03.05.2013 Schwächster Jahresauftakt seit 5 Jahren am Logistikmarkt Region Berlin
Fast halbiert hat sich das Umsatzvolumen auf dem Logistikmarkt in der Region Berlin* im 1. Quartal 2013 gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Mit 46.000 m² ist auch der 5-Jahresschnitt ähnlich hoch unterschritten. Ein schwächerer Jahresstart wurde zuletzt 2007 registriert (knapp 34.000 m²). Unter den Big 7 war nur in Düsseldorf die Zurückhaltung noch größer. Wie wenig - bei konstant hoher Nachfrage - Nutzer letztlich tatsächlich fündig wurden, wird am Rückgang um immerhin ein Viertel bei der Anzahl der Deals deutlich. "Durch die hohen Umsätze der vergangenen drei Jahre haben sich die Bestandsobjekte deutlich verringert und flächensuchenden Unternehmen steht eine nur sehr geringe Auswahl an Objekten zur Verfügung", so Rainer Koepke, Leiter Industrie Immobilien Jones Lang LaSalle Deutschland. Dieses Problem verschärfe sich darüber hinaus mit zunehmender Hallengröße. Der große Unterschied zu den vorangegangenen Jahren: die Summe der Abschlüsse über 10.000 m² im jeweils ersten Quartal machte zwischen knapp 29.000 und 80.000 m² aus, 2013 nur rund 13.000 m². "Zu diesem Angebotsproblem kommt natürlich auch der Fakt, dass wir es derzeit wie in fast allen Regionen der Big 7 mit deutlich zögerlicher agierenden Unternehmen zu tun haben. Die Stellgrößen für eine Entscheidung, neue Flächen anzumieten, werden von dem einen oder anderen als zu unsicher eingeschätzt, in der Folge ein Aufschieben des Umzugs", so Koepke. "Ausnahmen wird es geben. Teilweise sind die schon recht konkret. Deshalb sind wir auch optimistisch, dass die 300.000 m²-Marke in Reichweite ist", so der Vermietungsexperte.
Zusammen kommen die Top 3 Deals auf einen Anteil von 55 % des Umsatzvolumens. Im Unterschied zum Vorjahr bemerkenswert: Großflächige Anmietungen durch E-Commerce Unternehmen, die in den beiden Vorjahren das Ergebnis gepuscht haben, gab es bis dato nicht.
Gleichwohl - und dies trotz des mit ca. 13.200 m² bei weitem größten Abschlusses durch ein Industrieunternehmen (FST Industrie GmbH) im Delta Business Park im Berliner Westen - entfiel das höchste Umsatzvolumen (42 %) mit den insgesamt auch meisten Abschlüssen (40 %) auf den Handel. So mietete zum Beispiel der Pharmagroßhändler Kehr in Ludwigsfelde ca. 6.000 m². Die gleiche Flächengröße ging in den Rathenau-Hallen im Berliner Süden an colossus logistics, einem Unternehmen aus der Branche Transport/Verkehr/Lagerhaltung, in der Branchenstatistik u.a. damit Platz 3. Gefragt war bei den Nutzern in den ersten drei Monaten vor allem der Berliner Süden und das südliche Umland: jeder zweite Abschluss hat hier stattgefunden. Der Teilmarkt Berlin West profitierte von der größten Anmietung des Quartals und erreichte insgesamt 53 % des Umsatzvolumens.
Immer weniger Flächen zur Auswahl
Im ersten Quartal 2013 wurden keine Logistikflächen fertig gestellt. Von den Anfang des Jahres im Bau befindlichen Flächen (70.000 m²), die noch in 2013 bezugsfertig werden, stehen nur noch 10.000 m² zur Verfügung, vorvermietet sind bereits 56.000 m², der Rest sind Eigennutzerflächen. Mit dem genannten Gesamtvolumen geht das Angebot weiter zurück.
"Da wenig spekulative Bautätigkeit zu verzeichnen ist - auch luftfrachtaffine Logistik-Projektentwicklungen im Umfeld des neuen Flughafens liegen auf Eis, zumindest bis klar ist, wann der Flughafen endlich in Betrieb geht - geht es vielfach um Vertragsverlängerungen in Bestandsobjekten. Aus diesem Grund werden zunehmend nutzerspezifische Projektentwicklungen notwendig sein, um die vorhandene Nachfrage nach Logistikflächen adäquat aufzufangen", so Koepke. Berlin habe viele große Grundstücke, die noch mit nutzerspezifischen Projektentwicklungen bebaut werden können. Und in der Tat gäbe es konkrete Vorhaben mit Flächeneinheiten im fünfstelligen Bereich. Der eine oder andere Großdeal dürfte stattfinden. Unternehmen, die auf Suche nach einer passenden Fläche sind, sollten ihren Suchradius allerdings erweitern.
Die Spitzenmiete für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² ist sowohl im Quartals- als auch im Jahresvergleich stabil bei 4,70 Euro/m²/Monat geblieben. Die meisten Verträge wurden im 1. Quartal zu Mietpreisen zwischen 2,90 und 4,50 Euro/m²/Monat abgeschlossen. "Trotz des geringen Angebots an Bestandsflächen und der grundsätzlich hohen Grundstücksverfügbarkeit im Berliner Umland, verbunden mit einem großen Auswahlpotential an möglichen Neubauten, erwarten wir mittelfristig keine Änderung im Spitzenmietpreisgefüge", so der Vermietungsexperte.
* Die Region Berlin umfasst das Berliner Stadtgebiet und das angrenzende Umland bis zum Autobahnring A10
Zusammen kommen die Top 3 Deals auf einen Anteil von 55 % des Umsatzvolumens. Im Unterschied zum Vorjahr bemerkenswert: Großflächige Anmietungen durch E-Commerce Unternehmen, die in den beiden Vorjahren das Ergebnis gepuscht haben, gab es bis dato nicht.
Gleichwohl - und dies trotz des mit ca. 13.200 m² bei weitem größten Abschlusses durch ein Industrieunternehmen (FST Industrie GmbH) im Delta Business Park im Berliner Westen - entfiel das höchste Umsatzvolumen (42 %) mit den insgesamt auch meisten Abschlüssen (40 %) auf den Handel. So mietete zum Beispiel der Pharmagroßhändler Kehr in Ludwigsfelde ca. 6.000 m². Die gleiche Flächengröße ging in den Rathenau-Hallen im Berliner Süden an colossus logistics, einem Unternehmen aus der Branche Transport/Verkehr/Lagerhaltung, in der Branchenstatistik u.a. damit Platz 3. Gefragt war bei den Nutzern in den ersten drei Monaten vor allem der Berliner Süden und das südliche Umland: jeder zweite Abschluss hat hier stattgefunden. Der Teilmarkt Berlin West profitierte von der größten Anmietung des Quartals und erreichte insgesamt 53 % des Umsatzvolumens.
Immer weniger Flächen zur Auswahl
Im ersten Quartal 2013 wurden keine Logistikflächen fertig gestellt. Von den Anfang des Jahres im Bau befindlichen Flächen (70.000 m²), die noch in 2013 bezugsfertig werden, stehen nur noch 10.000 m² zur Verfügung, vorvermietet sind bereits 56.000 m², der Rest sind Eigennutzerflächen. Mit dem genannten Gesamtvolumen geht das Angebot weiter zurück.
"Da wenig spekulative Bautätigkeit zu verzeichnen ist - auch luftfrachtaffine Logistik-Projektentwicklungen im Umfeld des neuen Flughafens liegen auf Eis, zumindest bis klar ist, wann der Flughafen endlich in Betrieb geht - geht es vielfach um Vertragsverlängerungen in Bestandsobjekten. Aus diesem Grund werden zunehmend nutzerspezifische Projektentwicklungen notwendig sein, um die vorhandene Nachfrage nach Logistikflächen adäquat aufzufangen", so Koepke. Berlin habe viele große Grundstücke, die noch mit nutzerspezifischen Projektentwicklungen bebaut werden können. Und in der Tat gäbe es konkrete Vorhaben mit Flächeneinheiten im fünfstelligen Bereich. Der eine oder andere Großdeal dürfte stattfinden. Unternehmen, die auf Suche nach einer passenden Fläche sind, sollten ihren Suchradius allerdings erweitern.
Die Spitzenmiete für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² ist sowohl im Quartals- als auch im Jahresvergleich stabil bei 4,70 Euro/m²/Monat geblieben. Die meisten Verträge wurden im 1. Quartal zu Mietpreisen zwischen 2,90 und 4,50 Euro/m²/Monat abgeschlossen. "Trotz des geringen Angebots an Bestandsflächen und der grundsätzlich hohen Grundstücksverfügbarkeit im Berliner Umland, verbunden mit einem großen Auswahlpotential an möglichen Neubauten, erwarten wir mittelfristig keine Änderung im Spitzenmietpreisgefüge", so der Vermietungsexperte.
* Die Region Berlin umfasst das Berliner Stadtgebiet und das angrenzende Umland bis zum Autobahnring A10
