05.07.2013 Bestes Halbjahresergebnis bei Logistikinvestments seit 2008
Die Nachfrage nach deutschen Logistik- und Industrieimmobilien ist ungebrochen hoch. Dem sehr starken ersten schloss sich ein gutes zweites Quartal an, sodass in der Summe das beste Halbjahresergebnis seit dem Jahresauftakt 2008 zu Buche steht. „Ein Transaktionsvolumen von gut 1,1 Milliarden Euro bedeuten gegenüber dem Vorjahr eine Zunahme um 69 Prozent und einen über dem Schnitt der letzten Jahre liegenden Marktanteil am Transaktionsvolumen des Gesamtmarktes von 8,5 Prozent“, hebt Peter Kunz FRICS, Head of Industrial & Logistics bei Colliers International Deutschland hervor. Beinahe schon traditionell liegen die Marktanteile der Paketverkäufe sowie der internationalen Investoren wieder deutlich über denen des gewerblichen Investmentmarktes in Deutschland. Insgesamt rund 438 Mio. € und damit 40 % des angelegten Kapitals flossen in den ersten sechs Monaten des Jahres in Logistikportfolios. Internationale Anlegern kauften im gleichen Zeitraum für ca. 411 Mio. € ein, was einem Marktanteil von 37 % entspricht.
Breites, sicherheitsorientiertes Käuferspektrum
Das meiste, in Logistik- und Industrieimmobilien angelegte Kapital kam von offenen Immobilienfonds und Spezialfonds. 319 Mio. € entsprechen einem Marktanteil von 29 %. Allerdings traten auch andere, überwiegend sicherheitsorientierte Anlegergruppen nennenswert in Erscheinung. Von Seiten der Vermögensverwalter wurden rund 210 Mio. € (Marktanteil 19 %) investiert, Corporates und Eigennutzer kauften für 154 Mio. € (14 %), Private Investoren und Family Offices für 115 Mio. € (10 %) und Projektentwickler für 114 Mio. € (10 %). „Risikofreudige Investoren waren nur vereinzelt zu beobachten, sondieren aber nach wie vor den Markt nach attraktiven Anlagemöglichkeiten“, sagt Peter Kunz. Wie auf Käufer- so auch auf Verkäuferseite waren Offene Immobilienfonds und Spezialfonds die aktivsten Marktteilnehmer. Sie veräußerten Logistikimmobilien für rund 325 Mio. € und lagen damit deutlich vor den Corporates und Eigennutzer mit 269 Mio. € und sowie den Projektentwicklern mit 247 Mio. €.
Hochwertige Bestandsobjekte stehen im Anlegerfokus – Premiumprodukte bleiben teuer
Mit etwa 962 Mio. € wurde der mit Abstands größte Teil (87 %) des Transaktionsvolumens der Monate Januar bis Juni in Bestandsimmobilien investiert. Auf Neubauten und Projektentwicklungen entfielen demnach nur etwa 145 Mio. €. „Dies lag einerseits am geringen Angebot an Neubauimmobilien und Projekten. Andererseits erfüllen zahlreiche der Bestandsobjekte modernste Nutzeransprüche und sind jüngeren Baujahrs. Da sie außerdem in der Regel drittverwendungsfähig und mit längerfristig laufenden Mietverträgen ausgestattet sind, fallen sie in die Kategorie der besonders begehrten Class-A-Immobilien“, hat Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International Deutschland beobachtet. Die Konzentration der Anleger auf Ballungsräume und etablierte Logistikstandorte ist nach wie vor kennzeichnend für die aktuelle Marktsituation. Die Spitzenrenditen für erstklassige Logistikimmobilien lagen daher in den sechs untersuchten Städten weiter auf dem schon längere Zeit zu verzeichnenden niedrigen Niveau. Die teuersten Standorte bleiben Frankfurt und München mit einer Bruttospitzenrendite von jeweils 6,90 %, gefolgt von Hamburg und Stuttgart mit jeweils 7,20 % sowie Düsseldorf mit 7,25 % und Berlin mit 7,30 %.
Ausblick: Anhaltend lebhaftes Marktgeschehen
Wie erwartet, blieben deutsche Logistik- und Industrieimmobilien auch im zweiten Quartal ein attraktives Investitionsziel für nationale und internationale Anleger. „Wir gehen davon aus, dass auf dem Markt für Value-add-Produkte in den kommenden Monaten noch einige zum Teil auch größere Verkäufe stattfinden“, sagt Peter Kunz. „Die bisher überwiegende, eher sicherheitsorientierte Nachfrage wird trotzdem bestehen bleiben und sich in einem anhaltend hohen Preis- sowie zu einem auf niedrigem Niveau stabilen Renditeniveau ausdrücken“, ergänzt er. Da derzeit einige mittelgroße Einzel- sowie mehrere großvolumige Paketverkäufe konkret verhandelt und voraussichtlich im zweiten Halbjahr abgeschlossen werden, ist ein Transaktionsumsatz wie in den ersten sechs Monaten des Jahres realistisch. „In Summe würde dies ein Jahresergebnis von über 2 Milliarden Euro bedeuten, was wir für realistisch halten“, schließt Kunz.
Breites, sicherheitsorientiertes Käuferspektrum
Das meiste, in Logistik- und Industrieimmobilien angelegte Kapital kam von offenen Immobilienfonds und Spezialfonds. 319 Mio. € entsprechen einem Marktanteil von 29 %. Allerdings traten auch andere, überwiegend sicherheitsorientierte Anlegergruppen nennenswert in Erscheinung. Von Seiten der Vermögensverwalter wurden rund 210 Mio. € (Marktanteil 19 %) investiert, Corporates und Eigennutzer kauften für 154 Mio. € (14 %), Private Investoren und Family Offices für 115 Mio. € (10 %) und Projektentwickler für 114 Mio. € (10 %). „Risikofreudige Investoren waren nur vereinzelt zu beobachten, sondieren aber nach wie vor den Markt nach attraktiven Anlagemöglichkeiten“, sagt Peter Kunz. Wie auf Käufer- so auch auf Verkäuferseite waren Offene Immobilienfonds und Spezialfonds die aktivsten Marktteilnehmer. Sie veräußerten Logistikimmobilien für rund 325 Mio. € und lagen damit deutlich vor den Corporates und Eigennutzer mit 269 Mio. € und sowie den Projektentwicklern mit 247 Mio. €.
Hochwertige Bestandsobjekte stehen im Anlegerfokus – Premiumprodukte bleiben teuer
Mit etwa 962 Mio. € wurde der mit Abstands größte Teil (87 %) des Transaktionsvolumens der Monate Januar bis Juni in Bestandsimmobilien investiert. Auf Neubauten und Projektentwicklungen entfielen demnach nur etwa 145 Mio. €. „Dies lag einerseits am geringen Angebot an Neubauimmobilien und Projekten. Andererseits erfüllen zahlreiche der Bestandsobjekte modernste Nutzeransprüche und sind jüngeren Baujahrs. Da sie außerdem in der Regel drittverwendungsfähig und mit längerfristig laufenden Mietverträgen ausgestattet sind, fallen sie in die Kategorie der besonders begehrten Class-A-Immobilien“, hat Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International Deutschland beobachtet. Die Konzentration der Anleger auf Ballungsräume und etablierte Logistikstandorte ist nach wie vor kennzeichnend für die aktuelle Marktsituation. Die Spitzenrenditen für erstklassige Logistikimmobilien lagen daher in den sechs untersuchten Städten weiter auf dem schon längere Zeit zu verzeichnenden niedrigen Niveau. Die teuersten Standorte bleiben Frankfurt und München mit einer Bruttospitzenrendite von jeweils 6,90 %, gefolgt von Hamburg und Stuttgart mit jeweils 7,20 % sowie Düsseldorf mit 7,25 % und Berlin mit 7,30 %.
Ausblick: Anhaltend lebhaftes Marktgeschehen
Wie erwartet, blieben deutsche Logistik- und Industrieimmobilien auch im zweiten Quartal ein attraktives Investitionsziel für nationale und internationale Anleger. „Wir gehen davon aus, dass auf dem Markt für Value-add-Produkte in den kommenden Monaten noch einige zum Teil auch größere Verkäufe stattfinden“, sagt Peter Kunz. „Die bisher überwiegende, eher sicherheitsorientierte Nachfrage wird trotzdem bestehen bleiben und sich in einem anhaltend hohen Preis- sowie zu einem auf niedrigem Niveau stabilen Renditeniveau ausdrücken“, ergänzt er. Da derzeit einige mittelgroße Einzel- sowie mehrere großvolumige Paketverkäufe konkret verhandelt und voraussichtlich im zweiten Halbjahr abgeschlossen werden, ist ein Transaktionsumsatz wie in den ersten sechs Monaten des Jahres realistisch. „In Summe würde dies ein Jahresergebnis von über 2 Milliarden Euro bedeuten, was wir für realistisch halten“, schließt Kunz.
