03.07.2013 Münchner Investmentmarkt zum Halbjahr auf Kurs
Der gewerbliche Immobilieninvestmentmarkt zeigt sich zum Halbjahr 2013 weiterhin sehr lebhaft. Mit 1,485 Milliarden Euro wurde der Vorjahreswert (1,587 Mrd. €) zwar knapp verfehlt, jedoch ist dies auf das bisherige Ausbleiben von Großtransaktionen mit Volumina über 200 Mio. € zurückzuführen. Insgesamt war der Investmentmarkt von einer entsprechend höheren Zahl an mittelgroßen und kleinen Transaktionen geprägt. Zu den größten Transaktionen zählt der Verkauf des Büroensemble metris im Arnulfpark für rd. 150 Mio. €, der bereits im ersten Quartal getätigt wurde. „Erwartungsgemäß konnten wir im bisherigen Jahresverlauf eine zunehmende Fokussierung der Investoren auf gut vermietete Bestandsimmobilien in zentralen Lagen feststellen“, erläutert Tobias Seiler, Research Analyst bei Colliers International München. „Das geringe Neubaufertigstellungvolumen im Vorjahr hat zu einer Verknappung an investmentfähigen Core-Produkten im Neubausegment geführt“, ergänzt er. Zwar gibt es noch das ein oder andere Neubauobjekt, das noch keinen Endinvestor gefunden hat, aber spätestens im kommenden Jahr wird das Angebot an großvolumigen Neubauten sehr limitiert sein.
Privatinvestoren und Offene Immobilienfonds/Spezialfonds mit dem höchsten Ankaufsvolumen
Auf Käuferseite entfielen jeweils rund 20 % bzw. etwa 300 Mio. € des Transaktionsvolumens auf vornehmlich nationale Privatinvestoren und Offene Immobilienfonds/Spezialfonds. Es folgen an dritter Stelle Corporates bzw. Eigennutzer mit einem Anteil von knapp 14 % oder 202 Mio. €. Bei den Eigennutzern standen in erster Linie gewerbliche Grundstücke und Logistikimmobilien im Vordergrund. Insgesamt waren Investoren in der Isarmetropole gewohnt stark auf Büroimmobilien fokussiert, die 58 % oder 865 Mio. € des Umsatzgeschehens auf sich zogen. Mit deutlichem Abstand folgten gewerblich genutzte Grundstücke mit 207 Mio. € (14 %) und Logistikobjekte mit 141 Mio. € (9,5 %). Vor allem bei Logistikimmobilien war im Vorjahresvergleich ein deutlicher Anstieg des Investitionsanteils zu verzeichnen. Große Logistiktransaktionen fanden in den nördlichen Umlandgemeinden Unterschleißheim, Aschheim, Kirchheim b. München und Feldkirchen statt. Investoren anderer Asset-Klassen konzentrieren sich weiterhin auf das Stadtgebiet und hier vor allem auf gute Lagen innerhalb des Mittleren Rings. In diese Lagen floss 51 % des investierten Kapitals, die übrigen Stadtlagen zogen weitere 28 % der Transaktionssumme auf sich.
Auf Verkäuferseite zeigt sich ein bekanntes Bild: Projektentwickler verkauften Immobilien im Wert von 333 Mio. € (22%) und damit annähernd so viel wie im Vorjahr. Diese Summe wird lediglich von Offenen Immobilienfonds und Spezialfonds mit 354 Mio. € mehr. An dritter Stelle folgten Vermögensverwalter, die Gewerbeobjekte im Wert von 159 Mio. € veräußerten.
Internationale Investoren schätzen München als Investitionsziel
Wenngleich der Münchner Markt für gewöhnlich sehr stark von regionalen und nationalen Investoren dominiert ist, trugen ausländische Investoren mit 28 % nicht unerheblich zum Umsatz bei. Im Vorjahr lag deren Anteil noch bei 24 %. Zu den aktivsten internationalen Käufergruppen zählten Pensionskassen, REITs und Offene Immobilienfonds/Spezialfonds, die zusammen mehr als 250 Mio. € in der bayerischen Landeshauptstadt investierten. So begehrt der Standort München auch ist, so schwierig ist es für internationale Investoren in München Fuß zu fassen. „Häufig können die hohen Renditeansprüche am teuren Münchner Markt nicht bedient werden, und das Angebot an großvolumigen Transaktionen ist stark limitiert.“ erläutert Béla Tarcsay, für den Investmentbereich verantwortlicher Geschäftsführer bei Colliers International München.
Fazit und Prognose
In Anbetracht der gut gefüllten Pipeline ist nach dem erfolgreichen ersten Halbjahr mit einer mindestens genauso umsatzstarken zweiten Jahreshälfte zu rechnen. „In allen Größensegmenten werden im weiteren Jahresverlauf noch Transaktionen getätigt, auch die ein oder andere Großtransaktion ist in der Pipeline“ so Béla Tarcsay. Vor allen Dingen ausländische Staatsfonds und Versicherungen sind in München auf der Suche nach Investitionsgelegenheiten und können in der zweiten Jahreshälfte eine bedeutende Rolle auf dem Markt spielen. Mangels großvolumiger Neubauprojekte wird das Vorjahresergebnis von 3,75 Mrd. Euro zwar nicht erreicht werden können, es ist jedoch von einem Wert deutlich über der Marke von 3 Mrd. Euro auszugehen.
Privatinvestoren und Offene Immobilienfonds/Spezialfonds mit dem höchsten Ankaufsvolumen
Auf Käuferseite entfielen jeweils rund 20 % bzw. etwa 300 Mio. € des Transaktionsvolumens auf vornehmlich nationale Privatinvestoren und Offene Immobilienfonds/Spezialfonds. Es folgen an dritter Stelle Corporates bzw. Eigennutzer mit einem Anteil von knapp 14 % oder 202 Mio. €. Bei den Eigennutzern standen in erster Linie gewerbliche Grundstücke und Logistikimmobilien im Vordergrund. Insgesamt waren Investoren in der Isarmetropole gewohnt stark auf Büroimmobilien fokussiert, die 58 % oder 865 Mio. € des Umsatzgeschehens auf sich zogen. Mit deutlichem Abstand folgten gewerblich genutzte Grundstücke mit 207 Mio. € (14 %) und Logistikobjekte mit 141 Mio. € (9,5 %). Vor allem bei Logistikimmobilien war im Vorjahresvergleich ein deutlicher Anstieg des Investitionsanteils zu verzeichnen. Große Logistiktransaktionen fanden in den nördlichen Umlandgemeinden Unterschleißheim, Aschheim, Kirchheim b. München und Feldkirchen statt. Investoren anderer Asset-Klassen konzentrieren sich weiterhin auf das Stadtgebiet und hier vor allem auf gute Lagen innerhalb des Mittleren Rings. In diese Lagen floss 51 % des investierten Kapitals, die übrigen Stadtlagen zogen weitere 28 % der Transaktionssumme auf sich.
Auf Verkäuferseite zeigt sich ein bekanntes Bild: Projektentwickler verkauften Immobilien im Wert von 333 Mio. € (22%) und damit annähernd so viel wie im Vorjahr. Diese Summe wird lediglich von Offenen Immobilienfonds und Spezialfonds mit 354 Mio. € mehr. An dritter Stelle folgten Vermögensverwalter, die Gewerbeobjekte im Wert von 159 Mio. € veräußerten.
Internationale Investoren schätzen München als Investitionsziel
Wenngleich der Münchner Markt für gewöhnlich sehr stark von regionalen und nationalen Investoren dominiert ist, trugen ausländische Investoren mit 28 % nicht unerheblich zum Umsatz bei. Im Vorjahr lag deren Anteil noch bei 24 %. Zu den aktivsten internationalen Käufergruppen zählten Pensionskassen, REITs und Offene Immobilienfonds/Spezialfonds, die zusammen mehr als 250 Mio. € in der bayerischen Landeshauptstadt investierten. So begehrt der Standort München auch ist, so schwierig ist es für internationale Investoren in München Fuß zu fassen. „Häufig können die hohen Renditeansprüche am teuren Münchner Markt nicht bedient werden, und das Angebot an großvolumigen Transaktionen ist stark limitiert.“ erläutert Béla Tarcsay, für den Investmentbereich verantwortlicher Geschäftsführer bei Colliers International München.
Fazit und Prognose
In Anbetracht der gut gefüllten Pipeline ist nach dem erfolgreichen ersten Halbjahr mit einer mindestens genauso umsatzstarken zweiten Jahreshälfte zu rechnen. „In allen Größensegmenten werden im weiteren Jahresverlauf noch Transaktionen getätigt, auch die ein oder andere Großtransaktion ist in der Pipeline“ so Béla Tarcsay. Vor allen Dingen ausländische Staatsfonds und Versicherungen sind in München auf der Suche nach Investitionsgelegenheiten und können in der zweiten Jahreshälfte eine bedeutende Rolle auf dem Markt spielen. Mangels großvolumiger Neubauprojekte wird das Vorjahresergebnis von 3,75 Mrd. Euro zwar nicht erreicht werden können, es ist jedoch von einem Wert deutlich über der Marke von 3 Mrd. Euro auszugehen.
