19.06.2013 Wohnimmobilien in den Weltmetropolen: überholt Brasilien die europäischen Märkte?
Einem aktuellen Bericht von Savills, einem der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen zufolge genießt Brasilien zwar die Vorzüge eines schnellen Wirtschaftswachstums, jedoch war dieses bislang nicht wie in so vielen anderen der überhitzten Immobilienmärkte im Osten der ‚Neuen Welt’ mit einem ebenso übermäßigem Anstieg der Wohnimmobilienpreise verbunden. Ausländische Investoren sollten allerdings schnell handeln, da die Brasilianer und andere Südamerikaner diese Situation erkennen und Projekte aufkaufen, bevor sie in Europa oder im sonstigen Ausland auf dem Markt bekannt werden.
Obwohl die Preise für Wohnimmobilien in den vergangenen fünf Jahren in Rio um durchschnittlich 23 % p.a. bzw. in São Paulo um 17 % p.a. stiegen, liegt die entsprechende Mietrendite auf dem Niveau vieler der eingetrübten Konjunkturen der Alten Welt, wo das Verhältnis Wohnimmobilienpreise zum Einkommen deutlich niedriger ist als in vielen der asiatischen Tigerstaaten.
„Trotz dieses spektakulären Preisanstiegs erscheinen Wohnimmobilien in Brasilien im Vergleich zum Topsegment der Weltmetropolen preiswert“, sagt Yolande Barnes, Director World Research bei Savills. „Dies deutet auf eine solide Grundlage für ertragsorientierte Investments in den größten Städten des Landes, also Rio und São Paulo, hin.“
„Das Land ist leicht zugänglich für Investitionen aus dem Ausland, so dass davon ausgegangen werden kann, dass es sich zu einem Zielmarkt für internationale Investoren außerhalb Nordamerikas entwickelt.“
Eine Eins-zu-Eins-Gegenüberstellung von Kapital- und Mietkosten einer Wohnimmobilie zur Unterbringung der ‚Savills Executive Unit‘* zeigt, dass die Immobilienpreise in den Top-Städten Brasiliens trotz eines fast dreimal so hohen Pro-Kopf-BIP wie in Indien nach wie vor niedriger sind als in Mumbai. Und obwohl die Volkswirtschaft Brasiliens eine ähnliche Größe aufweist wie die Frankreichs oder Großbritanniens und weitaus größer ist als die Australiens, Hong Kongs sowie Singapurs, spiegelt sich dies nicht in gleichem Maße im Immobiliensegment des Landes wider.
Die jährliche Rendite ist ein gutes Indiz dafür, wie überhitzt die Kaufpreise im Vergleich zur zugrundeliegenden Nutzernachfrage sind. In Städten, in denen große Mengen Investmentkapitals Druck auf die Immobilienmärkte ausübten, sind diese Renditen gemessen an globalen Standards oft sehr niedrig. Aber nicht in Brasilien. In Rio und São Paulo sind die Bruttorenditen der Wohnimmobilien für die SEU höher als in jeder anderen in Schwellenländern gelegenen Stadt der Neuen Welt bzw. liegen gleichauf mit London, New York, Sydney, Tokio und Paris.
Die brasilianischen Wohnungsmärkte wurden in den letzten Jahren durch Ölfunde, die Fußball-WM und natürlich die Olympischen Spiele geprägt. Die größten Städte werden zurzeit ‚herausgeputzt‘, und der leichtere Zugang zu Finanzierungen sowie eine rasch wachsende Mittelschicht haben es immer mehr Menschen ermöglicht, ein Eigenheim zu erwerben, was die Preise in die Höhe treibt.
Dies wiederum macht das Land sehr attraktiv für internationale Investoren. Immobilienerwerb in Brasilien durch Ausländer ist relativ unkompliziert, und ausländische Staatsbürger können ohne Einschränkungen Grundbesitz kaufen (mit Ausnahme sehr großer Farmen und Inseln bzw. Küstengebieten).
São Paulo und Rio gehören zu den richtungsweisenden Städten. So stiegen die Preise in São Paulo seit Anfang 2008 um 127 % und in Rio um 189 %. Die Mieten stiegen im gleichen Zeitraum in São Paulo um 86 % und in Rio um 129 %. Allerdings hat sich das Wachstum in den letzten 18 Monaten verlangsamt.
Yolande Barnes kommt zu dem Schluss: „Wir erwarten ein deutliches, wenn auch geringer als zuletzt ausgeprägtes Kapitalwachstum sowie attraktive Cash-Flow-Renditen. Ausländische Investoren werden die Wechselkurssituation im Auge behalten und sich der Möglichkeit steigender Zinsen und/oder steigender Inflation bewusst sein müssen. Dennoch ist es durchaus möglich, dass sie den brasilianischen Markt als attraktiver einstufen als einige andere Märkte der ‚Neuen Welt’, insbesondere in Asien. Immer jedoch unter der Annahme, dass sie an die richtigen Produkte herankommen, bevor es die einheimischen Investoren tun.“
* Als vergleichbare Bezugsgröße zieht Savills die sog. Savills Executive Unit (SEU) heran. Hierbei handelt es sich um ein Kernteam von sieben Mitarbeitern, repräsentativ für ein neugegründetes Unternehmen in den jeweiligen Städten.
Obwohl die Preise für Wohnimmobilien in den vergangenen fünf Jahren in Rio um durchschnittlich 23 % p.a. bzw. in São Paulo um 17 % p.a. stiegen, liegt die entsprechende Mietrendite auf dem Niveau vieler der eingetrübten Konjunkturen der Alten Welt, wo das Verhältnis Wohnimmobilienpreise zum Einkommen deutlich niedriger ist als in vielen der asiatischen Tigerstaaten.
„Trotz dieses spektakulären Preisanstiegs erscheinen Wohnimmobilien in Brasilien im Vergleich zum Topsegment der Weltmetropolen preiswert“, sagt Yolande Barnes, Director World Research bei Savills. „Dies deutet auf eine solide Grundlage für ertragsorientierte Investments in den größten Städten des Landes, also Rio und São Paulo, hin.“
„Das Land ist leicht zugänglich für Investitionen aus dem Ausland, so dass davon ausgegangen werden kann, dass es sich zu einem Zielmarkt für internationale Investoren außerhalb Nordamerikas entwickelt.“
Eine Eins-zu-Eins-Gegenüberstellung von Kapital- und Mietkosten einer Wohnimmobilie zur Unterbringung der ‚Savills Executive Unit‘* zeigt, dass die Immobilienpreise in den Top-Städten Brasiliens trotz eines fast dreimal so hohen Pro-Kopf-BIP wie in Indien nach wie vor niedriger sind als in Mumbai. Und obwohl die Volkswirtschaft Brasiliens eine ähnliche Größe aufweist wie die Frankreichs oder Großbritanniens und weitaus größer ist als die Australiens, Hong Kongs sowie Singapurs, spiegelt sich dies nicht in gleichem Maße im Immobiliensegment des Landes wider.
Die jährliche Rendite ist ein gutes Indiz dafür, wie überhitzt die Kaufpreise im Vergleich zur zugrundeliegenden Nutzernachfrage sind. In Städten, in denen große Mengen Investmentkapitals Druck auf die Immobilienmärkte ausübten, sind diese Renditen gemessen an globalen Standards oft sehr niedrig. Aber nicht in Brasilien. In Rio und São Paulo sind die Bruttorenditen der Wohnimmobilien für die SEU höher als in jeder anderen in Schwellenländern gelegenen Stadt der Neuen Welt bzw. liegen gleichauf mit London, New York, Sydney, Tokio und Paris.
Die brasilianischen Wohnungsmärkte wurden in den letzten Jahren durch Ölfunde, die Fußball-WM und natürlich die Olympischen Spiele geprägt. Die größten Städte werden zurzeit ‚herausgeputzt‘, und der leichtere Zugang zu Finanzierungen sowie eine rasch wachsende Mittelschicht haben es immer mehr Menschen ermöglicht, ein Eigenheim zu erwerben, was die Preise in die Höhe treibt.
Dies wiederum macht das Land sehr attraktiv für internationale Investoren. Immobilienerwerb in Brasilien durch Ausländer ist relativ unkompliziert, und ausländische Staatsbürger können ohne Einschränkungen Grundbesitz kaufen (mit Ausnahme sehr großer Farmen und Inseln bzw. Küstengebieten).
São Paulo und Rio gehören zu den richtungsweisenden Städten. So stiegen die Preise in São Paulo seit Anfang 2008 um 127 % und in Rio um 189 %. Die Mieten stiegen im gleichen Zeitraum in São Paulo um 86 % und in Rio um 129 %. Allerdings hat sich das Wachstum in den letzten 18 Monaten verlangsamt.
Yolande Barnes kommt zu dem Schluss: „Wir erwarten ein deutliches, wenn auch geringer als zuletzt ausgeprägtes Kapitalwachstum sowie attraktive Cash-Flow-Renditen. Ausländische Investoren werden die Wechselkurssituation im Auge behalten und sich der Möglichkeit steigender Zinsen und/oder steigender Inflation bewusst sein müssen. Dennoch ist es durchaus möglich, dass sie den brasilianischen Markt als attraktiver einstufen als einige andere Märkte der ‚Neuen Welt’, insbesondere in Asien. Immer jedoch unter der Annahme, dass sie an die richtigen Produkte herankommen, bevor es die einheimischen Investoren tun.“
* Als vergleichbare Bezugsgröße zieht Savills die sog. Savills Executive Unit (SEU) heran. Hierbei handelt es sich um ein Kernteam von sieben Mitarbeitern, repräsentativ für ein neugegründetes Unternehmen in den jeweiligen Städten.
