27.06.2013 Qualitative statt quantitative Bestandserweiterung am Wohnungsmarkt
Bei der Diskussion um Wohnungsneubau wird in der Regel vorrangig auf die rein quantitative Bestandserweiterung fokussiert – oftmals mit der gleichzeitigen Forderung nach mietgünstigen Neubauwohnungen. Dabei wird häufig übersehen, dass Wohnungsneubau insbesondere der qualitativen Bestandserweiterung/-verbesserung dient, da ein Teil des Wohnungs¬bestandes nicht den Präferenzen der Nachfrager entspricht.
So war beispielsweise der Wohnungsneubau in Berlin zwischen 1991 und 2000 (insgesamt rd. 100.000 WE) vor allem steuerinduziert, z.B. durch Förderprogramme, Sonder-Afa etc. Faktisch wurden dadurch in allen Teilen Berlins und unabhängig von Lagequalitäten relativ einfache Wohnungsbauten fertig gestellt, die selten auf Akzeptanz stießen: Häufig entsprachen sie sowohl städtebaulich (z.B. zu hohe Baudichten an der Peripherie) und architektonisch (z.B. ohne Balkon) nicht der Nachfrage.
Vor diesem Hintergrund muss erkannt und akzeptiert werden, dass Wohnungsneubau heute vor allem darauf abzielt, am Markt bislang nicht ausreichend verfügbare Wohnformen und –qualitäten (z.B. barrierearm, familiengerechte Wohngrößen, nachgefragte Ausstattungsmerkmale wie Balkon und Aufzug etc.) zu produzieren. Kurz: Wohnungsneubau sollte vor allem qualitativ besser sein als der Großteil des vorhandenen Wohnungsbestandes. Das macht ihn zugleich aber auch teurer als z.B. Bestandswohnungen. Er dient damit nicht vorrangig der Versorgung insbesondere mit mietgünstigem Wohnraum. Das kann er nicht und soll er auch nicht. Dagegen sprechen u.a. auch die hohen Auflagen im Wohnungsneubau: Brandschutz, Energieeinsparungsverordnung (EnEV), steigende Bau- und Grundstückskosten etc. verteuern jedes Neubauprojekt.
Ungeachtet dessen profitieren alle vom (höherwertigen) Wohnungsneubau: Zum einen durch grundsätzlich mehr Wohnungen, zum anderen dadurch, dass finanzstarke Haushalte aus günstigen Wohnungen in moderne neue Wohnungen umziehen, die mehr ihrem Anspruch an Wohnkomfort entsprechen. Dadurch werden wiederum mehr günstige Bestandswohn¬ungen frei.
Primäres Ziel muss es daher sein, den Neubauwettbewerb zu stärken. Hoher Wettbewerb sichert eine nachfragegerechte Wohnungsqualität bei gleichzeitig starkem Preiswettbewerb. Dies kann vor allem durch eine expansive Bodenpolitik erreicht werden. Dazu muss indessen die Preiserwartung der Baulandeigentümer gedämpft werden. Hier wird aktuell zu wenig getan. Ähnlich wie im Segment der Bestandsmehrfamilienhäuser wuchern viele Eigentümer mit ihrem Gut „Boden“ und treiben die Bodenpreise in die Höhe. U.a. dadurch bleibt Wohnungsneubau teuer.
Fazit: Nach jahrelanger Stagnation kam aktuell die Neubautätigkeit langsam wieder in Schwung. Politik und Kommunen sollten diesen Schwung nutzen und günstige Produktionsbedingungen schaffen. Das muss nicht immer gleich geförderter Wohnungsbau sein, sondern z.B. die Schaffung und Ausweisung von ausreichend Wohnbauland und Verzicht auf weitere preistreibende Auflagen. Mehr neuer, qualitativ guter Wohnraum schafft mehr Produktkonkurrenz und davon profitieren alle. Durch Mietpreisdecke¬lungen ist das indessen nicht zu erreichen. Vielmehr bremst das die Neubautätigkeit.
(Statement Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH)
So war beispielsweise der Wohnungsneubau in Berlin zwischen 1991 und 2000 (insgesamt rd. 100.000 WE) vor allem steuerinduziert, z.B. durch Förderprogramme, Sonder-Afa etc. Faktisch wurden dadurch in allen Teilen Berlins und unabhängig von Lagequalitäten relativ einfache Wohnungsbauten fertig gestellt, die selten auf Akzeptanz stießen: Häufig entsprachen sie sowohl städtebaulich (z.B. zu hohe Baudichten an der Peripherie) und architektonisch (z.B. ohne Balkon) nicht der Nachfrage.
Vor diesem Hintergrund muss erkannt und akzeptiert werden, dass Wohnungsneubau heute vor allem darauf abzielt, am Markt bislang nicht ausreichend verfügbare Wohnformen und –qualitäten (z.B. barrierearm, familiengerechte Wohngrößen, nachgefragte Ausstattungsmerkmale wie Balkon und Aufzug etc.) zu produzieren. Kurz: Wohnungsneubau sollte vor allem qualitativ besser sein als der Großteil des vorhandenen Wohnungsbestandes. Das macht ihn zugleich aber auch teurer als z.B. Bestandswohnungen. Er dient damit nicht vorrangig der Versorgung insbesondere mit mietgünstigem Wohnraum. Das kann er nicht und soll er auch nicht. Dagegen sprechen u.a. auch die hohen Auflagen im Wohnungsneubau: Brandschutz, Energieeinsparungsverordnung (EnEV), steigende Bau- und Grundstückskosten etc. verteuern jedes Neubauprojekt.
Ungeachtet dessen profitieren alle vom (höherwertigen) Wohnungsneubau: Zum einen durch grundsätzlich mehr Wohnungen, zum anderen dadurch, dass finanzstarke Haushalte aus günstigen Wohnungen in moderne neue Wohnungen umziehen, die mehr ihrem Anspruch an Wohnkomfort entsprechen. Dadurch werden wiederum mehr günstige Bestandswohn¬ungen frei.
Primäres Ziel muss es daher sein, den Neubauwettbewerb zu stärken. Hoher Wettbewerb sichert eine nachfragegerechte Wohnungsqualität bei gleichzeitig starkem Preiswettbewerb. Dies kann vor allem durch eine expansive Bodenpolitik erreicht werden. Dazu muss indessen die Preiserwartung der Baulandeigentümer gedämpft werden. Hier wird aktuell zu wenig getan. Ähnlich wie im Segment der Bestandsmehrfamilienhäuser wuchern viele Eigentümer mit ihrem Gut „Boden“ und treiben die Bodenpreise in die Höhe. U.a. dadurch bleibt Wohnungsneubau teuer.
Fazit: Nach jahrelanger Stagnation kam aktuell die Neubautätigkeit langsam wieder in Schwung. Politik und Kommunen sollten diesen Schwung nutzen und günstige Produktionsbedingungen schaffen. Das muss nicht immer gleich geförderter Wohnungsbau sein, sondern z.B. die Schaffung und Ausweisung von ausreichend Wohnbauland und Verzicht auf weitere preistreibende Auflagen. Mehr neuer, qualitativ guter Wohnraum schafft mehr Produktkonkurrenz und davon profitieren alle. Durch Mietpreisdecke¬lungen ist das indessen nicht zu erreichen. Vielmehr bremst das die Neubautätigkeit.
(Statement Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH)
