19.07.2013 München: Sicherer Hafen und deutliche Nr. 1 als Einzelhandelsstandort
Die bayerische Landeshauptstadt München ist die drittgrößte Stadt Deutschlands und gilt unbestritten als eines der wichtigsten Wirtschafts-, Verkehrs- und Kulturzentren. Zusam¬men mit dem Umland stellt sie einen der am stärksten prospe¬rierenden Wirtschaftsräume Europas dar. Hinsichtlich der Bedeutung für den nationalen und internationalen Einzelhandel gibt es keine Stadt in Deutschland, die München in den Schat¬ten stellen könnte. In diesem Kontext weist die Stadt der Tradition und Moderne seit Jahren die niedrigste Arbeitslosenquote sowie die höchste Kaufkraft im Vergleich mit allen deutschen Großstädte auf. Gegen den Bundestrend wird München darüber hinaus weiterhin ein deutliches Bevölkerungswachstum prognostiziert. Gleichzeitig bietet die Region München eine vorbildliche Infrastruktur, ein hohes Maß an öffentlicher Sicherheit sowie eine unvergleichlich hohe Umwelt-, Lebens- und Freizeitqualität, was die Attraktivität von München für Investoren und Mieter nochmals steigert.
Bedeutung der Stadt als Einzelhandelsstandort
Die Gesamtheit dieser wirtschaftlichen und soziodemografi¬schen Kenndaten und Standortfaktoren verschafft dem Einzel¬handel traumhafte Rahmenbedingungen. Zusätzlich positiv wirkt sich die auf die City ausgerichtete Stadtstruktur in Verbin¬dung mit den kompakten 1A-Lagen aus. Des Weiteren wird die Innenstadt durch den signifikant hohen Umsatz der Touristen und Besucher angetrieben. 2012 wurden 6,1 Millionen Gäste gezählt (+3,4 Prozent). Die Zahl der Übernachtungen nahm um 5,4 Prozent auf 12,4 Millionen zu. Zusätzlich kamen 2012 rund 96 Millionen Tagestouristen nach München. Nach aktuellen Berechnun¬gen von München Tourismus liegt der touristisch bedingte Umsatz derzeit bei rund 7,4 Milliarden Euro pro Jahr. Kein Wunder, dass die Einkaufsstraßen voller Menschen sind. In Stoßzeiten werden in den Top-Lagen der Fußgänger¬zone regelmäßig zwischen 12.000 und 15.000 Passanten pro Stunde gezählt. „Dies ist nicht zuletzt das Ergebnis der Marktteilnehmer unterschiedlicher Couleur, die speziell in den vergangenen Jahren erfolgreich daraufhin gearbeitet haben, dass die Münchner-City im Gegensatz zu vielen anderen großen Innenstädten auch Abends und am Wochenende wesentlich stärker belebt ist“, berichtet der COMFORT Geschäftsführer Manfred A. Schalk
Im Jahr 2012 wurden auf der Verkaufsfläche in der City mehr als 3 Milliarden EUR umge¬setzt. Der Umsatzanteil der In¬nenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt dabei mit knapp 30 % recht deutlich über dem Durch¬schnittswert der vier Millionen¬städte Berlin, Hamburg, Mün¬chen und Köln. Ein Umstand, der die Stärke des innerstädti¬schen Einzelhandels nachdrück¬lich unterstreicht. Dazu passt, dass die Münchner Innenstadt mit knapp 6.600 EUR pro Quad¬ratmeter auch die im bundes-weiten Vergleich höchste Flä¬chenproduktivität aufweist.
Durch die Attraktivität und Lage Münchens ver¬bunden mit einer hervorragenden Verkehrs¬infra-struktur reflektiert die Stadt auf ein Einzugs¬gebiet von über 1,6 Millionen Menschen.
Die Metropolregion München umfasst weite Teile des südbayerischen Raumes und nimmt im bun-desweiten Vergleich im Hinblick auf Bevölke¬rungswachstum, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, Bruttoinlandsprodukt pro Erwerbs¬tätigen und verfügbares Einkommen je Einwoh-ner jeweils Spitzenplätze ein.
Charakterisierung der 1A-Lagen
Neue Mieter und Entwicklungen
Neuhauser Straße / Kaufingerstraße / Marienplatz
Absolute Top-Lagen mit dem deutschlandweit höchsten Mietniveau: der Fels in der Brandung
Extrem hohe Passantenfrequenz
Klassische Rennmeile mit konsumorientiertem Angebot
Trotzdem relativ hoher Anteil an lokalen Einzelhändlern und Traditionsanbietern (Hirmer, Ludwig Beck, Tretter/Thomas, Betten Rid, Augustiner-Stammhaus, etc.)
Darum heterogenes, attraktives Angebot, das seinesgleichen sucht
Einzige bundesdeutsche Einkaufsmeile, die regelmäßig in der Top-Liga der teuersten Einkaufslagen weltweit zu finden ist
Zusätzliche Attraktivitätssteigerung durch Entwicklung des „Joseph-Pschorr-Hauses“ (Neuhauser Straße 19 - 21) mit den neuen Mietern SportScheck (Relocation), Forever 21 und Mango (ab Herbst 2013) sowie den Neubau auf der Kaufingerstraße 11
Weitere neue Mieter: Zara als Nachfolger des Fashion Club (Neuhauser Straße 33), Bartu (Relocation)
Aktueller Mietpreis liegt bei 340 EUR/m² bei Kleinflächen
Theatinerstraße / Weinstraße / Rosenstraße
Zählen zu den drittteuersten Einkaufslagen in München
Wertige Anbieter mit Blick auf das gehobene Klientel bevorzugen die Theatiner- und Weinstraße
Sehr gute Passantenfrequenz
Abwechslungsreicher, hybrider Mietermix: Premiumanbieter bzw. Luxuskonzepte wechseln sich mit internationalen, vertikalen Filialisten ab
Nachhaltig gestärkt durch Fünf Höfe sowie Schäfflerhof
Rosenstraße ist das kurze, aber gefragte Verbin¬dungsstück zwischen Marienplatz und Sendlinger Straße, bekannt durch Sport Schuster und den Apple-Flagship-Store
Neue Mieter: Theatinerstraße: Mango, TAG Heuer sowie zukünftig Laurél; Fünf Höfe: Guess, 7 for all mankind, Rockberries.com (jeweils Straßenläden mit Front zur Theatinerstraße); Schäfflerhof: Rosenthal (Relocation), Liebeskind; Weinstraße: H&M, WMF (Relocation); Rosenstraße: Zara Home
Aktueller Mietpreis liegt bei 240 EUR/m² bei Kleinflächen
Maximilianstraße/Perusastraße
Inbegriff der Luxusmeile
Maximilianstraße mit stärkerem Image
Perusastraße mit höherer Passanten-frequenz
Flagships internationaler Luxuslabels
Neue Mieter: Schlichting, Belstaff, Zadig & Voltaire sowie Lacoste (die letzten beiden haben sich geschickt um die Ecke der Maximilianstraße, Am Kosttor, angesiedelt); Maison Louis Vuitton (Relocation), Bucherer sowie Kuffler California Kitchen auf der Ecke zur Residenzstraße; zukünftig Bucherer Rolex und Patek Philippe Boutique sowie Tory Burch
Aktueller Mietpreis liegt bei 250 EUR/m² bei Kleinflächen
Sendlinger Straße
Szenige, zunehmend jüngere Einkaufslage mit stärker werdendem Filialistenbesatz
Magnetmieter Konen und neu Abercrombie & Fitch sowie Hollister
Nachhaltige Attraktivitätssteigerung durch Entwicklung des ehemaligen Areals der Süddeutschen Zeitung/Abendzeitung: Quartier Hofstatt mit zusätzlichen ca. 15.000 m² für Einzelhandel und Gastronomie
Auch für die nach Verlagerung von SportScheck auf die Neuhauser Straße frei werdenden Flächen im „alten Stammhaus“ haben sich attraktive Einzelhandelskonzepte finden lassen, die das Angebot weiter optimieren werden
Zusätzlich positiv: Erweiterung der Fußgängerzone vom Färbergraben bis zur Hackenstraße
Neue Mieter: Rituals, Planet Sports, Marc O’Polo, Fornarina, Scotch & Soda, More & More (Relocation), Kaltenbach
Neuer Mieter Hofstatt: über 20 attraktive und zum Teil neue Handelskonzepte, darunter viele internationale Top-Marken: zum Beispiel Abercrombie & Fitch und Hollister, ganz neu in Deutschland: J. Lindeberg, Freemann T. Porter oder Brandy Melville, dazu LIU•JO, HUMANIC, Adidas, Gant, Calzedonia, Tom Tailor, Only und H.E. by MANGO, das ganze abgerundet durch einige Gastronomie-Highlights sowie die beiden Nahversorger dm und denn’s Biomarkt im Untergeschoss.
Aktueller Mietpreis liegt bei 165 EUR/m² bei Kleinflächen
Tal
Verlängerung vom Marienplatz zum Isartor
Einzelhandelsbesatz insgesamt etwas indifferent
Schwerpunkt Gastronomie
Mietpreise für Münchner Verhältnisse noch moderat
Magneten: Müller sowie Globetrotter (bereits hinter dem Isartor)
Die Aufenthaltsqualität wird im Laufe des Jahres 2013 verbessert (breitere Gehwege, schmalere Fahrbahnen, „mehr Platz“ für Einzelhandel und Gastronomie)
Neue Mieter: Sushi.Wrap, dean&david, Tegernseer Bräuhaus als Nachfolger von Maredo
Aktueller Mietpreis liegt bei 130 EUR/m² bei Kleinflächen
Residenzstraße/Dienerstraße
Klassische, bürgerliche Einkaufslage, die in den letzten Jahren durch eine Vielzahl neuer, attraktiver Konzepte extrem gewonnen hat
Wertig ausgerichtete lokale und touristische Konsumenten dominieren
Profitieren von der direkten Anbindung an die Luxuslagen Maximilian- und Perusastraße, behalten aber „Bodenhaftung“, was das Angebot angeht
Absolute Frequenzbringer: Dallmayr, Manufactum
Zusätzliche Attraktivitätssteigerung durch Entwicklung des „Palais an der Oper“ (der früheren Residenzpost)
Neue Mieter: Porsche Design, Fogal, Maison Louis Vuitton und Bucherer auf der Ecke zur Maximilianstraße
Aktueller Mietpreis liegt bei 190 EUR/m² bei Kleinflächen
Leopoldstraße/Hohenzollernstraße
Einzige „echte“ 1A-Lage außerhalb der City
Hohenzollernstraße vor allem bis zur Friedrichstraße bei Filialisten sehr begehrt
Besonderes Merkmal der Leopoldstraße: Ostseite = Gastronomie-Seite mit „Abendsonne“; Westseite = die bevorzugte Seite für Textilfilialisten
Hohenzollernstraße/Ecke Leopoldstraße bilden das bevorzugte „Schwabinger T“
Tendenziell auf ein junges, studentisches, ausgehfreudiges und kaufkräftiges Klientel ausgerichtet
Magneten: der bunte Mietermix aus Filialisten und Nahversorgern (z. B. Zara, Jack & Jones/Vero Moda, Esprit, COS, Tengelmann, Karstadt etc.) und diversen attraktiven, gastronomischen Konzepten in Verbindung mit individuellen Boutiquen
Weitere Attraktivitätssteigerung durch die folgenden drei laufenden Entwicklungen: Leopoldstraße 57 (Ex-Woolworth), Leopoldstraße 37 in Verbindung mit Hohenzollernstraße 3 (Commerzbank und Hohenzollernpassage) sowie Leopoldstraße 23: Hier entstehen jeweils nach Abriss und Neubau moderne Einzelhandelsflächen für neue und attraktive Einzelhandelskonzepte
Neue Mieter: Käfer Delikatessen Markt, Bar Giornale, Sushi Shop, Wiedereröffnung Postbank Finanzcenter, Calida, ellenwoods, Tchibo (Relocation)
Aktueller Mietpreis liegt bei 105 EUR/m² bei Kleinflächen
Neue Entwicklungen stärken die Innenstadt weiter
Dieser in München besonders attraktive Mietermix zieht wiederum neue Anbieter magnetisch an. Besonders zum Ausdruck bringen dies die zahlreichen herausragenden Entwicklungen in der Münchner Innenstadt. Manfred Schalk, der Einzelhandels- und Immobilienexperte von COMFOR, nennt insbesondere die folgenden drei Highlights:
Die zwischenzeitlich fertiggestellte Projektentwicklung Hofstatt auf dem ehemaligen SZ- und AZ-Areal, wo vom Bauherrn LBBW zusätzliche ca. 15.000 m² für Einzelhandel und Gastronomie geschaffen wurden. Den Anfang machte bereits im letzten Jahr Abercrombie & Fitch, bevor das neue Shoppingquartier am 24. April 2013 offiziell eröffnete. Nach mehr als sieben Jahren Planungs- und Bauzeit präsentieren sich seitdem mehr als 20 attraktive Einzelhandelskonzepte in der dreiarmigen Passage mit mehreren Innenhöfen. Darunter finden sich neben Abercrombie & Fitch mit Front zur Sendlinger Straße adidas, Calzedonia und GANT. Die Außenfront zum Färbergraben hin besetzen Hollister sowie ein Tom Tailor Flagshipstore, der in dieser Größe wohl nicht häufig anzutreffen ist. Im Inneren der Shoppingpassage haben sich neben bereits etablierten Marken wie zum Beispiel Only, H.E. by MANGO, HUMANIC oder LIU•JO mit J.Lindeberg, Freemann T. Porter und Brandy Melville auch Labels angesiedelt, die hier ihren deutschen Markteintritt gestartet haben. Interessant auch der besonders wertig gestaltete Laden von DEPOT. Abgerundet wird das Ganze schließlich durch die beiden Nahversorger dm und denn’s Biomarkt im Untergeschoss. Diese Entwicklung wird den gesamten angrenzenden Bereich an der und um die Sendlinger Straße zusätzlich antreiben. Ein entsprechendes, aktuelles Beispiel ist das bereits vom Hamburger Investor DC Values in Angriff genommene neue Büro- und Geschäftshaus am Oberanger 16 im Block zwischen der Dult- und der Herrmann-Sack-Straße. Die Stadt München hat diese positive Entwicklung der Sendlinger Straße auch dadurch unterstützt, dass zwischen der Hackenstraße und dem Färbergraben im Anschluss an die Rosenstraße eine neue Flaniermeile entstanden ist, die die bestehende Fußgängerzone in Richtung Süd-Westen erweitert hat.
Als zweites innerstädtisches Highlight ist das Großprojekt Palais an der Oper zu nennen. Hier hat ebenfalls LBBW zusammen mit dem Partner Accumulata eine High-End Luxusimmobilie mit den Hauptmietern Maison Louis Vuitton, Juwelier Bucherer sowie Kuffler California Kitchen entwickelt. Der Herrenausstatter Daniel’s wird im hinteren Bereich einziehen. Verkauft wurde diese Immobilie in der Zwischenzeit auch, und zwar an ein russisches Family-Office, dass dafür dem Vernehmen nach ca. 300 Mio. EUR zahlte.
Der dritte Höhepunkt in der Münchner-City lässt noch etwas auf sich warten, ist aber bereits in Reichweite: Die Mega-Projektentwicklung der Schörghuber-Tocher, Bayerische Hausbau, in bester Lage an der Neuhauser Straße. Auf dem ca. 5.000 m² großen Grundstück des ehemals von Karstadt genutzten Standortes ist eine moderne, hochleistungsfähige Einzelhandelsimmobilie entstanden. Die drei Einzelhandelsflächen sind alle vermietet. Flächenmäßig größter Mieter mit mehr als 10.000 m² Verkaufsfläche ist Sport Scheck, der sein Münchner Stammhaus verlagern wird. Weitere Meilensteine in dieser Entwicklung sind die beiden Super-Flagshipstores von Forever 21 (ca. 6.800 m²) sowie von MANGO (ca. 2.300 m²), die beide von COMFORT vermittelt wurden. Die für Oktober 2013 geplante Eröffnung des Joseph-Pschorr-Hauses wird mit diesen drei großflächigen Top-Konzepten dem innerstädtischen Münchner Einzelhandel noch einmal die Krone, zumindestens für das laufende Jahr, aufsetzen.
Denn es geht schon wieder weiter, die Innenstadt behält Tempo und wird sich auch zukünftig in rasantem Tempo verändern. Beispielsweise direkt gegenüber der Schörghuber-Entwicklung, beim Statistischen Landesamt / dem alten Hettlage, wo sich die österreichische SIGNA-Gruppe, wie man hört, bereits in Position gebracht hat, um an dieser prominenten Stelle eine weitere Entwicklungsmaßnahme vorzubereiten. Schön, dass es immer mal wieder auch runde Jubiläen gibt, die unter Beweis stellen, wie nachhaltig die einzelnen Projektentwicklungen auch sein können: So zum Beispiel die Münchner Fünf Höfe, die im März 2013 ihr 10-Jähriges Jubiläum feiern konnten. Dieses City-Quartier hat sich zwischenzeitlich zu einem der erfolgreichsten Innenstadtquartiere in ganz Deutschland entwickelt. Die Einzelhandelsumsätze der über 60 gehobenen Geschäfte sind konstant bis ansteigend auf hohem Niveau. Das Centermanagement spricht sogar von einer Sonderkunjunktur.
Neben diesen herausragenden Nachrichten aus der Münchner Innenstadt verblassen die Stadtteillagen ein wenig. Insbesondere für den filialisierten Einzelhandel ist jedoch neben der City nach wie vor das „Schwabinger T“ auf der Hohenzollern-/ Leopoldstraße von vorrangigem Interesse. Hier buhlen aktuell drei laufende Projektentwicklungen um neue Mieter für die neuen und modernen Einzelhandelsflächen. Weitere Lagen wie am Harras in Sendling, die Tegernseer Landstraße in Giesing, die Weißenburger Straße und der Weißenburger Platz in Haidhausen, der Rotkreuzplatz und Teile der Nymphenburger Straße in Nymphenburg sowie die Bäcker- und die Gleichmannstraße in Pasing haben in der Regel schwerpunktmäßig lediglich ergänzenden bzw. Nahversorgungscharakter. Gärtnerplatz und Reichenbachstraße als Verbindung zum Glockenbachviertel sind vorrangig interessant als Standortorte für individuelle und „szenige“ Anbieter, weiß Schalk.
Investment
Niedrige, aber sichere Anfangsrenditen
Die Nachfrage nach Anlageobjekten in der bayerischen Landeshauptstadt hat sich aufgrund der hohen Attraktivität von München weiterhin auf einem sehr hohen Niveau entwickelt. Insbesondere die City steht dabei nach wie vor im Fokus des Interesses. Dies pusht natürlich, gerade auch vor dem Hintergrund des anhaltend „billigen Geldes“, die Kaufpreise. Die Renditen bleiben also niedrig. Für Top Objekte werden zwischen dem 25- und 30-fachen der Jahresnettomiete aufgerufen und bezahlt. Die entsprechenden Bruttoanfangsrenditen betragen also zwischen 3,3 % bis 4 %. Dies hat zur Folge, dass für diese Top- Immobilien fast ausschließlich noch Family-Offices in Frage bzw. zum Zuge kommen. „Die Luft für institutionelle Investoren, zumindest was die echten 1A-Lagen in der Münchner City betrifft, wird also immer dünner, weswegen interessierte Marktteilnehmer verstärkt auch in Stadtteillagen ausweichen, wo die Kaufpreisfaktoren niedriger und die Anfangsrenditen entsprechend höher ausfallen“, berichtet COMFORT Geschäftsführer Manfred Schalk.
An spektakulären Großdeals in der Münchner Innenstadt sind folgende zu nennen: Der Verkauf des Karstadt Sports in der Neuhauser Straße an ein Münchner Family-Office. Verkäufer war hier die SIGNA-Gruppe, das Volumen lag, wie man hört, im Bereich zwischen 85 und 90 Mio. EUR. Des Weiteren ist ein erstes großes russisches Engagement in München zu verzeichnen: LBBW und Accumulata haben ihre High-End Projektentwicklung „Residenzpost“ an ein russisches Family-Office verkauft. Dem Vernehmen nach lag hier der Preis bei um die 300 Mio. EUR. Im Schatten solcher spektakulärer Großdeals verblasst fast ein wenig die Tatsache, dass insbesondere auch bei „normaleren“ Geschäftshäusern von einem Markt kaum die Rede sein kann, da er nur in geringem Maße existiert und entsprechende Investmentchancen äußerst rar sind. Dies wird nach Einschätzung der COMFORT-Experten nach auch noch eine Weile anhalten. Zumindest solange, bis das Zinsniveau wieder steigt und sich alternative „sichere“ Anlageformen wieder verstärkt auftun.
Fazit und Perspektive
München als sicherer Hafen
Die vier etablierten „großen“ Shoppingcenter OEZ / PEP / Riem- und Pasing Arkaden können wie bisher auch die Kreise des City Einzelhandels nicht stören. Die Boomregion München mit dem extrem starken Umland tut ihr übriges. Somit gilt, wie in der Vergangenheit auch in der Zukunft: Insbesondere die kompakte und attraktive Münchner City gilt als nachhaltig sicherer Hafen für den Einzelhandel und somit auch für 1A-Immobilien. „Das Preisniveau ist somit anhaltend hoch bis steigend. München bleibt also in jeder Beziehung begehrt und teuer. Man muss es sich leisten können und wollen“, so Schalk.
München bleibt darüber hinaus weiterhin der Anziehungspunkt für neue und attraktive Konzepte. Ein Grund dafür ist die in München im bundesweiten Vergleich extrem hohe textile Kaufkraftbindung. Insbesondere in den klassischen innerstädtischen 1A-Lagen sind die textilen Magnetmieter geballt zu finden. Dabei handelt es sich nicht nur um die einschlägig bekannten vertikalen Textilkonzepte, die mehr oder weniger in allen Innenstädten zu finden sind. Eine Besonderheit von München sind die vielen lokalen und individuellen, inhabergeführten Leuchttürme großformatiger Textilanbieter wie z. B. Ludwig Beck, Hirmer, Konen oder Lodenfrey. Sie alle haben in den letzten Jahren kräftig in ihre Häuser investiert, getrieben natürlich auch vom verstärkten filialisierten und internationalen Wettbewerb“, zeigt der Einzelhandels- und Immobilienexperte Schalk auf. So wundert es auch nicht, dass München im COMFORT-City Ranking den Spitzenplatz belegt.
Bedeutung der Stadt als Einzelhandelsstandort
Die Gesamtheit dieser wirtschaftlichen und soziodemografi¬schen Kenndaten und Standortfaktoren verschafft dem Einzel¬handel traumhafte Rahmenbedingungen. Zusätzlich positiv wirkt sich die auf die City ausgerichtete Stadtstruktur in Verbin¬dung mit den kompakten 1A-Lagen aus. Des Weiteren wird die Innenstadt durch den signifikant hohen Umsatz der Touristen und Besucher angetrieben. 2012 wurden 6,1 Millionen Gäste gezählt (+3,4 Prozent). Die Zahl der Übernachtungen nahm um 5,4 Prozent auf 12,4 Millionen zu. Zusätzlich kamen 2012 rund 96 Millionen Tagestouristen nach München. Nach aktuellen Berechnun¬gen von München Tourismus liegt der touristisch bedingte Umsatz derzeit bei rund 7,4 Milliarden Euro pro Jahr. Kein Wunder, dass die Einkaufsstraßen voller Menschen sind. In Stoßzeiten werden in den Top-Lagen der Fußgänger¬zone regelmäßig zwischen 12.000 und 15.000 Passanten pro Stunde gezählt. „Dies ist nicht zuletzt das Ergebnis der Marktteilnehmer unterschiedlicher Couleur, die speziell in den vergangenen Jahren erfolgreich daraufhin gearbeitet haben, dass die Münchner-City im Gegensatz zu vielen anderen großen Innenstädten auch Abends und am Wochenende wesentlich stärker belebt ist“, berichtet der COMFORT Geschäftsführer Manfred A. Schalk
Im Jahr 2012 wurden auf der Verkaufsfläche in der City mehr als 3 Milliarden EUR umge¬setzt. Der Umsatzanteil der In¬nenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt dabei mit knapp 30 % recht deutlich über dem Durch¬schnittswert der vier Millionen¬städte Berlin, Hamburg, Mün¬chen und Köln. Ein Umstand, der die Stärke des innerstädti¬schen Einzelhandels nachdrück¬lich unterstreicht. Dazu passt, dass die Münchner Innenstadt mit knapp 6.600 EUR pro Quad¬ratmeter auch die im bundes-weiten Vergleich höchste Flä¬chenproduktivität aufweist.
Durch die Attraktivität und Lage Münchens ver¬bunden mit einer hervorragenden Verkehrs¬infra-struktur reflektiert die Stadt auf ein Einzugs¬gebiet von über 1,6 Millionen Menschen.
Die Metropolregion München umfasst weite Teile des südbayerischen Raumes und nimmt im bun-desweiten Vergleich im Hinblick auf Bevölke¬rungswachstum, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, Bruttoinlandsprodukt pro Erwerbs¬tätigen und verfügbares Einkommen je Einwoh-ner jeweils Spitzenplätze ein.
Charakterisierung der 1A-Lagen
Neue Mieter und Entwicklungen
Neuhauser Straße / Kaufingerstraße / Marienplatz
Absolute Top-Lagen mit dem deutschlandweit höchsten Mietniveau: der Fels in der Brandung
Extrem hohe Passantenfrequenz
Klassische Rennmeile mit konsumorientiertem Angebot
Trotzdem relativ hoher Anteil an lokalen Einzelhändlern und Traditionsanbietern (Hirmer, Ludwig Beck, Tretter/Thomas, Betten Rid, Augustiner-Stammhaus, etc.)
Darum heterogenes, attraktives Angebot, das seinesgleichen sucht
Einzige bundesdeutsche Einkaufsmeile, die regelmäßig in der Top-Liga der teuersten Einkaufslagen weltweit zu finden ist
Zusätzliche Attraktivitätssteigerung durch Entwicklung des „Joseph-Pschorr-Hauses“ (Neuhauser Straße 19 - 21) mit den neuen Mietern SportScheck (Relocation), Forever 21 und Mango (ab Herbst 2013) sowie den Neubau auf der Kaufingerstraße 11
Weitere neue Mieter: Zara als Nachfolger des Fashion Club (Neuhauser Straße 33), Bartu (Relocation)
Aktueller Mietpreis liegt bei 340 EUR/m² bei Kleinflächen
Theatinerstraße / Weinstraße / Rosenstraße
Zählen zu den drittteuersten Einkaufslagen in München
Wertige Anbieter mit Blick auf das gehobene Klientel bevorzugen die Theatiner- und Weinstraße
Sehr gute Passantenfrequenz
Abwechslungsreicher, hybrider Mietermix: Premiumanbieter bzw. Luxuskonzepte wechseln sich mit internationalen, vertikalen Filialisten ab
Nachhaltig gestärkt durch Fünf Höfe sowie Schäfflerhof
Rosenstraße ist das kurze, aber gefragte Verbin¬dungsstück zwischen Marienplatz und Sendlinger Straße, bekannt durch Sport Schuster und den Apple-Flagship-Store
Neue Mieter: Theatinerstraße: Mango, TAG Heuer sowie zukünftig Laurél; Fünf Höfe: Guess, 7 for all mankind, Rockberries.com (jeweils Straßenläden mit Front zur Theatinerstraße); Schäfflerhof: Rosenthal (Relocation), Liebeskind; Weinstraße: H&M, WMF (Relocation); Rosenstraße: Zara Home
Aktueller Mietpreis liegt bei 240 EUR/m² bei Kleinflächen
Maximilianstraße/Perusastraße
Inbegriff der Luxusmeile
Maximilianstraße mit stärkerem Image
Perusastraße mit höherer Passanten-frequenz
Flagships internationaler Luxuslabels
Neue Mieter: Schlichting, Belstaff, Zadig & Voltaire sowie Lacoste (die letzten beiden haben sich geschickt um die Ecke der Maximilianstraße, Am Kosttor, angesiedelt); Maison Louis Vuitton (Relocation), Bucherer sowie Kuffler California Kitchen auf der Ecke zur Residenzstraße; zukünftig Bucherer Rolex und Patek Philippe Boutique sowie Tory Burch
Aktueller Mietpreis liegt bei 250 EUR/m² bei Kleinflächen
Sendlinger Straße
Szenige, zunehmend jüngere Einkaufslage mit stärker werdendem Filialistenbesatz
Magnetmieter Konen und neu Abercrombie & Fitch sowie Hollister
Nachhaltige Attraktivitätssteigerung durch Entwicklung des ehemaligen Areals der Süddeutschen Zeitung/Abendzeitung: Quartier Hofstatt mit zusätzlichen ca. 15.000 m² für Einzelhandel und Gastronomie
Auch für die nach Verlagerung von SportScheck auf die Neuhauser Straße frei werdenden Flächen im „alten Stammhaus“ haben sich attraktive Einzelhandelskonzepte finden lassen, die das Angebot weiter optimieren werden
Zusätzlich positiv: Erweiterung der Fußgängerzone vom Färbergraben bis zur Hackenstraße
Neue Mieter: Rituals, Planet Sports, Marc O’Polo, Fornarina, Scotch & Soda, More & More (Relocation), Kaltenbach
Neuer Mieter Hofstatt: über 20 attraktive und zum Teil neue Handelskonzepte, darunter viele internationale Top-Marken: zum Beispiel Abercrombie & Fitch und Hollister, ganz neu in Deutschland: J. Lindeberg, Freemann T. Porter oder Brandy Melville, dazu LIU•JO, HUMANIC, Adidas, Gant, Calzedonia, Tom Tailor, Only und H.E. by MANGO, das ganze abgerundet durch einige Gastronomie-Highlights sowie die beiden Nahversorger dm und denn’s Biomarkt im Untergeschoss.
Aktueller Mietpreis liegt bei 165 EUR/m² bei Kleinflächen
Tal
Verlängerung vom Marienplatz zum Isartor
Einzelhandelsbesatz insgesamt etwas indifferent
Schwerpunkt Gastronomie
Mietpreise für Münchner Verhältnisse noch moderat
Magneten: Müller sowie Globetrotter (bereits hinter dem Isartor)
Die Aufenthaltsqualität wird im Laufe des Jahres 2013 verbessert (breitere Gehwege, schmalere Fahrbahnen, „mehr Platz“ für Einzelhandel und Gastronomie)
Neue Mieter: Sushi.Wrap, dean&david, Tegernseer Bräuhaus als Nachfolger von Maredo
Aktueller Mietpreis liegt bei 130 EUR/m² bei Kleinflächen
Residenzstraße/Dienerstraße
Klassische, bürgerliche Einkaufslage, die in den letzten Jahren durch eine Vielzahl neuer, attraktiver Konzepte extrem gewonnen hat
Wertig ausgerichtete lokale und touristische Konsumenten dominieren
Profitieren von der direkten Anbindung an die Luxuslagen Maximilian- und Perusastraße, behalten aber „Bodenhaftung“, was das Angebot angeht
Absolute Frequenzbringer: Dallmayr, Manufactum
Zusätzliche Attraktivitätssteigerung durch Entwicklung des „Palais an der Oper“ (der früheren Residenzpost)
Neue Mieter: Porsche Design, Fogal, Maison Louis Vuitton und Bucherer auf der Ecke zur Maximilianstraße
Aktueller Mietpreis liegt bei 190 EUR/m² bei Kleinflächen
Leopoldstraße/Hohenzollernstraße
Einzige „echte“ 1A-Lage außerhalb der City
Hohenzollernstraße vor allem bis zur Friedrichstraße bei Filialisten sehr begehrt
Besonderes Merkmal der Leopoldstraße: Ostseite = Gastronomie-Seite mit „Abendsonne“; Westseite = die bevorzugte Seite für Textilfilialisten
Hohenzollernstraße/Ecke Leopoldstraße bilden das bevorzugte „Schwabinger T“
Tendenziell auf ein junges, studentisches, ausgehfreudiges und kaufkräftiges Klientel ausgerichtet
Magneten: der bunte Mietermix aus Filialisten und Nahversorgern (z. B. Zara, Jack & Jones/Vero Moda, Esprit, COS, Tengelmann, Karstadt etc.) und diversen attraktiven, gastronomischen Konzepten in Verbindung mit individuellen Boutiquen
Weitere Attraktivitätssteigerung durch die folgenden drei laufenden Entwicklungen: Leopoldstraße 57 (Ex-Woolworth), Leopoldstraße 37 in Verbindung mit Hohenzollernstraße 3 (Commerzbank und Hohenzollernpassage) sowie Leopoldstraße 23: Hier entstehen jeweils nach Abriss und Neubau moderne Einzelhandelsflächen für neue und attraktive Einzelhandelskonzepte
Neue Mieter: Käfer Delikatessen Markt, Bar Giornale, Sushi Shop, Wiedereröffnung Postbank Finanzcenter, Calida, ellenwoods, Tchibo (Relocation)
Aktueller Mietpreis liegt bei 105 EUR/m² bei Kleinflächen
Neue Entwicklungen stärken die Innenstadt weiter
Dieser in München besonders attraktive Mietermix zieht wiederum neue Anbieter magnetisch an. Besonders zum Ausdruck bringen dies die zahlreichen herausragenden Entwicklungen in der Münchner Innenstadt. Manfred Schalk, der Einzelhandels- und Immobilienexperte von COMFOR, nennt insbesondere die folgenden drei Highlights:
Die zwischenzeitlich fertiggestellte Projektentwicklung Hofstatt auf dem ehemaligen SZ- und AZ-Areal, wo vom Bauherrn LBBW zusätzliche ca. 15.000 m² für Einzelhandel und Gastronomie geschaffen wurden. Den Anfang machte bereits im letzten Jahr Abercrombie & Fitch, bevor das neue Shoppingquartier am 24. April 2013 offiziell eröffnete. Nach mehr als sieben Jahren Planungs- und Bauzeit präsentieren sich seitdem mehr als 20 attraktive Einzelhandelskonzepte in der dreiarmigen Passage mit mehreren Innenhöfen. Darunter finden sich neben Abercrombie & Fitch mit Front zur Sendlinger Straße adidas, Calzedonia und GANT. Die Außenfront zum Färbergraben hin besetzen Hollister sowie ein Tom Tailor Flagshipstore, der in dieser Größe wohl nicht häufig anzutreffen ist. Im Inneren der Shoppingpassage haben sich neben bereits etablierten Marken wie zum Beispiel Only, H.E. by MANGO, HUMANIC oder LIU•JO mit J.Lindeberg, Freemann T. Porter und Brandy Melville auch Labels angesiedelt, die hier ihren deutschen Markteintritt gestartet haben. Interessant auch der besonders wertig gestaltete Laden von DEPOT. Abgerundet wird das Ganze schließlich durch die beiden Nahversorger dm und denn’s Biomarkt im Untergeschoss. Diese Entwicklung wird den gesamten angrenzenden Bereich an der und um die Sendlinger Straße zusätzlich antreiben. Ein entsprechendes, aktuelles Beispiel ist das bereits vom Hamburger Investor DC Values in Angriff genommene neue Büro- und Geschäftshaus am Oberanger 16 im Block zwischen der Dult- und der Herrmann-Sack-Straße. Die Stadt München hat diese positive Entwicklung der Sendlinger Straße auch dadurch unterstützt, dass zwischen der Hackenstraße und dem Färbergraben im Anschluss an die Rosenstraße eine neue Flaniermeile entstanden ist, die die bestehende Fußgängerzone in Richtung Süd-Westen erweitert hat.
Als zweites innerstädtisches Highlight ist das Großprojekt Palais an der Oper zu nennen. Hier hat ebenfalls LBBW zusammen mit dem Partner Accumulata eine High-End Luxusimmobilie mit den Hauptmietern Maison Louis Vuitton, Juwelier Bucherer sowie Kuffler California Kitchen entwickelt. Der Herrenausstatter Daniel’s wird im hinteren Bereich einziehen. Verkauft wurde diese Immobilie in der Zwischenzeit auch, und zwar an ein russisches Family-Office, dass dafür dem Vernehmen nach ca. 300 Mio. EUR zahlte.
Der dritte Höhepunkt in der Münchner-City lässt noch etwas auf sich warten, ist aber bereits in Reichweite: Die Mega-Projektentwicklung der Schörghuber-Tocher, Bayerische Hausbau, in bester Lage an der Neuhauser Straße. Auf dem ca. 5.000 m² großen Grundstück des ehemals von Karstadt genutzten Standortes ist eine moderne, hochleistungsfähige Einzelhandelsimmobilie entstanden. Die drei Einzelhandelsflächen sind alle vermietet. Flächenmäßig größter Mieter mit mehr als 10.000 m² Verkaufsfläche ist Sport Scheck, der sein Münchner Stammhaus verlagern wird. Weitere Meilensteine in dieser Entwicklung sind die beiden Super-Flagshipstores von Forever 21 (ca. 6.800 m²) sowie von MANGO (ca. 2.300 m²), die beide von COMFORT vermittelt wurden. Die für Oktober 2013 geplante Eröffnung des Joseph-Pschorr-Hauses wird mit diesen drei großflächigen Top-Konzepten dem innerstädtischen Münchner Einzelhandel noch einmal die Krone, zumindestens für das laufende Jahr, aufsetzen.
Denn es geht schon wieder weiter, die Innenstadt behält Tempo und wird sich auch zukünftig in rasantem Tempo verändern. Beispielsweise direkt gegenüber der Schörghuber-Entwicklung, beim Statistischen Landesamt / dem alten Hettlage, wo sich die österreichische SIGNA-Gruppe, wie man hört, bereits in Position gebracht hat, um an dieser prominenten Stelle eine weitere Entwicklungsmaßnahme vorzubereiten. Schön, dass es immer mal wieder auch runde Jubiläen gibt, die unter Beweis stellen, wie nachhaltig die einzelnen Projektentwicklungen auch sein können: So zum Beispiel die Münchner Fünf Höfe, die im März 2013 ihr 10-Jähriges Jubiläum feiern konnten. Dieses City-Quartier hat sich zwischenzeitlich zu einem der erfolgreichsten Innenstadtquartiere in ganz Deutschland entwickelt. Die Einzelhandelsumsätze der über 60 gehobenen Geschäfte sind konstant bis ansteigend auf hohem Niveau. Das Centermanagement spricht sogar von einer Sonderkunjunktur.
Neben diesen herausragenden Nachrichten aus der Münchner Innenstadt verblassen die Stadtteillagen ein wenig. Insbesondere für den filialisierten Einzelhandel ist jedoch neben der City nach wie vor das „Schwabinger T“ auf der Hohenzollern-/ Leopoldstraße von vorrangigem Interesse. Hier buhlen aktuell drei laufende Projektentwicklungen um neue Mieter für die neuen und modernen Einzelhandelsflächen. Weitere Lagen wie am Harras in Sendling, die Tegernseer Landstraße in Giesing, die Weißenburger Straße und der Weißenburger Platz in Haidhausen, der Rotkreuzplatz und Teile der Nymphenburger Straße in Nymphenburg sowie die Bäcker- und die Gleichmannstraße in Pasing haben in der Regel schwerpunktmäßig lediglich ergänzenden bzw. Nahversorgungscharakter. Gärtnerplatz und Reichenbachstraße als Verbindung zum Glockenbachviertel sind vorrangig interessant als Standortorte für individuelle und „szenige“ Anbieter, weiß Schalk.
Investment
Niedrige, aber sichere Anfangsrenditen
Die Nachfrage nach Anlageobjekten in der bayerischen Landeshauptstadt hat sich aufgrund der hohen Attraktivität von München weiterhin auf einem sehr hohen Niveau entwickelt. Insbesondere die City steht dabei nach wie vor im Fokus des Interesses. Dies pusht natürlich, gerade auch vor dem Hintergrund des anhaltend „billigen Geldes“, die Kaufpreise. Die Renditen bleiben also niedrig. Für Top Objekte werden zwischen dem 25- und 30-fachen der Jahresnettomiete aufgerufen und bezahlt. Die entsprechenden Bruttoanfangsrenditen betragen also zwischen 3,3 % bis 4 %. Dies hat zur Folge, dass für diese Top- Immobilien fast ausschließlich noch Family-Offices in Frage bzw. zum Zuge kommen. „Die Luft für institutionelle Investoren, zumindest was die echten 1A-Lagen in der Münchner City betrifft, wird also immer dünner, weswegen interessierte Marktteilnehmer verstärkt auch in Stadtteillagen ausweichen, wo die Kaufpreisfaktoren niedriger und die Anfangsrenditen entsprechend höher ausfallen“, berichtet COMFORT Geschäftsführer Manfred Schalk.
An spektakulären Großdeals in der Münchner Innenstadt sind folgende zu nennen: Der Verkauf des Karstadt Sports in der Neuhauser Straße an ein Münchner Family-Office. Verkäufer war hier die SIGNA-Gruppe, das Volumen lag, wie man hört, im Bereich zwischen 85 und 90 Mio. EUR. Des Weiteren ist ein erstes großes russisches Engagement in München zu verzeichnen: LBBW und Accumulata haben ihre High-End Projektentwicklung „Residenzpost“ an ein russisches Family-Office verkauft. Dem Vernehmen nach lag hier der Preis bei um die 300 Mio. EUR. Im Schatten solcher spektakulärer Großdeals verblasst fast ein wenig die Tatsache, dass insbesondere auch bei „normaleren“ Geschäftshäusern von einem Markt kaum die Rede sein kann, da er nur in geringem Maße existiert und entsprechende Investmentchancen äußerst rar sind. Dies wird nach Einschätzung der COMFORT-Experten nach auch noch eine Weile anhalten. Zumindest solange, bis das Zinsniveau wieder steigt und sich alternative „sichere“ Anlageformen wieder verstärkt auftun.
Fazit und Perspektive
München als sicherer Hafen
Die vier etablierten „großen“ Shoppingcenter OEZ / PEP / Riem- und Pasing Arkaden können wie bisher auch die Kreise des City Einzelhandels nicht stören. Die Boomregion München mit dem extrem starken Umland tut ihr übriges. Somit gilt, wie in der Vergangenheit auch in der Zukunft: Insbesondere die kompakte und attraktive Münchner City gilt als nachhaltig sicherer Hafen für den Einzelhandel und somit auch für 1A-Immobilien. „Das Preisniveau ist somit anhaltend hoch bis steigend. München bleibt also in jeder Beziehung begehrt und teuer. Man muss es sich leisten können und wollen“, so Schalk.
München bleibt darüber hinaus weiterhin der Anziehungspunkt für neue und attraktive Konzepte. Ein Grund dafür ist die in München im bundesweiten Vergleich extrem hohe textile Kaufkraftbindung. Insbesondere in den klassischen innerstädtischen 1A-Lagen sind die textilen Magnetmieter geballt zu finden. Dabei handelt es sich nicht nur um die einschlägig bekannten vertikalen Textilkonzepte, die mehr oder weniger in allen Innenstädten zu finden sind. Eine Besonderheit von München sind die vielen lokalen und individuellen, inhabergeführten Leuchttürme großformatiger Textilanbieter wie z. B. Ludwig Beck, Hirmer, Konen oder Lodenfrey. Sie alle haben in den letzten Jahren kräftig in ihre Häuser investiert, getrieben natürlich auch vom verstärkten filialisierten und internationalen Wettbewerb“, zeigt der Einzelhandels- und Immobilienexperte Schalk auf. So wundert es auch nicht, dass München im COMFORT-City Ranking den Spitzenplatz belegt.
