05.06.2013 Büroflächenumsatz in Madrid legt gegenüber Vorjahr um 179 % zu
Einem aktuellen Researchbericht von Savills, einem der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen zufolge erzielte der Büromarkt Madrid im 1. Quartal 2013 einen Flächenumsatz von ca. 160.000 m² und damit den höchsten Quartalsumsatz seit 2008. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum mit 58.000 m² bedeutet dies ein Plus von 179 %. Dieses Ergebnis ist jedoch vor allem auf drei Großtransaktionen zurückzuführen, die zusammen fast die Hälfte des Gesamtumsatzes ausmachen. Darunter befindet sich die größte Vermietung seit dem Jahr 2000, in der Vodafone seine bisher zwei Büros auf künftig 50.000 m² Bürofläche im Parque Empersarial, Avenida de América unter einem Dach zusammenführt. In den beiden weiteren Großtransaktionen hat Iberia 16.000 m² an der A2 im Osten Madrids angemietet, und Agencia Efe siedelt von der Calle Espronceda auf 12.000 m² im Edificio Génesis in der Avenida de Burgos um.
Ana Zavala, Head of Office Agency bei Savills Spanien, sagt: „Der Büromarkt Madrid ist außerordentlich gut in das Jahr gestartet. Der Flächenumsatz des 1. Quartals 2013 liegt bereits über dem Niveau des 1. Halbjahres 2012, und auch die durchschnittliche Losgröße ist gestiegen. Allerdings müssen wir bedenken, dass dieses Ergebnis hauptsächlich auf drei ungewöhnlich großvolumige Vermietungstransaktionen zurückzuführen ist. Aufgrund des signifikanten Leerstands bleiben wir im Hinblick auf unsere Marktprognose vorsichtig.“
Der Savills-Analyse zufolge stieg das verfügbare Flächenangebot weiter an. Im 1. Quartal 2013 kamen zusätzliche ca. 28.000 m² Bürofläche auf den Markt, so dass sich das Gesamtflächenangebot auf ca. 1,7 Mio. m² summiert. Damit liegt die Leerstandsrate auf einem Rekordniveau von durchschnittlich 13 %, während sie im CBD Madrids 6,3 % beträgt. Im weiteren Jahresverlauf wird ein Neubauflächenzuwachs von 125.000 m² auf dem Büromarkt erwartet, wobei es sich bei 50 % der Flächen um sanierten Bestand handelt, von dem ein Drittel bereits vorvermietet ist. Die Büromieten in der spanischen Hauptstadt sieht Savills stabil bei € 14/m²/Monat, die erzielbare Spitzenmiete bei € 24,50/m²/Monat.
Der Büroinvestmentmarkt Madrids verzeichnete im 1. Quartal 2013 ein Gesamtinvestitionsvolumen von ca. € 50 Mio. Ohne Berücksichtigung der außergewöhnlichen Torre Picasso-Transaktion über € 400 Mio. im 1. Quartal 2012 ist dieses Ergebnis gegenüber dem Vorjahreszeitraum als stabil anzusehen. Savills beobachtet jedoch, dass europäische Akteure, insbesondere deutsche Investoren, wieder Interesse am spanischen Büromarkt zeigen, während lateinamerikanische, US-amerikanische und asiatische Käufer bereits Ende 2012 auf den Markt zurückgekehrt waren.
Luis Espadas, Director Capital Markets bei Savills Spanien, merkt an: „Seit einigen Jahren dominieren inländische Investoren aufgrund ihrer umfassenden Kenntnis aller Segmente den Büromarkt Madrids. Mittlerweile beobachten viele ausländische Investoren in Erwartung einer guten Kaufgelegenheit den Markt, was Beleg dafür ist, dass sich die Wahrnehmung Spaniens im Ausland dank der von der spanischen Regierung ergriffenen Maßnahmen wie der Neustrukturierung des Finanzsystems des Landes und der Gründung der SAREB verbessert hat. Die Hauptgründe für das anhaltend niedrige Transaktionsvolumen sind der Mangel an Finanzierungsmöglichkeiten und gleichzeitig an Qualitätsprodukten auf dem Markt zu Preisen, die im Einklang mit den Käufererwartungen stehen. Sobald die Preiserwartungen von Käufern und Verkäufern auf einer Linie sind, gehen wir davon aus, dass das wiedererstarkte internationale Interesse in tatsächliche Deals mündet.“
Die Savills-Daten zeigen ferner, dass Spitzenlagen wie der CBD Madrids und etablierte Teilmärkte weiterhin sowohl von spanischen als auch internationalen Käufern favorisiert werden. Ein wesentlicher Unterschied zwischen diesen beiden Investorentypen ergibt sich bezüglich der gesuchten Losgrößen. Während einheimische Privatinvestoren an Assets in der Größenordnung zwischen € 20 Mio. und € 30 Mio. interessiert sind, suchen internationale Akteure Objekte ab € 30 Mio.
In Bezug auf die Renditeniveaus hebt das Immobilienberatungsunternehmen hervor, dass diese aufgrund des geringen Investitionstätigkeit schwer zu definieren sind, führt aber aus, dass sich der CBD Madrids und andere Spitzenlagen des Marktes gegenüber dem Vorquartal stabil zeigten. So liegen die Renditen im Bereich Castellana bei 6 % und in den anderen wichtigsten Geschäftsvierteln bei 7,5 %. Dennoch ist Savills der Meinung, dass Trophy-Immobilien nach wie vor deutlich niedrigere Renditen erzielen können.
Ana Zavala, Head of Office Agency bei Savills Spanien, sagt: „Der Büromarkt Madrid ist außerordentlich gut in das Jahr gestartet. Der Flächenumsatz des 1. Quartals 2013 liegt bereits über dem Niveau des 1. Halbjahres 2012, und auch die durchschnittliche Losgröße ist gestiegen. Allerdings müssen wir bedenken, dass dieses Ergebnis hauptsächlich auf drei ungewöhnlich großvolumige Vermietungstransaktionen zurückzuführen ist. Aufgrund des signifikanten Leerstands bleiben wir im Hinblick auf unsere Marktprognose vorsichtig.“
Der Savills-Analyse zufolge stieg das verfügbare Flächenangebot weiter an. Im 1. Quartal 2013 kamen zusätzliche ca. 28.000 m² Bürofläche auf den Markt, so dass sich das Gesamtflächenangebot auf ca. 1,7 Mio. m² summiert. Damit liegt die Leerstandsrate auf einem Rekordniveau von durchschnittlich 13 %, während sie im CBD Madrids 6,3 % beträgt. Im weiteren Jahresverlauf wird ein Neubauflächenzuwachs von 125.000 m² auf dem Büromarkt erwartet, wobei es sich bei 50 % der Flächen um sanierten Bestand handelt, von dem ein Drittel bereits vorvermietet ist. Die Büromieten in der spanischen Hauptstadt sieht Savills stabil bei € 14/m²/Monat, die erzielbare Spitzenmiete bei € 24,50/m²/Monat.
Der Büroinvestmentmarkt Madrids verzeichnete im 1. Quartal 2013 ein Gesamtinvestitionsvolumen von ca. € 50 Mio. Ohne Berücksichtigung der außergewöhnlichen Torre Picasso-Transaktion über € 400 Mio. im 1. Quartal 2012 ist dieses Ergebnis gegenüber dem Vorjahreszeitraum als stabil anzusehen. Savills beobachtet jedoch, dass europäische Akteure, insbesondere deutsche Investoren, wieder Interesse am spanischen Büromarkt zeigen, während lateinamerikanische, US-amerikanische und asiatische Käufer bereits Ende 2012 auf den Markt zurückgekehrt waren.
Luis Espadas, Director Capital Markets bei Savills Spanien, merkt an: „Seit einigen Jahren dominieren inländische Investoren aufgrund ihrer umfassenden Kenntnis aller Segmente den Büromarkt Madrids. Mittlerweile beobachten viele ausländische Investoren in Erwartung einer guten Kaufgelegenheit den Markt, was Beleg dafür ist, dass sich die Wahrnehmung Spaniens im Ausland dank der von der spanischen Regierung ergriffenen Maßnahmen wie der Neustrukturierung des Finanzsystems des Landes und der Gründung der SAREB verbessert hat. Die Hauptgründe für das anhaltend niedrige Transaktionsvolumen sind der Mangel an Finanzierungsmöglichkeiten und gleichzeitig an Qualitätsprodukten auf dem Markt zu Preisen, die im Einklang mit den Käufererwartungen stehen. Sobald die Preiserwartungen von Käufern und Verkäufern auf einer Linie sind, gehen wir davon aus, dass das wiedererstarkte internationale Interesse in tatsächliche Deals mündet.“
Die Savills-Daten zeigen ferner, dass Spitzenlagen wie der CBD Madrids und etablierte Teilmärkte weiterhin sowohl von spanischen als auch internationalen Käufern favorisiert werden. Ein wesentlicher Unterschied zwischen diesen beiden Investorentypen ergibt sich bezüglich der gesuchten Losgrößen. Während einheimische Privatinvestoren an Assets in der Größenordnung zwischen € 20 Mio. und € 30 Mio. interessiert sind, suchen internationale Akteure Objekte ab € 30 Mio.
In Bezug auf die Renditeniveaus hebt das Immobilienberatungsunternehmen hervor, dass diese aufgrund des geringen Investitionstätigkeit schwer zu definieren sind, führt aber aus, dass sich der CBD Madrids und andere Spitzenlagen des Marktes gegenüber dem Vorquartal stabil zeigten. So liegen die Renditen im Bereich Castellana bei 6 % und in den anderen wichtigsten Geschäftsvierteln bei 7,5 %. Dennoch ist Savills der Meinung, dass Trophy-Immobilien nach wie vor deutlich niedrigere Renditen erzielen können.
