24.07.2013 Schutz des Maklers vor Inanspruchnahme durch den Notar
DIP-Partner AENGEVELT erwirkt – vertreten durch die Rechtsanwaltskanzlei Kapellmann Rechtsanwälte - wichtigen OLG-Beschluss für Immobilienmakler: Fordert der Makler beim Notar im Kundenauftrag einen Kaufvertragsentwurf an, so haftet er nicht für die entstehenden Notarkosten, wenn er dazu von seinem Auftraggeber bevollmächtigt/beauftragt ist. In diesem Fall handelt der Makler nicht in eigenem Namen, sondern im Namen seines Kunden.
Der Fall ist alltäglich: Der Makler, der Käufer und Verkäufer einer Immobilie zusammenführt, ist seitens einer der Parteien oder auch beider beauftragt, den notariellen Kaufvertragsentwurf erstellen zu lassen. Der Makler wendet sich an den Notar, woraufhin der Notar einen Entwurf erstellt. Es kommt aber nicht zum Vertragsabschluss. Später verlangt der Notar von dem Makler das nach dem Beurkundungsgesetz entstandene Honorar.
Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (AZ 20 W 273/12) hat, wie zuvor bereits das Landgericht Wiesbaden (AZ 4 OH 3/11), in Fortsetzung der obergerichtlichen Rechtsprechung im dort verhandelten Beschwerdeverfahren gegen die Notarkostenrechnung klargestellt: Der Notar, der von einem Makler aufgefordert wird, einen Vertrag zu entwerfen, muss davon ausgehen, dass der Makler nicht in eigenem Namen handelt. Grund hierfür ist, dass der Makler in der Regel nicht selbst Vertragspartei wird und somit für die Kosten des Vertrages auch nicht haften will. Der Notar hat die Pflicht, sich bei Unklarheit zu erkundigen, für wen der Makler tätig wird. Tut er das nicht, haftet der Makler nicht für die entstandenen Notargebühren. Das gilt allerdings nur dann, wenn der Makler selbst auftragsgemäß gehandelt hat und nicht, wenn er aus eigenem Antrieb den Notar beauftragt. Im Regelfall gibt der Makler im ersten Fallkontakt dem Notar seinen entsprechenden Auftraggeber und damit Kostenschuldner des Notars an. Unterbleibt die Benennung des Auftraggebers/Kosten¬schuldners, obliegt dem verständigen Notar die Feststellungslast, wer sein Auftrag¬geber/Kostenschuldner ist. Er kann nicht davon ausgehen, dass dies der Makler ist. Nur wenn der Makler erkennbar für sich den Entwurf zu seinem eigenen Gebrauch beauftragt, kann der Notar den Makler zum Kostenschuldner machen.
Diese Rechtsprechung ist Sonderrecht für Makler. Normalerweise kann nämlich der Empfänger einer Willenserklärung davon ausgehen, dass der Erklärende in eigenem Namen handelt, wenn er ein Vertretungsverhältnis nicht aufdeckt. Das umschreibt das Bürgerliche Gesetzbuch in § 164 Abs. 2 kompliziert wie folgt: „Tritt der Wille, in fremdem Namen zu handeln, nicht erkennbar hervor, so kommt der Mangel des Willens, im eigenen Namen zu handeln, nicht in Betracht.“
Im Verhältnis Makler-Notar ist es umgekehrt: Der Notar muss davon ausgehen, dass ein Makler nicht in eigenem Namen einen Vertragsentwurf anfordert, sondern im Namen einer Partei.
Mit seinem Beschluss vom 04.07.2013 befindet sich das Oberlandesgericht Frankfurt am Main im Übrigen in Einklang mit dem OLG Dresden, Entscheidung vom 29.08.2003, 3 W 231/03.
Der Fall ist alltäglich: Der Makler, der Käufer und Verkäufer einer Immobilie zusammenführt, ist seitens einer der Parteien oder auch beider beauftragt, den notariellen Kaufvertragsentwurf erstellen zu lassen. Der Makler wendet sich an den Notar, woraufhin der Notar einen Entwurf erstellt. Es kommt aber nicht zum Vertragsabschluss. Später verlangt der Notar von dem Makler das nach dem Beurkundungsgesetz entstandene Honorar.
Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (AZ 20 W 273/12) hat, wie zuvor bereits das Landgericht Wiesbaden (AZ 4 OH 3/11), in Fortsetzung der obergerichtlichen Rechtsprechung im dort verhandelten Beschwerdeverfahren gegen die Notarkostenrechnung klargestellt: Der Notar, der von einem Makler aufgefordert wird, einen Vertrag zu entwerfen, muss davon ausgehen, dass der Makler nicht in eigenem Namen handelt. Grund hierfür ist, dass der Makler in der Regel nicht selbst Vertragspartei wird und somit für die Kosten des Vertrages auch nicht haften will. Der Notar hat die Pflicht, sich bei Unklarheit zu erkundigen, für wen der Makler tätig wird. Tut er das nicht, haftet der Makler nicht für die entstandenen Notargebühren. Das gilt allerdings nur dann, wenn der Makler selbst auftragsgemäß gehandelt hat und nicht, wenn er aus eigenem Antrieb den Notar beauftragt. Im Regelfall gibt der Makler im ersten Fallkontakt dem Notar seinen entsprechenden Auftraggeber und damit Kostenschuldner des Notars an. Unterbleibt die Benennung des Auftraggebers/Kosten¬schuldners, obliegt dem verständigen Notar die Feststellungslast, wer sein Auftrag¬geber/Kostenschuldner ist. Er kann nicht davon ausgehen, dass dies der Makler ist. Nur wenn der Makler erkennbar für sich den Entwurf zu seinem eigenen Gebrauch beauftragt, kann der Notar den Makler zum Kostenschuldner machen.
Diese Rechtsprechung ist Sonderrecht für Makler. Normalerweise kann nämlich der Empfänger einer Willenserklärung davon ausgehen, dass der Erklärende in eigenem Namen handelt, wenn er ein Vertretungsverhältnis nicht aufdeckt. Das umschreibt das Bürgerliche Gesetzbuch in § 164 Abs. 2 kompliziert wie folgt: „Tritt der Wille, in fremdem Namen zu handeln, nicht erkennbar hervor, so kommt der Mangel des Willens, im eigenen Namen zu handeln, nicht in Betracht.“
Im Verhältnis Makler-Notar ist es umgekehrt: Der Notar muss davon ausgehen, dass ein Makler nicht in eigenem Namen einen Vertragsentwurf anfordert, sondern im Namen einer Partei.
Mit seinem Beschluss vom 04.07.2013 befindet sich das Oberlandesgericht Frankfurt am Main im Übrigen in Einklang mit dem OLG Dresden, Entscheidung vom 29.08.2003, 3 W 231/03.
