13.06.2013 Mietpreisbremse zum Scheitern verurteilt – 5 Gründe gegen den neuen Wahlkampfschlager
Am 23./24. Juni 2013 verabschieden die CDU/CSU als letzte Partei ihr Wahlprogramm. Nach dem parteiinternen Kompromiss am 10. Juni 2013 ist klar, dass das Programm eine Mietpreisebremse bei Neuvermietungen enthalten wird. Die Ausgestaltung soll dabei Ländersache sein. So wäre es z.B. möglich, dass ein Land entscheidet, dass die Neuvermietungshöhe dann nur noch 10% über dem Mietspiegel laut Mietenspiegel liegen darf.
Neuvermietungsbremse zusätzlich zur Bestandsmietbremse
Erst im Dezember 2012 wurde eine Mietpreisbremse für bestehende Mietverhältnisse beschlossen. Demnach dürfen Bestandsmieten innerhalb von 3 Jahren nicht mehr um 20%, sondern nur noch um bis zu 15% erhöht werden. Die Stadt Hamburg will die Umsetzung noch im Juni 2013 für alle Stadtteile Hamburgs beschließen. Andere Städte werden folgen. So weit so gut, es geht um den Schutz bestehender Mietverhältnisse.
Aber wie sieht es bei Neuvermietungen aus? Werden Mieter wirklich davon profitieren, wenn die Bundesregierung künftig die Mieten deckelt?
5 Gründe, warum die Rechnung nicht aufgehen dürfte:
1) Wohnqualität wird sinken
Bisher wurden Wohnungen vom Vermieter vor allem bei Mieterwechsel renoviert, um eine möglichst hohe Neuvermietungsmiete zu erzielen. Aber warum soll ein Vermieter z.B. im angesagten Hamburg-Eppendorf, wo er heute eine sanierte Altbauwohnung für 14 Euro pro m² neu vermieten kann, noch renovieren, wenn er künftig nur 10 Euro Miete pro m² nehmen kann, da die Vergleichsmiete laut Mietenspiegel aktuell 9 Euro beträgt? Je stärker die Mietpreise gedeckelt werden, desto geringer für einen Vermieter noch der Anreiz, Gebäude und Wohnraum intakt zu halten.
2) Geringere Neubautätigkeit
Auch die Neubautätigkeit dürfte durch die Mietpreisbremse gedämpft werden. Zwar ist im Gespräch, den Neubau von der Mietpreisbremse auszunehmen, aber es ist noch unklar wie das aussehen soll. Und: Spätestens bei der Zweitvermietung ist die Neubauwohnung eine Bestandswohnung und müsste nach den Regeln des Mietspiegels bewertet werden. Im Endeffekt schmälert die Mietpreisbremse die Ertragsaussichten eines Bauträgers und wirkt sich somit negativ auf die Neubautätigkeit aus.
3) Weniger Mietwohnungen
Kann ein Vermieter mit einer Mietwohnung keine Rendite oder keine auskömmliche Rendite erzielen, stellt sich auch die Frage, ob er die Wohnung nicht lieber verkaufen als vermieten sollte. In der Folge würde der Markt der Mietwohnungen schrumpfen. Das muss nicht schlimm sein, da 52% der Deutschen noch in Mietwohnungen wohnen, in den Städten sogar 75%. Die Abnahme des Mietraumes ist aber sicher nicht der Effekt, den sich die Politik von der Mietpreisbremse erhofft.
4) Entstehung eines grauen Mietmarkts
Es gilt als sicher, dass Vermieter versuchen werden, die gesetzliche Mietpreisbremse zu umgehen und somit ein „grauer Wohnungsmarkt“ entsteht. Schon jetzt werden immer mehr Wohnungen möbliert vermietet, damit der Vermieter sich bei der Vermietung nicht am Mietenspiegel orientieren muss. Am Beispiel Hamburg-Eppendorf: Möbliert lässt sich eine Wohnung aufgrund der starken Nachfrage auch für 18 Euro pro m² vermieten. Warum sollte ein Vermieter nur 9 Euro pro m² nehmen, wenn er mit Möbeln legal 18 Euro pro m² bekommt?
5) Verfassungsbeschwerden
Es ist bereits jetzt absehbar, dass die neuen Regelungen zu Verfassungsbeschwerden führen werden. So hat der Hauseigentümerverband Haus & Grund schon angekündigt, gegen die geplante Mietpreisbremse zu klagen, notfalls vor dem Verfassungsgericht. Die Mietpreisbremse nimmt Hauseigentümer das Recht auf freie Preisgestaltung.
Dr. Niels Jacobsen, Geschäftsführer des Serviceportals www.immoverkauf24.de: „Es ist offensichtlich, dass Angela Merkel (CDU) mit der Mietpreisbremse der SPD nach dem Mindestlohn das nächste Wahlkampfthema wegnehmen möchte. Nur: Gut gemeint ist nicht gut gemacht. Der vermeintliche Mieterschutz kann sich am Ende gegen die Mieterinteressen wenden.“
Mehr Wohnraum schaffen!
Ursache für hohe Wohnpreise ist der Wohnungsmangel. Dr. Niels Jacobsen: „Wer den Wohnungsmangel bekämpfen will, muss mehr Wohnraum schaffen. Den Schlüssel dazu haben Bund, Länder und Gemeinden selbst in der Hand. Noch immer wird zu wenig Bauland ausgewiesen oder dauern Genehmigungsverfahren zu lange. Und seit Jahren ist die Wohnungsbauförderung rückläufig. Hier ist mehr Kreativität gefragt, z.B. durch die Förderung von Wohnungsgenossenschaften oder alternativen Formen des gemeinschaftlichen Wohnens. Kurz: Fördern statt bremsen!“
Neuvermietungsbremse zusätzlich zur Bestandsmietbremse
Erst im Dezember 2012 wurde eine Mietpreisbremse für bestehende Mietverhältnisse beschlossen. Demnach dürfen Bestandsmieten innerhalb von 3 Jahren nicht mehr um 20%, sondern nur noch um bis zu 15% erhöht werden. Die Stadt Hamburg will die Umsetzung noch im Juni 2013 für alle Stadtteile Hamburgs beschließen. Andere Städte werden folgen. So weit so gut, es geht um den Schutz bestehender Mietverhältnisse.
Aber wie sieht es bei Neuvermietungen aus? Werden Mieter wirklich davon profitieren, wenn die Bundesregierung künftig die Mieten deckelt?
5 Gründe, warum die Rechnung nicht aufgehen dürfte:
1) Wohnqualität wird sinken
Bisher wurden Wohnungen vom Vermieter vor allem bei Mieterwechsel renoviert, um eine möglichst hohe Neuvermietungsmiete zu erzielen. Aber warum soll ein Vermieter z.B. im angesagten Hamburg-Eppendorf, wo er heute eine sanierte Altbauwohnung für 14 Euro pro m² neu vermieten kann, noch renovieren, wenn er künftig nur 10 Euro Miete pro m² nehmen kann, da die Vergleichsmiete laut Mietenspiegel aktuell 9 Euro beträgt? Je stärker die Mietpreise gedeckelt werden, desto geringer für einen Vermieter noch der Anreiz, Gebäude und Wohnraum intakt zu halten.
2) Geringere Neubautätigkeit
Auch die Neubautätigkeit dürfte durch die Mietpreisbremse gedämpft werden. Zwar ist im Gespräch, den Neubau von der Mietpreisbremse auszunehmen, aber es ist noch unklar wie das aussehen soll. Und: Spätestens bei der Zweitvermietung ist die Neubauwohnung eine Bestandswohnung und müsste nach den Regeln des Mietspiegels bewertet werden. Im Endeffekt schmälert die Mietpreisbremse die Ertragsaussichten eines Bauträgers und wirkt sich somit negativ auf die Neubautätigkeit aus.
3) Weniger Mietwohnungen
Kann ein Vermieter mit einer Mietwohnung keine Rendite oder keine auskömmliche Rendite erzielen, stellt sich auch die Frage, ob er die Wohnung nicht lieber verkaufen als vermieten sollte. In der Folge würde der Markt der Mietwohnungen schrumpfen. Das muss nicht schlimm sein, da 52% der Deutschen noch in Mietwohnungen wohnen, in den Städten sogar 75%. Die Abnahme des Mietraumes ist aber sicher nicht der Effekt, den sich die Politik von der Mietpreisbremse erhofft.
4) Entstehung eines grauen Mietmarkts
Es gilt als sicher, dass Vermieter versuchen werden, die gesetzliche Mietpreisbremse zu umgehen und somit ein „grauer Wohnungsmarkt“ entsteht. Schon jetzt werden immer mehr Wohnungen möbliert vermietet, damit der Vermieter sich bei der Vermietung nicht am Mietenspiegel orientieren muss. Am Beispiel Hamburg-Eppendorf: Möbliert lässt sich eine Wohnung aufgrund der starken Nachfrage auch für 18 Euro pro m² vermieten. Warum sollte ein Vermieter nur 9 Euro pro m² nehmen, wenn er mit Möbeln legal 18 Euro pro m² bekommt?
5) Verfassungsbeschwerden
Es ist bereits jetzt absehbar, dass die neuen Regelungen zu Verfassungsbeschwerden führen werden. So hat der Hauseigentümerverband Haus & Grund schon angekündigt, gegen die geplante Mietpreisbremse zu klagen, notfalls vor dem Verfassungsgericht. Die Mietpreisbremse nimmt Hauseigentümer das Recht auf freie Preisgestaltung.
Dr. Niels Jacobsen, Geschäftsführer des Serviceportals www.immoverkauf24.de: „Es ist offensichtlich, dass Angela Merkel (CDU) mit der Mietpreisbremse der SPD nach dem Mindestlohn das nächste Wahlkampfthema wegnehmen möchte. Nur: Gut gemeint ist nicht gut gemacht. Der vermeintliche Mieterschutz kann sich am Ende gegen die Mieterinteressen wenden.“
Mehr Wohnraum schaffen!
Ursache für hohe Wohnpreise ist der Wohnungsmangel. Dr. Niels Jacobsen: „Wer den Wohnungsmangel bekämpfen will, muss mehr Wohnraum schaffen. Den Schlüssel dazu haben Bund, Länder und Gemeinden selbst in der Hand. Noch immer wird zu wenig Bauland ausgewiesen oder dauern Genehmigungsverfahren zu lange. Und seit Jahren ist die Wohnungsbauförderung rückläufig. Hier ist mehr Kreativität gefragt, z.B. durch die Förderung von Wohnungsgenossenschaften oder alternativen Formen des gemeinschaftlichen Wohnens. Kurz: Fördern statt bremsen!“
