 2012 begonnen hat. Diese Bestände wurden in kürzester Zeit in die LEG integriert und die operativen Kennzahlen übertreffen bereits die Erwartungen.
Ausblick
Für das Geschäftsjahr 2013 bekräftigt die LEG Immobilien AG die Zielvorgabe, die Mieterlöse organisch um 2% bis 3% zu steigern. Auf dieser Basis erwartet die LEG ein operatives Ergebnis (FFO I) von 137 bis 140 Mio. €. Die Prognose berücksichtigt dabei noch keine Effekte aus Akquisitionen. Die Investitionen sollen weiterhin rund 13 € je m² Wohnfläche betragen.
