09.05.2013 AENGEVELT sieht Magdeburger Einzelhandelsmarkt gut aufgestellt
Die Landeshauptstadt Magdeburg genießt als modernes, hochattraktives Einzel-handelszentrum einen ausgezeichneten Ruf und ist nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH unverändert ein bedeutendes, etabliertes Oberzentrum der Region. Dies zeigt u.a. der Vergleich des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotentials in Magdeburg (2012: rd. EUR 1,27 Mrd.; 2011: rd. 1,24 Mrd.) mit dem 2012 tatsächlich in der sachsen-anhaltinischen Landeshauptstadt erzielten Einzelhandelsumsatz, der mit rd. EUR 1,34 Mrd. beachtliche 5,5% bzw. rd. EUR 70 Mio. höher ausfällt. Grund hierfür ist das hohe Zentralitätsniveau (Relation zwischen Kaufkraft-Abfluss aus der Stadt ins Umland und „Kaufkraft-Import“ aus dem Umland bzw. durch Touristen in die Stadt): Mit einem bundesweit beachtlich hohen Wert von 122,4 Punkten (2011: 122,3) gehört Magdeburg nach Schwerin (2012: 127,4; 2011: 130,3) zu den zentralitätsstärksten Landeshauptstädten in den neuen Bundesländern. Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau stieg von 91,8 (2011) auf 92,0 im Berichtsjahr. Damit liegt Magdeburg zwar immer noch unter dem Bundesdurchschnitt von 100 Punkten, hat aber mittlerweile andere bedeutende ostdeutsche Einzelhandelsstandorte wie z.B. Leipzig (90,5) und Halle/Saale (90,0) überholt.
Überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung
• Magdeburg verfügt aktuell über rd. 625.000 m² Einzelhandelsfläche. Das entspricht einer Verkaufsflächenausstattung von rd. 2,7 m² pro Einwohner. Die sachsen-anhaltinische Landeshauptstadt liegt damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt (ca. 1,5 m²/EW) und auch über den Referenzwerten von Städten wie Dresden (1,7 m²/EW), Frankfurt/Main (1,6 m²/EW) und Berlin (1,4 m²/EW).
• Auf die Innenstadt Magdeburgs entfällt hiervon indessen lediglich ein Verkaufsflächen-anteil von rd. 23% bzw. rd. 144.000 m² des gesamtstädtischen Bestandes, während sich z.B. in Städten wie Düsseldorf oder Mannheim 30% bzw. 40% der Flächen im Zentrum befinden. Hierbei gleicht die Magdeburger City allerdings weniger einem kleinteilig geprägten historischen Stadtkern, sondern folgt der Typologie einer breit angelegten Geschäftsstraße/Flaniermeile („Breiter Weg“) mit angrenzenden Kaufhäusern, Shopping-centern und -passagen.
• Zu den großflächigsten innerstädtischen Einzelhandelsobjekten zählen das erfolgreich erweiterte „Allee-Center“ (35.000 m² VF), das „City Carré“ (40.000 m² VF), das „Karstadt“-Warenhaus“ (21.500 m² VF) sowie das von AENGEVELT kürzlich verkaufsvermittelte „Ulrichshaus“ (15.000 m² VF) und das ebenfalls vom Haus AENGEVELT über Jahre gezielt projektvorbereitete und nach Neubau komplett vermietete „Marietta Quartier“ (5.300 m² VF).
• Das Prestige-Projektvorhaben „Blauer Bock“ in werbewirksamster und frequenzinten-sivster Lage des Kreuzungsbereiches Ernst-Reuter-Allee und Breiter Weg mit geplanten ca. 4.200 m² Einzelhandelsfläche, rd. 6.000 m² Bürofläche und ausreichenden Stellplätzen in der Tiefgarage befindet sich unter immobilienwirtschaftlicher Begleitung des Hauses AENGEVELT bei einem renommierten Investor in fortgeschrittener Prüfung. Das städte-baulich höchst anspruchsvolle Projekt, das sich architektonisch als weiteres Highligth in die City integrieren wird, wird hinsichtlich zahlreicher komplexer Details allseits umsichtig verhandelt und wird die seit Jahren öffentlich kritisierte untragbare Anmutung des Leerstandes alsbald beenden.
• Im südlichen Bereich des Breiten Weges ist durch die Anmietung von „Mc Fit“ in der „Hasselbachpassage“ eine Ansiedlung von weiteren Unternehmen aus der Sport-, Fitness- und Wellnessbranche, wie z.B. „Vital World“, zu beobachten. Diese Clusterbildung am Hasselbachplatz wirkt sich aufgrund des 24-Stunden-Betriebs des Fitness-Centers auch positiv auf das Gastronomieangebot in diesem Bereich aus. So hat z.B. das Fast-Food-Konzept „Snoodls“ in der Hasselbachpassage eröffnet.
• Um die auf die Innenstadt fokussierte Kaufkraft zu stärken, wurden in den letzten Jahren dezentral gelegene weitere Bauvorhaben von Einzelhandelsstandorten in Form größerer Einkaufsmärkte besonders in den Stadtteilen Neustädter See und Olvenstedt bis auf Weiteres unterbunden. Neue nennenswerte Handelsflächenbauvorhaben werden in Zukunft nur noch an selektiven Standorten zugelassen. Das hierzu im Jahre 2008 beschlossene „Märktekonzept“ der Stadt dient bei Ansiedlungsentscheidungen im Rahmen von Bauantragsverfahren als Objektivierungsgrundlage.
• Marktbedeutende Ansiedlungen sind in den letzten Jahren z.B. auf dem ehemaligen Schlachthofareal im Bereich der Liebknechtstraße westlich des Magdeburger Rings erfolgt. So haben sich hier Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe wie z. B. „Kaufland“ und der Bio-Markt „Naturata“, der aktuell eine namhafte Flächenerweiterung am Standort durch eine Geschäftsaufgabe eines anderen Anbieters bekannt gegeben hat, etabliert. Des Weiteren steht in der Diskussion, auf einem Grundstücksareal von rd. 5 ha die Entwicklung eines Fachmarktzentrums (rd. 9.000 m² Handelsfläche) im Rahmen eines Bebauungsplan¬änderungsverfahrens zu genehmigen.
Stabile Spitzenmiete
• Die Spitzenmiete in 1A-Lagen gab 2012 leicht nach auf rd. EUR 55,-/m² (2011: EUR 60,-/m²). Insgesamt ist zu konstatieren, dass das Spitzenmietniveau seit 2007 von einer robusten Stabilität geprägt ist und sich konstant zwischen EUR 55,- und 60,-/m² hält.
Hier ist nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf Grund der für die Magdeburger City weiterhin tendenziell positiven Rahmenbedingungen kurz- bis mittelfristig mit einer auch weiterhin anhaltend hohen Nachfrage und damit stabilen bis leicht positiven Preisentwicklung zu rechnen.
• In frequenzbedingt nachgeordneten Citystandorten (1b-Lage) wie beispielweise „City-Carré“, „Hundertwasserhaus“, Regierungsstraße oder auf dem Nordabschnitt des Breiten Weges zeigte sich das Mietpreisniveau im Berichtszeitraum stabil. Bewegten sich hier die Ladenmieten im Jahr 2008 noch zwischen € 11,-/m² bis € 15,-/m², stellen sich die aktuellen Mietwerte bei Neuabschlüssen wie im Vorjahr auf € 15,-/m² bis € 20,-/m².
• Das in Stadtteilzentren wie z.B. Leipziger Straße und Lübecker Straße gezahlte Miet-preis¬niveau bewegt sich standort- bzw. objektabhängig aktuell in einer Spanne zwischen EUR 8,-/m² und EUR 11,-/m².
• Verkaufsflächen an frequenzstarken Ausfallstraßen und in den dort ansässigen groß-fläch¬igen Fachmärkten werden aktuell für EUR 8,-/m² bis EUR 10,-/m² bzw. EUR 6,-/m² bis EUR 8,-/m² kontrahiert.
Trends der Marktentwicklung
• Verglichen mit anderen deutschen Großstädten bietet Magdeburg gemessen an den Kenn¬ziffern auch weiterhin einen ansiedlungsfreundlichen Einzelhandelsmarkt: Ungeachtet markant hoher Zentralität (122,4) und hoher bis stabiler Kaufkraft- und Umsatzquote liegt das Spitzenmietniveau der Stadt indessen immer noch deutlich unterhalb der Topmieten von Städten wie beispielsweise Rostock (€ 70,-/m²), Dresden (€ 110,-/m²) und Leipzig (€ 140,-/m²).
• Für das Jahr 2013 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH eine für alle marktrelevanten Lagen durchgängig stabile Entwicklung der Mietpreisniveaus.
• In 1C- und 2er-Lagen sind abhängig von Flächenattraktivität und Lagequalität bei subopti¬malen Rahmenbedingungen zum Teil rückläufige Flächennachfragen und deutlich längere Vermarktungszeiten nicht auszuschließen. Beides schlägt zudem auch auf das Mietpreisniveau durch.
• Dagegen zieht die Flächennachfrage im 1A-Bereich analog zur Entwicklung in anderen Großstädten auch in der Landeshauptstadt Magdeburg an, wodurch das Mietpreisniveau in den Toplagen weitestgehend stabil bleibt bzw. moderates Erhöhungspotential ausweist.
Überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung
• Magdeburg verfügt aktuell über rd. 625.000 m² Einzelhandelsfläche. Das entspricht einer Verkaufsflächenausstattung von rd. 2,7 m² pro Einwohner. Die sachsen-anhaltinische Landeshauptstadt liegt damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt (ca. 1,5 m²/EW) und auch über den Referenzwerten von Städten wie Dresden (1,7 m²/EW), Frankfurt/Main (1,6 m²/EW) und Berlin (1,4 m²/EW).
• Auf die Innenstadt Magdeburgs entfällt hiervon indessen lediglich ein Verkaufsflächen-anteil von rd. 23% bzw. rd. 144.000 m² des gesamtstädtischen Bestandes, während sich z.B. in Städten wie Düsseldorf oder Mannheim 30% bzw. 40% der Flächen im Zentrum befinden. Hierbei gleicht die Magdeburger City allerdings weniger einem kleinteilig geprägten historischen Stadtkern, sondern folgt der Typologie einer breit angelegten Geschäftsstraße/Flaniermeile („Breiter Weg“) mit angrenzenden Kaufhäusern, Shopping-centern und -passagen.
• Zu den großflächigsten innerstädtischen Einzelhandelsobjekten zählen das erfolgreich erweiterte „Allee-Center“ (35.000 m² VF), das „City Carré“ (40.000 m² VF), das „Karstadt“-Warenhaus“ (21.500 m² VF) sowie das von AENGEVELT kürzlich verkaufsvermittelte „Ulrichshaus“ (15.000 m² VF) und das ebenfalls vom Haus AENGEVELT über Jahre gezielt projektvorbereitete und nach Neubau komplett vermietete „Marietta Quartier“ (5.300 m² VF).
• Das Prestige-Projektvorhaben „Blauer Bock“ in werbewirksamster und frequenzinten-sivster Lage des Kreuzungsbereiches Ernst-Reuter-Allee und Breiter Weg mit geplanten ca. 4.200 m² Einzelhandelsfläche, rd. 6.000 m² Bürofläche und ausreichenden Stellplätzen in der Tiefgarage befindet sich unter immobilienwirtschaftlicher Begleitung des Hauses AENGEVELT bei einem renommierten Investor in fortgeschrittener Prüfung. Das städte-baulich höchst anspruchsvolle Projekt, das sich architektonisch als weiteres Highligth in die City integrieren wird, wird hinsichtlich zahlreicher komplexer Details allseits umsichtig verhandelt und wird die seit Jahren öffentlich kritisierte untragbare Anmutung des Leerstandes alsbald beenden.
• Im südlichen Bereich des Breiten Weges ist durch die Anmietung von „Mc Fit“ in der „Hasselbachpassage“ eine Ansiedlung von weiteren Unternehmen aus der Sport-, Fitness- und Wellnessbranche, wie z.B. „Vital World“, zu beobachten. Diese Clusterbildung am Hasselbachplatz wirkt sich aufgrund des 24-Stunden-Betriebs des Fitness-Centers auch positiv auf das Gastronomieangebot in diesem Bereich aus. So hat z.B. das Fast-Food-Konzept „Snoodls“ in der Hasselbachpassage eröffnet.
• Um die auf die Innenstadt fokussierte Kaufkraft zu stärken, wurden in den letzten Jahren dezentral gelegene weitere Bauvorhaben von Einzelhandelsstandorten in Form größerer Einkaufsmärkte besonders in den Stadtteilen Neustädter See und Olvenstedt bis auf Weiteres unterbunden. Neue nennenswerte Handelsflächenbauvorhaben werden in Zukunft nur noch an selektiven Standorten zugelassen. Das hierzu im Jahre 2008 beschlossene „Märktekonzept“ der Stadt dient bei Ansiedlungsentscheidungen im Rahmen von Bauantragsverfahren als Objektivierungsgrundlage.
• Marktbedeutende Ansiedlungen sind in den letzten Jahren z.B. auf dem ehemaligen Schlachthofareal im Bereich der Liebknechtstraße westlich des Magdeburger Rings erfolgt. So haben sich hier Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe wie z. B. „Kaufland“ und der Bio-Markt „Naturata“, der aktuell eine namhafte Flächenerweiterung am Standort durch eine Geschäftsaufgabe eines anderen Anbieters bekannt gegeben hat, etabliert. Des Weiteren steht in der Diskussion, auf einem Grundstücksareal von rd. 5 ha die Entwicklung eines Fachmarktzentrums (rd. 9.000 m² Handelsfläche) im Rahmen eines Bebauungsplan¬änderungsverfahrens zu genehmigen.
Stabile Spitzenmiete
• Die Spitzenmiete in 1A-Lagen gab 2012 leicht nach auf rd. EUR 55,-/m² (2011: EUR 60,-/m²). Insgesamt ist zu konstatieren, dass das Spitzenmietniveau seit 2007 von einer robusten Stabilität geprägt ist und sich konstant zwischen EUR 55,- und 60,-/m² hält.
Hier ist nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf Grund der für die Magdeburger City weiterhin tendenziell positiven Rahmenbedingungen kurz- bis mittelfristig mit einer auch weiterhin anhaltend hohen Nachfrage und damit stabilen bis leicht positiven Preisentwicklung zu rechnen.
• In frequenzbedingt nachgeordneten Citystandorten (1b-Lage) wie beispielweise „City-Carré“, „Hundertwasserhaus“, Regierungsstraße oder auf dem Nordabschnitt des Breiten Weges zeigte sich das Mietpreisniveau im Berichtszeitraum stabil. Bewegten sich hier die Ladenmieten im Jahr 2008 noch zwischen € 11,-/m² bis € 15,-/m², stellen sich die aktuellen Mietwerte bei Neuabschlüssen wie im Vorjahr auf € 15,-/m² bis € 20,-/m².
• Das in Stadtteilzentren wie z.B. Leipziger Straße und Lübecker Straße gezahlte Miet-preis¬niveau bewegt sich standort- bzw. objektabhängig aktuell in einer Spanne zwischen EUR 8,-/m² und EUR 11,-/m².
• Verkaufsflächen an frequenzstarken Ausfallstraßen und in den dort ansässigen groß-fläch¬igen Fachmärkten werden aktuell für EUR 8,-/m² bis EUR 10,-/m² bzw. EUR 6,-/m² bis EUR 8,-/m² kontrahiert.
Trends der Marktentwicklung
• Verglichen mit anderen deutschen Großstädten bietet Magdeburg gemessen an den Kenn¬ziffern auch weiterhin einen ansiedlungsfreundlichen Einzelhandelsmarkt: Ungeachtet markant hoher Zentralität (122,4) und hoher bis stabiler Kaufkraft- und Umsatzquote liegt das Spitzenmietniveau der Stadt indessen immer noch deutlich unterhalb der Topmieten von Städten wie beispielsweise Rostock (€ 70,-/m²), Dresden (€ 110,-/m²) und Leipzig (€ 140,-/m²).
• Für das Jahr 2013 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH eine für alle marktrelevanten Lagen durchgängig stabile Entwicklung der Mietpreisniveaus.
• In 1C- und 2er-Lagen sind abhängig von Flächenattraktivität und Lagequalität bei subopti¬malen Rahmenbedingungen zum Teil rückläufige Flächennachfragen und deutlich längere Vermarktungszeiten nicht auszuschließen. Beides schlägt zudem auch auf das Mietpreisniveau durch.
• Dagegen zieht die Flächennachfrage im 1A-Bereich analog zur Entwicklung in anderen Großstädten auch in der Landeshauptstadt Magdeburg an, wodurch das Mietpreisniveau in den Toplagen weitestgehend stabil bleibt bzw. moderates Erhöhungspotential ausweist.
