07.05.2013 Logistikmarkt NRW verzeichnet leicht rückläufigen Flächenumsatz
Im ersten Quartal 2013 wurden in Nordrhein-Westfalen insgesamt 149.000 m² Lager- und Logistikflächen umgesetzt. Dies entspricht einer Abnahme von knapp 6 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).
„Die einzelnen Teilmärkte haben sich dabei unterschiedlich entwickelt. Düsseldorf inklusive Umland ist mit einem Flächenumsatz von 34.000 m² etwas verhalten in das Jahr gestartet und hat mit knapp 31 % die stärksten Einbußen zu verzeichnen“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. Köln kommt dagegen mit 35.000 m² fast an das Ergebnis des ersten Quartals 2012 heran (-3 %) und erreicht dies durch eine lebhafte Nachfrage im Hallensegment bis 5.000 m²; größere Verträge wurden bisher noch nicht abgeschlossen. Auch das Ruhrgebiet liegt mit einem Umsatz von 61.000 m² auf einem ähnlichen Niveau wie Anfang 2012 (+2 %). „Im Gegensatz zum Vorjahr konnte mit Yusen Logistics in Duisburg auch bereits ein Großvertrag über 20.000 m² verzeichnet werden. Das übrige Marktgebiet trägt weitere 19.000 m² zum Gesamtergebnis bei“, erläutert Hoffmann.
Die Verteilung des Gesamtflächenumsatzes auf die Branchen führen mit großem Vorsprung die Logistikdienstleister an, die für knapp 63 % des Ergebnisses verantwortlich sind. Mit gut 23 % liegen Industrie- und Produktionsunternehmen an zweiter Position, wozu ein Abschluss über rund 13.500 m² in Herne einen wesentlichen Beitrag geleistet hat. Handelsunternehmen waren in den ersten drei Monaten des Jahres noch nicht so abschlussfreudig wie in den Vorjahren, als sie zum Teil sehr große Flächen nachfragten, und tragen bisher lediglich knapp 7 % zum Umsatz bei. Kleinere Anteile verteilen sich darüber hinaus auf die Branchen Baugewerbe/Handwerk sowie Ver- und Entsorgung.
Großflächige Verträge über 12.000 m² wurden bisher nur im Ruhrgebiet abgeschlossen: Mit jeweils gut 43 % machen Flächen bis 20.000 m² und Flächen über 20.000 m² erhebliche Anteile am Flächenumsatz aus. Rund 13 % entfallen darüber hinaus auf Verträge zwischen 5.000 und 8.000 m². In Düsseldorf stellt sich die Verteilung auf die Größenklassen bis 12.000 m² verhältnismäßig ausgeglichen dar, lediglich Abschlüsse zwischen 3.000 und 5.000 m² sind mit rund 11 % etwas unterrepräsentiert. Auf dem Kölner Marktgebiet wurden bisher nur Verträge bis 5.000 m² verzeichnet, wobei mit gut 59 % des Umsatzes der größere Anteil auf Hallenflächen bis 3.000 m² entfällt.
Kaum große Flächen verfügbar – Mittleres Preissegment am stärksten besetzt
Das Flächenangebot ist nach wie vor rückläufig, da verfügbare Bestandshallen weiter abgebaut werden und kaum neue Flächen auf den Markt kommen. Insbesondere im Segment der modernen Lager- und Logistikflächen ab rund 5.000 m² stehen in den gefragten Lagen nicht genügend Hallen zur Verfügung, sodass Mieter vermehrt Kompromisse bei der Ausstattung und Lage eingehen müssen. Daneben nehmen insbesondere im Ruhrgebiet Built-to-suit-Abschlüsse zu. Der einzige großflächige spekulative Neubau im Düsseldorfer Marktgebiet wurde bereits vor der Baufertigstellung an den Logistikdienstleister UPS vermietet. Dies unterstreicht, dass moderne Flächen aufgrund des rückläufigen und häufig nicht nachfragegerechten Bestandsangebots zügig vom Markt absorbiert werden.
Die Spitzenmietpreise der einzelnen Marktgebiete sind im Verlauf der vergangenen zwölf Monate stabil geblieben. Düsseldorf liegt mit 5,10 €/m² vor Köln, wo 4,80 €/m² für hochwertige Flächen in Top-Lagen anzusetzen sind. Im Ruhrgebiet besteht mit einer Höchstmiete von 4,20 €/m² ein vergleichsweise attraktives Mietpreisniveau. Generell werden aufgrund des geringer werdenden Flächenangebots zunehmend weniger Incentives gewährt, sodass die Effektivmieten leicht anziehen.
Bei der Verteilung des auswertbaren Vermietungsumsatzes auf die einzelnen Mietpreisklassen sind die mittleren Preiskategorien am stärksten besetzt. Gut 40 % des Umsatzes wurden in der Gruppe zwischen 3,00 und 4,00 €/m² erzielt sowie weitere knapp 42 % in der Kategorie von 4,00 bis 4,50 €/m². Auf das unterste Preissegment bis 3,00 €/m² mit überwiegend einfach ausgestatteten Hallenflächen entfielen gut 8 %, im hochpreisigen Bereich über 4,50 €/m² wurden weitere knapp 10 % des Ergebnisses umgesetzt.
Perspektiven
„Für den weiteren Jahresverlauf wird grundsätzlich mit einer konstanten Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen gerechnet. Auch sollten einige großflächige Abschlüsse das Ergebnis wieder verbessern. Es bleibt allerdings abzuwarten, wie robust sich die deutsche Wirtschaft vor dem Hintergrund der nach wie vor ungelösten Eurokrise entwickelt. Das Ergebnis des Vorjahres (823.000 m²) wird daher voraussichtlich nicht wieder ganz erreicht werden. Auf der Angebotsseite ist auch weiterhin nicht mit einer Ausweitung der kurzfristig verfügbaren Flächen zu rechnen. Größere spekulative Projektentwicklung sind derzeit nicht absehbar. Für die Mietpreise ist zumindest im Spitzensegment mit keiner wesentlichen Veränderung zu rechnen“ fasst Hans-Jürgen Hoffmann die Aussichten für das laufende Jahr zusammen.
„Die einzelnen Teilmärkte haben sich dabei unterschiedlich entwickelt. Düsseldorf inklusive Umland ist mit einem Flächenumsatz von 34.000 m² etwas verhalten in das Jahr gestartet und hat mit knapp 31 % die stärksten Einbußen zu verzeichnen“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. Köln kommt dagegen mit 35.000 m² fast an das Ergebnis des ersten Quartals 2012 heran (-3 %) und erreicht dies durch eine lebhafte Nachfrage im Hallensegment bis 5.000 m²; größere Verträge wurden bisher noch nicht abgeschlossen. Auch das Ruhrgebiet liegt mit einem Umsatz von 61.000 m² auf einem ähnlichen Niveau wie Anfang 2012 (+2 %). „Im Gegensatz zum Vorjahr konnte mit Yusen Logistics in Duisburg auch bereits ein Großvertrag über 20.000 m² verzeichnet werden. Das übrige Marktgebiet trägt weitere 19.000 m² zum Gesamtergebnis bei“, erläutert Hoffmann.
Die Verteilung des Gesamtflächenumsatzes auf die Branchen führen mit großem Vorsprung die Logistikdienstleister an, die für knapp 63 % des Ergebnisses verantwortlich sind. Mit gut 23 % liegen Industrie- und Produktionsunternehmen an zweiter Position, wozu ein Abschluss über rund 13.500 m² in Herne einen wesentlichen Beitrag geleistet hat. Handelsunternehmen waren in den ersten drei Monaten des Jahres noch nicht so abschlussfreudig wie in den Vorjahren, als sie zum Teil sehr große Flächen nachfragten, und tragen bisher lediglich knapp 7 % zum Umsatz bei. Kleinere Anteile verteilen sich darüber hinaus auf die Branchen Baugewerbe/Handwerk sowie Ver- und Entsorgung.
Großflächige Verträge über 12.000 m² wurden bisher nur im Ruhrgebiet abgeschlossen: Mit jeweils gut 43 % machen Flächen bis 20.000 m² und Flächen über 20.000 m² erhebliche Anteile am Flächenumsatz aus. Rund 13 % entfallen darüber hinaus auf Verträge zwischen 5.000 und 8.000 m². In Düsseldorf stellt sich die Verteilung auf die Größenklassen bis 12.000 m² verhältnismäßig ausgeglichen dar, lediglich Abschlüsse zwischen 3.000 und 5.000 m² sind mit rund 11 % etwas unterrepräsentiert. Auf dem Kölner Marktgebiet wurden bisher nur Verträge bis 5.000 m² verzeichnet, wobei mit gut 59 % des Umsatzes der größere Anteil auf Hallenflächen bis 3.000 m² entfällt.
Kaum große Flächen verfügbar – Mittleres Preissegment am stärksten besetzt
Das Flächenangebot ist nach wie vor rückläufig, da verfügbare Bestandshallen weiter abgebaut werden und kaum neue Flächen auf den Markt kommen. Insbesondere im Segment der modernen Lager- und Logistikflächen ab rund 5.000 m² stehen in den gefragten Lagen nicht genügend Hallen zur Verfügung, sodass Mieter vermehrt Kompromisse bei der Ausstattung und Lage eingehen müssen. Daneben nehmen insbesondere im Ruhrgebiet Built-to-suit-Abschlüsse zu. Der einzige großflächige spekulative Neubau im Düsseldorfer Marktgebiet wurde bereits vor der Baufertigstellung an den Logistikdienstleister UPS vermietet. Dies unterstreicht, dass moderne Flächen aufgrund des rückläufigen und häufig nicht nachfragegerechten Bestandsangebots zügig vom Markt absorbiert werden.
Die Spitzenmietpreise der einzelnen Marktgebiete sind im Verlauf der vergangenen zwölf Monate stabil geblieben. Düsseldorf liegt mit 5,10 €/m² vor Köln, wo 4,80 €/m² für hochwertige Flächen in Top-Lagen anzusetzen sind. Im Ruhrgebiet besteht mit einer Höchstmiete von 4,20 €/m² ein vergleichsweise attraktives Mietpreisniveau. Generell werden aufgrund des geringer werdenden Flächenangebots zunehmend weniger Incentives gewährt, sodass die Effektivmieten leicht anziehen.
Bei der Verteilung des auswertbaren Vermietungsumsatzes auf die einzelnen Mietpreisklassen sind die mittleren Preiskategorien am stärksten besetzt. Gut 40 % des Umsatzes wurden in der Gruppe zwischen 3,00 und 4,00 €/m² erzielt sowie weitere knapp 42 % in der Kategorie von 4,00 bis 4,50 €/m². Auf das unterste Preissegment bis 3,00 €/m² mit überwiegend einfach ausgestatteten Hallenflächen entfielen gut 8 %, im hochpreisigen Bereich über 4,50 €/m² wurden weitere knapp 10 % des Ergebnisses umgesetzt.
Perspektiven
„Für den weiteren Jahresverlauf wird grundsätzlich mit einer konstanten Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen gerechnet. Auch sollten einige großflächige Abschlüsse das Ergebnis wieder verbessern. Es bleibt allerdings abzuwarten, wie robust sich die deutsche Wirtschaft vor dem Hintergrund der nach wie vor ungelösten Eurokrise entwickelt. Das Ergebnis des Vorjahres (823.000 m²) wird daher voraussichtlich nicht wieder ganz erreicht werden. Auf der Angebotsseite ist auch weiterhin nicht mit einer Ausweitung der kurzfristig verfügbaren Flächen zu rechnen. Größere spekulative Projektentwicklung sind derzeit nicht absehbar. Für die Mietpreise ist zumindest im Spitzensegment mit keiner wesentlichen Veränderung zu rechnen“ fasst Hans-Jürgen Hoffmann die Aussichten für das laufende Jahr zusammen.
