13.05.2013 Europäische Logistik-Vermietungsmärkte trotz gedämpfter Konjunkturaussichten stabil
Trotz zunehmend vorsichtigem Agieren der Nutzer hat der wachsende Internet-Handel und die damit verbundene Neuausrichtung der weltweiten Lieferketten im 1. Quartal 2013 für ein - im Vorjahresvergleich - stabiles Ergebnis auf dem europäischen Logistik-/ Lagerflächenmarkt gesorgt. Insgesamt wurden 2,9 Mio. m² Lager-/Logistikflächen* in einer Größenordnung von mehr als 5.000 m² umgesetzt. Der Fünfjahresdurchschnitt wurde um 8% unterschritten - dabei sind die Boom-Jahre 2008 und 2011 mit den im Langzeitvergleich höchsten Umsätzen des jeweils 1. Quartals eingeflossen. Gegenüber dem vorangegangenen 4. Quartal 2012 ging der Umsatz in den ersten drei Monaten 2013 allerdings um ein Fünftel zurück.
Dabei manifestierte sich die nachlassende Aktivität im Vergleich zum Vorquartal fast europaweit. Nur zwei Märkte notierten steigende Umsätze: Deutschland mit einem Zuwachs von 38% - gegenüber einem allerdings außergewöhnlich schwachen 4. Quartal 2012 - und Spanien (+13%), wo insbesondere günstige Marktkonditionen vielfach zum Umzug in moderne Einheiten genutzt wurden.
Die europaweit zunehmende Nutzerzurückhaltung spiegelt gedämpfte Konjunkturaussichten wider. Auch Branchen-Indikatoren wie der Industrie-Einkaufmanager-Index in der Eurozone deuten auf eine weiter andauernde Rezession des Industriesektors hin. Paul Betts, Leiter Logistik & Industrial EMEA bei Jones Lang LaSalle: "Unternehmen müssen gegenwärtig einerseits ihre Logistiknetzwerke neu organisieren, um der sich wandelnden Kundennachfrage gerecht zu werden - was größtenteils auf den zunehmenden Online-Handel beruht. Andererseits müssen sie in Anbetracht des langsamen Konjunkturwachstums ihre Kosten und Flächennutzung im Griff behalten." Die Folge seien schwierigere Preisverhandlungen und längere Entscheidungsprozesse. "Vor dem Hintergrund der konjunkturellen Unsicherheit gehen wir für 2013 bestenfalls von einem gleichbleibenden Umsatzvolumen aus", so Betts.
Mit rund 40% des Gesamtvolumens (knapp 1,2 Mio. m²) blieb Deutschland im 1. Quartal 2013 der aktivste Nutzermarkt, mit großem Abstand gefolgt von Spanien mit 355.000 m² (12 %) und den Niederlanden mit 330.000 m² (11 %) Das Ergebnis in Deutschland beruhte auf einer Reihe großer Transaktionen außerhalb der "Big 5"-Ballungsräume (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München), herausragend dabei die Anmietung der Fiege-Logistikgruppe (95.000 m²) und der Neubau eines Logistikzentrums mit 175.000 m² Fläche zur Eigennutzung für den deutschen Buchgroßhändler KNV (Koch Neef Volckmar), beides in der Region Erfurt.
Das Fertigstellungsvolumen sank im 1. Quartal 2013 europaweit auf rund 1,1 Mio. m², dem niedrigsten Stand seit Mitte 2011. Weiterhin dynamischen Nutzermärkte in den letzten Quartalen und eine sich insbesondere auf Neubauflächen konzentrierenden Nachfrage führten zu insgesamt anhaltend hohen Projektentwicklungs-Aktivitäten. Für rund 2 Mio. m² war im 1. Quartal 2013 Baubeginn - dieser Wert bleibt auf ähnlichem Niveau wie im Vorquartal und markiert gleichzeitig das höchste Volumen seit Mitte 2008. Insgesamt waren Ende März 2013 rund 6 Mio. m² Logistikflächen in Bau.
"Die größere Nutzerzurückhaltung wird in den nächsten Monaten für rückläufige Volumina beim Baubeginn sorgen", so Alexandra Tornow, Industrial & Logistics Research Jones Lang LaSalle EMEA. Und weiter: "Nichtsdestotrotz wird die wachsende Nachfrage von neuen Logistikgebäuden, die den Wandel der Logistiknetzwerke unterstützen - beispielsweise große E-Fullfilment- Zentren - die Neustart-Pipeline in den nächsten Quartalen auf einem robusten Niveau halten. Insbesondere Projektentwickler, die Grundstücke in der Nähe großer europäischer Ballungsräume oder wichtiger Drehkreuze wie Container-Seehäfen oder intermodalen Knotenpunkten besitzen, werden von der anhaltenden Nachfrage profitieren", so Tornow.
Basierend auf einer weiterhin starken Nutzernachfrage bei geringen Leerständen von modernen Logistikflächen zeigte der Moskauer Markt einen Anstieg der Spitzenmiete im Vergleich zum Vorquartal von 3,7 %. In allen anderen untersuchten Märkten notierte sie dagegen unverändert. Eine Nachfrage auf anhaltend hohem Niveau - in Verbindung mit einem nur begrenzten Angebot von modernen Flächen - wird bis zum Jahresende 2013 für allgemein stabile Mietpreise sorgen. Nach Prognosen von Jones Lang LaSalle ist ein Wachstum der Spitzenmieten allenfalls in dem einen oder anderen deutschen Big5-Markt möglich. Eine Abwärtstendenz der Spitzenmieten ist vereinzelt möglich - beispielsweise in Budapest oder in Warschau.
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* Der Umsatz erfasst 11 europäische Märkte: Belgien, die Tschechische Republik, Frankreich, Deutschland, Ungarn, Italien, die Niederlande, Polen, Russland (nur Moskau), Spanien und Großbritannien. Die Analyse beruht auf Flächeneinheiten > 5.000 m² für Kontinentaleuropa und > 10.000 m² für Großbritannien.
Dabei manifestierte sich die nachlassende Aktivität im Vergleich zum Vorquartal fast europaweit. Nur zwei Märkte notierten steigende Umsätze: Deutschland mit einem Zuwachs von 38% - gegenüber einem allerdings außergewöhnlich schwachen 4. Quartal 2012 - und Spanien (+13%), wo insbesondere günstige Marktkonditionen vielfach zum Umzug in moderne Einheiten genutzt wurden.
Die europaweit zunehmende Nutzerzurückhaltung spiegelt gedämpfte Konjunkturaussichten wider. Auch Branchen-Indikatoren wie der Industrie-Einkaufmanager-Index in der Eurozone deuten auf eine weiter andauernde Rezession des Industriesektors hin. Paul Betts, Leiter Logistik & Industrial EMEA bei Jones Lang LaSalle: "Unternehmen müssen gegenwärtig einerseits ihre Logistiknetzwerke neu organisieren, um der sich wandelnden Kundennachfrage gerecht zu werden - was größtenteils auf den zunehmenden Online-Handel beruht. Andererseits müssen sie in Anbetracht des langsamen Konjunkturwachstums ihre Kosten und Flächennutzung im Griff behalten." Die Folge seien schwierigere Preisverhandlungen und längere Entscheidungsprozesse. "Vor dem Hintergrund der konjunkturellen Unsicherheit gehen wir für 2013 bestenfalls von einem gleichbleibenden Umsatzvolumen aus", so Betts.
Mit rund 40% des Gesamtvolumens (knapp 1,2 Mio. m²) blieb Deutschland im 1. Quartal 2013 der aktivste Nutzermarkt, mit großem Abstand gefolgt von Spanien mit 355.000 m² (12 %) und den Niederlanden mit 330.000 m² (11 %) Das Ergebnis in Deutschland beruhte auf einer Reihe großer Transaktionen außerhalb der "Big 5"-Ballungsräume (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München), herausragend dabei die Anmietung der Fiege-Logistikgruppe (95.000 m²) und der Neubau eines Logistikzentrums mit 175.000 m² Fläche zur Eigennutzung für den deutschen Buchgroßhändler KNV (Koch Neef Volckmar), beides in der Region Erfurt.
Das Fertigstellungsvolumen sank im 1. Quartal 2013 europaweit auf rund 1,1 Mio. m², dem niedrigsten Stand seit Mitte 2011. Weiterhin dynamischen Nutzermärkte in den letzten Quartalen und eine sich insbesondere auf Neubauflächen konzentrierenden Nachfrage führten zu insgesamt anhaltend hohen Projektentwicklungs-Aktivitäten. Für rund 2 Mio. m² war im 1. Quartal 2013 Baubeginn - dieser Wert bleibt auf ähnlichem Niveau wie im Vorquartal und markiert gleichzeitig das höchste Volumen seit Mitte 2008. Insgesamt waren Ende März 2013 rund 6 Mio. m² Logistikflächen in Bau.
"Die größere Nutzerzurückhaltung wird in den nächsten Monaten für rückläufige Volumina beim Baubeginn sorgen", so Alexandra Tornow, Industrial & Logistics Research Jones Lang LaSalle EMEA. Und weiter: "Nichtsdestotrotz wird die wachsende Nachfrage von neuen Logistikgebäuden, die den Wandel der Logistiknetzwerke unterstützen - beispielsweise große E-Fullfilment- Zentren - die Neustart-Pipeline in den nächsten Quartalen auf einem robusten Niveau halten. Insbesondere Projektentwickler, die Grundstücke in der Nähe großer europäischer Ballungsräume oder wichtiger Drehkreuze wie Container-Seehäfen oder intermodalen Knotenpunkten besitzen, werden von der anhaltenden Nachfrage profitieren", so Tornow.
Basierend auf einer weiterhin starken Nutzernachfrage bei geringen Leerständen von modernen Logistikflächen zeigte der Moskauer Markt einen Anstieg der Spitzenmiete im Vergleich zum Vorquartal von 3,7 %. In allen anderen untersuchten Märkten notierte sie dagegen unverändert. Eine Nachfrage auf anhaltend hohem Niveau - in Verbindung mit einem nur begrenzten Angebot von modernen Flächen - wird bis zum Jahresende 2013 für allgemein stabile Mietpreise sorgen. Nach Prognosen von Jones Lang LaSalle ist ein Wachstum der Spitzenmieten allenfalls in dem einen oder anderen deutschen Big5-Markt möglich. Eine Abwärtstendenz der Spitzenmieten ist vereinzelt möglich - beispielsweise in Budapest oder in Warschau.
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* Der Umsatz erfasst 11 europäische Märkte: Belgien, die Tschechische Republik, Frankreich, Deutschland, Ungarn, Italien, die Niederlande, Polen, Russland (nur Moskau), Spanien und Großbritannien. Die Analyse beruht auf Flächeneinheiten > 5.000 m² für Kontinentaleuropa und > 10.000 m² für Großbritannien.
