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17.07.2013 Nürnberg: Klassenbeste Einkaufsmetropole Deutschlands in puncto Zentralität

Nürnberg ist nach Angaben des aktuellen CBRE Einzelhandelsreports die größte Wirtschaftsmetropole Nordbayerns und kultureller Mittelpunkt für 1,7 Millionen Menschen in der Region. Deswegen rückt der Standort auf den Expansionslisten aller nationaler und internationaler Einzelhändler nach oben.

Wirtschaftliche Rahmendaten

Nürnberg zählt zu den zehn größten Wirtschaftsräumen in Deutschland, gilt europaweit als Spitzenstandort für Fachmessen und Kongresse und ist gleichzeitig die zweitwichtigste bayerische Hochschul- und Forschungsregion. Die zweitgrößte Stadt Bayerns verfügt als ehemalige Kaiserstadt über eine attraktive Altstadt mit mittelalterlichen Kulissen ebenso wie über wirtschaftliche Prosperität. Gemeinsam mit den kreisfreien Städten Erlangen und Fürth bildet Nürnberg die Metropolregion Nürnberg−Fürth−Erlangen. Seinen Niederschlag finden diese Faktoren auch in seit der Jahrtausendwende wieder steigenden Bevölkerungszahlen. Der Zuwachs liegt erkennbar über dem regionalen Niveau und entsteht durch ein hohes positives Wanderungssaldo. Hintergrund dieser Zuwanderung ist die sich grundsätzlich verbessernde wirtschaftliche Situation und Struktur der Stadt. Große international handelnde Unternehmen wie Siemens, Bosch und MAN aber auch eine Vielzahl namhafter mittelständischer Firmen wie Apollo Optik, Staedtler oder UVEX haben ihre Niederlassungen bzw. ihren Sitz in Nürnberg und fördern die lokale Wirtschaft. Laut Prognose soll Nürnbergs Bevölkerung im Gegensatz zum Gros der anderen bayerischen Gemeinden auch bis 2030 durchgehend wachsen.

Bedeutung für den Einzelhandel

Sören Hoffmann, bei CBRE in München verantwortlich für den Bereich Einzelhandel: „Als Einzelhandelsstandort spielt Nürnberg in der Metropolregion Nürnberg−Fürth−Erlangen die mit Abstand größte Rolle, was sich auch in der hohen Zentralität bemerkbar macht.“ Mit einer Zentralitätskennziffer von 136,6 liegt Nürnberg in der Kategorie der deutschen Metropolen (mehr als 500.000 Einwohner) auf dem ersten Platz - noch vor München, Berlin, Düsseldorf, Stuttgart, Köln, Frankfurt und Hamburg.

Die Stadt ist für den gesamten mittelfränkischen Raum und Teile Ober- und Unterfrankens sowie Teile der Oberpfalz die wichtigste Einkaufsstadt. Der Einzelhandelsumsatz betrug im Jahr 2011 nach Angaben von BulwienGesa etwa 3,7 Milliarden Euro. Der Verkaufsflächenanteil in der Nürnberger Innenstadt liegt mit 210.000 Quadratmeter und damit rund 23 Prozent der Gesamtverkaufsfläche der Stadt etwas höher als in den meisten anderen Innenstädten. „Dabei ist die innerstädtische Einzelhandelsstruktur angenehm vielfältig und bietet Raum für Publikumsmagneten wie für hochwertige Fachgeschäfte gleichermaßen. Die hohe Nachfrage seitens der Einzelhändler kann kaum bedient werden, was die Durchschnitts- und Spitzenmieten kontinuierlich steigen lässt. Die Konkurrenz durch Einkaufszentren ist marginal. Innerstädtisch ist nur der City Point der ECE zu erwähnen; dezentral das Mercado sowie das Franken−Center. Jüngere Wettbewerbsentwicklungen wie beispielsweise die Erlangen Arkaden in der Erlanger Innenstadt zeigen keine Effekte auf die Mietentwicklung in Nürnberg“, so Hoffmann.

1A-Lagen

Klassische 1A-Lagen sind laut CBRE die Karolinenstraße, die Breite Gasse, Hefners- und Ludwigsplatz sowie die Kaiser- und die Königstraße. Dabei präsentiert sich die Karolinenstraße als niveauvolle Konsumlage, auf der sich große Kaufhäuser ebenso finden wie Flagshipstores national und international erfolgreicher Labels wie Gerry Weber, Zara, H&M, Jack & Jones, Vero Moda oder New Yorker. Die Einkaufsstraße bietet Niveau und Qualität aber auch eine hohe Passantenfrequenz. Neue Mieter sind eher selten. Zuletzt siedelten sich Konplott (Schmuck) und Roeckl (Handschuhe) neu an.

Hoffmann: „Die Breite Gasse bietet vorwiegend Flächen für Young-Fashion-Anbieter. Die hohe Passantenfrequenz in der Breiten Gasse ist ideal für Mieter aus diesem Genre. Dabei hat sich speziell der obere Bereich zum Ludwigsplatz hin durch die Ansiedlung neuer Konzepte im Bereich Schuhe und Lederwaren profiliert. Neue Mieter sind Neo (Adidas), Desigual, Clarks, Olida und zuletzt Snipes und Calzedonia.“

Am Ludwigsplatz befindet sich seit 1949 das Wöhrl-Stammhaus. Sowohl Ludwigs- als auch der angrenzende Hefnersplatz sind vorrangig durch Textilkaufhäuser und großflächige Anbieter wie Sport Scheck oder C&A geprägt. Zuletzt mietete der Textiler Urban Outfitters rund 1200 Quadratmeter an. Das US-Modelabel Guess eröffnete im März 2012 einen 200 Quadratmeter großen Flagshipstore am Ludwigsplatz.

Die Kaiserstraße kann mit ihrem hochwertigen Mieterbesatz als eine Art „Luxusmeile“ bezeichnet werden. Als Mieter neu hinzugekommen sind Leuser, das jüngere Konzept von Patrizia Pepe am Josephsplatz 4 und der Outdoorspezialist Marmot.

Die Königstraße weist als Verbindungsachse zwischen Hauptbahnhof und Innenstadt eine gute Passantenfrequenz auf und beheimatet neben Karstadt und Kaufhof vorrangig lokale Anbieter. Gewonnen hat die Lage auch durch die Projektentwicklungen in der Königstraße/Ecke Kaiserstraße („Kquadrat“) und in der Königstraße 41. Als neuer Mieter ist das hochwertige Label COS des schwedischen Unternehmens Hennes & Mauritz zu nennen.

Ausblick

„Die Nachfrage ist so hoch, dass es nicht allen Interessenten möglich ist, in den geplanten Expansionszielfenstern die gewünschten Flächen zu bekommen. Dementsprechend hoch sind Konkurrenz und Mietpreise für die gefragten Flächen“, so Hoffmann. Insgesamt rangieren Karolinenstraße und Breite Gasse in der Gunst der Einzelhändler am höchsten und erzielen Mietpreise von rund 130 bis 140 Euro pro Quadratmeter monatlich für kleinere Verkaufsflächen. Am Hefners- und Ludwigsplatz müssen Einzelhändler bei der Anmietung einer kleineren Ladenfläche bis 100 Quadratmeter nach CBRE-Analysen bei einer Neuanmietung mit einem Mietpreis von 110 bis 120 Euro pro Quadratmeter monatlich rechnen. Es folgen die Kaiserstraße und die Königstraße mit 80 bis 100 Euro pro Quadratmeter monatlich.

„Insgesamt kann man der Nürnberger Innenstadt ein solides Testat erteilen. Die Innenstadt ist stark genug, sich gegen Konkurrenz von Centern inner- oder außerhalb der City zu behaupten. Perspektivisch ist die Nachfrage nach Flächen in der Nürnberger Innenstadt besonders hoch, da der Standort insbesondere von vielen internationalen Einzelhändlern, die unbedingt nach München wollen, als eine Art ´Vorhof´ für München betrachtet werde. Dass Nürnberg tatsächlich mehr ist, wird den Händlern klar, wenn sie nach Eröffnung das erste Mal ihre positiven Umsätze in der Stadt analysieren. Die Nähe zu München schadet Nürnberg in der Akquisition neuer internationaler Einzelhändler daher nicht. Die Vielzahl der zuletzt in die Nürnberger Innenstadt geflossenen Investitionen privater und institutioneller Eigentümer unterstreicht den positiven Ausblick für die Innenstadt“, so Sören Hoffmann abschließend.


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