16.07.2013 Gutes Zwischenergebnis auf dem Kölner Investmentmarkt
Im ersten Halbjahr 2013 wurde auf dem Kölner Investmentmarkt ein Transaktionsvolumen von rund 360 Mio. € umgesetzt. Gegenüber dem Vorjahresergebnis entspricht dies einer beeindruckenden Steigerung um 50 %. Insgesamt bewegt sich der Umsatz in etwa auf dem langjährigen Durchschnitt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE)
„Hierzu hat im Wesentlichen das erste Quartal beigetragen, wohingegen der Markt im zweiten Quartal spürbar an Dynamik verloren hat“, erklärt Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. „Verantwortlich hierfür war in erster Linie das nicht ausreichende Angebot an großvolumigen Core-Objekten. Das trotzdem sehr gute Transaktionsvolumen wurde unter anderem durch einige anteilig eingerechnete Portfolioverkäufe mitgetragen. Zu nennen sind hier vor allem der Verkauf des Bürohauses Cäcilium an Dundee International als Teil des SEB-Pakets und der Verkauf zweier Hotels der Kette Holiday Inn im Rahmen des QMH Hotelportfolios. Dass der Markt insgesamt durchaus lebhaft war, zeigt sich auch daran, dass die Anzahl der in die Analyse einbezogenen Deals mit 27 deutlich höher lag als im Vorjahreszeitraum (21). Auch das durchschnittliche Volumen pro Deal liegt mit gut 13 Mio. € etwas höher.“
Der Investmentumsatz in Köln verteilt sich insgesamt recht ausgewogen auf alle Größenklassen. Im Vergleich mit dem Vorjahr gibt es aber leichte Verschiebungen, da die beiden mittleren Größenklassen an Bedeutung gewonnen haben. Die Kategorie 25 bis 50 Mio. € legte um rund 9 Prozentpunkte zu und liegt nun bei einem Anteil von 34 %. Es folgen Deals der Größenklasse zwischen 10 und 25 Mio. € mit einem Anteil von rund 30 %. Deutlich eingebüßt haben dagegen Großdeals über 50 Mio. €, die nur auf 19 % kommen. Dies entspricht nicht nur einem Rückgang gegenüber dem Vorjahr (-10 Prozentpunkte), sondern stellt auch im bundesweiten Vergleich ein unterdurchschnittliches Ergebnis dar.
Büroobjekte haben ihre Führung bei den Nutzungsarten weiter ausgebaut und kommen mittlerweile auf einen Anteil von rund 61 %. Mit weitem Abstand auf Platz zwei rangieren die bereits im Vorjahreszeitraum sehr starken Logistikobjekte, die knapp 19 % zum Umsatz beigetragen haben. Hoteltransaktionen erreichen durch den bereits erwähnten Verkauf der beiden Objekte im Rahmen eines Portfoliodeals einen Anteil von 7,5 %. Bemerkenswert ist der weiterhin sehr niedrige Investmentumsatz mit Einzelhandelsobjekten, der nur bei gut 5 % liegt. Ein im bundesweiten Vergleich untypisches Ergebnis, das aber dem momentan ungenügenden Angebot in der Domstadt geschuldet ist.
Citylage wird bevorzugt - Renditen bleiben stabil
Dominierten im ersten Halbjahr 2012, unter anderem aufgrund zweier Großverträge, noch eindeutig die Nebenlagen, so haben diese mit minus 41 Prozentpunkten deutlich zugunsten der zentraleren Innenstadt-Standorte eingebüßt. Mit einem Anteil von 46 % liegt nun wieder die City (+25 Prozentpunkte) bei den Investments vorne. Verantwortlich hierfür sind vor allem zahlreiche Verkäufe von Bürohäusern. Auch die Cityrandzonen waren mit einem Anteil von über 38 % deutlich gefragter als noch im Jahr zuvor (+18 Prozentpunkte).
Die Verteilung der Investorengruppen zeigt, dass der Investmentmarkt in Köln von einer breiten Nachfrage profitiert. Gut 20 % des Umsatzes entfallen auf die in Führung liegenden Immobilien AGs. Nur knapp dahinter (19 %) folgen aber schon private Anleger, die sehr am Standort Köln interessiert sind. Mit fast gleich hohem Anteil und noch im zweistelligen Bereich folgen dann Equity/Real Estate Funds (14 %) und Spezialfonds (13 %). Platz fünf belegen Projektentwickler, die mit knapp 10 % am Umsatz beteiligt waren, vor Versicherungen, die auf rund 9 % kommen. Der Ausländeranteil liegt für Köln bei starken 43 % und stellt auch im bundesweiten Vergleich (28,6 %) ein bemerkenswertes Ergebnis dar.
Die Spitzenrenditen sind auch im ersten Halbjahr 2013 unverändert geblieben. Für hochwertige Büroobjekte in Top-Lage sind weiterhin 5,20 % anzusetzen. Innerhalb der Big-Six-Standorte bleibt Köln damit der günstigste Standort. Premium-Geschäftshäuser in bester Lage der hochfrequentierten Einkaufsstraßen erzielen Netto-Anfangsrenditen von 4,20 %, womit Köln bundesweit zu den teureren Städten gehört und die Attraktivität als Einzelhandelsstandort eindrucksvoll unterstrichen wird. Für moderne und neuwertige Logistikimmobilien in Top-Lagen liegen die Spitzenrenditen, wie auch an anderen großen Standorten, bereits seit längerer Zeit auf stabilem Niveau und sind mit 6,80 % zu kalkulieren.
Investmentumsatz des Vorjahres kann geknackt werden
„Der weitere Jahresverlauf auf dem Kölner Investmentmarkt wird stark von der Angebotsentwicklung abhängen“ sagt Jens Hoppe. „Unbestritten ist, dass aufgrund des breit gestreuten Investoreninteresses eine weiterhin lebhafte Nachfrage im kleinteiligen und mittleren Marktsegment zu erwarten ist. Um ein hohes Transaktionsvolumen zu erzielen sind großvolumige Verkäufe notwendig, von denen aber auch auszugehen ist. Inwieweit hierfür ausreichende Objekte verfügbar sein werden, bleibt abzuwarten. Allerdings bestehen gute Chancen, den Investmentumsatz des Vorjahres von 565 Mio. € 2013 überbieten zu können.“
„Hierzu hat im Wesentlichen das erste Quartal beigetragen, wohingegen der Markt im zweiten Quartal spürbar an Dynamik verloren hat“, erklärt Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. „Verantwortlich hierfür war in erster Linie das nicht ausreichende Angebot an großvolumigen Core-Objekten. Das trotzdem sehr gute Transaktionsvolumen wurde unter anderem durch einige anteilig eingerechnete Portfolioverkäufe mitgetragen. Zu nennen sind hier vor allem der Verkauf des Bürohauses Cäcilium an Dundee International als Teil des SEB-Pakets und der Verkauf zweier Hotels der Kette Holiday Inn im Rahmen des QMH Hotelportfolios. Dass der Markt insgesamt durchaus lebhaft war, zeigt sich auch daran, dass die Anzahl der in die Analyse einbezogenen Deals mit 27 deutlich höher lag als im Vorjahreszeitraum (21). Auch das durchschnittliche Volumen pro Deal liegt mit gut 13 Mio. € etwas höher.“
Der Investmentumsatz in Köln verteilt sich insgesamt recht ausgewogen auf alle Größenklassen. Im Vergleich mit dem Vorjahr gibt es aber leichte Verschiebungen, da die beiden mittleren Größenklassen an Bedeutung gewonnen haben. Die Kategorie 25 bis 50 Mio. € legte um rund 9 Prozentpunkte zu und liegt nun bei einem Anteil von 34 %. Es folgen Deals der Größenklasse zwischen 10 und 25 Mio. € mit einem Anteil von rund 30 %. Deutlich eingebüßt haben dagegen Großdeals über 50 Mio. €, die nur auf 19 % kommen. Dies entspricht nicht nur einem Rückgang gegenüber dem Vorjahr (-10 Prozentpunkte), sondern stellt auch im bundesweiten Vergleich ein unterdurchschnittliches Ergebnis dar.
Büroobjekte haben ihre Führung bei den Nutzungsarten weiter ausgebaut und kommen mittlerweile auf einen Anteil von rund 61 %. Mit weitem Abstand auf Platz zwei rangieren die bereits im Vorjahreszeitraum sehr starken Logistikobjekte, die knapp 19 % zum Umsatz beigetragen haben. Hoteltransaktionen erreichen durch den bereits erwähnten Verkauf der beiden Objekte im Rahmen eines Portfoliodeals einen Anteil von 7,5 %. Bemerkenswert ist der weiterhin sehr niedrige Investmentumsatz mit Einzelhandelsobjekten, der nur bei gut 5 % liegt. Ein im bundesweiten Vergleich untypisches Ergebnis, das aber dem momentan ungenügenden Angebot in der Domstadt geschuldet ist.
Citylage wird bevorzugt - Renditen bleiben stabil
Dominierten im ersten Halbjahr 2012, unter anderem aufgrund zweier Großverträge, noch eindeutig die Nebenlagen, so haben diese mit minus 41 Prozentpunkten deutlich zugunsten der zentraleren Innenstadt-Standorte eingebüßt. Mit einem Anteil von 46 % liegt nun wieder die City (+25 Prozentpunkte) bei den Investments vorne. Verantwortlich hierfür sind vor allem zahlreiche Verkäufe von Bürohäusern. Auch die Cityrandzonen waren mit einem Anteil von über 38 % deutlich gefragter als noch im Jahr zuvor (+18 Prozentpunkte).
Die Verteilung der Investorengruppen zeigt, dass der Investmentmarkt in Köln von einer breiten Nachfrage profitiert. Gut 20 % des Umsatzes entfallen auf die in Führung liegenden Immobilien AGs. Nur knapp dahinter (19 %) folgen aber schon private Anleger, die sehr am Standort Köln interessiert sind. Mit fast gleich hohem Anteil und noch im zweistelligen Bereich folgen dann Equity/Real Estate Funds (14 %) und Spezialfonds (13 %). Platz fünf belegen Projektentwickler, die mit knapp 10 % am Umsatz beteiligt waren, vor Versicherungen, die auf rund 9 % kommen. Der Ausländeranteil liegt für Köln bei starken 43 % und stellt auch im bundesweiten Vergleich (28,6 %) ein bemerkenswertes Ergebnis dar.
Die Spitzenrenditen sind auch im ersten Halbjahr 2013 unverändert geblieben. Für hochwertige Büroobjekte in Top-Lage sind weiterhin 5,20 % anzusetzen. Innerhalb der Big-Six-Standorte bleibt Köln damit der günstigste Standort. Premium-Geschäftshäuser in bester Lage der hochfrequentierten Einkaufsstraßen erzielen Netto-Anfangsrenditen von 4,20 %, womit Köln bundesweit zu den teureren Städten gehört und die Attraktivität als Einzelhandelsstandort eindrucksvoll unterstrichen wird. Für moderne und neuwertige Logistikimmobilien in Top-Lagen liegen die Spitzenrenditen, wie auch an anderen großen Standorten, bereits seit längerer Zeit auf stabilem Niveau und sind mit 6,80 % zu kalkulieren.
Investmentumsatz des Vorjahres kann geknackt werden
„Der weitere Jahresverlauf auf dem Kölner Investmentmarkt wird stark von der Angebotsentwicklung abhängen“ sagt Jens Hoppe. „Unbestritten ist, dass aufgrund des breit gestreuten Investoreninteresses eine weiterhin lebhafte Nachfrage im kleinteiligen und mittleren Marktsegment zu erwarten ist. Um ein hohes Transaktionsvolumen zu erzielen sind großvolumige Verkäufe notwendig, von denen aber auch auszugehen ist. Inwieweit hierfür ausreichende Objekte verfügbar sein werden, bleibt abzuwarten. Allerdings bestehen gute Chancen, den Investmentumsatz des Vorjahres von 565 Mio. € 2013 überbieten zu können.“
