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29.07.2013 Schroder Property: Immobilienboom dank Smartphone-Hype?

Die Technologie-, Medien- und Telekommunikationsbranche (TMT) hat den Finanzsektor als Wachstumstreiber Europas abgelöst. Laut aktueller Prognosen von Oxford Economics wird die TMT-Branche in Europa bis Ende 2016 durchschnittlich um 2,6 Prozent pro Jahr und damit schneller als jede andere Branche wachsen. Damit eröffnen sich auch für Immobilieninvestoren neue Perspektiven, wie Mark Callender, Head of Property Research bei Schroders sagt: „Die Technologie- und Medienbranche ist stark von gut ausgebildeten Fachkräften abhängig. Hat sich in einer Region erst einmal ein Fachkräfte-Pool gebildet, zieht das die Unternehmen an. Ein positiver Kreislauf entsteht. Diese Konzentration auf bestimmte Städte bietet viele Vorteile für Anleger.“

Gleichzeitig warnt Callender aber auch vor Übereifer. Der TMT-Sektor sei sehr speziell. Ein Beispiel dafür: Die Branche erfinde sich immer wieder neu, was wiederum auf Kosten älterer Produkte geschehe. Der Auslagerungstrend rund um das Cloud-Computing gehe zum Beispiel zu Lasten der klassischen PC-Software und der Corporate Server-Strukturen. Telekommunikationsunternehmen würden zwar vom steigenden Datentransfer profitieren, die Gewinne aus dem klassischen Telefongeschäft würden jedoch stark zurückgehen. „Anleger sollten vorher genau analysieren, wo und in welchem Ausmaß sich der Technologie-Boom positiv auf den Immobiliensektor auswirkt und wie sie davon profitieren können“, sagt Callender.

Innerhalb Europas gibt es einige Städte mit hohen TMT-Konzentrationen, die Callender und das Team von Schroder Property ausfindig gemacht haben. „Obwohl keine der TMT-Ansammlungen völlig identisch ist, lassen sie sich doch auf vier Typen herunterbrechen“, erklärt der Immobilienspezialist.

Das erste Muster, dem die TMT-Ansammlungen folgen, ist die Ansiedlung kleinerer Technologie- und Medien-Start-Ups, die häufig am Rand von Bürostandorten großer Städte zu finden sind. „Prominente Beispiele für diesen Cluster-Typ sind die Silicon Allee in Berlin oder der Silicon Roundabout in London“, sagt Callender.

Typ zwei sind Universitätsstädte wie Aachen, Bonn, Cambridge, Eindhoven, Karlsruhe oder Reading. „In solchen Städten findet man einen Mix aus Start-Ups – meist von Studenten gegründet – und aus bereits etablierten Unternehmen. Aufgrund strikter stadtplanerischer Vorgaben in diesen Städten siedeln sie sich meist in Forschungs- und Büroparks am Stadtrand an“, erklärt Callender.

Außerdem attraktiv für die TMT-Branche sind Großstädte mit großen Werbe- und Medienkonzernen. Sie sind vor allem für solche TMT-Unternehmen interessant, die einen Bedarf an ähnlich ausgebildeten Mitarbeitern haben. „Oft ist die Konzentration innerhalb einer einzelnen Stadt gar nicht so hoch“, sagt Callender. „Doch 20 Prozent der Mitarbeiter in Europas TMT-Sektor arbeiten entweder in Düsseldorf, London, Madrid, Mailand, München oder Paris.“

Der vierte Ansammlungstyp sei eine Mischung aus Typ zwei und drei. Er finde sich vor allem in Städten der zweiten Reihe, wie Dublin, Lyon, Helsinki oder Stockholm. Diese Städte verfügen zum einen über eine breit aufgestellte Wirtschaft, haben aber einen Bias zum TMT-Sektor.

„Diese groben Cluster sind aber noch lange kein Schlüssel zum Anlageerfolg. Dafür muss man doch deutlich tiefer in den Immobilienmarkt und auch in den TMT-Sektor eintauchen“, gibt Callender zu bedenken. Denn obwohl der TMT-Sektor in Europa stark wachse und mit ihm die Nachfrage nach entsprechenden Immobilien – TMT-Unternehmen hätten etwa ein Drittel in Londons West End in Anspruch genommen –, lauern Gefahren für Anleger. Vor allem aufgrund des bereits angesprochenen Mechanismus ‚neu verdrängt alt‘. Für manche Firmen könnte dieser kreative Zerfall schnell das Ende bedeuten. Und in Städten mit nur einem oder zwei TMT-Unternehmen bräche dann der Immobilienmarkt ein – Helsinki mit Nokia sei dafür ein Beispiel.

Vielmehr ist es für Anleger wichtig, die Gesamtlage im Auge zu behalten. Reading im Londoner Westen zeige das gut. „Während in der Stadt die Vermietungen angestiegen sind, gibt es noch immer rund 20 Prozent Leerstände, ein Relikt des Internetbooms der neunziger Jahre“, sagt Callender.

Anleger sollten auch dann einen Bogen um Büroimmobilien machen, wenn ein Überangebot absehbar ist oder viele neue Gebäude den Markt überschwemmen. Dann sei es sinnvoller, im Wohnungsmarkt oder bei Einzelhandelsimmobilien einzusteigen. Denn der Einzelhandel profitiere von der Kaufkraft der TMT-Mitarbeiter. Beispiele hierfür seien Aachen, Bonn, Düsseldorf oder Karlsruhe, deren Einzelhandel besonders gut floriere.

Insgesamt glauben Callender und sein Team aber, dass das Wachstum des TMT-Sektors in den kommenden Jahren gute Chancen für Investoren im Bereich Büroimmobilien bieten werde. „Investoren sollten trotz der guten Aussichten sehr selektiv vorgehen. Das gilt insbesondere für kleinere Städte, mit nur einem oder zwei TMT-Unternehmen, wo die Liquidität des Marktes begrenzt ist“, sagt Callender.


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