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19.07.2013 Fondsabwicklungen: Risikofaktor Zinsbindungen

Scope hat die Fremdfinanzierungen der offenen Immobilienfonds in Abwicklung untersucht: Für rund 23% der Kredite laufen die Zinsbindungen noch länger als zwei Jahre. Dies verursacht beim vorzeitigen Verkauf der Immobilie Vorfälligkeitsentschädigungen.

Insgesamt haben die elf untersuchten offenen Immobilienfonds Darlehen in Höhe von 6,5 Mrd. Euro aufgenommen. Da die KAGen beim Portfolioaufbau von einem langfristigen Anlagehorizont ausgingen, wurden die Zinsen zum Teil mehrere Jahre festgeschrieben. Für rund die Hälfte (56,5%) der 6,5 Mrd. Euro läuft die Zinsbindung in weniger als einem Jahr aus, bei rund 16% sind die Zinsen für einen Zeitraum von einem bis zu zwei Jahren festgeschrieben. Längere Zinsfestschreibungen existieren für 1,4 Mrd. Euro (22,6%) der Darlehen. Immerhin rund 5% der Kredite haben Zinsbindungen von fünf bis zehn Jahren.

Werden die Darlehen nun vor Ende der Zinsbindung zurückgeführt, entsteht für die Bank ein Zinsschaden. Diese hat die Zinseinnahmen fest einkalkuliert und kann Kredite ggf. nur zu schlechteren Konditionen neu vergeben. Den Zinsschaden lässt sich die Bank in Form von Vorfälligkeitsentschädigungen kompensieren.

Vor allem die langfristig laufenden Zinsbindungen sind ein Problem, da die Frist, die zur Abwicklung zur Verfügung steht, für die meisten Fonds deutlich kürzer ist. Beispielsweise liefen beim SEB ImmoInvest laut letztem Halbjahresbericht vom 30.09.2012 noch 10,58% der Zinsbindungen zwischen fünf und zehn Jahre. Dem Fonds blieben zum damaligen Zeitpunkt aber nicht einmal mehr fünf Jahre zur Abwicklung. Die zu erwartenden Vorfälligkeitsentschädigungen werden daher den Liquidationserlös der Anleger weiter reduzieren.

Neben dem SEB ImmoInvest bleiben dem CS EUROREAL und dem KanAm grundinvest Fonds fünf Jahre ab Auflösungsentscheidung für die Liquidation. Bei allen anderen Fonds in Abwicklung drängt die Zeit noch mehr: Diese haben von der BaFin eine Frist von drei Jahren bekommen. Davon ist für die Mehrzahl der Fonds der Großteil schon verstrichen.

Wie Vorfälligkeitsentschädigungen den Verkaufserlös schmälern, illustriert folgendes Beispiel: Der TMW Immobilien Weltfonds verkaufte am 29. April 2012 das Londoner Objekt 85, Fleet Street. Der letzte gutachterliche Verkehrswert lag bei 68,09 Mio. GBP. Für das Objekt konnten ein Verkaufspreis von 70,0 Mio. GBP erzielt werden. Für die vorzeitige Rückführung des Darlehens wurde jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 1,76 Mio. GBP fällig.


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