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01.07.2013 Ruhiges Quartal am Hamburger Investmentmarkt lässt dynamisches zweites Halbjahr erwarten

Nach dem Turbostart in das 1. Quartal 2013 mit einem Transaktionsvolumen von 710 Mio. € auf dem Hamburger Investmentmarkt konnte das 2. Quartal mit nur 260 Mio. € nicht an diese Dynamik anschließen. Mit einem Gesamtvolumen von 970 Mio. € für das 1. Halbjahr 2013 stieg das Transaktionsvolumen für gewerblich genutzte Immobilien gegenüber dem Vorjahr allerdings um 39 %. „Das 1. Quartal profitierte von bereits seit 2012 laufenden Ankaufsverhandlungen. Auch aktuell übersteigt die Nachfrage nach Core-Produkten in Hamburg das Angebot. Besonders neue Projektentwicklungen in der Innenstadt fehlen, die als Forward Deal oder bei Baufortschritt an einen Investor veräußert werden könnten. Vor diesem Hintergrund werden Stadtteillagen wie Eimsbüttel, Barmbek, Altona oder Bahrenfeld für Anleger interessanter“, fasst Christoph Ringleben, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, das 1. Halbjahr zusammen.

Stadtteillagen steigen in der Investorengunst
Von insgesamt rund 50 gewerblichen Transaktionen im 1. Halbjahr entfielen rund 80 % auf die Hamburger Stadtteillagen und lediglich 20 % auf die City. Bezogen auf das Transaktionsvolumen platzierte sich die Hamburger City mit einem Anteil von knapp 33 % allerdings auf Platz eins. Danach folgten Stadtteillagen wie Harburg, die HafenCity, Alster Ost, Barmbek und Wandsbek mit Transaktionsvolumina zwischen 8 % und 13 %. Die Transaktion mit dem größten Volumen im 2. Quartal war der Ankauf des ehemaligen SAP-Gebäudes für die Kühne Holding AG (Großer Grasbrook 17, HafenCity) für rund 38 Mio. €.

Anleger bevorzugen Büros
Im Fokus der Anleger stand im 1. Halbjahr 2013 die Assetklasse Büro, die das Transaktionsvolumen mit einem Anteil von gut 63 % (613 Mio. €) deutlich dominierte. Die größte Transaktion im Bürosegment im 1. Halbjahr bleibt weiterhin der Verkauf des ABC-Bogens (Abc-Str. 19, City) im Zuge eines Portfolio-Verkaufs von SEB Asset Management an Dundee International für rund 67 Mio. € im 1. Quartal. Der Verkauf von vier Hotels in Hamburg im 1. Quartal platzierte diese Assetklasse mit einem Anteil von 15 % (gut 147 Mio. €) wieder auf Platz zwei. Der Anteil an verkauften Logistikimmobilien erreichte hingegen lediglich knapp 11 % (rund 104 Mio. €) des Transaktionsvolumens. Auch die Assetklasse Einzelhandel kam nur auf einen Anteil von knapp 9 % am Transaktionsvolumen (knapp 83 Mio. €). Weiterhin stabil ist die Entwicklung der Renditen. Wie im Vorquartal liegen die Spitzenrenditen für Büro- und Einzelhandelsobjekte bei 4,7 Prozent. Für Logistikobjekte wird aktuell eine Spitzenrendite von 7,2 Prozent erzielt.

Ausländer sehr zurückhaltend
Der gewerbliche Investmentmarkt in Hamburg wurde im 1. Halbjahr 2013 überwiegend durch nationale Anleger und Verkäufer bestimmt. Der Anteil ausländischer Käufer am Transaktionsvolumen lag bei nur 15 %, der von internationalen Verkäufern bei 20 %.

Privatanleger am Aktivsten
Bei den Käufern dominierten im 1. Halbjahr die Privaten Anleger und die Projektentwickler mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von jeweils 19 %. Dabei ergibt sich das hohe, von Privaten Investoren generierte Transaktionsvolumen (gut 181 Mio. €) vornehmlich durch den Erwerb von zwei Hamburger Luxushotels: das Fairmont Hotel Vier Jahreszeiten (Neuer Jungfernstieg 9-14, City) und das InterContinental (Fontenay 10, Alster West). Projektentwickler erwarben in erster Linie Büroimmobilien mit Entwicklungspotenzial und einem Volumen unter 10 Mio. € in den Hamburger Stadtteillagen. Die üblicherweise führenden Offenen Fonds/Spezialfonds kamen lediglich auf einen Anteil von 17 % am Transaktionsvolumen.

Offene Fonds/Spezialfonds mit Abstand stärkste Verkäufergruppe
Während im vergangenen Jahr die Gruppe der Entwickler und Bauträger als aktivste Verkäufer auftrat, waren im 1. Halbjahr 2013 die Offenen Fonds/Spezialfonds mit einem Anteil von 36 % am Transaktionsvolumen und die Eigennutzer/Non Properties mit 24 % die dominierenden Akteure auf der Verkäuferseite.

Positive Aussichten für zweites Halbjahr
„Nach einem erfolgreichen Jahresauftakt und einem ruhigeren 2. Quartal auf dem Hamburger Investmentmarkt erwarten wir für die 2. Jahreshälfte eine deutliche Steigerung des gewerblichen Transaktionsvolumens. Grund hierfür ist der erwartete Verkauf von einigen großvolumigen Büroimmobilien, wie beispielsweise die Büroobjekte des in Auflösung befindlichen Offenen Fonds CS Euroreal. Für das Gesamtjahr 2013 rechnen wir mit einem Transaktionsvolumen für gewerbliche genutzte Immobilien in Hamburg von rund 2,0 Mrd. €“, so Christoph Ringleben.

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