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30.05.2013 Paderborn: Kontinuierlicher Erfolg in der westfälischen Provinz

Paderborn liegt im Osten von Nordrhein-Westfalen und ist Oberzentrum der Region Hochstift Paderborn mit rund 440.000 Menschen. Seit 1930 ist die Stadt Sitz des Erzbistums Paderborn. An der Universität Paderborn und den drei weiteren Hochschulen der Stadt sind mehr als 15.000 Studenten eingeschrieben. Der Fachbereich Informatik der Universität zählt zur Forschungsspitze in Deutschland, weswegen es zwischen Universität und High-Tech-Industrie mehrere Joint-Ventures gibt.

BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT

„Paderborn ist eine beliebte Einkaufsstadt“, beschreibt Jürgen Kreutz, Geschäftsführer des auf die Vermittlung von Ladenlo¬kalen und Geschäftshäusern in 1A-Lagen spezialisierten Mak¬ler- und Beratungsunternehmens COMFORT, die Situation des Einzelhandels. „Der Paderborner Einzelhandel in der Innen¬stadt rund um den Dom und das historische Rathaus profitiert von der weit überdurchschnittlichen Zentralität des Standortes und generiert entsprechend hohe Umsätze. Die positive Ent¬wicklung hat sich dabei auch in diesem Jahr fortgesetzt.“ Die Stadt sei daher ungeachtet der leicht unterdurchschnittlichen Kaufkraft seiner Einwohner aufgrund der hohen Zentralitäts¬kennziffer ein sehr erfolgreicher und nachgefragter Einzelhan¬delsstandort, weil sie ein weitläufiges Einzugsgebiet mit einem Kundenpotenzial von rund 534.000 Einwohnern aufweise. Da¬von entfallen rund 143.000 auf das Kerneinzugsgebiet Pader¬born, der Rest auf das ländlich strukturierte, dünn besiedelte Umland.

Diese potenziellen Kunden verfügen über eine einzelhandels¬relevante Kaufkraft von insgesamt 2,7 Mrd. Euro, wovon rund 660 Mio. auf die Einwohner Paderborns entfallen.

Regionale Konkurrenzstandorte sind in erster Linie Bielefeld, Detmold und Lippstadt. Auf die zentral in der Kernstadt gelegene Paderborner Innenstadt, als bedeutendster Einzelhandelsstandort, entfallen mit ca. 82.000 m² Verkaufsfläche und mehr als 250 Mio. Euro Umsatz pro Jahr nach einem Gutachten von Junker & Kruse lediglich rund 22 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche bzw. 28 % des Gesamtumsatzes im Einzelhandel. Diese Zahlen zeigen einen unterdurchschnittlichen Stellenwert des innerstädtischen Einzelhandels innerhalb der gesamtstädtischen Versorgungsstrukturen auf. In Städten mit vergleichbaren Einwohnerzahlen wie Gießen, Göttingen und Osnabrück werden laut Junker & Kruse Anteile von 37-47 % und Verkaufsflächenanteile von 33-39 % erzielt. Die Innenstadt, interpretiert Jürgen Kreutz, weist somit noch erhebliches Entwicklungspotenzial auf.

Eigene Untersuchungen des Unternehmens COMFORT weisen für das Jahr 2011 auf der Verkaufsfläche in der City mehr als 250 Millionen EUR Umsatz aus. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt fällt auch nach Untersuchungen des COMFORT Research-Teams mit rund 25 Prozent tatsächlich vergleichsweise niedrig aus.

CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Westernstraße
• Top-Frequenzlage zwischen Marienplatz und Westernmauer
• Steigendes Mietniveau
• Kaum Mieterwechsel
• Großflächenmieter wie P&C, Galeria Kaufhof, Klingenthal, H&M und Thalia
• Neue Mieter: Brax, Claires, Esprit, Marc´O Polo, Parfümerie Pieper, Schuh Kay, The Body Shop
• aktueller Mietpreis liegt bei 90 EUR/m²

Marienplatz
• Gute Frequenzlage
• Branchen- und Mietermix aus regionalen und filialisierten Anbietern
• Verbindung der konsumigen Hochfrequenzlage Westernstraße und ergänzender Einzelhandelslage (Rathaus-Galerie/Domplatz)
• Neue Mieter: Lush, Juwelier Jasper

Geringe Mieterfluktuation sorgt für steigende Mieten
Die Fluktuation in den Top-Lagen an der Westernstraße ist gering. Eine gleichzeitig ungebrochen hohe Nachfrage der Filialisten hat die Mieten in den vergangenen Jahren moderat aber kontinuierlich ansteigen lassen. Insbesondere bei Großflächen ist der Nachfrageüberhang sehr hoch. Daher ist zumindest in diesem Segment auch künftig von einem steigenden Mietpreisniveau in der Top-1A-Lage auszugehen.

Das bereits am 25. Juni 2009 vom Rat der Stadt zustimmend zur Kenntnis genommene Einzelhandels- und Zentrenkonzept soll spätestens im Sommer wieder aufgegriffen und überprüft werden. Für die nächsten Jahre sind städtebauliche beziehungsweise verkehrsrechtliche Maßnahmen absehbar. Das gilt insbesondere für die bereits laufende Umgestaltung des Bahnhofsumfeldes, der Bahnhofstraße, die angestrebte Umgestaltung des Bahnhofs, gegebenenfalls die Bebauung des Areals Florianstraße und auch die beantragte Umgestaltung der Königstraße in eine Fußgängerzone.

Mit dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept verfolgt der Rat das übergeordnete Ziel, den Einzelhandelsstandort Paderborn insgesamt zu stärken. Insbesondere soll erreicht werden:

1. Stärkung der Attraktivität der Paderborner Innenstadt
2. Stärkung der Stadtteilzentren
3. Sicherung der wohnortnahen Grund- und Nahversorgung
4. Ansiedlung von Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten an geeigneten Standorten

Der Marienplatz ist als Verbindung zwischen Marktplatz und Westernstraße weiterhin eine gut frequentierte Lage, die im Vergleich zur Westernstraße durch einen überwiegend auf der südlichen Straßenseite befindlichen Händlerbesatz gekennzeichnet ist. Der sich daran anschließende Rathausplatz stellt die neue Verbindung zu der Entwicklung der Volksbank Paderborn mit dem neuen Theatergebäude und des „Neuen Platzes“ dar. Der Neue Platz wurde im Juli 2011 eröffnet und ist eine moderne Ergänzung der Fußgängerzone, der zum Verweilen und Einkaufen einlädt. Denn auch rund um das Theater siedelte sich ein attraktiver Mietermix und ein hochwertiges Angebot an Feinkost und Gastronomie an.

FAZIT UND PERSPEKTIVE
Kontinuierlicher Erfolg in der westfälischen Provinz
So beschaulich und traditionell Paderborn im Zweifel wahrgenommen wird: „Dem Einzelhandelsmarkt Paderborn darf man bereits seit Jahren eine große Kontinuität und Stabilität bescheinigen“, konstatiert Jürgen Kreutz. „Es gab in den Top-Lagen zwar den ein oder anderen Mieterwechsel, aber von großen Veränderungen oder gar Lageverschiebungen kann an diesem Standort nicht die Rede sein.“ Die Top-Lage bildet nach Ansicht der COMFORT-Experten weiterhin die Westernstraße, aber auch der Marienplatz, die Rosenstraße und die angrenzenden Randlagen erfreuen sich großer Beliebtheit. Auch Immobilieninvestments in der richtigen Lage gelten daher als sichere Anlage. Geschäftshäuser in besten Lagen erzielen bei marktgerechten Mietkonditionen Kaufpreise bis zu mehr als dem 17-18-fachen der Jahresnettomiete. Die Anfangsrendite liegt bei etwa 5,6 – 5,9 Prozent. Dies sei als eindeutiges Indiz für die Risikofreiheit solcher Investments zu werten.


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