10.05.2013 Konzept für Projekt Areal der Villa Berg in Stuttgart vorgestellt
Der Düsseldorfer Projektentwickler und Investor PDI Property Development Investors GmbH hat zum Jahreswechsel 2011/2012 notarielle Kaufverträge für 3 Grundstücksteile des Areals (historische Villa Berg, ehemalige Sendestudios des SWR und das Erbbaurecht „Parkhaus an der Villa Berg“) von 2 Insolvenzverwalter aus der Häussler-Insolvenz erworben. Maßgeblich wurde der Verkauf von der Grundpfandrechtsgläubigerin (Hypothekenbank) ausgehandelt und betrieben.
Der Lasten- und Nutzenübergang erfolgt mit der Fälligkeit der Kaufpreiszahlung, die zeitlich wiederrum von der Schaffung des Baurechts abhängig ist. Demnach bestehen Grundstückskaufverträge zwischen den Insolvenzverwaltern und der PDI.
PDI hat in den vergangenen Monaten gemeinsam mit den Stuttgarter Niederlassungen von der Alba BauProjektManagement GmbH und den HPP Architekten ein Konzept für die künftige Nutzung des Areals entwickelt. Dieses Konzept sieht den Erhalt der Villa durch eine öffentliche, subventionsfreie Nutzung vor und schafft darüber hinaus dringend benötigten Mietwohnungsbau für Stuttgart. Der Inhalt dieses Konzeptes ist mit den Gemeinderatsfraktionen der Grünen, CDU und SPD erörtert worden. Parallel dazu haben Gespräche mit der Verwaltung, Bürgern und interessierten Gruppierungen stattgefunden.
Für die Villa Berg hat die PDI mit der GOP-Gruppe – Deutschlands namhaftestem Varieté- und Entertainment Unternehmen – einen potentiellen Betreiber/Pächter gefunden. Wie für alle anderen Nutzungskonzepte war es auch für die Varieté-Nutzung eine besondere Herausforderung, eine denkmalgerechte Nutzung in den geschützten Rundfunksaal zu integrieren. Die konzipierte Varieté-Nutzung erfüllt alle Anforderungen des Betreibers und kommt zugleich ohne denkmalschutzrechtlich bedenkliche Eingriffe in die Gebäudesubstanz aus. Dieses Konzept ist bereits mit den Denkmalbehörden abgestimmt. Die Denkmalbehörden haben eine positive Stellungnahme zur Umsetzung dieses Konzepts abgegeben. Die PDI steht aber auch anderen Nutzungen, wie z.B. durch ein Filmhaus, wohlwollend gegenüber und würde die sanierte Villa natürlich auch an die Landeshauptstadt Stuttgart oder anderen Institutionen zu kulturellen Zwecken verpachten. Mit der Varieté-Nutzung kann die PDI jedoch eine von städtischen Zuschüssen freie, sich selbst tragende Lösung zur Belebung des Parks anbieten.
Die Villa würde auch über ein Restaurant und Café mit Terrassennutzung verfügen, die unabhängig vom Varieté-Betrieb für die Öffentlichkeit für geöffnet wären. Alle Besucher der Villa könnten im bereits bestehenden Parkhaus an der Sickstrasse parken.
Aufgrund des maroden und dem Zerfall preisgegebenen Zustands der Villa ist jedoch schnelles Handeln gefragt. Die Feuchtigkeit dringt über Dach und Fassade in das Gebäude ein und beschleunigt bei weiterem Leerstand den Verfall. Auch der umliegende, öffentliche Park verwildert zunehmend.
Eine Sanierung der Villa wird für jeden Eigentümer ein Zuschussgeschäft sein. Als Ausgleich dafür sieht das Konzept der PDI die Schaffung von Mietwohnungsbau in den Bestandsgebäuden der ehemaligen, jetzt leerstehenden Fernsehstudios des SWR vor.
Die Planung der PDI und ihrer Partner sieht eine Umnutzung der Studio-Gebäude vor. Danach können etwa 140 bis 150 Mietwohnungen innerhalb der bestehenden Gebäudekörper entstehen. In den unterirdischen Bereichen ist eine eigene Tiefgarage für die Bewohner integriert. Die Besonderheit des Konzeptes liegt darin, durch Aushebung von zwei großzügigen Innenhöfen Belichtung in die heute unterirdisch liegenden Gebäudeteilt zu bringen. Damit kann moderner, attraktiver Mietwohnraum entstehen. Der Wohnungsmix ist auf eine generationsübergreifende Mieterstruktur ausgerichtet. Die Nachhaltigkeit soll durch energieeffizientes Bauen sowie beispielsweise auch durch die Unterbringung von Stromtankstellen für die Elektromobilität gewährleistet werden. Für diese Wohnungen muss kein Quadratmeter Parkfläche versiegelt werden. Es wird vielmehr eine innerstädtische Gewerbebrache in dringend benötigte, attraktive Mietwohnungen umgewandelt. Damit wird der Park durch eine weitere öffentliche Nutzung belebt.
Das Konzept der PDI sieht zudem umfangreiche Renaturierungsmaßnahmen für den Park vor. Die heute versiegelten Zufahrten zur Villa und Studiogebäude können in erheblichem Umfang reduziert werden. Bestehende LKW-Zufahrten können gänzlich entfallen. Durch die Aushebung der großen Innenhöfe werden heute befestigte Flächen entsiegelt und begrünt. Die Dachlandschaften der Bestandsgebäude werden ebenfalls begrünt. Darüber hinaus werden die Wasserspiele unterhalb der Villa saniert und wieder in Betrieb genommen. Die Finanzierung dieses mit rund 60 Millionen Euro veranschlagten Gesamtkonzeptes kann die PDI zusichern.
Dem vieldiskutierten Abriss der Studiogebäude erteilt der Investor PDI aus einer Vielzahl von Gründen eine Absage. Diese sind vornehmlich:
• Die überwiegenden Gebäudeteile der Sendestudios sind heute unterirdisch. Die massiven Betonwände des Gebäudes stützen den Hang auf dem der denkmalgeschützte Gutbrod-Bau des SWR steht. Beim Abbruch der Sendestudios müssten das Abrutschen des Hangs sowie sämtliche Schäden am Gutbrod-Bau ausgeschlossen werden. Die danach entstehende große Abrissgrube müsste anschließend mit Erde verfüllt werden. Die Kosten für diese aufwendigen Maßnahmen werden heute mit ca. 5 bis 8 Mio. Euro geschätzt. Durch den Abriss der Sendestudios würde eine Renaturierung des Parks in nur geringem Umfang erreicht. Der Park könnte lediglich um die Gebäudefläche der ehemaligen Sendestudios erweitert werden. Der denkmalgeschützte Gutbrod-Bau, der die Sichtachse von Villa Berg in den Schlosspark versperrt, wird weiterhin über viele Jahre vom SWR genutzt werden. Selbst wenn der SWR die Nutzung eines Tages aufgeben sollte, steht der Denkmalschutz gegen einen Abriss dieses Gebäudes und damit gegen eine „echte“ Renaturierung des Parks. Da der massive Gutbrod-Bau jedoch deutlich wahrnehmbarer und präsenter im Park ist, als die vergleichsweise wenig sichtbaren, in den Hang integrierten Sendestudios, stellt sich die Frage, wie wahrnehmbar eine Parkerweiterung um die Sendestudios tatsächlich wäre.
• Langfristige, nachhaltige städtebauliche Ziele sollten sich an realisierbaren Vorhaben sowie nach den Bedürfnissen einer Stadt und seiner Bevölkerung ausrichten. In Stuttgart wird Mietwohnungsbau dringend benötigt. Zudem besteht in breiten Schichten der Öffentlichkeit der Wunsch, den Park stärker in das „öffentliche Leben zu integrieren“ und damit aufzuwerten. Beide Ziele könnten durch die Umwandlung der Sendestudios zum Mietwohnungsbau erreicht werden.
• Für die Landeshauptstadt Stuttgart, die sich teilweise für den Abbruch und Eigenerwerb ausspricht, würden durch den Grundstückserwerb, Abbruchmaßnahmen Sendestudios, Sanierung der Villa zunächst Investitionskosten von etwa 15 bis 20 Mio. € entstehen, sofern der Erwerb überhaupt gelingt. Nachdem für eine künftige Nutzung jedoch bislang kein schlüssiges Konzept vorgelegt worden ist, stellt sich die Frage, welchen Nutzen eine solche Investition „ins Blaue“ tatsächlich bringen würde. Für die Erweiterung des Parks um die Fläche der Sendestudios wäre dieser Preis sicherlich sehr hoch. Für subventionierte, künftige Nutzungen der Villa müsste darüber hinaus noch die Fördermittel - die in der Regel die einmaligen Investitionskosten deutlich übersteigen – langfristig sichergestellt werden.
• Die Landeshauptstadt Stuttgart hat beim Grundstückerwerb durch die PDI auf ihr Vorkaufsrecht ausdrücklich verzichtet. Weshalb nunmehr durch die Versagung des Baurechts ein Eigenerwerb erneut ermöglicht werden soll - so hat es zumindest derzeit den Anschein - ist schwer nachvollziehbar. Selbst wenn die Landeshauptstadt Stuttgart das Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt „günstiger“ kaufen könnte, wird sich dieser vermeintliche Vorteil aller Voraussicht nach durch die höheren Sanierungskosten in die Villa aufwiegen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Insolvenzverwalter als Grundstücksverkäufer an einer „erzwungenen“ Kaufpreisreduzierung wenig Interesse haben dürften, wie auch die dahinter stehenden Gläubiger. Bevor über einen möglichen Grundstückserwerb durch die Landeshauptstadt Stuttgart diskutiert wird, sollte zunächst ein konzeptionell und wirtschaftlich tragfähiges Konzept vorliegen. Ansonsten besteht die Gefahr, dass das umsetzbare Konzept der PDI verhindert wird, die Villa jedoch weiterhin dem Verfall preisgegeben bleibt, da es an einer umsetzbaren Alternative fehlt.
• Bei der Bewertung der Ausgangssituation kommt die PDI zu dem Ergebnis, neben den beträchtlichen Sanierungskosten für die Villa nicht auch noch die Abrisskosten für die Sendestudios aufbringen zu können. Ein solches Vorgehen würde jedes wirtschaftliche Ergebnis unmöglich machen. Auch erscheint der Gewinn an Parkfläche im Verhältnis zu den dafür aufzuwendenden Kosten als unverhältnismäßig.
Der Investor PDI realisiert bundesweit nahezu ausschließlich Mietwohnungsprojekte. Derzeit erreicht das Investitionsvolumen in ganz Deutschland insgesamt ein Volumen rund € 400 Millionen. Auch in Stuttgart werden aktuell rund 120 Mietwohnungen im Rahmen der Konversion der Gewerbebrache „Maybach Quartiere“ gebaut.
Seine Zuverlässigkeit auch im Umgang mit schützenswerter Bausubstanz hat der Projektentwickler mit dem Hotel „Arcotel Camino“ in Stuttgart bereits unter Beweis gestellt. Auch die Projektpartner Alba BauProjektManagement und HPP Architekten stehen für ihre Kompetenz und Zuverlässigkeit.
Herr Mathias Düsterdick, CEO der PDI-Gruppe, Herr Markus Pärssinen, Niederlassungsleiter der Alba BauProjektManagement, und Herr Volker Biermann, Projektpartner HPP Architekten, haben die Pläne vorgestellt und sich den Fragen der Presse gestellt.
Hierfür wurde den Pressevertretern der Zugang in den unter Denkmalschutz stehenden Sendesaal der Villa Berg ermöglicht, um sich ein eigenes Bild vom Zustand der Villa machen zu können.
Der Lasten- und Nutzenübergang erfolgt mit der Fälligkeit der Kaufpreiszahlung, die zeitlich wiederrum von der Schaffung des Baurechts abhängig ist. Demnach bestehen Grundstückskaufverträge zwischen den Insolvenzverwaltern und der PDI.
PDI hat in den vergangenen Monaten gemeinsam mit den Stuttgarter Niederlassungen von der Alba BauProjektManagement GmbH und den HPP Architekten ein Konzept für die künftige Nutzung des Areals entwickelt. Dieses Konzept sieht den Erhalt der Villa durch eine öffentliche, subventionsfreie Nutzung vor und schafft darüber hinaus dringend benötigten Mietwohnungsbau für Stuttgart. Der Inhalt dieses Konzeptes ist mit den Gemeinderatsfraktionen der Grünen, CDU und SPD erörtert worden. Parallel dazu haben Gespräche mit der Verwaltung, Bürgern und interessierten Gruppierungen stattgefunden.
Für die Villa Berg hat die PDI mit der GOP-Gruppe – Deutschlands namhaftestem Varieté- und Entertainment Unternehmen – einen potentiellen Betreiber/Pächter gefunden. Wie für alle anderen Nutzungskonzepte war es auch für die Varieté-Nutzung eine besondere Herausforderung, eine denkmalgerechte Nutzung in den geschützten Rundfunksaal zu integrieren. Die konzipierte Varieté-Nutzung erfüllt alle Anforderungen des Betreibers und kommt zugleich ohne denkmalschutzrechtlich bedenkliche Eingriffe in die Gebäudesubstanz aus. Dieses Konzept ist bereits mit den Denkmalbehörden abgestimmt. Die Denkmalbehörden haben eine positive Stellungnahme zur Umsetzung dieses Konzepts abgegeben. Die PDI steht aber auch anderen Nutzungen, wie z.B. durch ein Filmhaus, wohlwollend gegenüber und würde die sanierte Villa natürlich auch an die Landeshauptstadt Stuttgart oder anderen Institutionen zu kulturellen Zwecken verpachten. Mit der Varieté-Nutzung kann die PDI jedoch eine von städtischen Zuschüssen freie, sich selbst tragende Lösung zur Belebung des Parks anbieten.
Die Villa würde auch über ein Restaurant und Café mit Terrassennutzung verfügen, die unabhängig vom Varieté-Betrieb für die Öffentlichkeit für geöffnet wären. Alle Besucher der Villa könnten im bereits bestehenden Parkhaus an der Sickstrasse parken.
Aufgrund des maroden und dem Zerfall preisgegebenen Zustands der Villa ist jedoch schnelles Handeln gefragt. Die Feuchtigkeit dringt über Dach und Fassade in das Gebäude ein und beschleunigt bei weiterem Leerstand den Verfall. Auch der umliegende, öffentliche Park verwildert zunehmend.
Eine Sanierung der Villa wird für jeden Eigentümer ein Zuschussgeschäft sein. Als Ausgleich dafür sieht das Konzept der PDI die Schaffung von Mietwohnungsbau in den Bestandsgebäuden der ehemaligen, jetzt leerstehenden Fernsehstudios des SWR vor.
Die Planung der PDI und ihrer Partner sieht eine Umnutzung der Studio-Gebäude vor. Danach können etwa 140 bis 150 Mietwohnungen innerhalb der bestehenden Gebäudekörper entstehen. In den unterirdischen Bereichen ist eine eigene Tiefgarage für die Bewohner integriert. Die Besonderheit des Konzeptes liegt darin, durch Aushebung von zwei großzügigen Innenhöfen Belichtung in die heute unterirdisch liegenden Gebäudeteilt zu bringen. Damit kann moderner, attraktiver Mietwohnraum entstehen. Der Wohnungsmix ist auf eine generationsübergreifende Mieterstruktur ausgerichtet. Die Nachhaltigkeit soll durch energieeffizientes Bauen sowie beispielsweise auch durch die Unterbringung von Stromtankstellen für die Elektromobilität gewährleistet werden. Für diese Wohnungen muss kein Quadratmeter Parkfläche versiegelt werden. Es wird vielmehr eine innerstädtische Gewerbebrache in dringend benötigte, attraktive Mietwohnungen umgewandelt. Damit wird der Park durch eine weitere öffentliche Nutzung belebt.
Das Konzept der PDI sieht zudem umfangreiche Renaturierungsmaßnahmen für den Park vor. Die heute versiegelten Zufahrten zur Villa und Studiogebäude können in erheblichem Umfang reduziert werden. Bestehende LKW-Zufahrten können gänzlich entfallen. Durch die Aushebung der großen Innenhöfe werden heute befestigte Flächen entsiegelt und begrünt. Die Dachlandschaften der Bestandsgebäude werden ebenfalls begrünt. Darüber hinaus werden die Wasserspiele unterhalb der Villa saniert und wieder in Betrieb genommen. Die Finanzierung dieses mit rund 60 Millionen Euro veranschlagten Gesamtkonzeptes kann die PDI zusichern.
Dem vieldiskutierten Abriss der Studiogebäude erteilt der Investor PDI aus einer Vielzahl von Gründen eine Absage. Diese sind vornehmlich:
• Die überwiegenden Gebäudeteile der Sendestudios sind heute unterirdisch. Die massiven Betonwände des Gebäudes stützen den Hang auf dem der denkmalgeschützte Gutbrod-Bau des SWR steht. Beim Abbruch der Sendestudios müssten das Abrutschen des Hangs sowie sämtliche Schäden am Gutbrod-Bau ausgeschlossen werden. Die danach entstehende große Abrissgrube müsste anschließend mit Erde verfüllt werden. Die Kosten für diese aufwendigen Maßnahmen werden heute mit ca. 5 bis 8 Mio. Euro geschätzt. Durch den Abriss der Sendestudios würde eine Renaturierung des Parks in nur geringem Umfang erreicht. Der Park könnte lediglich um die Gebäudefläche der ehemaligen Sendestudios erweitert werden. Der denkmalgeschützte Gutbrod-Bau, der die Sichtachse von Villa Berg in den Schlosspark versperrt, wird weiterhin über viele Jahre vom SWR genutzt werden. Selbst wenn der SWR die Nutzung eines Tages aufgeben sollte, steht der Denkmalschutz gegen einen Abriss dieses Gebäudes und damit gegen eine „echte“ Renaturierung des Parks. Da der massive Gutbrod-Bau jedoch deutlich wahrnehmbarer und präsenter im Park ist, als die vergleichsweise wenig sichtbaren, in den Hang integrierten Sendestudios, stellt sich die Frage, wie wahrnehmbar eine Parkerweiterung um die Sendestudios tatsächlich wäre.
• Langfristige, nachhaltige städtebauliche Ziele sollten sich an realisierbaren Vorhaben sowie nach den Bedürfnissen einer Stadt und seiner Bevölkerung ausrichten. In Stuttgart wird Mietwohnungsbau dringend benötigt. Zudem besteht in breiten Schichten der Öffentlichkeit der Wunsch, den Park stärker in das „öffentliche Leben zu integrieren“ und damit aufzuwerten. Beide Ziele könnten durch die Umwandlung der Sendestudios zum Mietwohnungsbau erreicht werden.
• Für die Landeshauptstadt Stuttgart, die sich teilweise für den Abbruch und Eigenerwerb ausspricht, würden durch den Grundstückserwerb, Abbruchmaßnahmen Sendestudios, Sanierung der Villa zunächst Investitionskosten von etwa 15 bis 20 Mio. € entstehen, sofern der Erwerb überhaupt gelingt. Nachdem für eine künftige Nutzung jedoch bislang kein schlüssiges Konzept vorgelegt worden ist, stellt sich die Frage, welchen Nutzen eine solche Investition „ins Blaue“ tatsächlich bringen würde. Für die Erweiterung des Parks um die Fläche der Sendestudios wäre dieser Preis sicherlich sehr hoch. Für subventionierte, künftige Nutzungen der Villa müsste darüber hinaus noch die Fördermittel - die in der Regel die einmaligen Investitionskosten deutlich übersteigen – langfristig sichergestellt werden.
• Die Landeshauptstadt Stuttgart hat beim Grundstückerwerb durch die PDI auf ihr Vorkaufsrecht ausdrücklich verzichtet. Weshalb nunmehr durch die Versagung des Baurechts ein Eigenerwerb erneut ermöglicht werden soll - so hat es zumindest derzeit den Anschein - ist schwer nachvollziehbar. Selbst wenn die Landeshauptstadt Stuttgart das Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt „günstiger“ kaufen könnte, wird sich dieser vermeintliche Vorteil aller Voraussicht nach durch die höheren Sanierungskosten in die Villa aufwiegen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Insolvenzverwalter als Grundstücksverkäufer an einer „erzwungenen“ Kaufpreisreduzierung wenig Interesse haben dürften, wie auch die dahinter stehenden Gläubiger. Bevor über einen möglichen Grundstückserwerb durch die Landeshauptstadt Stuttgart diskutiert wird, sollte zunächst ein konzeptionell und wirtschaftlich tragfähiges Konzept vorliegen. Ansonsten besteht die Gefahr, dass das umsetzbare Konzept der PDI verhindert wird, die Villa jedoch weiterhin dem Verfall preisgegeben bleibt, da es an einer umsetzbaren Alternative fehlt.
• Bei der Bewertung der Ausgangssituation kommt die PDI zu dem Ergebnis, neben den beträchtlichen Sanierungskosten für die Villa nicht auch noch die Abrisskosten für die Sendestudios aufbringen zu können. Ein solches Vorgehen würde jedes wirtschaftliche Ergebnis unmöglich machen. Auch erscheint der Gewinn an Parkfläche im Verhältnis zu den dafür aufzuwendenden Kosten als unverhältnismäßig.
Der Investor PDI realisiert bundesweit nahezu ausschließlich Mietwohnungsprojekte. Derzeit erreicht das Investitionsvolumen in ganz Deutschland insgesamt ein Volumen rund € 400 Millionen. Auch in Stuttgart werden aktuell rund 120 Mietwohnungen im Rahmen der Konversion der Gewerbebrache „Maybach Quartiere“ gebaut.
Seine Zuverlässigkeit auch im Umgang mit schützenswerter Bausubstanz hat der Projektentwickler mit dem Hotel „Arcotel Camino“ in Stuttgart bereits unter Beweis gestellt. Auch die Projektpartner Alba BauProjektManagement und HPP Architekten stehen für ihre Kompetenz und Zuverlässigkeit.
Herr Mathias Düsterdick, CEO der PDI-Gruppe, Herr Markus Pärssinen, Niederlassungsleiter der Alba BauProjektManagement, und Herr Volker Biermann, Projektpartner HPP Architekten, haben die Pläne vorgestellt und sich den Fragen der Presse gestellt.
Hierfür wurde den Pressevertretern der Zugang in den unter Denkmalschutz stehenden Sendesaal der Villa Berg ermöglicht, um sich ein eigenes Bild vom Zustand der Villa machen zu können.
