06.05.2013 AENGEVELT analysiert gute Potentiale am Magdeburger Büromarkt
Nachdem am Magdeburger Büroflächenmarkt 2011 insbesondere aufgrund eines singulären Großabschlusses durch das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt (MLU) des Landes Sachsen-Anhalt (rd. 15.500 m²) ein überproportionaler Umsatz von rd. 29.500 m² Bürofläche erzielt wurde, ging der Büroflächenumsatz nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH 2012 erwartungsgemäß zurück, und zwar auf rd. 15.000 m². Er liegt damit auch unter dem von einzelnen Großabschlüssen der öffentlichen Hand über das „normale“ Marktniveau deutlich angehobenen Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (ø 2002 bis 2011) von rd. 28.800 m². Fehlen in Magdeburg die Großabschlüsse des Landes und der Stadt, sind Volumina von plus minus 15.000 bis 20.000 m² Büroflächenabsatz markttypisch.
Für 2013 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH nach einem guten Start einen robusten Büroflächenum¬satz um 20.000 m². Fundament sind u.a. mehrere anstehende und von AENGEVELT begleitete Mietvertragsabschlüsse im jeweils vierstelligen Flächenbereich. Das Marktgeschehen vollzieht sich dabei vor dem Hintergrund, dass die Landeshauptstadt über ein großes Potential an modernen Büroflächen zur Standortoptimierung und Neuansiedlung von Unternehmen bei einem im bundes¬weiten Vergleich gleichzeitig unverändert nutzerfreundlichen Büromiet¬preis¬niveau von stabil EUR 10,50/m² in der Spitze verfügt.
Short Facts 2012:
• Der Büroflächenumsatz des Jahres 2012 ist durch den mit 16% nur geringen Anteil von Gro߬anmietungen > 500 m² zurückzuführen, zum Vergleich: 74% in 2011.
Das Positive der aktuellen Größenstruktur: Der gesamte Büroflächenumsatz fußt auf einem breiten Fundament: 49% des kontrahierten Volumens von 15.000 m² entfallen auf Abschlüsse bis 250 m², 35% auf das Größensegment 205 bis 500 m².
• Die nominelle Angebots¬reserve ist nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mode-rat auf nominell rd. 139.000 m² gesunken (Anfang 2012: 140.000 m²). Die Leerstands-quote stellt sich unverändert auf 13,7% des Gesamt¬bestandes von rd. 1,016 Mio. m².
• Die Spitzenmiete verbleibt stabil bei EUR 10,50/m².
Prognose / Trends 2013
• Für 2013 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen robusten, für Magdeburg ohne singuläre Großabschlüsse der öffentlichen Hand markt¬typischen Büroflächenumsatz um 20.000 m². Bestätigt wird dies durch einen kompakten Start mit einem dynamischen Umsatzgeschehen von rd. 5.000 m² Bürofläche in den ersten vier Monaten dieses Jahres (Jan. – April 2012: 2.500 m²; Jan. – April 2011: 4.000 m²) sowie mehrere von AENGEVELT begleitete Mietgesuche im jeweils vierstelligen m²-Bereich, die nach vorsichtiger Einschätzung in den nächsten Monaten zum Abschluss gebracht werden können.
• 2013 erwartet AENGEVELT-RESEARCH außerdem einen weiteren Abbau der nominellen Ange¬botsreserve von 139.000 m² auf rd. 135.000 m² Bürofläche und insbesondere des marktfähigen Ange¬bots¬¬sockels auf bis zu 70.000 m² (siehe dazu auch Leerstandsdifferenzierung nach ARLEX AENGEVELT-RESEARCH-Leerstands-IndEX). Dazu trägt u.a. bei, dass sich für 2012 - zusätzlich zu der nicht bestandserweiternden Sanierung der Büroflächen im „Katharinenturm“ - ein Fertigstellungsvolumen von lediglich 600 m² neuer Büroflächen (im Projekt „Am Elbebahnhof“) abzeichnet.
• Im Spitzenpreissegment prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH eine stabiles Mietni-veau von rd. EUR 10,50/m². Damit bietet Magdeburg unverändert günstige Rahmenbe-dingungen für Unternehmens-Expansionen und –Neuansiedlungen.
Büroflächenumsätze nach Lagen ausgewogen
• Entfielen 2011 u.a. aufgrund des Großabschlusses durch das Land Sachsen-Anhalt in dem Gebäude „Leipziger Str. 58“ 93% des Büroflächenumsatzes auf Stadtteil- und Nebenlagen, verteilen sich die kontrahierten Flächen 2012 wieder sehr ausgewogen auf City (38%), Cityrand (35%) und Stadtteil- und Nebenlagen (27%).
2012: Dominanz der unternehmensbezogenen Dienstleister
• Fiel der Anteil der öffentlichen Hand am Magdeburger Büroflächenumsatz 2011 durch den Großabschluss des MLU mit rd. 55% überdurchschnittlich aus, wurden 2012 keine nennenswerten Flächenumsätze registriert.
• Im Gegensatz dazu zog die Marktquote der unternehmensbezogenen und sons¬ti¬gen Dienstleister (Unternehmensberatungen, Rechtsanwälte, Ärzte, Bildungs- und Sozialeinrichtungen) deutlich von 19% auf 65% an.
• Zweitstärkste Nachfragegruppe waren 2012 die sonstigen Unternehmen (u.a. Industrie- bzw. Handelsbe¬triebe), die ihren Markt¬anteil im Vergleich zum Vorjahr (2011: 12%) auf nunmehr 24% verdoppeln konnten.
• Der Marktanteil der Branchen IT/Telekommunikation/Medien war dagegen stark rück-läufig und halbierte sich von 13% auf rd. 6%.
• Die Marktquote von Banken, Finanzdienstleistern und Versicherungen verblieb auf geringem Niveau (2012: 5%, 2011: 2%).
Angebotsentwicklung
• Das kurzfristig verfügbare Büroflächenangebot stellt sich Anfang 2013 auf nominell 139.000 m² (2011: 139.000 m²). Dies entspricht angesichts eines Büroflächenbestandes von rd. 1,016 Mio. m² einer nominellen Leerstandsrate von unverändert 13,7%.
• Die nominellen Leerstandsflächen bedürfen indessen der analytischen Untersuchung und Qualifizie-rung in Bezug auf ihre höchst unterschiedliche Marktwirksamkeit. Hierzu entwickelte AENGEVELT-RESEARCH den „AENGEVELT RESEARCH-Leerstands-IndEX“, kurz: „ARLEX“:
- So sind von der am Jahresanfang insgesamt verfügbaren Angebotsreserve (ca. 139.000 m²) aufgrund der Umsatzdynamik der jüngsten 10 Jahre rd. 28.000 m² bzw. 20% als „regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve“ für das marktgerechte “Funktionieren“ des Magdeburger Büromarktes notwendig.
- Außerdem entfallen von der Angebotsreserve rd. 30.000 m² bzw. 22% auf so- genann¬te „strukturelle Leerstände“. Dabei handelt es sich um Flächen in Objekten, die 5 Jahre und länger durchschnittliche Leerstandsquoten von mindestens 50% auf¬wei¬sen. Diese Flächen sind selbst in Boomzeiten nicht mehr vermarktungsfähig und damit nicht marktrelevant (Fachjargon: „Marktleichen“).
- Ebenfalls nur bedingt markwirksam sind Untermietflächen bzw. „latente Leerstände“. In Magdeburg handelt es sich hierbei um rd. 4.500 m² bzw. 3% des gesamten Leerstandes.
- Damit verbleibt in Magdeburg ein tatsächlich „marktwirksamer Angebotsüberhang“ von ca. 76.500 m² bzw. 55% des Gesamtleerstandes. Dies entspricht einem Anteil von „nur“ 7,5% des gesamten Magdeburger Büroflächenbestandes.
Für das laufende Jahr 2012 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH bei anhaltender Nettoabsorption (= steigende Büroflächeninanspruchnahme) eine weitere Verringerung des marktaktiven Flächenleerstandes auf bis zu 70.000 m².
Spitzenmiete unverändert
Wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert, zeichnet sich das am Magdeburger Büro¬markt erzielbare Mietpreisniveau durch kalkulierbare Stabilität aus:
• So stellt sich die Spitzenmiete unverändert auf EUR 10,50/m², die mittlere City-Miete liegt ebenfalls konstant bei rd. EUR 8,50/m².
• Am Cityrand werden ebenfalls unverändert rd. EUR 6,-/m² im Mittel erzielt.
• In den äußeren Stadtteilen und Nebenlagen stellt sich das Mietpreisniveau konstant auf rd. EUR 5,-/m² in der Spitze, während der mittlere Mietpreis unverändert EUR 4,-/m² erreicht.
Für 2013 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH nach einem guten Start einen robusten Büroflächenum¬satz um 20.000 m². Fundament sind u.a. mehrere anstehende und von AENGEVELT begleitete Mietvertragsabschlüsse im jeweils vierstelligen Flächenbereich. Das Marktgeschehen vollzieht sich dabei vor dem Hintergrund, dass die Landeshauptstadt über ein großes Potential an modernen Büroflächen zur Standortoptimierung und Neuansiedlung von Unternehmen bei einem im bundes¬weiten Vergleich gleichzeitig unverändert nutzerfreundlichen Büromiet¬preis¬niveau von stabil EUR 10,50/m² in der Spitze verfügt.
Short Facts 2012:
• Der Büroflächenumsatz des Jahres 2012 ist durch den mit 16% nur geringen Anteil von Gro߬anmietungen > 500 m² zurückzuführen, zum Vergleich: 74% in 2011.
Das Positive der aktuellen Größenstruktur: Der gesamte Büroflächenumsatz fußt auf einem breiten Fundament: 49% des kontrahierten Volumens von 15.000 m² entfallen auf Abschlüsse bis 250 m², 35% auf das Größensegment 205 bis 500 m².
• Die nominelle Angebots¬reserve ist nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mode-rat auf nominell rd. 139.000 m² gesunken (Anfang 2012: 140.000 m²). Die Leerstands-quote stellt sich unverändert auf 13,7% des Gesamt¬bestandes von rd. 1,016 Mio. m².
• Die Spitzenmiete verbleibt stabil bei EUR 10,50/m².
Prognose / Trends 2013
• Für 2013 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen robusten, für Magdeburg ohne singuläre Großabschlüsse der öffentlichen Hand markt¬typischen Büroflächenumsatz um 20.000 m². Bestätigt wird dies durch einen kompakten Start mit einem dynamischen Umsatzgeschehen von rd. 5.000 m² Bürofläche in den ersten vier Monaten dieses Jahres (Jan. – April 2012: 2.500 m²; Jan. – April 2011: 4.000 m²) sowie mehrere von AENGEVELT begleitete Mietgesuche im jeweils vierstelligen m²-Bereich, die nach vorsichtiger Einschätzung in den nächsten Monaten zum Abschluss gebracht werden können.
• 2013 erwartet AENGEVELT-RESEARCH außerdem einen weiteren Abbau der nominellen Ange¬botsreserve von 139.000 m² auf rd. 135.000 m² Bürofläche und insbesondere des marktfähigen Ange¬bots¬¬sockels auf bis zu 70.000 m² (siehe dazu auch Leerstandsdifferenzierung nach ARLEX AENGEVELT-RESEARCH-Leerstands-IndEX). Dazu trägt u.a. bei, dass sich für 2012 - zusätzlich zu der nicht bestandserweiternden Sanierung der Büroflächen im „Katharinenturm“ - ein Fertigstellungsvolumen von lediglich 600 m² neuer Büroflächen (im Projekt „Am Elbebahnhof“) abzeichnet.
• Im Spitzenpreissegment prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH eine stabiles Mietni-veau von rd. EUR 10,50/m². Damit bietet Magdeburg unverändert günstige Rahmenbe-dingungen für Unternehmens-Expansionen und –Neuansiedlungen.
Büroflächenumsätze nach Lagen ausgewogen
• Entfielen 2011 u.a. aufgrund des Großabschlusses durch das Land Sachsen-Anhalt in dem Gebäude „Leipziger Str. 58“ 93% des Büroflächenumsatzes auf Stadtteil- und Nebenlagen, verteilen sich die kontrahierten Flächen 2012 wieder sehr ausgewogen auf City (38%), Cityrand (35%) und Stadtteil- und Nebenlagen (27%).
2012: Dominanz der unternehmensbezogenen Dienstleister
• Fiel der Anteil der öffentlichen Hand am Magdeburger Büroflächenumsatz 2011 durch den Großabschluss des MLU mit rd. 55% überdurchschnittlich aus, wurden 2012 keine nennenswerten Flächenumsätze registriert.
• Im Gegensatz dazu zog die Marktquote der unternehmensbezogenen und sons¬ti¬gen Dienstleister (Unternehmensberatungen, Rechtsanwälte, Ärzte, Bildungs- und Sozialeinrichtungen) deutlich von 19% auf 65% an.
• Zweitstärkste Nachfragegruppe waren 2012 die sonstigen Unternehmen (u.a. Industrie- bzw. Handelsbe¬triebe), die ihren Markt¬anteil im Vergleich zum Vorjahr (2011: 12%) auf nunmehr 24% verdoppeln konnten.
• Der Marktanteil der Branchen IT/Telekommunikation/Medien war dagegen stark rück-läufig und halbierte sich von 13% auf rd. 6%.
• Die Marktquote von Banken, Finanzdienstleistern und Versicherungen verblieb auf geringem Niveau (2012: 5%, 2011: 2%).
Angebotsentwicklung
• Das kurzfristig verfügbare Büroflächenangebot stellt sich Anfang 2013 auf nominell 139.000 m² (2011: 139.000 m²). Dies entspricht angesichts eines Büroflächenbestandes von rd. 1,016 Mio. m² einer nominellen Leerstandsrate von unverändert 13,7%.
• Die nominellen Leerstandsflächen bedürfen indessen der analytischen Untersuchung und Qualifizie-rung in Bezug auf ihre höchst unterschiedliche Marktwirksamkeit. Hierzu entwickelte AENGEVELT-RESEARCH den „AENGEVELT RESEARCH-Leerstands-IndEX“, kurz: „ARLEX“:
- So sind von der am Jahresanfang insgesamt verfügbaren Angebotsreserve (ca. 139.000 m²) aufgrund der Umsatzdynamik der jüngsten 10 Jahre rd. 28.000 m² bzw. 20% als „regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve“ für das marktgerechte “Funktionieren“ des Magdeburger Büromarktes notwendig.
- Außerdem entfallen von der Angebotsreserve rd. 30.000 m² bzw. 22% auf so- genann¬te „strukturelle Leerstände“. Dabei handelt es sich um Flächen in Objekten, die 5 Jahre und länger durchschnittliche Leerstandsquoten von mindestens 50% auf¬wei¬sen. Diese Flächen sind selbst in Boomzeiten nicht mehr vermarktungsfähig und damit nicht marktrelevant (Fachjargon: „Marktleichen“).
- Ebenfalls nur bedingt markwirksam sind Untermietflächen bzw. „latente Leerstände“. In Magdeburg handelt es sich hierbei um rd. 4.500 m² bzw. 3% des gesamten Leerstandes.
- Damit verbleibt in Magdeburg ein tatsächlich „marktwirksamer Angebotsüberhang“ von ca. 76.500 m² bzw. 55% des Gesamtleerstandes. Dies entspricht einem Anteil von „nur“ 7,5% des gesamten Magdeburger Büroflächenbestandes.
Für das laufende Jahr 2012 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH bei anhaltender Nettoabsorption (= steigende Büroflächeninanspruchnahme) eine weitere Verringerung des marktaktiven Flächenleerstandes auf bis zu 70.000 m².
Spitzenmiete unverändert
Wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert, zeichnet sich das am Magdeburger Büro¬markt erzielbare Mietpreisniveau durch kalkulierbare Stabilität aus:
• So stellt sich die Spitzenmiete unverändert auf EUR 10,50/m², die mittlere City-Miete liegt ebenfalls konstant bei rd. EUR 8,50/m².
• Am Cityrand werden ebenfalls unverändert rd. EUR 6,-/m² im Mittel erzielt.
• In den äußeren Stadtteilen und Nebenlagen stellt sich das Mietpreisniveau konstant auf rd. EUR 5,-/m² in der Spitze, während der mittlere Mietpreis unverändert EUR 4,-/m² erreicht.
