07.06.2013 Globale Kapitalwerte für Büroimmobilien steigen weiterhin
Laut CBRE verbessern sich die globalen Kapitalwerte für Büroimmobilien weiter und stiegen im Verlauf des ersten Quartals 2013 um 0,9 Prozent, während die Büromieten weltweit im gleichen Zeitraum stabil blieben. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland:
„Die Wertsteigerung von Büroimmobilien während des Quartals betont die hohen risikoadjustierten Renditen von Gewerbeimmobilien. Das Erzielen derartiger Renditen schafft im Gegensatz zu niedriger verzinsten Investitionsalternativen nach wie vor einen intensiven Wettbewerb um erstklassige Assets. Ein begrenztes Angebot und eine lebhafte Nachfrage nach Prime-Immobilien in Toplagen haben das weltweite Mietniveau für Büros selbst in einem aufgrund des chronischen wirtschaftlichen Gegenwinds immer noch eingeschränkten globalen Umfelds gestützt. Da sich die Fundamentaldaten für die globale Wirtschaft und die Immobilienwirtschaft weiter erholen, ist weiterhin von stabilen Mieten auszugehen, mittelfristig mit der Tendenz zu moderatem Wachstum.“
CBRE-Indizes für weltweite Kapitalwerte
• Der CBRE Office Capital Value Index hat seinen Aufwärtstrend fortgesetzt und ist im ersten Quartal um 0,9 Prozent bzw. gegenüber dem Vorjahr um 2,5 Prozent gestiegen. Aufgrund mehrerer Entwicklungen, u.a. die Kapitalumschichtung aus anderen Assetklassen in Gewerbeimmobilien, überragen die weltweiten Büroinvestmentmärkte die Vermietungsmärkte.
• Der (von der US-Region dominierte) Americas Office Capital Value Index zeigte von allen regionalen Indizes mit einem Wachstum von 1,5 Prozent im ersten Quartal 2013 bzw. 5,9 Prozent im Jahresvergleich die stärkste Performance. Während die Nachfrage nach erstklassigen Immobilien auf den US-Gateway-Märkten (z.B. New York, Washington D.C. und San Francisco) stabil bleibt, waren die Investoren angesichts der aggressiven Preisbildung für solche Immobilien zunehmend bereit, in Sekundärmärkte wie Seattle, Houston, Dallas, Austin und Denver zu investieren, auf denen verhältnismäßig höhere Renditen als auf den Core-Märkten zu erzielen sind. Während diese Verschiebung gering ist und sich noch nicht wesentlich auf die Immobilienrenditen und Preistrends für Immobilien in den Sekundärmärkten auswirkt, ist diese Tendenz erwähnenswert.
• Das erste Quartal 2013 markiert das zweite Quartal in Folge, indem mit einem Plus von 0,6 Prozent im Quartalsvergleich positive Wachstumsraten für den EMEA Office Capital Value Index verzeichnet wurden. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Kapitalwerte in EMEA um 0,2 Prozent zurückgegangen.
• Der Asia Pacific´s Office Capital Value Index stieg im Quartalsverlauf um 0,7 Prozent und ist mit einem Plus von 4,5 Prozent seit dem zweiten Quartal 2008 der einzige regionale Index, der seinen Höchstwert aus der Zeit vor der Rezession übertroffen hat. Schlüsselmärkte im Großraum China und Neuseeland verzeichneten auch im Verlauf des ersten Quartals 2013 Rekordzuwächse bei den Kapitalwerten. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Kapitalwerte im asiatisch-pazifischen Raum um 2,3 Prozent gestiegen.
CBRE-Indizes für globale Büromieten
• Der Global Office Rent Index hat sich im Verlauf der letzten fünf Quartale aufgrund eines moderaten Wachstums in Nord- und Südamerika und einer stabilen Situation in Asien-Pazifik und EMEA stetig verbessert. Der Index blieb für das erste Quartal 2013 unverändert und stieg im Verlauf des vergangenen Jahres um 0,8 Prozent. Allerdings liegt er immer noch 9,5 Prozent unter seinem Höchstwert aus der Zeit vor der Rezession.
• Im ersten Quartal 2013 verlief der Americas Office Rent Index ebenfalls flach, da die Region aufgrund einer hartnäckig unsteten und langsamen wirtschaftlichen Erholung – belastet durch Sparmaßnahmen und die Auswirkungen der anhaltenden Eurokrise – verharrt.
o Märkte, mit einer hohen Affinität zum Verteidigungssektor und zur Öffentlichen Hand, haben eine gedämpfte Vermietungsaktivität gezeigt, während Märkte mit einer Verbindung zum Hightech- und Energiesektor, wie beispielsweise San Francisco und Dallas, Perspektiven zeigen. Zu den positiven Faktoren für einen anhaltenden, moderaten Aufschwung von Nord- und Südamerika sind u.a. die Erholung auf dem US-amerikanischen Wohnungsmarkt, ein Bauzyklus bei Gewerbeimmobilien auf dem Tiefpunkt und erwartete schrittweise Zuwächse bei der Beschäftigung.
• Der Asia Pacific´s Office Rent Index hat sich in den letzten sechs Quartalen kaum verändert, wobei der regionale Index 14,8 Prozent unter seinem Höchstwert aus der Zeit vor der Rezession liegt. Das moderate Quartalswachstum von 0,05 Prozent im ersten Quartal 2013 ist eine Verbesserung gegenüber dem letzten Quartal, in dem ein Minus von 0,1 Prozent verzeichnet worden war.
o Während die Spitzenmieten dieses Zeitraums auf den meisten Märkten relativ unverändert geblieben sind, konnte Bangkok bei den Mieten im Quartalsvergleich ein Plus von 2,7 Prozent verzeichnen – angesichts der starken Nachfrage von internationalen Unternehmen aus verschiedenen Branchen steigen die Mieten nun schon seit sieben Quartalen in Folge. Auch der Central Business District (CBD) von Neu-Delhi erzielte weitere Mietgewinne.
• Auch der EMEA´s Office Rent Index verlief flach und liegt 8,9 Prozent unter seinem Höchstwert aus der Zeit vor der Rezession. Die Nachfrage in EMEA ist aufgrund von Kosteneindämmung und Konsolidierung eingeschränkt. Darüber hinaus haben weniger Nutzer ein innerstädtisches Umfeld nachgefragt, um den Wünschen ihrer Mitarbeiter entgegen zu kommen. Dies führt zu einer Re-Zentralisierung, da Mieter aus dezentralen Bereichen in innerstädtische Bürolagen umziehen.
Die CBRE-Indizes wurden von CBRE Research erstellt. Der Global Office Rent Index umfasst Daten aus 123 Städten weltweit. Der Global Capital Value Index verwendet die gleichen Daten für EMEA und Asien-Pazifik, während die Daten für Nord- und Südamerika vom National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) stammen und nicht wie bei den Daten für den Mietindex nach Städten aufgebaut ist. Der Basiszeitraum für die Indizes ist das erste Quartal 2001.
„Die Wertsteigerung von Büroimmobilien während des Quartals betont die hohen risikoadjustierten Renditen von Gewerbeimmobilien. Das Erzielen derartiger Renditen schafft im Gegensatz zu niedriger verzinsten Investitionsalternativen nach wie vor einen intensiven Wettbewerb um erstklassige Assets. Ein begrenztes Angebot und eine lebhafte Nachfrage nach Prime-Immobilien in Toplagen haben das weltweite Mietniveau für Büros selbst in einem aufgrund des chronischen wirtschaftlichen Gegenwinds immer noch eingeschränkten globalen Umfelds gestützt. Da sich die Fundamentaldaten für die globale Wirtschaft und die Immobilienwirtschaft weiter erholen, ist weiterhin von stabilen Mieten auszugehen, mittelfristig mit der Tendenz zu moderatem Wachstum.“
CBRE-Indizes für weltweite Kapitalwerte
• Der CBRE Office Capital Value Index hat seinen Aufwärtstrend fortgesetzt und ist im ersten Quartal um 0,9 Prozent bzw. gegenüber dem Vorjahr um 2,5 Prozent gestiegen. Aufgrund mehrerer Entwicklungen, u.a. die Kapitalumschichtung aus anderen Assetklassen in Gewerbeimmobilien, überragen die weltweiten Büroinvestmentmärkte die Vermietungsmärkte.
• Der (von der US-Region dominierte) Americas Office Capital Value Index zeigte von allen regionalen Indizes mit einem Wachstum von 1,5 Prozent im ersten Quartal 2013 bzw. 5,9 Prozent im Jahresvergleich die stärkste Performance. Während die Nachfrage nach erstklassigen Immobilien auf den US-Gateway-Märkten (z.B. New York, Washington D.C. und San Francisco) stabil bleibt, waren die Investoren angesichts der aggressiven Preisbildung für solche Immobilien zunehmend bereit, in Sekundärmärkte wie Seattle, Houston, Dallas, Austin und Denver zu investieren, auf denen verhältnismäßig höhere Renditen als auf den Core-Märkten zu erzielen sind. Während diese Verschiebung gering ist und sich noch nicht wesentlich auf die Immobilienrenditen und Preistrends für Immobilien in den Sekundärmärkten auswirkt, ist diese Tendenz erwähnenswert.
• Das erste Quartal 2013 markiert das zweite Quartal in Folge, indem mit einem Plus von 0,6 Prozent im Quartalsvergleich positive Wachstumsraten für den EMEA Office Capital Value Index verzeichnet wurden. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Kapitalwerte in EMEA um 0,2 Prozent zurückgegangen.
• Der Asia Pacific´s Office Capital Value Index stieg im Quartalsverlauf um 0,7 Prozent und ist mit einem Plus von 4,5 Prozent seit dem zweiten Quartal 2008 der einzige regionale Index, der seinen Höchstwert aus der Zeit vor der Rezession übertroffen hat. Schlüsselmärkte im Großraum China und Neuseeland verzeichneten auch im Verlauf des ersten Quartals 2013 Rekordzuwächse bei den Kapitalwerten. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Kapitalwerte im asiatisch-pazifischen Raum um 2,3 Prozent gestiegen.
CBRE-Indizes für globale Büromieten
• Der Global Office Rent Index hat sich im Verlauf der letzten fünf Quartale aufgrund eines moderaten Wachstums in Nord- und Südamerika und einer stabilen Situation in Asien-Pazifik und EMEA stetig verbessert. Der Index blieb für das erste Quartal 2013 unverändert und stieg im Verlauf des vergangenen Jahres um 0,8 Prozent. Allerdings liegt er immer noch 9,5 Prozent unter seinem Höchstwert aus der Zeit vor der Rezession.
• Im ersten Quartal 2013 verlief der Americas Office Rent Index ebenfalls flach, da die Region aufgrund einer hartnäckig unsteten und langsamen wirtschaftlichen Erholung – belastet durch Sparmaßnahmen und die Auswirkungen der anhaltenden Eurokrise – verharrt.
o Märkte, mit einer hohen Affinität zum Verteidigungssektor und zur Öffentlichen Hand, haben eine gedämpfte Vermietungsaktivität gezeigt, während Märkte mit einer Verbindung zum Hightech- und Energiesektor, wie beispielsweise San Francisco und Dallas, Perspektiven zeigen. Zu den positiven Faktoren für einen anhaltenden, moderaten Aufschwung von Nord- und Südamerika sind u.a. die Erholung auf dem US-amerikanischen Wohnungsmarkt, ein Bauzyklus bei Gewerbeimmobilien auf dem Tiefpunkt und erwartete schrittweise Zuwächse bei der Beschäftigung.
• Der Asia Pacific´s Office Rent Index hat sich in den letzten sechs Quartalen kaum verändert, wobei der regionale Index 14,8 Prozent unter seinem Höchstwert aus der Zeit vor der Rezession liegt. Das moderate Quartalswachstum von 0,05 Prozent im ersten Quartal 2013 ist eine Verbesserung gegenüber dem letzten Quartal, in dem ein Minus von 0,1 Prozent verzeichnet worden war.
o Während die Spitzenmieten dieses Zeitraums auf den meisten Märkten relativ unverändert geblieben sind, konnte Bangkok bei den Mieten im Quartalsvergleich ein Plus von 2,7 Prozent verzeichnen – angesichts der starken Nachfrage von internationalen Unternehmen aus verschiedenen Branchen steigen die Mieten nun schon seit sieben Quartalen in Folge. Auch der Central Business District (CBD) von Neu-Delhi erzielte weitere Mietgewinne.
• Auch der EMEA´s Office Rent Index verlief flach und liegt 8,9 Prozent unter seinem Höchstwert aus der Zeit vor der Rezession. Die Nachfrage in EMEA ist aufgrund von Kosteneindämmung und Konsolidierung eingeschränkt. Darüber hinaus haben weniger Nutzer ein innerstädtisches Umfeld nachgefragt, um den Wünschen ihrer Mitarbeiter entgegen zu kommen. Dies führt zu einer Re-Zentralisierung, da Mieter aus dezentralen Bereichen in innerstädtische Bürolagen umziehen.
Die CBRE-Indizes wurden von CBRE Research erstellt. Der Global Office Rent Index umfasst Daten aus 123 Städten weltweit. Der Global Capital Value Index verwendet die gleichen Daten für EMEA und Asien-Pazifik, während die Daten für Nord- und Südamerika vom National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) stammen und nicht wie bei den Daten für den Mietindex nach Städten aufgebaut ist. Der Basiszeitraum für die Indizes ist das erste Quartal 2001.
