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03.07.2013 Büroflächenumsatz in den Top 5-Standorten leicht unter Vorjahresniveau

Das Immobilienberatungsunternehmen CBRE veröffentlicht die Büromarktdaten Deutschland für das zweite Quartal 2013. In den ersten sechs Monaten des Jahres 2013 wurden in den fünf großen Büromärkten – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München – insgesamt rund 1,14 Millionen Quadratmeter Bürofläche vermietet. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2012 ist dies nur ein leichter Rückgang um vier Prozent. Gestützt wurde das Ergebnis durch den mit zehn Prozent relativ hohen Anteil an Eigennutzungen.

Ein deutlicher Anstieg des Büroflächenumsatzes war in Düsseldorf zu registrieren, wo das entsprechende Vorjahresergebnis um zehn Prozent übertroffen wurde. Auch in Hamburg erhöhte sich das Umsatzvolumen um gut drei Prozent. In München wurde ein marginaler Rückgang um ein Prozent verzeichnet, während sich in Berlin und Frankfurt dagegen Rückgänge im zweistelligen Bereich ergaben.

Carsten Ape, Head of Agency bei CBRE in Deutschland: „Nach einem verhaltenen Start in das Bürovermietungsjahr 2013 zeichnete sich im zweiten Jahresviertel wieder etwas mehr Dynamik ab, was nicht zuletzt an einigen größeren Eigennutzer-Deals vor allem in München, lag, so dass der Vermietungsumsatz in der Isarmetropole in etwa das Vorjahresergebnis erreichen konnte. Umsatzzuwächse konnten auch in Düsseldorf und Hamburg registriert werden, infolgedessen sich die Spitzenmieten in den Topmärkten weiter stabilisieren konnten, in Düsseldorf aufgrund des sehr limitierten Angebots an geeigneten Flächen im Innenstadtbereich sich sogar signifikant erhöht haben.“

Der Leerstand in den Top-Standorten setzte seinen Abwärtstrend weiter fort. Aufgrund geringer spekulativer Fertigstellungsvolumina sowie den anhaltenden Trend zur Umnutzung nicht mehr marktgängiger Büroflächen verringerte sich der Anteil leerstehender Büroflächen im Vorjahresvergleich um 0,2 Prozentpunkte auf 9,8 Prozent. Lediglich in Düsseldorf wurde im Vergleich zur Jahresmitte 2012 ein Anstieg der Leerstandsrate registriert.

Im Durchschnitt der Top 5-Standorte zeigte sich im Vorjahresvergleich ein leichter Anstieg der Spitzenmiete um knapp drei Prozent. In Hamburg und Frankfurt blieb die Spitzenmiete weiterhin stabil bei 24,00 bzw. 38,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat, während in Berlin und München mit 2,3 Prozent bzw. 1,6 Prozent leichte Erhöhungen auf 22,50 bzw. 31,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat verzeichnet wurden. In Düsseldorf erhöhte sich die Spitzenmiete durch entsprechende Marktbewegungen deutlich um knapp zehn Prozent auf nunmehr 27,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat.

„Bis zum Jahresende 2015 werden rund 2,2 Millionen Quadratmeter neuer oder sanierter Bürofläche in den Top 5-Standorten fertig gestellt werden. Davon sind bislang nur 37 Prozent noch unvermietet. Da sich für den weiteren Jahresverlauf und vor allem für 2014 eine deutliche Aufhellung des gesamtwirtschaftlichen Umfelds abzeichnet, erwarten wir auch an den Vermietungsmärkten mehr Dynamik, die bei einem sich verknappenden Angebot mittelfristig zu steigenden Mieten führen wird“, so Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland in seinem Ausblick.

Die Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München im Einzelnen

Büromarkt Berlin Q2 2013

Die Vermietungsdynamik hat im zweiten Jahresviertel an Fahrt gewonnen, bewegte sich jedoch weiter unter Vorjahresniveau. Insgesamt summierte sich der Flächenumsatz am Berliner Büromarkt in der ersten Jahreshälfte auf rund 219.000 Quadratmeter. Das sind im Vorjahresvergleich rund 14 Prozent weniger vermietete Quadratmeter Bürofläche.

Matthias Hauff, Head of Agency Berlin: „Während sich das kleine und mittlere Flächensegment recht dynamisch entwickelte, waren großflächige Vermietungen weiter unterrepräsentiert. Die Unternehmen zögern größere Anmietungsentscheidungen oft noch hinaus. Zudem gibt es für die Berliner Unternehmen häufig keine attraktiven Alternativen zum gegenwärtigen Standort, weil das Angebot an großen und modernen Flächen sehr rar ist. Allerdings ist eine Reihe von Vertragsverhandlungen für größere Neuanmietungen schon weit fortgeschritten, so dass in der zweiten Jahreshälfte mit einer Belebung im großflächigen Segment gerechnet werden kann.“

Als umsatzstärkste Teilmärkte erwiesen sich in den ersten beiden Quartalen die City-Ost und die City-West. Rund 74 Prozent aller Flächen wurden in diesen beiden Teilmärkten vermietet. Das Versicherungsgewerbe, Unternehmen aus dem Bereich Neue Medien, Internet sowie die Beraterbranche zählten in der ersten Jahreshälfte zu den umsatzstärksten Flächenabnehmern.

Das Volumen vakanter Büroflächen belief sich zum Ende des zweiten Quartals auf rund 1,56 Millionen Quadratmeter. Es lag damit rund zwei Prozent unter dem Vorjahreswert. Bei einem Büroflächenbestand von rund 17,9 Millionen Quadratmetern ergibt sich daraus eine Leerstandsquote von 8,8 Prozent.

Die Spitzenmiete zeigte sich nach einem leichten Anstieg zu Jahresbeginn im zweiten Quartal stabil bei 22,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Gegenüber dem Vorjahreswert entspricht das einem Plus von rund zwei Prozent. Die gewichtete Durchschnittsmiete erhöhte sich im Vorjahresvergleich geringfügig um ein Prozent auf 12,83 Euro pro Quadratmeter pro Monat.

Büromarkt Düsseldorf Q2 2013

Der Büroflächenumsatz im Marktgebiet Düsseldorf (Düsseldorf, Hilden, Ratingen, Neuss und Erkrath) belief sich im ersten Halbjahr auf 174.500 Quadratmeter und betrug somit zehn Prozent mehr als im entsprechenden Zeitraum des Vorjahres. Der Fünfjahresdurchschnitt von 177.700 Quadratmetern wurde somit fast erreicht. Insbesondere im zweiten Quartal wurde ein hoher Flächenumsatz registriert, der das Vorjahresquartal um 23 Prozent überstieg. Der Eigennutzeranteil am Umsatz lag bei acht Prozent. Hier ist insbesondere das nun in Bau gegangene und somit zum Umsatz zählende Eigennutzerprojekt der Flughafenverwaltung zu nennen.

„Trotz nur vier Abschlüssen über mehr als jeweils 5.000 Quadratmeter im ersten Halbjahr ist das Umsatzergebnis der letzten sechs Monate beachtlich. Zwar liegt der Eigennutzeranteil für den Düsseldorfer Markt ungewöhnlich hoch, darunter der Bau der Flughafenverwaltung als größter Flächenumsatz im zweiten Quartal; dennoch erreichte die reine Vermietungsleistung nahezu das Vorjahresergebnis“, so Hubert F. Breuer, Head of Agency Düsseldorf.

Der Anteil leerstehender Büroflächen im Marktgebiet (ohne Flächen, die zur Untervermietung angeboten werden) erhöhte sich im Vorjahresvergleich um 0,8 Prozentpunkte auf nunmehr 10,9 Prozent und liegt somit wieder auf dem am Jahresende 2012 registrierten Niveau. Insbesondere die sehr hohe Vorvermietungsquote in den nun fertiggestellten Projekten und eine rege Expansionstätigkeit von Mietern trugen zu diesem stabilen Ergebnis bei. Bis zum Jahresende werden noch rund 99.000 Quadratmeter neuer oder sanierter Fläche am Markt erwartet; davon ist nur noch rund ein Drittel unvermietet.

In den letzten Monaten war eine deutliche Erhöhung der nachhaltig erzielbaren Spitzenmiete zu verzeichnen. Lag dieser Wert im Jahresendquartal 2012 und im ersten Quartal des aktuellen Jahres bei 26,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat, so sind in hochqualitativen Flächen in Toplage nun 27,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat erzielbar. Gegenüber dem Vorjahreswert ist dies eine Steigerung um zehn Prozent. Nach wie vor ist die Spitzenmiete im Teilmarkt CBD erzielbar. „Mit dem aktuellen Wert hat die Spitzenmiete einen neuen Höhepunkt erreicht. Hier zeigt sich, dass sich entsprechende Investitionen seitens der Eigentümer lohnen und bonitätsstarke Mieter auch durchaus bereit sind, für Qualität und Lage zu bezahlen“, Breuer. Die gewichtete Durchschnittsmiete im Marktgebiet stieg im Vorjahresvergleich moderater um knapp fünf Prozent auf nunmehr 14,22 Euro pro Quadratmeter pro Monat.

„Auch mit wenigen Großanmietungen wurde ein beachtliches Umsatzergebnis erreicht. Insbesondere die zahlreichen Expansionen zeigen, dass Düsseldorf und sein Umland ein attraktiver und solider Markt ist und bleibt. Aufgrund der noch erwarteten Großabschlüsse in näherer Zukunft rechnen wir mit einem Jahresendergebnis von rund 400.000 Quadratmetern. Die Spitzenmiete sehen wir stabil. Die Leerstandsentwicklung dürfte durch den hohen Anteil an Vorvermietungen trotz des hohen Fertigstellungsvolumens relativ stabil bleiben“, so Hubert F. Breuer abschließend.

Büromarkt Frankfurt Q2 2013

Nach einem verhaltenen Start ins Vermietungsjahr 2013 legte die Umsatzdynamik am Frankfurter Büroflächenmarkt aufgrund einiger größeren Transaktionen über jeweils 5.000 Quadratmeter im zweiten Quartal deutlich zu. Insgesamt wurde im ersten Halbjahr 2013 ein Büroflächenvolumen von ca. 204.000 Quadratmetern vermietet, was rund 13 Prozent unter dem sehr guten Vorjahresergebnis liegt. „Die Nachfrage vor allem nach modernen, innerstädtischen Flächen seitens der Unternehmen ist weiterhin recht hoch, jedoch dauern die Entscheidungsprozesse bezüglich der Anmietung aufgrund der konjunkturell bedingten Rahmendaten derzeit etwas länger. Jedoch rechnen wir angesichts der für den weiteren Jahresverlauf und vor allem für 2014 erwarteten Verbesserung des realwirtschaftlichen Umfelds mit einer Steigerung der Vermietungsleistung und einer Angleichung an den Vorjahreswert“, so Carsten Ape, Head of Agency Germany.

Der aktuelle Quartalsumsatz wurde maßgeblich durch die bislang größte Transaktion der Commerzbank mit 46.000 Quadratmetern in den Lateral Towers im Teilmarkt Sossenheim/Rödelheim/Hausen bestimmt.

Im Vorjahresvergleich hat sich der Büroflächenleerstand um ca. acht Prozent verringert und belief sich zum Ende des zweiten Quartals auf 1,7 Millionen Quadratmeter. Bei einem Bestand von 11,8 Millionen Quadratmetern Bürofläche liegt die Leerstandsrate entsprechend bei 14,5 Prozent und reduzierte sich somit im Vorjahresvergleich um 1,2 Prozentpunkte. Das Angebot (= Leerstandsvolumen, Untermietflächen und spekulative Fertigstellungen der nächsten 12 Monate) an Büroflächen im gesamten Frankfurter Markt ist im Vergleich zum zweiten Quartal 2012 um sechs Prozent gesunken und liegt aktuell bei ca. 1,85 Millionen Quadratmetern. Die erzielbare Spitzenmiete auf dem Frankfurter Büromarkt zeigte sich im vergangenen Quartal weiterhin stabil bei 38,00 Euro pro Quadratmeter und Monat.

Für den Zeitraum bis zum Jahresende 2015 erwartet CBRE Büroflächenfertigstellungen von insgesamt 386.700 Quadratmetern. Von diesen Flächen sind rund 89 Prozent im Bau. Der spekulative Anteil an diesen im Bau befindlichen Flächen liegt derzeit bei ca. 33 Prozent. „Aufgrund der geringen Fertigstellungsvolumina und einer starken Nachfrage nach modernen, hochwertigen Büroflächen, rechnen wir mit einer hohen Vorvermietungsquote bis zur Fertigstellung dieser Projekte und einer weiterhin stabilen Spitzenmiete auf hohem Niveau“, so Ape in seinem Fazit.

Büromarkt Hamburg Q2 2013

In der ersten Jahreshälfte 2013 wurden am Hamburger Büromarkt rund 218.500 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Im Vergleich zum Vorjahr nahm die Vermietungsaktivität leicht um drei Prozent zu. Mit über 70 Prozent dominierten Vermietungen in Büroflächen bester Ausstattungsqualität und Lage (so genannte A-Flächen).

Heiko Fischer, Head of Agency Hamburg: „Der Hamburger Büromarkt zeigte sich in den Monaten weitestgehend robust gegenüber konjunkturellen Schwankungen und den Einflüssen der wirtschaftlichen Lage der Eurozone. So konnte trotz fehlender Großanmietungen und großflächiger Eigennutzerabschlüsse im zweiten Quartal das erste Halbjahr 2013 mit einem leichten Umsatzplus von drei Prozent beendet werden.“

Wie auch im ersten Quartal konnte der größte Umsatz im Büroteilmarkt City-Süd registriert werden. Hier lag der Anteil am Gesamtvolumen bei 27 Prozent und mit absoluten rund 60.000 Quadratmetern deutlich über dem Vorjahresergebnis (+43 Prozent). Erneut auf dem zweiten Platz lag mit einem Anteil von 19 Prozent die Hamburger City. Hierzu trug vor allem die starke Vermietungsleistung im kleinen bis mittleren Büroflächensegment im zweiten Quartal bei. Auf dem dritten Platz folgte der Teilmarkt Hamburg-West mit anteiligen neun Prozent.

Mit rund 14.000 Quadratmetern stellte der Abschluss der Philips GmbH im Teilmarkt Flughafen die größte Bürovermietung dar. Entsprechend stellte die Branche Industrie/Bau mit rund 12 Prozent den größten Anteil am Halbjahresumsatz. Ähnlich hoch lag mit rund 12 Prozent der Anteil vom traditionell umsatzstarken Handel. Es folgte auf dem dritten Platz die Branche Gesundheit/Soziales. Hier trug unter anderem die von CBRE begleitete Anmietung der Barmer GEK in der City-Süd zum hohen Umsatzanteil von neun Prozent bei.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2012 verringerte sich der Büroflächenleerstand um 0,5 Prozent, respektive die Leerstandsrate um 0,1 Prozentpunkte auf 7,9 Prozent. Diese Entwicklung lässt sich vor allem auf die gegenwärtig geringe Fertigstellungsrate spekulativer Büroflächen zurückführen.

Die Spitzenmiete für Büroflächen bester Ausstattungsqualität und Lage lag auch im zweiten Quartal 2013 bei 24,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete verringerte sich im Vorjahresvergleich leicht um zwei Prozent auf 14,17 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Durch verschiedene Abschlüsse im projektierten Neubaubereich nahm sie gegenüber dem ersten Quartal 2013 jedoch um zwei Prozent zu.

Büromarkt München Q2 2013

Der Umsatz am gewerblichen Münchner Bürovermietungsmarkt lag im ersten Halbjahr auf einem ordentlichen Niveau von insgesamt 321.100 Quadratmetern. Vergleicht man die beiden zurückliegenden Quartale miteinander, so wurde zwischen April und Juni ein Umsatzanstieg um rund sechs Prozent gegenüber dem Jahresauftaktquartal erzielt. In Summe wurde aber sowohl der Halbjahreswert aus dem Vorjahr (324.500 Quadratmeter) als auch der Durchschnitt der ersten Halbjahre der vergangenen fünf Jahre (2008 bis 2012: 323.400 Quadratmeter) knapp unterschritten. Neben einigen großflächigen Vermietungsabschlüssen, darunter die durch CBRE betreute Anmietung von rund 14.000 Quadratmetern Bürofläche an Google im Arnulfpark, stützte sich der Umsatz dabei insbesondere auch auf den außergewöhnlich hohen Anteil an Eigennutzungen von 23 Prozent. Betrachtet man lediglich die reine Vermietungsleistung, so war im Vergleich zum Vorjahr ein Rückgang von 18 Prozent zu beobachten.

Rainer Knapek, Head of Agency München: „Unsere Umsatzprognose bis Jahresende von bis zu 650.000 Quadratmetern betrachten wir unter Berücksichtigung der anstehenden Gesuche nach wie vor als realistisch. Bereits zu Beginn des Jahres war absehbar, dass die hohe Vermietungsleistung aus dem Jahr 2012 durchaus um bis zu zehn Prozent nachgeben kann.“

Der jüngsten Entwicklung der vergangenen Quartale folgend, konnte sich der Büroleerstand in München im Vorjahresvergleich um rund zwei Prozent auf 1,5 Millionen Quadratmeter reduzieren. Zurückzuführen war dies im Wesentlichen auf das Zusammenspiel zwischen unterdurchschnittlichen Fertigstellungsvolumina (H1 2013: 63.300 Quadratmeter) und hohen Vorvermietungsquoten (H1 2013: 76 Prozent) basierend auf den (auch in Projekten) durchweg soliden Umsatzergebnissen. Der Gesamtbestand an Büroflächen in der bayerischen Landeshauptstadt hat sich seit dem vergangenen Jahr nur moderat um rund 41.000 Quadratmeter erhöht. Daraus ergibt sich eine aktuelle Leerstandsrate von 7,2 Prozent, die damit 0,2 Prozentpunkte unter dem Vorjahresvergleichswert liegt.

Die erzielbare Spitzenmiete für Top-Büroflächen in Münchens besten Innenstadtlagen blieb Ende des ersten Halbjahres das vierte Quartal in Folge stabil bei 31,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Durch die anhaltend hohe Nachfrage im Premium-Segment bei gleichzeitig sich verknappendem Angebot ist jedoch bis Jahresende noch von einem Anstieg auszugehen. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete (Betrachtungszeitraum = 12 Monate) gab im Jahresverlauf geringfügig nach, verzeichnete aber seit dem letzten Quartal einen Anstieg um zwei Prozent auf aktuell 14,66 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Weiterhin ist kurz- bis mittelfristig von stabilen bis leicht steigenden Mietpreisen für Büroflächen in München auszugehen.


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