10.05.2013 Noch herrscht Flaute auf dem Logistikmarkt im Ruhrgebiet
Sehr verhalten sind die Aktivitäten auf dem Lager- und Logistikmarkt im Ruhrgebiet* am Jahresanfang 2013. Mit einer deutlich rückläufigen Anzahl der Abschlüsse wurde ein Umsatz von rund 60.000 m² erreicht, gleichbedeutend einem Minus von gut einem Drittel gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Auch der 5-Jahresschnitt der ersten Quartale ist mit -25 % deutlich unterschritten. Dreiviertel des Umsatzes generierten die beiden größten Anmietungen zweier Unternehmen aus der Branche "Transport/ Verkehr/ Lagerhaltung" in Duisburg: 26.000 m² durch Yusen Logistics, 20.000 m² durch Kühne + Nagel. Damit dominierte diese Branche das Umsatzgeschehen noch deutlicher als im Gesamtjahr 2012 (57%). "Keine Frage, die ersten drei Monate 2013 waren ernüchternd. Gerade solche Rekordjahre, wie wir sie in den vergangenen beiden Jahren erlebt haben, prägen sich natürlich besonders ein", so Arnd Sternberg, Teamleiter Industrie Immobilien bei Jones Lang LaSalle in Düsseldorf und verantwortlich für die Region Rhein-Ruhr. Da müsse dann aber auch alles stimmen: "Die Nutzer wollen umziehen und finden auch entsprechende Flächen, die Rahmenbedingungen gestalten sich positiv, das Risiko ist kalkulierbar. Momentan sind das eher Herausforderungen, die nicht alle zur Zufriedenheit gehandelt werden können", so Sternberg. Ob die Flaute gerade in ein respektables Lüftchen übergeht, wird sich in zwei Monaten erweisen. Zumindest lassen bereits im April mehr Nachfragen, Anmietungen, darunter u.a. zwei Anmietungen im fünfstelligen Bereich sowie aussichtsreiche Verhandlungen hoffen, dass wieder Bewegung in den etwas festgefahrenen Markt kommt. "Die Volumina werden sicher nicht die Größenordnungen von 2012 und 2011 erreichen, ein Ergebnis von über 300.000 m² halten wir aber für möglich, damit würde sich der Markt im Bereich des 5-Jahresdurchschnitts bewegen."
Eine Herausforderung auf dem Logistikmarkt im gesamten Ruhrgebiet bleibt die eingeschränkte Grundstücks- und Flächenverfügbarkeit. Potentiellen Mietern stehen kurzfristig nur sehr wenige Hallen mit einer Mindestgröße von 10.000 m² zur Verfügung. Gleichzeitig verhindert die Risikoaversion der Entwickler eine Erweiterung des bestehenden Angebotes durch spekulative Neubauten. Und da Eigennutzer-Neubauten im Ruhrgebiet, anders als in anderen Regionen Deutschlands, aktuell keine Rolle spielen, könnten nutzerspezifische Projektentwicklungen die Alternative sein. "In solchen build-to-suit Projekten beobachten wir nämlich eine zunehmende Bereitschaft der Entwickler, auch kürzere Mietvertragslaufzeiten von fünf - statt sieben oder 10 Jahren - zu akzeptieren, ein Umstand, der interessierten Nutzern entgegenkommen sollte", so Sternberg. Würden Entwickler und Nutzer sich einig und stünde darüber hinaus ein passendes Grundstück zur Verfügung, kann die neue Immobilie bereits sechs bis neun Monate nach Vertragsabschluss bezogen werden. Grundstücke für Projektentwicklungen dieser Art biete unter anderem das Gelände der Westfalenhütte in Dortmund, auch in Bergkamen seien Grundstücke für eine logistische Nutzung ausgewiesen worden.
Die Spitzenmiete für Lager- und Logistikflächen im Ruhrgebiet ab 5.000 m² ist bei 4,50 Euro/m²/Monat stabil geblieben - erzielbar in Duisburg. Die meisten Verträge wurden zu Mietpreisen zwischen 3,50 und 4,00 Euro/m²/Monat abgeschlossen. "Sowohl Spitzenmieten als auch Durchschnittsmieten könnten im weiteren Jahresverlauf leicht ansteigen. Die Bereitschaft der Eigentümer, Incentives in Form von mietfreien Zeiten zu gewähren, bleibt gering", so Sternberg.
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* In diese Zahlen fließen ausschließlich Flächenumsätze ab einer Größe von mindestens 5.000 m² ein und zwar von Duisburg, Kreis Wesel, Oberhausen, Mülheim, Bottrop, Essen, Gelsenkirchen, Herne, Bochum, Kreis Recklinghausen, Dortmund, Ennepe-Ruhr-Kreis, Hagen, Kreis Unna, Hamm
Eine Herausforderung auf dem Logistikmarkt im gesamten Ruhrgebiet bleibt die eingeschränkte Grundstücks- und Flächenverfügbarkeit. Potentiellen Mietern stehen kurzfristig nur sehr wenige Hallen mit einer Mindestgröße von 10.000 m² zur Verfügung. Gleichzeitig verhindert die Risikoaversion der Entwickler eine Erweiterung des bestehenden Angebotes durch spekulative Neubauten. Und da Eigennutzer-Neubauten im Ruhrgebiet, anders als in anderen Regionen Deutschlands, aktuell keine Rolle spielen, könnten nutzerspezifische Projektentwicklungen die Alternative sein. "In solchen build-to-suit Projekten beobachten wir nämlich eine zunehmende Bereitschaft der Entwickler, auch kürzere Mietvertragslaufzeiten von fünf - statt sieben oder 10 Jahren - zu akzeptieren, ein Umstand, der interessierten Nutzern entgegenkommen sollte", so Sternberg. Würden Entwickler und Nutzer sich einig und stünde darüber hinaus ein passendes Grundstück zur Verfügung, kann die neue Immobilie bereits sechs bis neun Monate nach Vertragsabschluss bezogen werden. Grundstücke für Projektentwicklungen dieser Art biete unter anderem das Gelände der Westfalenhütte in Dortmund, auch in Bergkamen seien Grundstücke für eine logistische Nutzung ausgewiesen worden.
Die Spitzenmiete für Lager- und Logistikflächen im Ruhrgebiet ab 5.000 m² ist bei 4,50 Euro/m²/Monat stabil geblieben - erzielbar in Duisburg. Die meisten Verträge wurden zu Mietpreisen zwischen 3,50 und 4,00 Euro/m²/Monat abgeschlossen. "Sowohl Spitzenmieten als auch Durchschnittsmieten könnten im weiteren Jahresverlauf leicht ansteigen. Die Bereitschaft der Eigentümer, Incentives in Form von mietfreien Zeiten zu gewähren, bleibt gering", so Sternberg.
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* In diese Zahlen fließen ausschließlich Flächenumsätze ab einer Größe von mindestens 5.000 m² ein und zwar von Duisburg, Kreis Wesel, Oberhausen, Mülheim, Bottrop, Essen, Gelsenkirchen, Herne, Bochum, Kreis Recklinghausen, Dortmund, Ennepe-Ruhr-Kreis, Hagen, Kreis Unna, Hamm
