15.07.2013 Dynamik am Logistikinvestmentmarkt Deutschland hält an
Die bereits im ersten Quartal zu beobachtende Dynamik auf den Logistik-Investmentmärkten setzte sich fort. Mit einem Transaktionsvolumen von 1,33 Mrd. € in den ersten sechs Monaten wurde das bereits gute Vorjahresergebnis um stolze 56 % übertroffen. Dies ist das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis. Lediglich im Boomjahr 2007 lag der Umsatz leicht höher. Auch der langjährige Durchschnitt konnte mit diesem Resultat um 40 % überboten werden Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).
„Erfreulich ist, dass sowohl Einzel- als auch Portfoliodeals eine deutliche Ergebnisverbesserung aufweisen“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Mit einem Anteil von 35 % konnten Portfolios ihren Anteil gegenüber dem Vorjahreszeitraum (28 %) spürbar ausweiten. Mitverantwortlich sind auch zwei große Transaktionen mit jeweils deutlich über 100 Mio. €. Bei den Einzeldeals überwiegen Transaktionen im mittleren und eher kleinteiligen Segment. Lediglich zwei Deals über 50 Mio. € konnten erfasst werden. Gerade diese Struktur spricht aber für das breit gestreute Investoreninteresse, das eine insgesamt sehr stabile Nachfragebasis bildet. Vor allem institutionelle Anleger, gerade auch aus dem Ausland, zeigen ein nach wie vor wachsendes Interesse an Logistik-Investments.“
Noch dynamischer als im bundesweiten Durchschnitt vollzog sich die Entwicklung an den Top-Standorten. Mit einem Gesamtumsatz von 588 Mio. € konnte das Vorjahresergebnis mehr als verdoppelt werden. Vor allem in München (216 Mio. €), Hamburg (152 Mio. €) und Frankfurt (88 Mio. €) wurden außergewöhnlich hohe Transaktionsvolumina registriert. Aber auch in Köln (67 Mio. €) und Düsseldorf (46 Mio. €) können sich die Ergebnisse im langfristigen Vergleich sehen lassen. Lediglich in Berlin (17 Mio. €) und Leipzig (2 Mio. €) konnte nicht an die Vorjahresergebnisse angeknüpft werden.
Nachfrage in allen Größenklassen - Deutsche Investoren klar in Führung
Auffällig ist die breite Streuung über alle Größenklassen. Zwar liegen Großdeals mit mehr als 50 Mio. € mit knapp 33 % erwartungsgemäß in Führung, nur dicht dahinter folgt aber mit etwa 30 % die Kategorie von 25 bis 50 Mio. €. Darüber hinaus entfällt rund ein Viertel des Transaktionsvolumens auf Verkäufe zwischen 10 und 25 Mio. €. Die verbleibenden gut 12 % wurden in kleinere Objekte mit einem Investitionsvolumen unter 10 Mio. € angelegt. Die große Dynamik in den kleinen und mittleren Größenklassen hat auch dazu geführt, dass die Anzahl der erfassten Deals gegenüber dem Vorjahreszeitraum um ein Drittel zugenommen hat.
Die bereits im letzten Jahr zu verzeichnende Dominanz der Spezialfonds hat sich nicht nur fortgesetzt, sondern noch verstärkt. Knapp 41 % des Investmentumsatzes entfallen auf diese Anlegergruppe, die vor allem viele der etwas größeren Verkäufe realisiert haben. Mit weitem Abstand folgen dann Immobilienunternehmen (19 %) und private Anleger (18 %) auf den weiteren Podestplätzen - beide weisen trotz des geringeren Volumens etwas mehr Verkaufsfälle auf als die Spezialfonds. Zur Spitzengruppe gehören auch noch Corporates, die mit gut 13 % am Gesamtumsatz beteiligt waren. Mehr als 91 % des Transaktionsvolumens entfallen somit auf lediglich vier Anlegertypen. Alle übrigen Investorengruppen waren bislang nur in geringerem Umfang am Investmentgeschehen beteiligt.
Im Vergleich zum ersten Quartal konnten deutsche Investoren ihren Vorsprung gegenüber ausländischen Anlegern im zweiten Quartal ausbauen. Insgesamt kommen sie in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres auf einen Umsatzanteil von gut 62 %. Der Anteil ausländischer Investoren liegt mit knapp 38 %, wie bereits im Vorjahr, aber deutlich höher als bei den gewerblichen Investments insgesamt. Gerade internationale Anleger verfügen teilweise über umfangreiche Erfahrungen mit dieser Assetklasse und bringen ihr viel Vertrauen entgegen. Nordamerikanische Investoren führen die Riege mit einem Umsatzanteil von knapp 21 % an und verweisen europäische Anleger mit gut 16 % auf den zweiten Platz. Alle übrigen Regionen spielten bislang nahezu keine Rolle.
An den bereits seit längerem stabilen Spitzenrenditen hat sich auch im ersten Halbjahr 2013 nichts geändert. Den niedrigsten Wert weist weiterhin Frankfurt mit 6,50 % auf. Dahinter liegen Hamburg und München mit 6,60 % gemeinsam auf Platz zwei. Mit jeweils 6,80 % folgen Düsseldorf und Köln, die knapp vor Berlin liegen, wo 6,85 % anzusetzen sind. Der günstigste der großen deutschen Logistikstandorte bleibt weiterhin Leipzig, wo die Netto-Anfangsrendite bei 7,10 % liegt.
2-Milliarden-Euro-Schwelle im Visier
„Die starke Nachfrage nach Logistik-Investments wird auch im zweiten Halbjahr anhalten und gerade was ausländische Investoren betrifft tendenziell eher noch zunehmen“, erklärt Hans-Jürgen Hoffmann. „Gleichzeitig ist davon auszugehen, dass auch die Bereitschaft, wieder etwas stärker in Core Plus und Value Add Objekte zu investieren, wachsen wird. Vor diesem Hintergrund ist auch im weiteren Jahresverlauf von lebhaften Märkten auszugehen. Aus heutiger Sicht spricht vieles dafür, dass erstmals seit 2008 die 2-Milliarden-Euro-Schwelle wieder deutlich überschritten werden kann.“
„Erfreulich ist, dass sowohl Einzel- als auch Portfoliodeals eine deutliche Ergebnisverbesserung aufweisen“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Mit einem Anteil von 35 % konnten Portfolios ihren Anteil gegenüber dem Vorjahreszeitraum (28 %) spürbar ausweiten. Mitverantwortlich sind auch zwei große Transaktionen mit jeweils deutlich über 100 Mio. €. Bei den Einzeldeals überwiegen Transaktionen im mittleren und eher kleinteiligen Segment. Lediglich zwei Deals über 50 Mio. € konnten erfasst werden. Gerade diese Struktur spricht aber für das breit gestreute Investoreninteresse, das eine insgesamt sehr stabile Nachfragebasis bildet. Vor allem institutionelle Anleger, gerade auch aus dem Ausland, zeigen ein nach wie vor wachsendes Interesse an Logistik-Investments.“
Noch dynamischer als im bundesweiten Durchschnitt vollzog sich die Entwicklung an den Top-Standorten. Mit einem Gesamtumsatz von 588 Mio. € konnte das Vorjahresergebnis mehr als verdoppelt werden. Vor allem in München (216 Mio. €), Hamburg (152 Mio. €) und Frankfurt (88 Mio. €) wurden außergewöhnlich hohe Transaktionsvolumina registriert. Aber auch in Köln (67 Mio. €) und Düsseldorf (46 Mio. €) können sich die Ergebnisse im langfristigen Vergleich sehen lassen. Lediglich in Berlin (17 Mio. €) und Leipzig (2 Mio. €) konnte nicht an die Vorjahresergebnisse angeknüpft werden.
Nachfrage in allen Größenklassen - Deutsche Investoren klar in Führung
Auffällig ist die breite Streuung über alle Größenklassen. Zwar liegen Großdeals mit mehr als 50 Mio. € mit knapp 33 % erwartungsgemäß in Führung, nur dicht dahinter folgt aber mit etwa 30 % die Kategorie von 25 bis 50 Mio. €. Darüber hinaus entfällt rund ein Viertel des Transaktionsvolumens auf Verkäufe zwischen 10 und 25 Mio. €. Die verbleibenden gut 12 % wurden in kleinere Objekte mit einem Investitionsvolumen unter 10 Mio. € angelegt. Die große Dynamik in den kleinen und mittleren Größenklassen hat auch dazu geführt, dass die Anzahl der erfassten Deals gegenüber dem Vorjahreszeitraum um ein Drittel zugenommen hat.
Die bereits im letzten Jahr zu verzeichnende Dominanz der Spezialfonds hat sich nicht nur fortgesetzt, sondern noch verstärkt. Knapp 41 % des Investmentumsatzes entfallen auf diese Anlegergruppe, die vor allem viele der etwas größeren Verkäufe realisiert haben. Mit weitem Abstand folgen dann Immobilienunternehmen (19 %) und private Anleger (18 %) auf den weiteren Podestplätzen - beide weisen trotz des geringeren Volumens etwas mehr Verkaufsfälle auf als die Spezialfonds. Zur Spitzengruppe gehören auch noch Corporates, die mit gut 13 % am Gesamtumsatz beteiligt waren. Mehr als 91 % des Transaktionsvolumens entfallen somit auf lediglich vier Anlegertypen. Alle übrigen Investorengruppen waren bislang nur in geringerem Umfang am Investmentgeschehen beteiligt.
Im Vergleich zum ersten Quartal konnten deutsche Investoren ihren Vorsprung gegenüber ausländischen Anlegern im zweiten Quartal ausbauen. Insgesamt kommen sie in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres auf einen Umsatzanteil von gut 62 %. Der Anteil ausländischer Investoren liegt mit knapp 38 %, wie bereits im Vorjahr, aber deutlich höher als bei den gewerblichen Investments insgesamt. Gerade internationale Anleger verfügen teilweise über umfangreiche Erfahrungen mit dieser Assetklasse und bringen ihr viel Vertrauen entgegen. Nordamerikanische Investoren führen die Riege mit einem Umsatzanteil von knapp 21 % an und verweisen europäische Anleger mit gut 16 % auf den zweiten Platz. Alle übrigen Regionen spielten bislang nahezu keine Rolle.
An den bereits seit längerem stabilen Spitzenrenditen hat sich auch im ersten Halbjahr 2013 nichts geändert. Den niedrigsten Wert weist weiterhin Frankfurt mit 6,50 % auf. Dahinter liegen Hamburg und München mit 6,60 % gemeinsam auf Platz zwei. Mit jeweils 6,80 % folgen Düsseldorf und Köln, die knapp vor Berlin liegen, wo 6,85 % anzusetzen sind. Der günstigste der großen deutschen Logistikstandorte bleibt weiterhin Leipzig, wo die Netto-Anfangsrendite bei 7,10 % liegt.
2-Milliarden-Euro-Schwelle im Visier
„Die starke Nachfrage nach Logistik-Investments wird auch im zweiten Halbjahr anhalten und gerade was ausländische Investoren betrifft tendenziell eher noch zunehmen“, erklärt Hans-Jürgen Hoffmann. „Gleichzeitig ist davon auszugehen, dass auch die Bereitschaft, wieder etwas stärker in Core Plus und Value Add Objekte zu investieren, wachsen wird. Vor diesem Hintergrund ist auch im weiteren Jahresverlauf von lebhaften Märkten auszugehen. Aus heutiger Sicht spricht vieles dafür, dass erstmals seit 2008 die 2-Milliarden-Euro-Schwelle wieder deutlich überschritten werden kann.“
