30.07.2013 AENGEVELT-Wohninvestment-Index AWI gibt nach
Für die qualifizierte wissenschaftliche Orientierungshilfe am Wohninvestmentmarkt hat AENGEVELT-RESEARCH im Jahr 2008 den AENGEVELT-Wohninvestment-Index AWI entwickelt. Er erfasst regelmäßig (jedes Quartal) die Einschätzungen von rd. 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft, die in Summe eine hohe sechsstellige Anzahl von Wohneinheiten in allen Teilen Deutschlands repräsentieren, zu Marktstimmungen und -entwicklungen.
Der AWI ist ein Komposit-Index und berücksichtigt einerseits die zukünftige Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen, des Mietwohnungsangebotes, der Wohnungsleerstände und der Wohnungsmieten sowie andererseits Einschätzungen zur zukünftigen Angebots-, Nachfrage- und Kaufpreis-Entwicklung im Wohninvestmentsegment.
Ergebnis der aktuellen Befragung: Nachdem der AWI im Frühling noch einmal leicht gestiegen ist (auf 71 Punkte), gab er nun wieder auf 69,7 Punkte nach. Er liegt damit immer deutlicher unter Spitzenwert von 71,4, der im Herbst 2012 erzielt wurde.
Dazu Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH: „Differenziert nach Wohnlagen ist der Rückgang in allen Lagen zu beobachten. Als Trend manifestiert hat sich dies allerdings bislang nur in guten Lagen: Hier ist der lagedifferenzierte AWI nun zum dritten Mal in Folge gesunken. Hinsichtlich weiterer überdurchschnittlicher Miet- und Kaufpreissteigerungen haben gute Wohnlagen ihren Zenit damit überschritten.“
Entwarnung für den gesamten Wohnungsmarkt gibt Schmidt indessen nicht: „Nachfragegerechte und bezahlbare Wohnungen bleiben insbesondere in den Wachstumskernen knapp. Zwar rechnen 40% der Befragten mit steigenden Investitionen in den Mietwohnungsneubau, der Erwartungsschwerpunkt liegt hier aber auf guten (56%) und mittleren (45%) Lagen, während in einfachen Lagen nur 18% damit rechnen.“
Fazit Schmidt: „Finanzstarke und urbanorientierte Mieter profitieren von der Situation. Für diese Gruppe gibt es zunehmend mehr Auswahl und zugleich verlangsamt sich das Mietpreiswachstum in den guten Lagen. Schwieriger wird die Situation für weniger zahlungskräftige Haushalte: Zwar können sie (noch) zum Teil auf preiswertere Lagen ausweichen, allerdings steigen auch hier die Mieten und das unabhängig von der Objektqualität“.
Perspektiven gut, aber rückäufig
• Differenziert nach Lagen ist die Stimmung in guten Lagen ungeachtet eines erneuten Rückgangs (AWI-Subindex: 75 bzw. -1,6 Pkt.) aus Anbietersicht (Verkäufer bzw. Vermieter) am besten. Auch in mittleren Lagen (AWI-Subindex 74,7 bzw. -1,7 Pkt.) besteht ein Ungleich¬gewicht zugunsten der Anbieter (Marktgleichgewicht: 40 bis 60). In einfachen Lagen (AWI-Subindex: 60,2 bzw. -0,6 Pkt.) ist der Markt ebenfalls leicht aus dem Marktgleichgewicht.
• Differenzierter ist die Dynamik bzw. die Tendenz zu bewerten: So fiel der AWI (Gesamtindex) zwar um 1,8 Pkt. auf 69,7. Bestätigt hat sich allerdings nur die Tendenz in guten Lagen. Während der Sub-Index für guten Lagen nun zum dritten Mal in Folge nachgab und damit seinen Hochpunkt überschritten hat, alterniert das Vorzeichen in einfachen Lagen (seit Herbst 2012) und in guten Lagen (seit Frühling 2012).
Mietermarkt: Einfache Lagen ziehen nach
• Ein Rückgang der Mieten wird ausgeschlossen: Über alle Lagen rechnen wie im Frühling nur 4% mit einem Mietrückgang. Selbst in einfachen Lagen trifft das nur auf 8% (Frühling 7%) der Befragten zu. In mittleren (1%) und guten Lagen (3%) rechnet so gut wie niemand damit.
• Dagegen erwartet die Mehrheit (wie im Frühling: 60%) - ohne Lagedifferenzierung - steigende Mieten. In mittleren Lagen sind es 65% (-1%-Pkt.) und in guten Lagen 70% (-2%-Pkt.). Und selbst in einfachen Lagen rechnen 46% mit einem Anstieg der Mietpreise (Frühling 42%).
• Der AMI (AENGEVELT‐Mietwohnungs-Index) berücksichtig neben den Mieten noch Leerstand, Nachfrage und Angebot. Auch hier sind Niveau und Richtung von besonderer Bedeutung: Das Niveau gibt Aufschluss über die Marktrelationen und die Entwicklung über die Verschiebung. In einfachen Lagen zog der lagedifferenzierte AMI um 1,6 Pkt. auf 64 an und ist damit aus dem Marktgleichgewicht zu Gunsten der Vermieter. In mittleren Lagen (-1,6 Pkt. bzw. 75,8) und guten Lagen (-0,2 Pkt. auf 76,4) schrumpfte der lagedifferenzierte AMI zwar, aber auch hier stehen die Zeichen deutlich auf Vermietermarkt.
Wohninvestments: Gute Lagen geben nach
• Trotz hoher Preise bleibt die Investmentnachfrage hoch. Derzeit rechnen 49% (Frühling 50%) mit einer anhaltend zunehmenden Nachfrage. Etwas mehr als ein Drittel (37%) sieht wie im Frühling keine Veränderung der Nachfrage und rd. 9% gehen davon aus, dass die Nachfrage sinkt (Frühling 8%)
• Über alle Lagen fiel der AII (Investmentindex) um 2,3 Punkte auf 67,6. In guten Lagen (73,6) fiel der Indexwert zum dritten Mal in Folge und setzt damit seinen Rückgang fort. Mittlere Lagen profitierten im Frühling noch von den preisbedingten Ausweichreaktionen. Aktuell ist aber auch hier die Entwicklung rückläufig. Im Quartalsvergleich fiel der AII für mittlere Lagen um 1,7 Punkte und liegt aktuell wie in guten Lagen bei 73,6. Ebenso deutlich war auch der Rückgang in einfachen Lagen. Bei einem Minus von 2,8 Punkten und einem Indexwert von aktuell 56,4 befindet sich der Markt für Investmentobjekte in einfachen Lagen im Marktgleichgewicht (40 bis 60 Punkte).
Fazit
• In guten Lagen hat sich der Markt mittlerweile gedreht. Immer weniger Nachfrager sind bereit, die überdurchschnittlich hohen Faktoren zu akzeptieren und auch die ersten Bestandshalter trennen sich von ihren Immobilien, um jetzt (noch) überproportionale Gewinne mitzunehmen. Für renditeorientierte Investoren empfiehlt es sich nach wie vor, ihre Bestände zu prüfen und durch Umschichtungen das Portfolio zu optimieren.
• Stehen allerdings Bestandshaltung und Cash-Flow im Vordergrund, sollte vor allem der technische Zustand der Gebäude kritisch bewertet werden. Die hohen Mieten spiegeln derzeit vor allem die Knappheit des Gutes „Wohnen“ und weniger den künftigen Gebäudewert. Entspannt sich der Wohnungsmarkt, besteht die Gefahr, dass einige Wohnungen aufgrund ihrer baulichen und technischen Mängel immer weniger auf Akzeptanz stoßen. Unter dieser Prämisse kann hier ein Verkauf u.U. jetzt sinnvoll sein.
• Immer schwieriger wird die Situation für Mieter im unteren und mittleren Mietsegment. Hier wird kaum neu gebaut. Es rächt sich, dass in den letzten zehn bis 15 Jahren kaum in den Mietwohnungsneubau investiert wurde. „Es fehlt besonders an (modernen) Wohnungen im Zweit- oder Drittbezug und das wird bei der aktuellen Diskussion allzu oft vergessen“ erläutert Schmidt und führt weiter aus „Qualitativer Neubau im Erstbezug ist teurer und nicht für alle erschwinglich. Dennoch profitieren viele: Durch den Bezug von neuen Wohnungen werden ältere, günstigere Wohnungen frei und kommen damit auch weniger kapitalstarken Haushalten zugute.“
Der AWI ist ein Komposit-Index und berücksichtigt einerseits die zukünftige Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen, des Mietwohnungsangebotes, der Wohnungsleerstände und der Wohnungsmieten sowie andererseits Einschätzungen zur zukünftigen Angebots-, Nachfrage- und Kaufpreis-Entwicklung im Wohninvestmentsegment.
Ergebnis der aktuellen Befragung: Nachdem der AWI im Frühling noch einmal leicht gestiegen ist (auf 71 Punkte), gab er nun wieder auf 69,7 Punkte nach. Er liegt damit immer deutlicher unter Spitzenwert von 71,4, der im Herbst 2012 erzielt wurde.
Dazu Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH: „Differenziert nach Wohnlagen ist der Rückgang in allen Lagen zu beobachten. Als Trend manifestiert hat sich dies allerdings bislang nur in guten Lagen: Hier ist der lagedifferenzierte AWI nun zum dritten Mal in Folge gesunken. Hinsichtlich weiterer überdurchschnittlicher Miet- und Kaufpreissteigerungen haben gute Wohnlagen ihren Zenit damit überschritten.“
Entwarnung für den gesamten Wohnungsmarkt gibt Schmidt indessen nicht: „Nachfragegerechte und bezahlbare Wohnungen bleiben insbesondere in den Wachstumskernen knapp. Zwar rechnen 40% der Befragten mit steigenden Investitionen in den Mietwohnungsneubau, der Erwartungsschwerpunkt liegt hier aber auf guten (56%) und mittleren (45%) Lagen, während in einfachen Lagen nur 18% damit rechnen.“
Fazit Schmidt: „Finanzstarke und urbanorientierte Mieter profitieren von der Situation. Für diese Gruppe gibt es zunehmend mehr Auswahl und zugleich verlangsamt sich das Mietpreiswachstum in den guten Lagen. Schwieriger wird die Situation für weniger zahlungskräftige Haushalte: Zwar können sie (noch) zum Teil auf preiswertere Lagen ausweichen, allerdings steigen auch hier die Mieten und das unabhängig von der Objektqualität“.
Perspektiven gut, aber rückäufig
• Differenziert nach Lagen ist die Stimmung in guten Lagen ungeachtet eines erneuten Rückgangs (AWI-Subindex: 75 bzw. -1,6 Pkt.) aus Anbietersicht (Verkäufer bzw. Vermieter) am besten. Auch in mittleren Lagen (AWI-Subindex 74,7 bzw. -1,7 Pkt.) besteht ein Ungleich¬gewicht zugunsten der Anbieter (Marktgleichgewicht: 40 bis 60). In einfachen Lagen (AWI-Subindex: 60,2 bzw. -0,6 Pkt.) ist der Markt ebenfalls leicht aus dem Marktgleichgewicht.
• Differenzierter ist die Dynamik bzw. die Tendenz zu bewerten: So fiel der AWI (Gesamtindex) zwar um 1,8 Pkt. auf 69,7. Bestätigt hat sich allerdings nur die Tendenz in guten Lagen. Während der Sub-Index für guten Lagen nun zum dritten Mal in Folge nachgab und damit seinen Hochpunkt überschritten hat, alterniert das Vorzeichen in einfachen Lagen (seit Herbst 2012) und in guten Lagen (seit Frühling 2012).
Mietermarkt: Einfache Lagen ziehen nach
• Ein Rückgang der Mieten wird ausgeschlossen: Über alle Lagen rechnen wie im Frühling nur 4% mit einem Mietrückgang. Selbst in einfachen Lagen trifft das nur auf 8% (Frühling 7%) der Befragten zu. In mittleren (1%) und guten Lagen (3%) rechnet so gut wie niemand damit.
• Dagegen erwartet die Mehrheit (wie im Frühling: 60%) - ohne Lagedifferenzierung - steigende Mieten. In mittleren Lagen sind es 65% (-1%-Pkt.) und in guten Lagen 70% (-2%-Pkt.). Und selbst in einfachen Lagen rechnen 46% mit einem Anstieg der Mietpreise (Frühling 42%).
• Der AMI (AENGEVELT‐Mietwohnungs-Index) berücksichtig neben den Mieten noch Leerstand, Nachfrage und Angebot. Auch hier sind Niveau und Richtung von besonderer Bedeutung: Das Niveau gibt Aufschluss über die Marktrelationen und die Entwicklung über die Verschiebung. In einfachen Lagen zog der lagedifferenzierte AMI um 1,6 Pkt. auf 64 an und ist damit aus dem Marktgleichgewicht zu Gunsten der Vermieter. In mittleren Lagen (-1,6 Pkt. bzw. 75,8) und guten Lagen (-0,2 Pkt. auf 76,4) schrumpfte der lagedifferenzierte AMI zwar, aber auch hier stehen die Zeichen deutlich auf Vermietermarkt.
Wohninvestments: Gute Lagen geben nach
• Trotz hoher Preise bleibt die Investmentnachfrage hoch. Derzeit rechnen 49% (Frühling 50%) mit einer anhaltend zunehmenden Nachfrage. Etwas mehr als ein Drittel (37%) sieht wie im Frühling keine Veränderung der Nachfrage und rd. 9% gehen davon aus, dass die Nachfrage sinkt (Frühling 8%)
• Über alle Lagen fiel der AII (Investmentindex) um 2,3 Punkte auf 67,6. In guten Lagen (73,6) fiel der Indexwert zum dritten Mal in Folge und setzt damit seinen Rückgang fort. Mittlere Lagen profitierten im Frühling noch von den preisbedingten Ausweichreaktionen. Aktuell ist aber auch hier die Entwicklung rückläufig. Im Quartalsvergleich fiel der AII für mittlere Lagen um 1,7 Punkte und liegt aktuell wie in guten Lagen bei 73,6. Ebenso deutlich war auch der Rückgang in einfachen Lagen. Bei einem Minus von 2,8 Punkten und einem Indexwert von aktuell 56,4 befindet sich der Markt für Investmentobjekte in einfachen Lagen im Marktgleichgewicht (40 bis 60 Punkte).
Fazit
• In guten Lagen hat sich der Markt mittlerweile gedreht. Immer weniger Nachfrager sind bereit, die überdurchschnittlich hohen Faktoren zu akzeptieren und auch die ersten Bestandshalter trennen sich von ihren Immobilien, um jetzt (noch) überproportionale Gewinne mitzunehmen. Für renditeorientierte Investoren empfiehlt es sich nach wie vor, ihre Bestände zu prüfen und durch Umschichtungen das Portfolio zu optimieren.
• Stehen allerdings Bestandshaltung und Cash-Flow im Vordergrund, sollte vor allem der technische Zustand der Gebäude kritisch bewertet werden. Die hohen Mieten spiegeln derzeit vor allem die Knappheit des Gutes „Wohnen“ und weniger den künftigen Gebäudewert. Entspannt sich der Wohnungsmarkt, besteht die Gefahr, dass einige Wohnungen aufgrund ihrer baulichen und technischen Mängel immer weniger auf Akzeptanz stoßen. Unter dieser Prämisse kann hier ein Verkauf u.U. jetzt sinnvoll sein.
• Immer schwieriger wird die Situation für Mieter im unteren und mittleren Mietsegment. Hier wird kaum neu gebaut. Es rächt sich, dass in den letzten zehn bis 15 Jahren kaum in den Mietwohnungsneubau investiert wurde. „Es fehlt besonders an (modernen) Wohnungen im Zweit- oder Drittbezug und das wird bei der aktuellen Diskussion allzu oft vergessen“ erläutert Schmidt und führt weiter aus „Qualitativer Neubau im Erstbezug ist teurer und nicht für alle erschwinglich. Dennoch profitieren viele: Durch den Bezug von neuen Wohnungen werden ältere, günstigere Wohnungen frei und kommen damit auch weniger kapitalstarken Haushalten zugute.“
