10.05.2013 Spitzenwohnimmobilien in London – historisch stabil und gesättigt
Einer aktuellen Analyse von Savills, einem der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen zufolge verzeichneten die Preise für Spitzenwohnimmobilien in London in den vergangenen zweieinhalb Jahren ein beispiellos konstantes Wachstum. So zeigt der Savills Prime London Index für Wohnimmobilien seit nunmehr zehn Quartalen in Folge jährliche Kaufpreisanstiege im einstelligen Bereich auf, was eine seit Einführung des Index im Jahr 1979 nie dagewesene Periode der Stabilität bedeutet.
Preisanstiege im zweistelligen Bereich sind seit den stürmischen Zeiten von 2009/2010, als die Reichsten der Welt ihr Vermögen aus Aktien und anderen Wertpapieren in Grundbesitz verlagerten, in keinem Londoner Spitzenmarkt mehr zu beobachten. Seitdem war die Nachfrage nach Spitzenimmobilien in London sowohl seitens vermögender Londoner als auch der 34 % ausländischen Käufer, die in London aktiv waren, zwar hoch, führte aber nicht zu einer Überhitzung. Die Transaktionszahlen liegen Savills zufolge nach wie vor unter ihrem vorherigen Langfristdurchschnitt, und das ausgewogene Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage deutet auf einen stabilen Markt hin.
Seit Ende 2010 summiert sich der durchschnittliche Preisanstieg im gesamten Londoner Spitzensegment insgesamt auf relativ moderate 17,6 %. Die jährliche Preissteigerung verlangsamte sich geringfügig und lag bei 4,7 %. Das Wachstum in den ersten drei Monaten 2013 fiel mit 2,2 % jedoch höher aus als letzten Quartal 2012 (+ 0,8 %).
„Historisch betrachtet kann diese Preissteigerungsrate für das Spitzensegment eines Wohnungsmarktes als stabil und weitaus weniger volatil als in manchen anderen internationalen Spitzenmärkte beurteilt werden”, sagt Yolande Barnes, Director World Research bei Savills. „Dies steht in krassem Widerspruch zu der Auffassung derjenigen, die behaupten, der Markt sei im Begriff zu überhitzen.“
„Wir waren davon ausgegangen, dass die Preise in diesem Jahr stagnieren. Aber der Markt, der die Auswirkungen der neuen bzw. höheren Besteuerung und die Unsicherheit bezüglich etwaiger künftiger Erhöhungen fürs Erste aufgenommen hat, konzentriert sich weiterhin auf London, was zu einem konstanten Preisanstieg in den ersten drei Monaten dieses Jahres führte. Unerwartete Sterling-Kursrückgänge haben zur Folge, dass London auf der Weltbühne nach wie vor als recht günstig erscheint, insbesondere im Vergleich zum Anstieg der Erwerbs- bzw. Eigentumskosten in anderen Weltmetropolen. Anhaltende moderate Preissteigerungen in London scheinen nunmehr nachhaltig.“
Spitzensegment im Londoner Zentrum bleibt hinter den Erwartungen zurück – unerwartete Preisanstiege in Spitzenlagen außerhalb des Zentrums
Mit einem Preisanstieg von insgesamt lediglich 3,0 % schnitt das Spitzensegment im Londoner Zentrum in den vergangenen 12 Monaten geringfügig schlechter ab als die anderen Londoner Spitzenmärkte. Allerdings war dieser als Folge der Vermögensverlagerung nach 2008 durch besonders vermögende Privatpersonen dort zuvor auch am höchsten. Im absoluten Spitzensegment des Marktes (ab £ 5 Mio.) stiegen die Preise abermals und liegen nun 33,5 % über Höchstniveau.
Mittlerweile beginnen die Spitzenmärkte im Südwesten (wie Richmond, Putney und Wandworth), gegenüber dem Zentrum aufzuholen. Die Preise liegen hier 17 % über ihrem bisherigen Höchstniveau, die aktuell von inländischen Käufern geprägt sind, die im privaten Finanzsektor im West End (wo Boni weniger ein Thema sind als in der City) ihr Geld verdienen bzw. von Verkäufern in zentralen Spitzenlagen, die aus dem Zentrum wegziehen. Diese Wellenbewegung hat zu einem jährlichen Anstieg der Wohnimmobilienpreise im Spitzensegment im Südwesten von 5,6 % geführt, der andere Lagen deutlich übertrifft und der sich mit 3 % alleine im 1. Quartal dieses Jahres weiter zu beschleunigen scheint.
Barnes sagt, dass ihr Team für dieses Jahr von einer weniger anhaltenden Nachfrage nach Wohnimmobilien im Südwesten Londons ausgegangen ist und daher keine steigenden Preise erwartet hat. „Alle Indikatoren und Prognosen für Extrazahlungen in der City of London sahen düster aus. Aber es gibt noch eine boomende und erfolgreiche private Finanzdienstleistungsbranche in London, und in diesem Sektor generiertes Vermögen hat die Londoner Spitzenlagen außerhalb des Core-Segments angetrieben.“
Verlagerung in Richtung Kapitalanlage
„Auch die Art der Nachfrage hat sich in den letzten Monaten verändert”, sagt Barnes. „Wir spüren eine zunehmende Nachfrage nach ertragsorientierten Produkten, insbesondere von Seiten derjenigen, die bereits hinreichend in ‚Trophy-Assets‘ und sicheren Wertanlagen investiert sind.“
„Dies könnte die Käufer in peripherere Londoner Lagen mit höheren Renditen leiten, wie es bereits über die letzten 12 Monate in den Märkten östlich der City, nämlich Canary Wharf und Wapping der Fall war. Diese Standorte sind bei jungen Mietern aus dem Finanzsektor sehr beliebt und lenkten die Aufmerksamkeit der Investoren, vor allem asiatischer Herkunft, in Richtung Neubaubestand zu relativ niedrigen Preisen pro Einheit. Wir gehen davon aus, dass neues Vermögen, das sowohl in UK als auch in den aufstrebenden Ländern entsteht, weiterhin in internationale Immobilien investiert wird, darunter auch in Wohnimmobilien in London.“
Preisanstiege im zweistelligen Bereich sind seit den stürmischen Zeiten von 2009/2010, als die Reichsten der Welt ihr Vermögen aus Aktien und anderen Wertpapieren in Grundbesitz verlagerten, in keinem Londoner Spitzenmarkt mehr zu beobachten. Seitdem war die Nachfrage nach Spitzenimmobilien in London sowohl seitens vermögender Londoner als auch der 34 % ausländischen Käufer, die in London aktiv waren, zwar hoch, führte aber nicht zu einer Überhitzung. Die Transaktionszahlen liegen Savills zufolge nach wie vor unter ihrem vorherigen Langfristdurchschnitt, und das ausgewogene Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage deutet auf einen stabilen Markt hin.
Seit Ende 2010 summiert sich der durchschnittliche Preisanstieg im gesamten Londoner Spitzensegment insgesamt auf relativ moderate 17,6 %. Die jährliche Preissteigerung verlangsamte sich geringfügig und lag bei 4,7 %. Das Wachstum in den ersten drei Monaten 2013 fiel mit 2,2 % jedoch höher aus als letzten Quartal 2012 (+ 0,8 %).
„Historisch betrachtet kann diese Preissteigerungsrate für das Spitzensegment eines Wohnungsmarktes als stabil und weitaus weniger volatil als in manchen anderen internationalen Spitzenmärkte beurteilt werden”, sagt Yolande Barnes, Director World Research bei Savills. „Dies steht in krassem Widerspruch zu der Auffassung derjenigen, die behaupten, der Markt sei im Begriff zu überhitzen.“
„Wir waren davon ausgegangen, dass die Preise in diesem Jahr stagnieren. Aber der Markt, der die Auswirkungen der neuen bzw. höheren Besteuerung und die Unsicherheit bezüglich etwaiger künftiger Erhöhungen fürs Erste aufgenommen hat, konzentriert sich weiterhin auf London, was zu einem konstanten Preisanstieg in den ersten drei Monaten dieses Jahres führte. Unerwartete Sterling-Kursrückgänge haben zur Folge, dass London auf der Weltbühne nach wie vor als recht günstig erscheint, insbesondere im Vergleich zum Anstieg der Erwerbs- bzw. Eigentumskosten in anderen Weltmetropolen. Anhaltende moderate Preissteigerungen in London scheinen nunmehr nachhaltig.“
Spitzensegment im Londoner Zentrum bleibt hinter den Erwartungen zurück – unerwartete Preisanstiege in Spitzenlagen außerhalb des Zentrums
Mit einem Preisanstieg von insgesamt lediglich 3,0 % schnitt das Spitzensegment im Londoner Zentrum in den vergangenen 12 Monaten geringfügig schlechter ab als die anderen Londoner Spitzenmärkte. Allerdings war dieser als Folge der Vermögensverlagerung nach 2008 durch besonders vermögende Privatpersonen dort zuvor auch am höchsten. Im absoluten Spitzensegment des Marktes (ab £ 5 Mio.) stiegen die Preise abermals und liegen nun 33,5 % über Höchstniveau.
Mittlerweile beginnen die Spitzenmärkte im Südwesten (wie Richmond, Putney und Wandworth), gegenüber dem Zentrum aufzuholen. Die Preise liegen hier 17 % über ihrem bisherigen Höchstniveau, die aktuell von inländischen Käufern geprägt sind, die im privaten Finanzsektor im West End (wo Boni weniger ein Thema sind als in der City) ihr Geld verdienen bzw. von Verkäufern in zentralen Spitzenlagen, die aus dem Zentrum wegziehen. Diese Wellenbewegung hat zu einem jährlichen Anstieg der Wohnimmobilienpreise im Spitzensegment im Südwesten von 5,6 % geführt, der andere Lagen deutlich übertrifft und der sich mit 3 % alleine im 1. Quartal dieses Jahres weiter zu beschleunigen scheint.
Barnes sagt, dass ihr Team für dieses Jahr von einer weniger anhaltenden Nachfrage nach Wohnimmobilien im Südwesten Londons ausgegangen ist und daher keine steigenden Preise erwartet hat. „Alle Indikatoren und Prognosen für Extrazahlungen in der City of London sahen düster aus. Aber es gibt noch eine boomende und erfolgreiche private Finanzdienstleistungsbranche in London, und in diesem Sektor generiertes Vermögen hat die Londoner Spitzenlagen außerhalb des Core-Segments angetrieben.“
Verlagerung in Richtung Kapitalanlage
„Auch die Art der Nachfrage hat sich in den letzten Monaten verändert”, sagt Barnes. „Wir spüren eine zunehmende Nachfrage nach ertragsorientierten Produkten, insbesondere von Seiten derjenigen, die bereits hinreichend in ‚Trophy-Assets‘ und sicheren Wertanlagen investiert sind.“
„Dies könnte die Käufer in peripherere Londoner Lagen mit höheren Renditen leiten, wie es bereits über die letzten 12 Monate in den Märkten östlich der City, nämlich Canary Wharf und Wapping der Fall war. Diese Standorte sind bei jungen Mietern aus dem Finanzsektor sehr beliebt und lenkten die Aufmerksamkeit der Investoren, vor allem asiatischer Herkunft, in Richtung Neubaubestand zu relativ niedrigen Preisen pro Einheit. Wir gehen davon aus, dass neues Vermögen, das sowohl in UK als auch in den aufstrebenden Ländern entsteht, weiterhin in internationale Immobilien investiert wird, darunter auch in Wohnimmobilien in London.“
