17.06.2013 Viel Lärm um nichts bei Kappungsgrenze von Mietverträgen
Die seit Mai gültige Mietrechtsreform begrenzt die Mieterhöhungsmöglichkeiten der Vermieter. Bislang durften sie innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Mit der Reform wird dies auf höchstens 15 Prozent begrenzt. Als Bezugsgrößen werden in der Regel örtliche Mietspiegel herangezogen.
Zuvor aber müssen die Landesregierungen bestimmte Städte festlegen, die besonders von Mieterhöhungen betroffen sind und in denen diese Obergrenzen eingeführt werden sollen. In Nordrhein-Westfalen sollen Düsseldorf, Köln, Bonn und Münster diese erhalten. Tatsächlich aber gibt es kaum Mietverträge, die davon betroffen sind; die meisten laufenden Verträge sind an die Ortsüblichkeitsgrenze angepasst. Was die Bundesregierung als Mietergeschenk feiert, läuft ins Leere. Dies geht aus einer Umfrage des Rings Deutscher Makler (RDM) Düsseldorf unter seinen 129 Mitgliedsfirmen hervor. „84 Prozent gaben an, dass die Mieten die Ortsüblichkeit erfüllen. Es gab auch im Vorfeld der Gesetzesreform keine Torschlusspanik unter den Vermietern, die Miete noch schnell um 20 Prozent anzuheben“, erläutert RDM-Vorsitzender Jörg Schnorrenberger.
Auf einem anderen Blatt stehen die Erhöhungsmöglichkeiten bei Neuvermietungen, bei denen die Vermieter freie Hand haben. Hierbei werden gemäß der RDM-Untersuchung bei mindestens der Hälfte der Mietverträge Anpassungen vorgenommen (68 Prozent). 20 Prozent sagten, dass nur zu einem geringen Teil Erhöhungen gemacht wurden. Dabei ist die Anpassungsquote in Düsseldorf im Gegensatz zum Umland besonders hoch. Hier trifft eine hohe Nachfrage auf ein geringes Angebot. In den Umlandgemeinden wie in Mettmann, Mönchengladbach und Viersen werden bei Neuvermietungen die Mieten hingegen seltener angepasst, weil sich Angebot und Nachfrage die Waage halten.
Mietspiegel hat mit der Realität wenig zu tun
„Damit hinken die Mietspiegel in Städten mit hoher Nachfrage den tatsächlichen Entwicklungen weit hinterher“, so Schnorrenberger. Man müsse sehen, dass sie eher durch ein politisches Tauziehen zwischen Mieter- und Eigentümerverbänden zustande kommen, als dass sie die realen Mieten abbilden. Diese Erfahrung machen 52 Prozent der befragten RDM-Mitglieder. Ein unabhängiger Düsseldorfer Mieten-Sachverständiger schätzt, dass die Mietspiegel-Angaben in der Landeshauptstadt mindestens 20 Prozent unterhalb der tatsächlichen Miete liegen. „Dabei werden in der Übersicht, die alle zwei Jahre erscheint, zu viele Bestands- und zu wenige Neuverträge berücksichtigt“, kritisiert Schnorrenberger. Denn jedes Jahr ziehen etwa 37.000 Menschen nach Düsseldorf. Dies entspricht einer Quote von 6,3 Prozent der Bewohner. Die meisten mieten eine Wohnung, die weit über den Mietspiegel-Zahlen liegt. Dieser weist für gut ausgestattete Wohnungen eine Kaltmiete von 8,40 bis 10,50 Euro pro Quadratmeter auf. Der RDM-Preisspiegel 2013 kommt auf 12,50 Euro und eine Steigerung gegenüber 2012 von neun Prozent. Im Neubau-Erstbezug, der nicht im Mietspiegel aufgeführt ist, liegen die Mieten gar bei 16 Euro.
Die Kappungsgrenze scheint vielen Politikern nicht genug zu sein. Fast alle großen Parteien haben in ihre Wahlprogramme zur Bundestagswahl Mieterhöhungsgrenzen für Neuvermietungen geschrieben. „Dies ist aber das falsche Signal, weil die Vermieter dann weniger bereit sein werden, ihre Wohnungen energetisch zu sanieren. Außerdem werden sich Bauträger zurückziehen, wenn sie ihre Kosten nicht adäquat über die Mieten refinanzieren können. „Die Diskussion schwelt zu einem denkbar ungünstigen Zeitpunkt auf, zu dem die Bautätigkeit in der Region leicht steigt und jedes Jahr mindestens 1.200 Wohnungen gebaut werden müssten“, so der Düsseldorfer Immobilienexperte Schnorrenberger.
Außerdem könnten Wild-West-Methoden üblich werden, etwa dass die Mieter für eine betagte Kücheneinrichtung einen überhöhten Preis an den Vermieter zahlen sollen, wenn sie die Wohnung wollen. „Das kann ja nicht im Interesse des Gesetzgebers sein.“
Zuvor aber müssen die Landesregierungen bestimmte Städte festlegen, die besonders von Mieterhöhungen betroffen sind und in denen diese Obergrenzen eingeführt werden sollen. In Nordrhein-Westfalen sollen Düsseldorf, Köln, Bonn und Münster diese erhalten. Tatsächlich aber gibt es kaum Mietverträge, die davon betroffen sind; die meisten laufenden Verträge sind an die Ortsüblichkeitsgrenze angepasst. Was die Bundesregierung als Mietergeschenk feiert, läuft ins Leere. Dies geht aus einer Umfrage des Rings Deutscher Makler (RDM) Düsseldorf unter seinen 129 Mitgliedsfirmen hervor. „84 Prozent gaben an, dass die Mieten die Ortsüblichkeit erfüllen. Es gab auch im Vorfeld der Gesetzesreform keine Torschlusspanik unter den Vermietern, die Miete noch schnell um 20 Prozent anzuheben“, erläutert RDM-Vorsitzender Jörg Schnorrenberger.
Auf einem anderen Blatt stehen die Erhöhungsmöglichkeiten bei Neuvermietungen, bei denen die Vermieter freie Hand haben. Hierbei werden gemäß der RDM-Untersuchung bei mindestens der Hälfte der Mietverträge Anpassungen vorgenommen (68 Prozent). 20 Prozent sagten, dass nur zu einem geringen Teil Erhöhungen gemacht wurden. Dabei ist die Anpassungsquote in Düsseldorf im Gegensatz zum Umland besonders hoch. Hier trifft eine hohe Nachfrage auf ein geringes Angebot. In den Umlandgemeinden wie in Mettmann, Mönchengladbach und Viersen werden bei Neuvermietungen die Mieten hingegen seltener angepasst, weil sich Angebot und Nachfrage die Waage halten.
Mietspiegel hat mit der Realität wenig zu tun
„Damit hinken die Mietspiegel in Städten mit hoher Nachfrage den tatsächlichen Entwicklungen weit hinterher“, so Schnorrenberger. Man müsse sehen, dass sie eher durch ein politisches Tauziehen zwischen Mieter- und Eigentümerverbänden zustande kommen, als dass sie die realen Mieten abbilden. Diese Erfahrung machen 52 Prozent der befragten RDM-Mitglieder. Ein unabhängiger Düsseldorfer Mieten-Sachverständiger schätzt, dass die Mietspiegel-Angaben in der Landeshauptstadt mindestens 20 Prozent unterhalb der tatsächlichen Miete liegen. „Dabei werden in der Übersicht, die alle zwei Jahre erscheint, zu viele Bestands- und zu wenige Neuverträge berücksichtigt“, kritisiert Schnorrenberger. Denn jedes Jahr ziehen etwa 37.000 Menschen nach Düsseldorf. Dies entspricht einer Quote von 6,3 Prozent der Bewohner. Die meisten mieten eine Wohnung, die weit über den Mietspiegel-Zahlen liegt. Dieser weist für gut ausgestattete Wohnungen eine Kaltmiete von 8,40 bis 10,50 Euro pro Quadratmeter auf. Der RDM-Preisspiegel 2013 kommt auf 12,50 Euro und eine Steigerung gegenüber 2012 von neun Prozent. Im Neubau-Erstbezug, der nicht im Mietspiegel aufgeführt ist, liegen die Mieten gar bei 16 Euro.
Die Kappungsgrenze scheint vielen Politikern nicht genug zu sein. Fast alle großen Parteien haben in ihre Wahlprogramme zur Bundestagswahl Mieterhöhungsgrenzen für Neuvermietungen geschrieben. „Dies ist aber das falsche Signal, weil die Vermieter dann weniger bereit sein werden, ihre Wohnungen energetisch zu sanieren. Außerdem werden sich Bauträger zurückziehen, wenn sie ihre Kosten nicht adäquat über die Mieten refinanzieren können. „Die Diskussion schwelt zu einem denkbar ungünstigen Zeitpunkt auf, zu dem die Bautätigkeit in der Region leicht steigt und jedes Jahr mindestens 1.200 Wohnungen gebaut werden müssten“, so der Düsseldorfer Immobilienexperte Schnorrenberger.
Außerdem könnten Wild-West-Methoden üblich werden, etwa dass die Mieter für eine betagte Kücheneinrichtung einen überhöhten Preis an den Vermieter zahlen sollen, wenn sie die Wohnung wollen. „Das kann ja nicht im Interesse des Gesetzgebers sein.“
