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15.07.2013 IVG in fortgeschrittenen Gesprächen zur finanziellen Restrukturierung

Die IVG Immobilien AG befindet sich mit wesentlichen Gläubigern und Aktionären in Gesprächen zur nachhaltigen Restrukturierung und Finanzierung der Gesellschaft. Ziel der Gesellschaft ist es, sich kurzfristig mit den wesentlichen Stakeholdern auf ein Konzept zu einigen. Dieses plant IVG in der Einladung zur Hauptversammlung als Beschlussvorschläge zu veröffentlichen, damit die Aktionäre auf der Hauptversammlung 2013 darüber abstimmen können.

Die größten Gläubigergruppen haben - vertreten durch ihre Berater - inzwischen ihre jeweiligen Vorstellungen zur Restrukturierung der Bilanz und Entschuldung der Gesellschaft geäußert. IVG plant, durch weitere Gespräche einen gemeinsamen Vorschlag zu erarbeiten, der die Interessen möglichst aller Gläubiger und Aktionäre berücksichtigt.

Die Vorstellungen der IVG-Gläubigergruppen nehmen im wesentlichen Bezug auf eine Bewertung der bestehenden IVG-Verbindlichkeiten anhand des sogenannten „Entity Priority Models“ (EPM). Diese Analyse wurde von einer internationalen Wirtschaftsprüfungsgesellschaft im Auftrag von IVG erstellt und ermittelt die möglichen Befriedigungsquoten einzelner Gläubigergruppen im Rahmen verschiedener insolvenzrechtlich induzierter Liquidationsszenarien – also für den Fall, dass eine einvernehmliche Einigung der verschiedenen Gläubigergruppen nicht erreicht werden kann.

Das kalkulatorische Ergebnis eines solchen Zerschlagungsfalles (die kalkulatorischen Befriedigungsquoten basieren auf Kreditvolumina per 31. Dezember 2012 - insoweit sind für den SynLoan II noch geleistete/zugesagte Tilgungen zu berücksichtigen) ergäbe folgende Befriedigungsquoten: ca. 96% bis ca. 100% für Objektfinanzierungen (Carve out debt), ca. 86% bis ca. 89% für den syndizierten Kredit von 2009 (Syn Loan II), ca. 46% bis ca. 55% für den syndizierten Kredit von 2007 (Syn Loan I) und ca. 27% bis ca. 41% für die Wandelanleihe. Die Gläubiger der Hybridanleihe und die Aktionäre der Gesellschaft würden in diesen Fällen voraussichtlich jeweils keine Befriedigung erhalten.

Dr. Wolfgang Schäfers, Sprecher des Vorstands der IVG Immobilien AG: „Wir arbeiten weiterhin darauf hin, IVG in den nächsten Monaten auf eine gesunde finanzielle Basis zu stellen, um wieder nachhaltig kapitalmarkt- und dividendenfähig zu werden. Die diskutierte Restrukturierungs- und Finanzierungsstrategie und die konstruktiven Gespräche mit den Beteiligten sind grundsätzlich ein gutes Signal für den laufenden Prozess, auch wenn die Verhandlungen zeigen, dass eine ganzheitliche Refinanzierung von IVG aufgrund ihrer Komplexität und der Vielzahl der beteiligten Interessen eine große Herausforderung darstellt. Der IVG-Vorstand wird bei allen Gesprächen unverändert auf eine rasche, gütliche Einigung mit sämtlichen Interessensgruppen hinwirken und alles daran setzen, eine für alle Parteien tragfähigen Lösung zu vermitteln. Die Ergebnisse des EPM zeigen, dass nur eine einvernehmliche Einigung aller Parteien über ein gemeinsames Konzept die größte Werthaltigkeit für alle Stakeholder der Gesellschaft hat.“

Umfassendes Maßnahmenpaket für operative Restrukturierung vorgelegt

Grundlage eines möglichen gemeinsamen Vorschlags zur Finanzierung ist der Business Plan 2013 - 2018 des IVG-Managements zur langfristigen Fortentwicklung der Gesellschaft, den IVG den Gläubigervertretern vorgelegt hat. Der Business Plan ist mit einem umfassenden Maßnahmenpaket zur operativen und finanziellen Restrukturierung des Unternehmens verbunden.

Klares Ziel der Optimierung des Geschäftsmodells ist es, IVG durch eine konsequente Ausrichtung an den Stärken als integrierte Plattform von Investment- und Fondsgeschäft in Europa zu positionieren. Dabei wird IVG auch künftig eigenes und fremdes Geld in Immobilien und Kavernen investieren und so stetige und planbare Cashflows produzieren. Basis dafür ist ein um Risiken bereinigtes Portfolio sowie ein wesentlich konservativeres und weniger volatiles Geschäftsmodell, das auf die Bereiche Investment und Funds setzt und durch ein starkes, internationales Asset Management unterstützt wird.

Im Immobiliengeschäft wird die Gesellschaft neben einer ggf. teilweisen Neubewertung des Immobilienportfolios weiter an der Fokussierung des Immobilienbestands arbeiten. Hierzu plant IVG ein strategisches Verkaufsprogramm von ca. 60 kleineren Immobilien bis zum Jahr 2016 zur Bereinigung des Portfolios. Hierdurch und durch jährliche Re-Investitionen in Höhe von 50 Mio. Euro in den Bestand soll die Rendite des Eigenbestands von derzeit rund 5% auf ca. 5,7% im Jahr 2016 gesteigert werden. IVG wird das THE SQUAIRE Ensemble nicht veräußern, sondern voraussichtlich in den Eigenbestand überführen und weiter aufmieten. Verbleibende Entwicklungsprojekte im Ausland werden nach ihrer Aufmietung sukzessive abverkauft.

Das Kavernengeschäft wird IVG sowohl operativ als auch strukturell an die veränderten Rahmenbedingungen anpassen. Daneben sollen in den nächsten Jahren drei Kavernen in den eigenen Bestand aufgenommen werden, um damit ebenfalls stetige Erlöse zu generieren. Weitere 17 vorvermietete Kavernen werden planmäßig entwickelt und an die IVG Kavernenfonds I und II veräußert. Die bereits vertraglich gesicherten Verkaufserlöse von rund 500 Mio. Euro werden zur weiteren Entschuldung verwendet.

Im Fondsgeschäft wird sich IVG künftig auf das Geschäft mit institutionellen und semi-institutionellen Investoren konzentrieren. Dabei sollen die Assets under Management pro Jahr um ca. 500 bis 700 Mio. Euro netto wachsen, wobei – anknüpfend an die erfolgreichen Co-Investments, die IVG bereits in der Vergangenheit eingegangen ist (Protect Fonds, Premium Green Fonds, IVG Kavernenfonds I/II, Silberturm) – ab 2015 für Co-Investments jährlich ca. 100 Mio. Euro zur Verfügung stehen sollen, die mit weiteren Investorenmitteln zum Aufbau von bis zu weiteren 1 Mrd. Euro Assets under Management pro Jahr führen sollen.

Anpassung der Kostenbasis und Effizienzsteigerung

Um die Gesellschaft mit ihrem angepassten Geschäftsmodell auf eine nachhaltig gesunde Basis zu stellen, ist eine weitere Anpassung der Kostenstruktur um rund 25 Mio. Euro pro Jahr geplant. Hierzu gehört neben Sachkosteneinsparungen auch eine weitere Anpassung der Mitarbeiterkapazitäten auf eine Zielgröße von 400 Stellen bis Ende 2016/2017.

„Die IVG hat einen starken, gesunden Kern auf den wir bauen können. Mit dem geplanten Maßnahmenpaket kann IVG ihr strukturelles Defizit beseitigen und wieder nachhaltig Cash-positiv werden“, sagt Schäfers. „Die laufenden Restrukturierungsmaßnahmen garantieren die Zukunftsfähigkeit der IVG. Dadurch wird die Gesellschaft erneut wettbewerbsfähig und kann künftig 400 sichere Arbeitsplätze und eine langfristige Perspektive bieten.“

Aus den genannten Maßnahmen ergibt sich im Planungszeitraum ein stetig wachsendes, jährliches EBIT (Ergebnis vor Zinsen und Steuern) von mittelfristig deutlich über 200 Mio. Euro.

Weiterer Liquiditätsbedarf für Restrukturierung und voraussichtliche Wertanpassungen

Um den Liquiditätsbedarf der Gesellschaft während der bevorstehenden Restrukturierungsmaßnahmen im Zeitraum Oktober 2013 bis März 2014 zu sichern, befindet sich IVG in konstruktiven Gesprächen über eine Brückenfinanzierung von bis zu 120 Mio. Euro mit bereits investierten Kreditgebern. Dieser ggf. bestandsgefährdende Bedarf könnte sich insbesondere daraus ergeben, dass die automatisierte Liquiditätssteuerung (Cash Pool) innerhalb des IVG Konzerns angesichts der verschlechterten Gesamtsituation aus Gründen der rechtlichen Vorsicht abgeschaltet wurde und die Gesellschaft außergewöhnliche Aufwendungen für Kosten im Zusammenhang mit den Refinanzierungsbemühungen zu tragen hat.

Die von IVG im vorgestellten Businessplan enthaltenen Annahmen sind nach Abschluss der strategischen Überprüfung sämtlicher Geschäftsbereiche und ihrer Wertansätze derzeit – wie bereits am 31. Mai 2013 mitgeteilt – voraussichtlich anzupassen. Es kann nach derzeitiger Einschätzung der Gesellschaft nicht ausgeschlossen werden, dass es auch kurzfristig zu Wertanpassungen in einem Umfang kommen könnte, der eine Anzeige des Verlustes der Hälfte des Grundkapitals der Gesellschaft (§ 92 Abs.1 AktG) erforderlich machen könnte und aufgrund dessen unverzüglich eine Hauptversammlung einzuberufen wäre.


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