04.07.2013 AENGEVELT sieht Berliner Büromarkt hinter den Erwartungen
„Der Berliner Büromarkt kam auch im zweiten Quartal 2013 noch nicht so richtig in Gang“, so das Fazit von Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH. Nach seinen Analysen wurde innerhalb der ersten sechs Monate 2013 in Berlin ein Büroflächenumsatz von rd. 205.000 m² registriert. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum waren das rd. 45.000 m² bzw. 18% weniger (1. Hj 2012: 250.000 m², 1. Hj. 2011: 274.000 m²). Abgesehen davon entspricht das Halbjahres¬ergebnis 2013 nahezu dem Mittelwert der jüngsten Dekade und damit um ein für Berlin durchaus typisches Ergebnis (Ø 1. Hj. 2003 bis 2012: 206.500 m²). „Der Flächenumsatz in Höhe von rd. 205.000 m² ist zudem insofern bemerkenswert, als dass nur wenige größere Abschlüsse bzw. größere Eigennutzerentscheidungen im ersten Halbjahr 2013 erfolgt sind“, relativiert Schmidt das Umsatzergebnis.
Trends 2013
• Ungeachtet des schwachen ersten Halbjahres hält Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARH, an seiner Anfang des Jahres gestellten Prognose fest und prognostiziert bis zum Jahresende 2013 einen Büroflächenumsatz von insgesamt ca. 520.000 m² (2012: 590.000 m²). „Das ist sicherlich ambitioniert, aber die Erfahrungen zeigen, dass die Abschlusshäufigkeit in der zweiten Jahreshälfte in der Regel zunimmt.“
• Die Fertigstellungen zogen leicht an, allerdings ist in den neuen Gebäuden ein Großteil der Flächen bereits vorvermarktet und nicht mehr am Markt verfügbar.
• Die stabile Nachfrage und die damit verbundene Flächenabsorption lassen den Büroflächenleerstand weiter sinken: In den letzten zwölf Monaten sank Leerstand von 1,49 Mio. m² auf 1,41 Mio. m².
• „Da ein Teil der Abschlüsse auf Flächenexpansionen fußt und kaum spekulativ gebaut wird, ist der Abbau der Leerstände nachhaltig“, erläutert Markus Schmidt und führt weiter aus: „Bleibt die Neubautätigkeit unterdurchschnittlich und nimmt zugleich die Projektkonkurrenz (Wohnen vs. Büro) zu, steuern wir bei den Leerständen systematisch auf den lokalen, Ende 2002 erreichten Tiefpunkt mit rund 1,25 Mio. m² zu.“
Beratenden, kreative und sonstigen Dienstleiser überdurchschnittlich
• Die Gruppe der beratenden, kreativen und sonstigen Dienstleiser stellten im ersten Halbjahr 2013 mit einem Anteil am gesamten Flächenumsatz von rd. 38% bzw. 78.000 m² die umsatzstärkste Nachfragegruppe am Berliner Büromarkt (1. Hj. 2012: 27% bzw. rd. 67.000 m²).
• Öffentliche Hand, Organisationen ohne Erwerbszweck (z.B. Verbände) rangieren mit einem Flächenumsatz in Höhe von gut 42.000 m² bzw. einer Quote von knapp 21% auf Platz 2. Für die Bundeshauptstadt ist diese Flächenquote eher unterdurschschnittlich (vgl. z.B. 1. Hj. 2012: 31% bzw. 78.000 m²).
• Die sonstigen Nachfrager (insbesondere Industrie-, Handels-, Verkehr-, aber auch Bauunternehmen) kontrahierten im ersten Halbjahr 2013 ca. 19% des gesamten Berliner Flächenumsatzes bzw. knapp 40.000 m² (1. Hj. 2012: 18% bzw. 46.000 m²).
• Einen Anteil von ebenfalls 19% bzw. rd. 38.000 m² erreichten Medienun¬ter¬nehmen, Kommunikation und IT (1. Hj 2012: 48.000 m² bzw. 19%).
• Finanzdienstleister (inkl. Versicherungen) spielen mit 3% bzw. rd. 7.000 m² unverändert eine untergeordnete Rolle am Büromarkt (1. Hj. 2013: 4%).
Die City bleibt der bevorzugte Bürostandort
• Beliebtester Bürostandort bleibt nicht zuletzt wegen der zentralen Lage (Einzugsgebiet) und des modernen Büroflächenangebots die City-Ost (Mitte). Auf dieses Gebiet entfielen im ersten Halbjahr 2013 knapp 63.000 m² bzw. rd. 31% des gesamten Büroflächenumsatzes.
• Auch die City-West gewinnt zunehmend die Gunst der Nachfrager. Hier wurden im ersten Halbjahr 2013 rd. 27.000 m² (1. Hj. 2012: rd. 23.000 m²) umgesetzt. „Es ist vor allem das hochwertige Flächenangebot, das in den letzten Jahren in diesem Gebiet geschaffen wurde und wird“, beschreibt Markus Schmidt das Potential dieses Standorts und ergänzt: „Die Nachfrager finden nun an diesem profilierten Standort hochwertige und vor allem flexible Flächenzuschnitte.“ Der Anteil am gesamten Flächenumsatz ist mit 13% indessen weiterhin eher moderat.
• Im Cityrand (an die City-Ost und City-West angrenzenden Gebiete) wurden im ersten Halbjahr 2013 rd. 75.000 m² bzw. 37% des gesamten Berliner Flächenumsatzes kontrahiert. Dabei zog es viele junge (kreative) Unternehmen verstärkt nach Kreuzberg. Hier standen besonders Lofts in den Gewerbehöfen im Fokus. Rd. 25.000 m² der Flächenumsätze wurden im ersten Halbjahr in Kreuzberg umgesetzt. „Aber auch hier wird das Angebot zunehmend dünner“, beschreibt Schmidt die Angebotssituation.
• Auf die restlichen, eher peripheren Standorte entfielen rd. 40.000 m² bzw. 20%.
Leerstand erwartungsgemäß gesunken
• Der Büroflächenleerstand sank im Jahreslauf weiter: Wurden Mitte 2012 noch rd. 1,49 Mio. leerstehende Büroflächen in Berlin erfasst, sind es aktuell mit rd. 1,41 Mio. m² rd. 80.000 m² weniger.
• Die Leerstandsquote sank binnen eines Jahres auf 7,6% (Ende Juni 2012: 8,2%).
Steigende Mieten – und seltener Incentives
• Die Spitzenmiete für Büroflächen erhöhte sich binnen 12 Monaten von EUR 22,-/m² auf EUR 22,50/m². Erzielt werden die Spitzenmieten für hochwertige und marktgerechte Büroflächen rund um den Gendarmen¬markt und Unter den Linden.
• Die mittlere Miete in besten City-Lagen ist mit aktuell ca. EUR 16,60/m² im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (1. Hj 2011: EUR 16,30/m²) ebenfalls gestiegen.
• In der gesamten Stadt liegt die realisierte Durchschnittsmiete derzeit bei EUR 12,70/m² und liegt damit ebenfalls leicht über dem Vorjahreswert (EUR 12,50/m²).
Neben der reinen Mietpreisentwicklung beobachtet Markus Schmidt, dass die Bereitschaft für Incentives seitens der Vermieter deutlich abgenommen hat. Der Markt habe sich in profilierten City-Lagen zugunsten der Vermieter gedreht. Schmidt: „Die Zeiten, in denen in der City Büroflächen mit Incentives versüßt wurden, sind vorbei. Schnäppchen gibt es nur noch abseits zentraler Lagen.“
Ausblick
• Im Spitzensegment wird es enger, dennoch erwartet AENGEVELT-RESEARCH keinen weiteren Mietpreisanstieg. Markus Schmidt: „Berlin hat selbst in Premiumlagen noch freie Flächen und Flächenpotentiale. Dementsprechend gibt es Projektenwickler, die bei entsprechender Zahlungsbereitschaft der Mieter den Projektstart in Angriff nehmen.“
• Knapp ist es im mittleren Mietsegment zwischen EUR 9,- bis 13,-/m². Hier stellt sich die Frage, wie bei einer künftigen Expansion der jungen Unternehmensgründer Flächengesuche kurzfristig im bezugsfertigen Bestand bedient werden können. An den gefragten Standorten es (wie z.B. in Mitte oder Kreuzberg) nur noch ein begrenztes Angebot. Dabei achten besonders die jungen Start-ups sehr penibel darauf, dass Lage, (Handels-) Nachbarschaft und Objekt auch zu Unternehmensprofil bzw. Image passt.
Trends 2013
• Ungeachtet des schwachen ersten Halbjahres hält Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARH, an seiner Anfang des Jahres gestellten Prognose fest und prognostiziert bis zum Jahresende 2013 einen Büroflächenumsatz von insgesamt ca. 520.000 m² (2012: 590.000 m²). „Das ist sicherlich ambitioniert, aber die Erfahrungen zeigen, dass die Abschlusshäufigkeit in der zweiten Jahreshälfte in der Regel zunimmt.“
• Die Fertigstellungen zogen leicht an, allerdings ist in den neuen Gebäuden ein Großteil der Flächen bereits vorvermarktet und nicht mehr am Markt verfügbar.
• Die stabile Nachfrage und die damit verbundene Flächenabsorption lassen den Büroflächenleerstand weiter sinken: In den letzten zwölf Monaten sank Leerstand von 1,49 Mio. m² auf 1,41 Mio. m².
• „Da ein Teil der Abschlüsse auf Flächenexpansionen fußt und kaum spekulativ gebaut wird, ist der Abbau der Leerstände nachhaltig“, erläutert Markus Schmidt und führt weiter aus: „Bleibt die Neubautätigkeit unterdurchschnittlich und nimmt zugleich die Projektkonkurrenz (Wohnen vs. Büro) zu, steuern wir bei den Leerständen systematisch auf den lokalen, Ende 2002 erreichten Tiefpunkt mit rund 1,25 Mio. m² zu.“
Beratenden, kreative und sonstigen Dienstleiser überdurchschnittlich
• Die Gruppe der beratenden, kreativen und sonstigen Dienstleiser stellten im ersten Halbjahr 2013 mit einem Anteil am gesamten Flächenumsatz von rd. 38% bzw. 78.000 m² die umsatzstärkste Nachfragegruppe am Berliner Büromarkt (1. Hj. 2012: 27% bzw. rd. 67.000 m²).
• Öffentliche Hand, Organisationen ohne Erwerbszweck (z.B. Verbände) rangieren mit einem Flächenumsatz in Höhe von gut 42.000 m² bzw. einer Quote von knapp 21% auf Platz 2. Für die Bundeshauptstadt ist diese Flächenquote eher unterdurschschnittlich (vgl. z.B. 1. Hj. 2012: 31% bzw. 78.000 m²).
• Die sonstigen Nachfrager (insbesondere Industrie-, Handels-, Verkehr-, aber auch Bauunternehmen) kontrahierten im ersten Halbjahr 2013 ca. 19% des gesamten Berliner Flächenumsatzes bzw. knapp 40.000 m² (1. Hj. 2012: 18% bzw. 46.000 m²).
• Einen Anteil von ebenfalls 19% bzw. rd. 38.000 m² erreichten Medienun¬ter¬nehmen, Kommunikation und IT (1. Hj 2012: 48.000 m² bzw. 19%).
• Finanzdienstleister (inkl. Versicherungen) spielen mit 3% bzw. rd. 7.000 m² unverändert eine untergeordnete Rolle am Büromarkt (1. Hj. 2013: 4%).
Die City bleibt der bevorzugte Bürostandort
• Beliebtester Bürostandort bleibt nicht zuletzt wegen der zentralen Lage (Einzugsgebiet) und des modernen Büroflächenangebots die City-Ost (Mitte). Auf dieses Gebiet entfielen im ersten Halbjahr 2013 knapp 63.000 m² bzw. rd. 31% des gesamten Büroflächenumsatzes.
• Auch die City-West gewinnt zunehmend die Gunst der Nachfrager. Hier wurden im ersten Halbjahr 2013 rd. 27.000 m² (1. Hj. 2012: rd. 23.000 m²) umgesetzt. „Es ist vor allem das hochwertige Flächenangebot, das in den letzten Jahren in diesem Gebiet geschaffen wurde und wird“, beschreibt Markus Schmidt das Potential dieses Standorts und ergänzt: „Die Nachfrager finden nun an diesem profilierten Standort hochwertige und vor allem flexible Flächenzuschnitte.“ Der Anteil am gesamten Flächenumsatz ist mit 13% indessen weiterhin eher moderat.
• Im Cityrand (an die City-Ost und City-West angrenzenden Gebiete) wurden im ersten Halbjahr 2013 rd. 75.000 m² bzw. 37% des gesamten Berliner Flächenumsatzes kontrahiert. Dabei zog es viele junge (kreative) Unternehmen verstärkt nach Kreuzberg. Hier standen besonders Lofts in den Gewerbehöfen im Fokus. Rd. 25.000 m² der Flächenumsätze wurden im ersten Halbjahr in Kreuzberg umgesetzt. „Aber auch hier wird das Angebot zunehmend dünner“, beschreibt Schmidt die Angebotssituation.
• Auf die restlichen, eher peripheren Standorte entfielen rd. 40.000 m² bzw. 20%.
Leerstand erwartungsgemäß gesunken
• Der Büroflächenleerstand sank im Jahreslauf weiter: Wurden Mitte 2012 noch rd. 1,49 Mio. leerstehende Büroflächen in Berlin erfasst, sind es aktuell mit rd. 1,41 Mio. m² rd. 80.000 m² weniger.
• Die Leerstandsquote sank binnen eines Jahres auf 7,6% (Ende Juni 2012: 8,2%).
Steigende Mieten – und seltener Incentives
• Die Spitzenmiete für Büroflächen erhöhte sich binnen 12 Monaten von EUR 22,-/m² auf EUR 22,50/m². Erzielt werden die Spitzenmieten für hochwertige und marktgerechte Büroflächen rund um den Gendarmen¬markt und Unter den Linden.
• Die mittlere Miete in besten City-Lagen ist mit aktuell ca. EUR 16,60/m² im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (1. Hj 2011: EUR 16,30/m²) ebenfalls gestiegen.
• In der gesamten Stadt liegt die realisierte Durchschnittsmiete derzeit bei EUR 12,70/m² und liegt damit ebenfalls leicht über dem Vorjahreswert (EUR 12,50/m²).
Neben der reinen Mietpreisentwicklung beobachtet Markus Schmidt, dass die Bereitschaft für Incentives seitens der Vermieter deutlich abgenommen hat. Der Markt habe sich in profilierten City-Lagen zugunsten der Vermieter gedreht. Schmidt: „Die Zeiten, in denen in der City Büroflächen mit Incentives versüßt wurden, sind vorbei. Schnäppchen gibt es nur noch abseits zentraler Lagen.“
Ausblick
• Im Spitzensegment wird es enger, dennoch erwartet AENGEVELT-RESEARCH keinen weiteren Mietpreisanstieg. Markus Schmidt: „Berlin hat selbst in Premiumlagen noch freie Flächen und Flächenpotentiale. Dementsprechend gibt es Projektenwickler, die bei entsprechender Zahlungsbereitschaft der Mieter den Projektstart in Angriff nehmen.“
• Knapp ist es im mittleren Mietsegment zwischen EUR 9,- bis 13,-/m². Hier stellt sich die Frage, wie bei einer künftigen Expansion der jungen Unternehmensgründer Flächengesuche kurzfristig im bezugsfertigen Bestand bedient werden können. An den gefragten Standorten es (wie z.B. in Mitte oder Kreuzberg) nur noch ein begrenztes Angebot. Dabei achten besonders die jungen Start-ups sehr penibel darauf, dass Lage, (Handels-) Nachbarschaft und Objekt auch zu Unternehmensprofil bzw. Image passt.
