13.06.2013 Steht ein Immobilienfinanzierungsboom in UK bevor?
Savills, eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen, hat jüngst in der Londoner City seine jährliche Präsentationsreihe zum Thema Immobilienfinanzierung in UK eröffnet. Die seit nunmehr 25 Jahren stattfindende Vortragsreihe steht in diesem Jahr unter dem Titel „Steht ein Immobilienfinanzierungsboom bevor?“. So haben Savills zufolge viele der über 50 neu in Erscheinung getretenen Immobilienfinanzierer großes Interesse an der Bereitstellung großvolumigerer Darlehen (47 sehen sich in der Lage, Kredite in Höhe von £ 100 Mio. bzw. darüber bereitzustellen). Die Nachfrage schätzt das Unternehmen als sehr polarisiert ein.
Laut Savills zielen Kapitalgeber vorrangig darauf ab, Finanzierungen bereitzustellen, die vor allem mit Spitzenobjekten mit sicherer Ertragssituation, Objekten in London und/oder Wohnungsneubauprojekten in London besichert sind. Das Unternehmen ist jedoch der Meinung, dass weite Bereiche des Immobilienmarktes von den Kapitalgebern vernachlässigt werden, insbesondere außerhalb Londons bzw. das Segment der weniger hochwertigen Objekte. Dagegen steht die Tatsache, dass laut einer Analyse der De Montfort University (DMU) 70 % der bestehenden Kreditengagements in Immobilien außerhalb Londons liegt.
Laut DMU betragen die Kreditportfolios aus Altbeständen noch beträchtliche £ 197,9 Mrd. Obwohl die Immobilienpreise bereits vor sechs Jahren nachzugeben begannen, zeigen die DMU-Statistiken, dass die Kapitalgeber erst etwa in der Mitte des Workoutprozesses angelangt sind. Savills empfiehlt den Banken, aggressivere Abschreibungen vorzunehmen, bevor die Preise – häufig nach einer Periode unzureichender Investitionen für Renovierungen – weiter fallen.
Savills beobachtet ferner, dass sich die Neufinanzierungen im vergangenen Jahr (£ 32,4 Mrd. laut DMU) weit unter dem Niveau des langfristigen Durchschnitts von £ 42,5 Mrd. bewegten und schließt daraus, dass es weder jetzt noch in absehbarer Zukunft zu einem Immobilienfinanzierungsboom kommen wird. Diejenigen, die Finanzierungen bereitstellen wollen, werden ihren Radius vergrößern und nach anderen Gelegenheiten wie gut gelegenen Objekten durchschnittlicher Qualität bzw. guten regionalen Objekten suchen müssen.
William Newsom, Senior Director bei Savills, sagt: „Es sind unglaublich viele Akteure im Markt unterwegs, aber alle jagen demselben Produkt hinterher, nämlich Spitzenobjekten unterschiedlicher Art. Die Kapitalgeber müssen über den unmittelbaren Cashflow hinausblicken und die Vorzüge der regionalen und guten Durchschnittsobjekte wiederentdecken, da viele von diesen unterbewertet sind und größere Sicherheit in Bezug auf Zukunftspotenzial und Wertentwicklung bieten.“
Innerhalb des Wohnungssektors stellt die Savills-Analyse heraus, dass staatliche Maßnahmen wie „Help to Buy“ und „Funding for Lending“ bis 2015/16 zu 156.000 zusätzlichen Transaktionen führen und einen Anstieg im Wohnungsbau um 30 % begünstigen könnten.
Obwohl dies dem Marktgeschehen einen signifikanten Schub geben könnte, würde das Transaktionsaufkommen im Wohnungssegment dennoch 24 % unter Vorkrisenniveau und der Wohnungsneubau 14 % unter dem Niveau von 2007/2008 bleiben. Dies würde ein anhaltendes, aber leicht geringeres Wachstum im privaten Vermietungssektor bedeuten.
„Unserer Meinung nach wurden die Aussichten auf einen Mini-Boom auf dem Wohnungsmarkt überbewertet“, sagt Lucian Cook, Head of UK Residential Research bei Savills. „Die an ‚Help to Buy’ geknüpften Bedingungen verbunden mit den vorhandenen Kaufkrafteinschränkungen werden wahrscheinlich jeden potenziellen Aufwärtsdruck auf die Wohnimmobilienpreise dämpfen.“
Den Anstieg der Wohnimmobilienpreise in den nächsten fünf Jahren prognostiziert Savills auf 11 % im Landesdurchschnitt. Dieser Wert könnte je nach Akzeptanz des „Help to Buy“-Programms auf 15 % steigen. „Wir gehen nach wie vor davon aus, dass die Preise weiterhin hauptsächlich in London und Südengland steigen“, so Cook weiter.
Für die gewerblichen Immobilienmärkte berichtet Savills einen Anstieg des außerhalb Londons investierten Kapitals von 42 % auf 45 % im 1. Quartal 2013. Die Spitzenrenditen für regionale Büroobjekte liegen aktuell bei durchschnittlich 6,47 % und weisen damit das größte Gefälle gegenüber London seit 1991 auf. Die Schere zwischen den Renditen für Spitzen- und weniger hochwertige Objekte hat sich ebenfalls weiter geöffnet. Hier liegen die Renditen aktuell 450 Basispunkte auseinander – die größte Differenz seit Dezember 1995.
Mat Oakley, Head of Commercial Research bei Savills fügt hinzu: „Wir gehen davon aus, dass die Mieten in den kommenden fünf Jahren in allen Regionen deutlicher steigen werden als in den letzten zehn. Das Vertrauen in die Märkte wird sich im Verlauf des nächsten Jahres verfestigen, so dass sich der Kapitalzuwachs nicht länger im negativen Bereich bewegt und die Preise in den regionalen Märkten aufholen.“
Savills kommt zu dem Schluss, dass sich die besten Möglichkeiten für Kapitalgeber in den nächsten 12 Jahren zum einen im Bereich institutioneller Investments im privaten Wohnungssektor und zum anderen in jenen gewerblichen Märkten bieten, in denen man von der Vorsicht derer profitiert, die nicht an einen wirtschaftlichen Aufschwung glauben.
Laut Savills zielen Kapitalgeber vorrangig darauf ab, Finanzierungen bereitzustellen, die vor allem mit Spitzenobjekten mit sicherer Ertragssituation, Objekten in London und/oder Wohnungsneubauprojekten in London besichert sind. Das Unternehmen ist jedoch der Meinung, dass weite Bereiche des Immobilienmarktes von den Kapitalgebern vernachlässigt werden, insbesondere außerhalb Londons bzw. das Segment der weniger hochwertigen Objekte. Dagegen steht die Tatsache, dass laut einer Analyse der De Montfort University (DMU) 70 % der bestehenden Kreditengagements in Immobilien außerhalb Londons liegt.
Laut DMU betragen die Kreditportfolios aus Altbeständen noch beträchtliche £ 197,9 Mrd. Obwohl die Immobilienpreise bereits vor sechs Jahren nachzugeben begannen, zeigen die DMU-Statistiken, dass die Kapitalgeber erst etwa in der Mitte des Workoutprozesses angelangt sind. Savills empfiehlt den Banken, aggressivere Abschreibungen vorzunehmen, bevor die Preise – häufig nach einer Periode unzureichender Investitionen für Renovierungen – weiter fallen.
Savills beobachtet ferner, dass sich die Neufinanzierungen im vergangenen Jahr (£ 32,4 Mrd. laut DMU) weit unter dem Niveau des langfristigen Durchschnitts von £ 42,5 Mrd. bewegten und schließt daraus, dass es weder jetzt noch in absehbarer Zukunft zu einem Immobilienfinanzierungsboom kommen wird. Diejenigen, die Finanzierungen bereitstellen wollen, werden ihren Radius vergrößern und nach anderen Gelegenheiten wie gut gelegenen Objekten durchschnittlicher Qualität bzw. guten regionalen Objekten suchen müssen.
William Newsom, Senior Director bei Savills, sagt: „Es sind unglaublich viele Akteure im Markt unterwegs, aber alle jagen demselben Produkt hinterher, nämlich Spitzenobjekten unterschiedlicher Art. Die Kapitalgeber müssen über den unmittelbaren Cashflow hinausblicken und die Vorzüge der regionalen und guten Durchschnittsobjekte wiederentdecken, da viele von diesen unterbewertet sind und größere Sicherheit in Bezug auf Zukunftspotenzial und Wertentwicklung bieten.“
Innerhalb des Wohnungssektors stellt die Savills-Analyse heraus, dass staatliche Maßnahmen wie „Help to Buy“ und „Funding for Lending“ bis 2015/16 zu 156.000 zusätzlichen Transaktionen führen und einen Anstieg im Wohnungsbau um 30 % begünstigen könnten.
Obwohl dies dem Marktgeschehen einen signifikanten Schub geben könnte, würde das Transaktionsaufkommen im Wohnungssegment dennoch 24 % unter Vorkrisenniveau und der Wohnungsneubau 14 % unter dem Niveau von 2007/2008 bleiben. Dies würde ein anhaltendes, aber leicht geringeres Wachstum im privaten Vermietungssektor bedeuten.
„Unserer Meinung nach wurden die Aussichten auf einen Mini-Boom auf dem Wohnungsmarkt überbewertet“, sagt Lucian Cook, Head of UK Residential Research bei Savills. „Die an ‚Help to Buy’ geknüpften Bedingungen verbunden mit den vorhandenen Kaufkrafteinschränkungen werden wahrscheinlich jeden potenziellen Aufwärtsdruck auf die Wohnimmobilienpreise dämpfen.“
Den Anstieg der Wohnimmobilienpreise in den nächsten fünf Jahren prognostiziert Savills auf 11 % im Landesdurchschnitt. Dieser Wert könnte je nach Akzeptanz des „Help to Buy“-Programms auf 15 % steigen. „Wir gehen nach wie vor davon aus, dass die Preise weiterhin hauptsächlich in London und Südengland steigen“, so Cook weiter.
Für die gewerblichen Immobilienmärkte berichtet Savills einen Anstieg des außerhalb Londons investierten Kapitals von 42 % auf 45 % im 1. Quartal 2013. Die Spitzenrenditen für regionale Büroobjekte liegen aktuell bei durchschnittlich 6,47 % und weisen damit das größte Gefälle gegenüber London seit 1991 auf. Die Schere zwischen den Renditen für Spitzen- und weniger hochwertige Objekte hat sich ebenfalls weiter geöffnet. Hier liegen die Renditen aktuell 450 Basispunkte auseinander – die größte Differenz seit Dezember 1995.
Mat Oakley, Head of Commercial Research bei Savills fügt hinzu: „Wir gehen davon aus, dass die Mieten in den kommenden fünf Jahren in allen Regionen deutlicher steigen werden als in den letzten zehn. Das Vertrauen in die Märkte wird sich im Verlauf des nächsten Jahres verfestigen, so dass sich der Kapitalzuwachs nicht länger im negativen Bereich bewegt und die Preise in den regionalen Märkten aufholen.“
Savills kommt zu dem Schluss, dass sich die besten Möglichkeiten für Kapitalgeber in den nächsten 12 Jahren zum einen im Bereich institutioneller Investments im privaten Wohnungssektor und zum anderen in jenen gewerblichen Märkten bieten, in denen man von der Vorsicht derer profitiert, die nicht an einen wirtschaftlichen Aufschwung glauben.
