04.07.2013 Bundesweiter Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien mit deutlichem Plus
Nach Analyse der Immobilienberatungsgruppe NAI apollo group setzt sich auf dem deutschen gewerblichen Investmentmarkt die positive Entwicklung im zweiten Quartal weiter fort. Ein Investmentvolumen von rund 13,0 Mrd. Euro im ersten Halbjahr 2013 stellt einen soliden Zuwachs von 36 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum dar (H1 2012: 9,5 Mrd. Euro). Auf das zweite Quartal entfallen Transaktionen in Höhe von 5,9 Mrd. Euro.
„In den ersten sechs Monaten des Jahres behauptet sich das Bürosegment mit einer Investmenthöhe von ca. 5,8 Mrd. Euro bzw. einem Anteil am Investmentvolumen von 45 % als beliebteste Anlageklasse“, so Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der NAI apollo group. Auf den Einzelhandel entfällt ein Volumen von 4,3 Mrd. Euro (34 %). Damit verzeichnen die beiden etabliertesten Anlageklassen im Vorjahresvergleich Zuwächse von 44 % (Büro) respektive von 45 % (Einzelhandel). Investitionen im Logistiksegment schwächten sich nach starken Zuwächsen zu Jahresbeginn im zweiten Quartal wieder etwas ab. Insgesamt liegt das Anlagevolumen zur Jahresmitte nun bei 1,2 Mrd. Euro (9 %), was gegenüber dem ersten Halbjahr 2012 ein Plus von rund 36 % bedeutet. Sonstige Nutzungen sind für ca. 13 % (1,6 Mrd. Euro) verantwortlich.
Mit einem Volumen von 9,7 Mrd. Euro (75 %) in den ersten beiden Quartalen hat der Anteil der Einzelverkäufe im zweiten Quartal nochmals zugelegt. Entsprechend liegt der Anteil von Portfoliodeals bei 25 % (3,3 Mrd. Euro). Zu den größten Einzeldeals im ersten Halbjahr 2013 zählen die beiden Frankfurter Büroobjekte Skyper (ca. 300 Mio. Euro) und Gallileo (ca. 265 Mio. Euro).
„Deutsche Investoren dominieren mit rund zwei Drittel des investierten Kapitals (8,8 Mrd. Euro) sowie 69 % des Verkaufsvolumens deutlich das Marktgeschehen. Zu den großen Nettokäufern zählen weiterhin kanadische Investoren, die mehr als viermal so viel akquirierten als sie veräußerten“, so Lenny Lemler, Co-Leiter Investment der NAI apollo group. Lemler weiter: „Wichtigste Nettoverkäufer sind US-amerikanische Investoren, hauptsächlich Private-Equity-Fonds, die sich im ersten Halbjahr mit einem negativen Saldo von rund 785 Mio. Euro erheblich von deutschen Assets trennten.“
Bei Unterscheidung der Investitionshöhen entfällt mit 36 % der größte Anteil auf die Klasse „100 bis 500 Mio. Euro“, die sich damit gegenüber dem Vorquartal stabil entwickelt hat. Dabei sind Deals dieser Größe insbesondere von Ankäufen durch Offene Immobilienfonds / Spezialfonds geprägt.
„Offene Fonds / Spezialfonds bestimmen in den ersten sechs Monaten generell unangefochten das Transaktionsgeschehen. Einem Anteil von 25 % an Investitionen stehen Verkäufe von rund 21 % gegenüber. Lediglich Projektentwickler veräußern Objekte in einer vergleichbaren Größenordnung“, sagt Lemler. Eine der höchsten Steigerungsraten im Vergleich zum Vorquartal verzeichnen mit einem Plus des investierten Kapitals von knapp 150 % Versicherungen / Pensionskassen. Auf Verkäuferseite besetzen die Banken mit mehr als einer Versechsfachung ihres Verkaufsvolumens die Spitzenposition. „Dennoch spielen sie mit ca. 460 Mio. Euro bislang nur eine marginale Rolle. Nach unserer Einschätzung wird die Bedeutung der Banken im Laufe des Jahres hier weiter zunehmen“, ergänzt Lemler.
Die Renditen in den Top-5-Standorten haben sich laut der Analyse der NAI apollo group in allen Assetklassen bei einer ungebrochen hohen Nachfrage nach Anlagemöglichkeiten gegenüber dem Vorquartal stabilisiert. Highstreet-Einzelhandelsimmobilien sind mit Spitzenrenditen von 4,15 (München) bis 4,45 % (Berlin) die teuersten Assets. Für Büroimmobilien werden unverändert Renditen in einer Spanne von 4,65 (München) bis 4,95 % (Düsseldorf) erzielt. Auch im Logistikbereich setzt sich die stabile Tendenz mit Spitzenrenditen von 6,80 (München, Frankfurt) bis 7,10 % (Berlin) fort.
Nach Ansicht von Lemler werden „offene Fonds sowie Spezialfonds das Investmentgeschehen auch in der zweiten Jahreshälfte prägen“. Eine wachsende Nachfrage wird außerdem von deutschen Versicherungen ausgehen, die im Durchschnitt ihre Immobilienquote verdoppeln wollen. Mangels geringer Core-Verfügbarkeit kann eine stärkere Hinwendung zu Core-Plus Objekten erfasst werden“, so Lemler. Hohes Interesse gehe auch von Projektentwicklern sowie Private-Equity-Fonds aus, insbesondere für Value-Add und opportunistische Objekte.
„Die weiterhin guten makroökonomischen Fundamentaldaten, das niedrige Zinsniveau sowie das Image als sicherer Investmentstandort werden auch in den kommenden Monaten hohe Investmentaktivitäten in Deutschland zur Folge haben“, so Kanzler. Entsprechend prognostiziert die NAI apollo group – wie bereits zu Beginn des Jahres – ein Transaktionsvolumen von mindestens rund 25 Mrd. Euro für das Gesamtjahr 2013.
„In den ersten sechs Monaten des Jahres behauptet sich das Bürosegment mit einer Investmenthöhe von ca. 5,8 Mrd. Euro bzw. einem Anteil am Investmentvolumen von 45 % als beliebteste Anlageklasse“, so Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der NAI apollo group. Auf den Einzelhandel entfällt ein Volumen von 4,3 Mrd. Euro (34 %). Damit verzeichnen die beiden etabliertesten Anlageklassen im Vorjahresvergleich Zuwächse von 44 % (Büro) respektive von 45 % (Einzelhandel). Investitionen im Logistiksegment schwächten sich nach starken Zuwächsen zu Jahresbeginn im zweiten Quartal wieder etwas ab. Insgesamt liegt das Anlagevolumen zur Jahresmitte nun bei 1,2 Mrd. Euro (9 %), was gegenüber dem ersten Halbjahr 2012 ein Plus von rund 36 % bedeutet. Sonstige Nutzungen sind für ca. 13 % (1,6 Mrd. Euro) verantwortlich.
Mit einem Volumen von 9,7 Mrd. Euro (75 %) in den ersten beiden Quartalen hat der Anteil der Einzelverkäufe im zweiten Quartal nochmals zugelegt. Entsprechend liegt der Anteil von Portfoliodeals bei 25 % (3,3 Mrd. Euro). Zu den größten Einzeldeals im ersten Halbjahr 2013 zählen die beiden Frankfurter Büroobjekte Skyper (ca. 300 Mio. Euro) und Gallileo (ca. 265 Mio. Euro).
„Deutsche Investoren dominieren mit rund zwei Drittel des investierten Kapitals (8,8 Mrd. Euro) sowie 69 % des Verkaufsvolumens deutlich das Marktgeschehen. Zu den großen Nettokäufern zählen weiterhin kanadische Investoren, die mehr als viermal so viel akquirierten als sie veräußerten“, so Lenny Lemler, Co-Leiter Investment der NAI apollo group. Lemler weiter: „Wichtigste Nettoverkäufer sind US-amerikanische Investoren, hauptsächlich Private-Equity-Fonds, die sich im ersten Halbjahr mit einem negativen Saldo von rund 785 Mio. Euro erheblich von deutschen Assets trennten.“
Bei Unterscheidung der Investitionshöhen entfällt mit 36 % der größte Anteil auf die Klasse „100 bis 500 Mio. Euro“, die sich damit gegenüber dem Vorquartal stabil entwickelt hat. Dabei sind Deals dieser Größe insbesondere von Ankäufen durch Offene Immobilienfonds / Spezialfonds geprägt.
„Offene Fonds / Spezialfonds bestimmen in den ersten sechs Monaten generell unangefochten das Transaktionsgeschehen. Einem Anteil von 25 % an Investitionen stehen Verkäufe von rund 21 % gegenüber. Lediglich Projektentwickler veräußern Objekte in einer vergleichbaren Größenordnung“, sagt Lemler. Eine der höchsten Steigerungsraten im Vergleich zum Vorquartal verzeichnen mit einem Plus des investierten Kapitals von knapp 150 % Versicherungen / Pensionskassen. Auf Verkäuferseite besetzen die Banken mit mehr als einer Versechsfachung ihres Verkaufsvolumens die Spitzenposition. „Dennoch spielen sie mit ca. 460 Mio. Euro bislang nur eine marginale Rolle. Nach unserer Einschätzung wird die Bedeutung der Banken im Laufe des Jahres hier weiter zunehmen“, ergänzt Lemler.
Die Renditen in den Top-5-Standorten haben sich laut der Analyse der NAI apollo group in allen Assetklassen bei einer ungebrochen hohen Nachfrage nach Anlagemöglichkeiten gegenüber dem Vorquartal stabilisiert. Highstreet-Einzelhandelsimmobilien sind mit Spitzenrenditen von 4,15 (München) bis 4,45 % (Berlin) die teuersten Assets. Für Büroimmobilien werden unverändert Renditen in einer Spanne von 4,65 (München) bis 4,95 % (Düsseldorf) erzielt. Auch im Logistikbereich setzt sich die stabile Tendenz mit Spitzenrenditen von 6,80 (München, Frankfurt) bis 7,10 % (Berlin) fort.
Nach Ansicht von Lemler werden „offene Fonds sowie Spezialfonds das Investmentgeschehen auch in der zweiten Jahreshälfte prägen“. Eine wachsende Nachfrage wird außerdem von deutschen Versicherungen ausgehen, die im Durchschnitt ihre Immobilienquote verdoppeln wollen. Mangels geringer Core-Verfügbarkeit kann eine stärkere Hinwendung zu Core-Plus Objekten erfasst werden“, so Lemler. Hohes Interesse gehe auch von Projektentwicklern sowie Private-Equity-Fonds aus, insbesondere für Value-Add und opportunistische Objekte.
„Die weiterhin guten makroökonomischen Fundamentaldaten, das niedrige Zinsniveau sowie das Image als sicherer Investmentstandort werden auch in den kommenden Monaten hohe Investmentaktivitäten in Deutschland zur Folge haben“, so Kanzler. Entsprechend prognostiziert die NAI apollo group – wie bereits zu Beginn des Jahres – ein Transaktionsvolumen von mindestens rund 25 Mrd. Euro für das Gesamtjahr 2013.
