25.07.2013 Logistikmarkt Region Frankfurt: Top im ersten Halbjahr
Recht ausgewogen zeigt sich der Logistikmarkt in der Region Frankfurt* in den beiden Quartalen des ersten Halbjahres 2013. Zusammen summierten sich deren Umsatzvolumina zu einem Halbjahresergebnis, das bei gleicher Anzahl von Deals mit rund 270.000 m² deutlich über dem Vergleichszeitraum des Vorjahres liegt (+ 37 %), den 5-und 10-Jahresschnitt sogar noch deutlicher übertrifft (48 % bzw. 84%). Nur das Rekordjahr 2011 bewegte sich auf einem höheren Niveau. Im Gegensatz zu 2011 und 2012 hat sich der Anteil der Eigennutzer deutlich erhöht. Von 23 % bzw. 17 % stieg er in der ersten Jahreshälfte 2013 auf 50 % (Vermietungen sind um 17% zu H1 2012 zurückgegangen). Praktisch heißt das, dass von den fünf größten Deals (zwischen 14.000 und 40.000 m²) vier auf Eigennutzeraktivitäten entfielen. Zusammen machten diese im Bau befindlichen Objekte rund 116.000 m² aus, entsprechend einem Anteil von allein 43 % am gesamten Umsatzvolumen.
Die Anzahl der Deals ab 10.000 m² (H1 2013: 8) blieb gegenüber neun Deals im Vorjahreszeitraum fast unverändert. "Ein Problem in der Region Frankfurt bleibt die Angebotsknappheit hochwertiger Liegenschaften im Bestand. Das könnte unter Umständen sogar schon im vor uns liegende zweiten Halbjahr zu Umsatzeinbußen führen. Allerdings wurde in der jüngsten Vergangenheit intensiv ,Land Banking' betrieben", so Marc Snehotta, bei Jones Lang LaSalle Leiter Logistikimmobilien Rhein-Main. Developer-Investoren hätten sich mittels Optionierung und Kauf Grundstücke gesichert und könnten theoretisch eine hohe Anzahl von Projekten starten. "Der Knackpunkt ist das Warten auf Vorvermietungen. Denn die sind das A und O jeder Finanzierung. Spekulative Projektentwicklungen wird es in signifikantem Umfang nicht geben, aber vielleicht hat ein Developer den Mut, in die zweifellos vorhandene Bedarfslücke zu stoßen", so Snehotta.
Nachdem die Branche Transport/Verkehr/Lagerhaltung im zweiten Quartal allein viermal mit Eigennutzungen und Anmietungen zwischen 10.000 und 40.000 m² - letzteres durch die DHL östlich von Frankfurt, vertreten war, hat sie ihre im 5-Jahreszeitraum angestammte Top-Position wieder eingenommen und zwar sowohl bei der Anzahl als auch beim Volumen (rund 147.000 m²). Der Handel, Ende März noch mit dem höchsten Umsatz stärkste Branche, im zweiten Quartal nahezu völlig inaktiv, folgt auf Platz 2 vor der Industrie, die zwar weniger Fläche angemietet hat, aber deutlich anmietungsaktiver war.
Während es in der Region Frankfurt die meisten Unternehmen bei der Suche nach Logistikflächen traditionell in die Peripherie West (zwischen Kelsterbach, Heppenheim/Bergstraße und Ginsheim-Gustavsburg) zieht, weisen die Peripherie Süd und Ost (fünf der Top 10 -Deals mit DHL, der IGEPA Group in Dieburg, AC Motoren GmbH, Fiege und der JAS Forwarding GmbH wurden dort realisiert) jeweils das größte Flächenvolumen auf und kommen insgesamt auf 130.000 m², knapp die Hälfte des gesamten Umsatzes.
Im gesamten ersten Halbjahr wurde nur ein Objekt in Biebesheim fertig gestellt, ursprünglich eine Eigennutzung von Trans Service Team, die nach Verkauf des Objekts an die UBS nun als Mieter die 25.000 m² Fläche nutzen. In den kommenden sechs Monate dürften ca. 156.000 m² auf den Markt kommen. Dieses Volumen befindet sich komplett im Bau. Da es sich durchweg um Eigennutzerbauten bzw. vorvermietete Projekte handelt, steht dem Vermietungsmarkt von diesen Flächen nichts zur Verfügung. Auf Ganzjahressicht läge das Volumen von rund 180.000 m² damit deutlich über dem 5-Jahersschnitt von knapp über 100.000 m².
Die Spitzenmiete für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² blieb sowohl im Quartalsvergleich als auch im Jahresvergleich stabil bei 6,00 Euro/ m / Monat, auch in der zweiten Jahreshälfte sind keine Mietpreissteigerungen im Spitzensegment zu erwarten.
"Ein Problem auf dem Logistikmarkt auch in Frankfurt bleibt die Diskrepanz zwischen der aus Entwicklersicht notwendigen (Mindest-)Mietvertragslaufzeit und den Bedürfnissen der Logistikunternehmen, die abhängig sind von den zeitlichen Rahmenvorstellungen ihrer Kunden", so Snehotta. Deren Mandats-Laufzeiten lägen vielfach unter den geforderten Mietvertrags-Laufzeiten. "Dieses Dilemma hemmt die Dynamik auf den Logistikmärkten. Allerdings: wenn wir im zweiten Halbjahr Großabschlüsse in Projektentwicklungen sehen würden, wird sich das Umsatzvolumen 2013 in der Nähe des Vorjahresergebnisses (dem zweitbesten in der Fünfjahresstatistik) bewegen - vielleicht dann sogar darüber", so der Logistikexperte.
*Die räumliche Abgrenzung erfolgt im Norden durch Butzbach (Wetterau-Kreis), im Osten durch Hanau (Main-Kinzig-Kreis), im Süden durch Bensheim/Heppenheim (Kreis Bergstraße) und im Westen durch Wiesbaden und Mainz
Die Anzahl der Deals ab 10.000 m² (H1 2013: 8) blieb gegenüber neun Deals im Vorjahreszeitraum fast unverändert. "Ein Problem in der Region Frankfurt bleibt die Angebotsknappheit hochwertiger Liegenschaften im Bestand. Das könnte unter Umständen sogar schon im vor uns liegende zweiten Halbjahr zu Umsatzeinbußen führen. Allerdings wurde in der jüngsten Vergangenheit intensiv ,Land Banking' betrieben", so Marc Snehotta, bei Jones Lang LaSalle Leiter Logistikimmobilien Rhein-Main. Developer-Investoren hätten sich mittels Optionierung und Kauf Grundstücke gesichert und könnten theoretisch eine hohe Anzahl von Projekten starten. "Der Knackpunkt ist das Warten auf Vorvermietungen. Denn die sind das A und O jeder Finanzierung. Spekulative Projektentwicklungen wird es in signifikantem Umfang nicht geben, aber vielleicht hat ein Developer den Mut, in die zweifellos vorhandene Bedarfslücke zu stoßen", so Snehotta.
Nachdem die Branche Transport/Verkehr/Lagerhaltung im zweiten Quartal allein viermal mit Eigennutzungen und Anmietungen zwischen 10.000 und 40.000 m² - letzteres durch die DHL östlich von Frankfurt, vertreten war, hat sie ihre im 5-Jahreszeitraum angestammte Top-Position wieder eingenommen und zwar sowohl bei der Anzahl als auch beim Volumen (rund 147.000 m²). Der Handel, Ende März noch mit dem höchsten Umsatz stärkste Branche, im zweiten Quartal nahezu völlig inaktiv, folgt auf Platz 2 vor der Industrie, die zwar weniger Fläche angemietet hat, aber deutlich anmietungsaktiver war.
Während es in der Region Frankfurt die meisten Unternehmen bei der Suche nach Logistikflächen traditionell in die Peripherie West (zwischen Kelsterbach, Heppenheim/Bergstraße und Ginsheim-Gustavsburg) zieht, weisen die Peripherie Süd und Ost (fünf der Top 10 -Deals mit DHL, der IGEPA Group in Dieburg, AC Motoren GmbH, Fiege und der JAS Forwarding GmbH wurden dort realisiert) jeweils das größte Flächenvolumen auf und kommen insgesamt auf 130.000 m², knapp die Hälfte des gesamten Umsatzes.
Im gesamten ersten Halbjahr wurde nur ein Objekt in Biebesheim fertig gestellt, ursprünglich eine Eigennutzung von Trans Service Team, die nach Verkauf des Objekts an die UBS nun als Mieter die 25.000 m² Fläche nutzen. In den kommenden sechs Monate dürften ca. 156.000 m² auf den Markt kommen. Dieses Volumen befindet sich komplett im Bau. Da es sich durchweg um Eigennutzerbauten bzw. vorvermietete Projekte handelt, steht dem Vermietungsmarkt von diesen Flächen nichts zur Verfügung. Auf Ganzjahressicht läge das Volumen von rund 180.000 m² damit deutlich über dem 5-Jahersschnitt von knapp über 100.000 m².
Die Spitzenmiete für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² blieb sowohl im Quartalsvergleich als auch im Jahresvergleich stabil bei 6,00 Euro/ m / Monat, auch in der zweiten Jahreshälfte sind keine Mietpreissteigerungen im Spitzensegment zu erwarten.
"Ein Problem auf dem Logistikmarkt auch in Frankfurt bleibt die Diskrepanz zwischen der aus Entwicklersicht notwendigen (Mindest-)Mietvertragslaufzeit und den Bedürfnissen der Logistikunternehmen, die abhängig sind von den zeitlichen Rahmenvorstellungen ihrer Kunden", so Snehotta. Deren Mandats-Laufzeiten lägen vielfach unter den geforderten Mietvertrags-Laufzeiten. "Dieses Dilemma hemmt die Dynamik auf den Logistikmärkten. Allerdings: wenn wir im zweiten Halbjahr Großabschlüsse in Projektentwicklungen sehen würden, wird sich das Umsatzvolumen 2013 in der Nähe des Vorjahresergebnisses (dem zweitbesten in der Fünfjahresstatistik) bewegen - vielleicht dann sogar darüber", so der Logistikexperte.
*Die räumliche Abgrenzung erfolgt im Norden durch Butzbach (Wetterau-Kreis), im Osten durch Hanau (Main-Kinzig-Kreis), im Süden durch Bensheim/Heppenheim (Kreis Bergstraße) und im Westen durch Wiesbaden und Mainz
