04.07.2013 Berliner Transaktionsvolumen im 2. Quartal weiter auf Kurs
Das Transaktionsvolumen für den gewerblichen Investmentmarkt in Berlin vollzog aktuellen Berechnungen von Grossmann & Berger Berlin zufolge zum Halbjahr einen weiteren Umsatzsprung und erreichte am Ende des 2. Quartals ein Ergebnis in Höhe von rund 1,5 Mrd. €. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stieg das Umsatzvolumen um rund 50 %.
Fokus weiterhin auf Zentrum
Die gewerblichen Immobilieninvestoren bevorzugten – wie bereits in den vergangenen Quartalen – weiterhin die Innenstadtlagen von Berlin, mit Ausnahme einer großen Transaktion aus dem Bereich Einzelhandel. Insgesamt entfielen auf die Teilmärkte Mitte, Mitte 1a, Ku’damm und Potsdamer Platz rund 53 % des Transaktionsvolumens (rund 800 Mio. €). Durch großvolumige Verkäufe erreichte der Teilmarkt Mitte insgesamt rund 270 Mio. €, der Teilmarkt Mitte 1a rund 200 Mio. €, der Teilmarkt Ku’damm rund 240 Mio. € und der Teilmarkt Potsdamer Platz rund 90 Mio. €. Die Veräußerung des Shopping-Centers „Hallen am Borsigturm“ von Archon an die ECE mit einem Volumen von rund 250 Mio. € und der Verkauf des Büro- und Einzelhandelsobjekts „Lindencorso“ an die Generali Versicherung für rund 140 Mio. € waren die Transaktionen mit den größten Volumina im 2. Quartal. „Trotz der Verknappung des Angebotes bleibt der Berliner Investmentmarkt weiterhin auf Kurs“, schätzt Holger Michaelis, Geschäftsführer von Grossmann & Berger Berlin, die aktuelle Lage ein.
Spitzenrenditen stabil
Büroobjekte stellten mit einem Anteil von knapp 50 % am Transaktionsvolumen im 1. Halbjahr weiterhin die bevorzugte Assetklasse dar, wenngleich das Transaktionsvolumen in diesem Segment mit rund 750 Mio. € rund 15 % unter dem Wert des Vorjahreszeitraums (880 Mio. €) lag. Mit einem Anteil von rund 28 % (422 Mio. €) legte hingegen die Assetklasse der Einzelhandelsimmobilien im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zu, die in diesem Zeitraum nur rund 50 Mio. € erreicht hatte. Die Hotels kamen im 1. Halbjahr 2013 mit einem Transaktionsvolumen von 234 Mio. € auf den dritten Platz. Die Spitzenrenditen für Büro- und Einzelhandelsobjekte blieben auch im 2. Quartal bei 4,85 % bzw. 4,5 % stabil. Für Logistikobjekte wurden Spitzenrenditen von bis zu 7,10 % erzielt.
Ausländische Investoren dominieren leicht auf Verkäuferseite
Die ausländischen Marktteilnehmer des gewerblichen Investmentmarktes treten in Berlin aktuell stärker als Verkäufer denn als Käufer auf. Während rund 17 % der Käufer aus dem Ausland kamen, waren es bei den Verkäufern rund 53 %. Bei den internationalen Investoren handelte es sich um Family Offices, REITs und Fonds. Auf der Verkäuferseite dominierten die internationalen Private Equity Fonds, Banken und Asset-Manager. „Viele ausländische Bestandshalter der genannten Gruppen nutzen das aktuelle sehr gute Marktumfeld für die Bereinigung ihrer Portfolien, die sie in den Boomjahren zwischen 2005 und 2007 erworben haben“, so Ulrich Denk, Investmentberater und Researcher bei Grossmann & Berger Berlin.
Asset-Manager stärkste Käufergruppe
Die Asset-Manager waren mit einem Anteil von knapp 34 % am Transaktionsvolumen im 1. Halbjahr die stärkste Käufergruppe. Mit großem Abstand folgten die Offenen Fonds und die Versicherungen mit Anteilen von knapp 23 % bzw. 14 % am Transaktionsvolumen. Die übrigen Anlegergruppen wie Private Anleger, Sonstige, REITs, Entwickler und Pensionsfonds kamen auf Anteile von jeweils deutlich unter 12 % am Transaktionsvolumen.
Opportunity/Equity Fonds und Projektentwickler dominieren Verkäuferseite
Die Opportunity/Equity Fonds lagen mit einem Anteil von gut 24 % am Transaktionsvolumen an der Spitze der Gruppe der Verkäufer, dicht gefolgt von den Projektentwicklern mit gut 21%. Ausschlaggebend hierfür sind die beiden großvolumigen Transaktionen des „Lindencorso“ und der „Hallen am Borsigturm“ bei der erstgenannten Gruppe. Mit rund 15 %, 13 % bzw. 10 % folgten die OffenenFonds/Spezialfonds, Banken sowie Asset-Manager. Die anderen Verkäufergruppen wie Geschlossene Fonds, Versicherungen und Private Anleger erreichten jeweils Anteile von deutlich unter 10 % am Transaktionsvolumen.
Anhaltend hohe Nachfrage 2013
Die guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland und die Wahrnehmung als sicherer Anlagehafen in Europa lassen weiterhin viel ausländisches Kapital in den deutschen gewerblichen Immobilienmarkt fließen. Wenn es nicht zu einer Abkühlung der Konjunktur kommt oder sich die Finanzkrise wieder verschärft, sollte der gewerbliche Investmentmarkt in Berlin weiterhin vom positiven Marktumfeld profitieren. Somit ist zum Jahresende ein sehr gutes Gesamtergebnis zu erwarten. „Das laufende Jahr wird voraussichtlich ähnlich erfolgreich verlaufen wie das vergangene. Ob das sehr gute Gesamtergebnis wiederholbar ist, hängt nicht zuletzt von der Anzahl der großvolumigen Transaktionen ab, die gegebenenfalls über Portfolioverkäufe erreichbar sind“, resümiert das Investmentteam von Grossmann & Berger Berlin.
Fokus weiterhin auf Zentrum
Die gewerblichen Immobilieninvestoren bevorzugten – wie bereits in den vergangenen Quartalen – weiterhin die Innenstadtlagen von Berlin, mit Ausnahme einer großen Transaktion aus dem Bereich Einzelhandel. Insgesamt entfielen auf die Teilmärkte Mitte, Mitte 1a, Ku’damm und Potsdamer Platz rund 53 % des Transaktionsvolumens (rund 800 Mio. €). Durch großvolumige Verkäufe erreichte der Teilmarkt Mitte insgesamt rund 270 Mio. €, der Teilmarkt Mitte 1a rund 200 Mio. €, der Teilmarkt Ku’damm rund 240 Mio. € und der Teilmarkt Potsdamer Platz rund 90 Mio. €. Die Veräußerung des Shopping-Centers „Hallen am Borsigturm“ von Archon an die ECE mit einem Volumen von rund 250 Mio. € und der Verkauf des Büro- und Einzelhandelsobjekts „Lindencorso“ an die Generali Versicherung für rund 140 Mio. € waren die Transaktionen mit den größten Volumina im 2. Quartal. „Trotz der Verknappung des Angebotes bleibt der Berliner Investmentmarkt weiterhin auf Kurs“, schätzt Holger Michaelis, Geschäftsführer von Grossmann & Berger Berlin, die aktuelle Lage ein.
Spitzenrenditen stabil
Büroobjekte stellten mit einem Anteil von knapp 50 % am Transaktionsvolumen im 1. Halbjahr weiterhin die bevorzugte Assetklasse dar, wenngleich das Transaktionsvolumen in diesem Segment mit rund 750 Mio. € rund 15 % unter dem Wert des Vorjahreszeitraums (880 Mio. €) lag. Mit einem Anteil von rund 28 % (422 Mio. €) legte hingegen die Assetklasse der Einzelhandelsimmobilien im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zu, die in diesem Zeitraum nur rund 50 Mio. € erreicht hatte. Die Hotels kamen im 1. Halbjahr 2013 mit einem Transaktionsvolumen von 234 Mio. € auf den dritten Platz. Die Spitzenrenditen für Büro- und Einzelhandelsobjekte blieben auch im 2. Quartal bei 4,85 % bzw. 4,5 % stabil. Für Logistikobjekte wurden Spitzenrenditen von bis zu 7,10 % erzielt.
Ausländische Investoren dominieren leicht auf Verkäuferseite
Die ausländischen Marktteilnehmer des gewerblichen Investmentmarktes treten in Berlin aktuell stärker als Verkäufer denn als Käufer auf. Während rund 17 % der Käufer aus dem Ausland kamen, waren es bei den Verkäufern rund 53 %. Bei den internationalen Investoren handelte es sich um Family Offices, REITs und Fonds. Auf der Verkäuferseite dominierten die internationalen Private Equity Fonds, Banken und Asset-Manager. „Viele ausländische Bestandshalter der genannten Gruppen nutzen das aktuelle sehr gute Marktumfeld für die Bereinigung ihrer Portfolien, die sie in den Boomjahren zwischen 2005 und 2007 erworben haben“, so Ulrich Denk, Investmentberater und Researcher bei Grossmann & Berger Berlin.
Asset-Manager stärkste Käufergruppe
Die Asset-Manager waren mit einem Anteil von knapp 34 % am Transaktionsvolumen im 1. Halbjahr die stärkste Käufergruppe. Mit großem Abstand folgten die Offenen Fonds und die Versicherungen mit Anteilen von knapp 23 % bzw. 14 % am Transaktionsvolumen. Die übrigen Anlegergruppen wie Private Anleger, Sonstige, REITs, Entwickler und Pensionsfonds kamen auf Anteile von jeweils deutlich unter 12 % am Transaktionsvolumen.
Opportunity/Equity Fonds und Projektentwickler dominieren Verkäuferseite
Die Opportunity/Equity Fonds lagen mit einem Anteil von gut 24 % am Transaktionsvolumen an der Spitze der Gruppe der Verkäufer, dicht gefolgt von den Projektentwicklern mit gut 21%. Ausschlaggebend hierfür sind die beiden großvolumigen Transaktionen des „Lindencorso“ und der „Hallen am Borsigturm“ bei der erstgenannten Gruppe. Mit rund 15 %, 13 % bzw. 10 % folgten die OffenenFonds/Spezialfonds, Banken sowie Asset-Manager. Die anderen Verkäufergruppen wie Geschlossene Fonds, Versicherungen und Private Anleger erreichten jeweils Anteile von deutlich unter 10 % am Transaktionsvolumen.
Anhaltend hohe Nachfrage 2013
Die guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland und die Wahrnehmung als sicherer Anlagehafen in Europa lassen weiterhin viel ausländisches Kapital in den deutschen gewerblichen Immobilienmarkt fließen. Wenn es nicht zu einer Abkühlung der Konjunktur kommt oder sich die Finanzkrise wieder verschärft, sollte der gewerbliche Investmentmarkt in Berlin weiterhin vom positiven Marktumfeld profitieren. Somit ist zum Jahresende ein sehr gutes Gesamtergebnis zu erwarten. „Das laufende Jahr wird voraussichtlich ähnlich erfolgreich verlaufen wie das vergangene. Ob das sehr gute Gesamtergebnis wiederholbar ist, hängt nicht zuletzt von der Anzahl der großvolumigen Transaktionen ab, die gegebenenfalls über Portfolioverkäufe erreichbar sind“, resümiert das Investmentteam von Grossmann & Berger Berlin.
