07.08.2013 CBRE veröffentlicht Debt Advisory View Point zur Optimierung der Zinskosten im aktuellen Finanzmarktumfeld
Die Business Line Real Estate Finance des Immobilienberatungsunternehmens CBRE veröffentlicht den aktuellen View Point Debt Advisory Market Insights und analysiert darin das derzeitige Finanzmarktumfeld im Hinblick auf die Zinssicherungsstrategie bei Immobilieninvestitionen.
Immobilieninvestoren haben seit Jahresbeginn 2012 mit großem Interesse auf die stetig sinkenden Zinsen geschaut und nach dem günstigsten Moment für ihren Einstieg gesucht. Die jüngste Zinsschwankungen infolge der vom US-Notenbankchef gemachten Äußerung über einen eventuell bevorstehenden Ausstieg aus der Politik des billigen Geldes (Tapering) hat hierzulande dazu geführt, dass der Vorteil der in den letzten 18 Monaten im langfristigen Bereich um einen Prozentpunkt gesunkenen Zinskosten um gut die Hälfte wieder verloren gegangen ist. Ferner zeigt sich, dass die Zinsen am langen Ende der Zinsstrukturkurve trotz der aktuellen Beteuerung der EZB bezüglich der Fortsetzung ihrer Niedrigzinspolitik sich auf dem höheren Niveau verfestigen und sowohl in den USA als auch in Deutschland mit moderat ansteigenden Langfristrenditen bei einer gleichzeitig steiler erlaufenden Zinsstrukturkurve zu rechnen ist.
Damit stellt sich für jeden Kreditnehmer neben der Frage des optimalen Zeitpunkts zunehmend auch die Frage nach der optimalen Zinsbindung. Neben dem konkreten Geschäftsplan bzw. der erwarteten Halteperiode spielt hier auch die Erwartung über das zukünftige Zinsumfeld eine bedeutende Rolle.
Dirk Richolt, Head of Real Estate Finance bei CBRE in Deutschland: „Sowohl Banken als auch Immobilieninvestoren berichten dieses Jahr von einem verstärkten Wettbewerb im Kreditmarkt, der über die Margen, aber auch über höhere Finanzierungsausläufe ausgetragen wird. Wenn man sich die Volatilität der Langfristzinsen sowie die hohen Unterschiede zwischen kürzeren und längeren Laufzeiten anschaut, sollten Investoren ebenso viel Augenmerk auf die optimale Zinssicherungsstrategie legen wie auf die Verhandlungen um die sonstigen Konditionen. Der Kreditmarkt kombiniert mit dem weiterhin niedrigen Zinsumfeld sollten gewerblichen Investoren 2013 wieder einen guten Rahmen für ihre Immobilienallokation bieten.“
Wie die Erfahrungen mit der Bankenkrise in Japan in der 1990er Jahren zeigen, folgten auf wirtschaftliche Abschwünge, denen eine Bankenkrise vorausging, in der Vergangenheit nur selten zügige Erholungsphasen folgten. Dass die Zinskurve in Deutschland trotzdem so steil verläuft, erscheint einem in diesem Licht eher als eine durch die starken geldpolitischen Eingriffe der Notenbanken hervorgerufene Anomalie. Für Kreditnehmer ergibt sich hieraus eher die Motivation kurzfristige Zinsbindungen einzugehen und weiterhin auf eine expansive Geldpolitik in der Zukunft zu setzen.
„Zur Optimierung der Zinskosten im aktuellen Umfeld würden wir jedwede Zinssicherung genau auf ihre Notwendigkeit und Fristigkeit hin abwägen sowie auf die jeweiligen Geschäftspläne mit der günstigsten Strategie reagieren. Grundsätzlich sollte man sich bei seiner Zinssicherungsstrategie immer vergegenwärtigen, dass Hochzinsphasen üblicherweise mit Zeiten wirtschaftlicher Prosperität einhergehen, während Niedrigzinsphasen meist die Folge einer wirtschaftlichen Abkühlung sind und so eventuell auch mit weniger positiven Aussichten hinsichtlich Mietwachstum oder Investorenkaufkraft behaftet sind. So könnte es passieren, dass ein Kredit aufgrund schlechter Wertentwicklung der besicherten Immobilie vorzeitig gekündigt wird und zu dem Wertverlust des Objektes noch ein Zinsschaden hinzukommt, den die Bank einfordert, da das Zinsniveau seit Abschluss des Kredits gesunken ist“, so Richolt.
Immobilieninvestoren haben seit Jahresbeginn 2012 mit großem Interesse auf die stetig sinkenden Zinsen geschaut und nach dem günstigsten Moment für ihren Einstieg gesucht. Die jüngste Zinsschwankungen infolge der vom US-Notenbankchef gemachten Äußerung über einen eventuell bevorstehenden Ausstieg aus der Politik des billigen Geldes (Tapering) hat hierzulande dazu geführt, dass der Vorteil der in den letzten 18 Monaten im langfristigen Bereich um einen Prozentpunkt gesunkenen Zinskosten um gut die Hälfte wieder verloren gegangen ist. Ferner zeigt sich, dass die Zinsen am langen Ende der Zinsstrukturkurve trotz der aktuellen Beteuerung der EZB bezüglich der Fortsetzung ihrer Niedrigzinspolitik sich auf dem höheren Niveau verfestigen und sowohl in den USA als auch in Deutschland mit moderat ansteigenden Langfristrenditen bei einer gleichzeitig steiler erlaufenden Zinsstrukturkurve zu rechnen ist.
Damit stellt sich für jeden Kreditnehmer neben der Frage des optimalen Zeitpunkts zunehmend auch die Frage nach der optimalen Zinsbindung. Neben dem konkreten Geschäftsplan bzw. der erwarteten Halteperiode spielt hier auch die Erwartung über das zukünftige Zinsumfeld eine bedeutende Rolle.
Dirk Richolt, Head of Real Estate Finance bei CBRE in Deutschland: „Sowohl Banken als auch Immobilieninvestoren berichten dieses Jahr von einem verstärkten Wettbewerb im Kreditmarkt, der über die Margen, aber auch über höhere Finanzierungsausläufe ausgetragen wird. Wenn man sich die Volatilität der Langfristzinsen sowie die hohen Unterschiede zwischen kürzeren und längeren Laufzeiten anschaut, sollten Investoren ebenso viel Augenmerk auf die optimale Zinssicherungsstrategie legen wie auf die Verhandlungen um die sonstigen Konditionen. Der Kreditmarkt kombiniert mit dem weiterhin niedrigen Zinsumfeld sollten gewerblichen Investoren 2013 wieder einen guten Rahmen für ihre Immobilienallokation bieten.“
Wie die Erfahrungen mit der Bankenkrise in Japan in der 1990er Jahren zeigen, folgten auf wirtschaftliche Abschwünge, denen eine Bankenkrise vorausging, in der Vergangenheit nur selten zügige Erholungsphasen folgten. Dass die Zinskurve in Deutschland trotzdem so steil verläuft, erscheint einem in diesem Licht eher als eine durch die starken geldpolitischen Eingriffe der Notenbanken hervorgerufene Anomalie. Für Kreditnehmer ergibt sich hieraus eher die Motivation kurzfristige Zinsbindungen einzugehen und weiterhin auf eine expansive Geldpolitik in der Zukunft zu setzen.
„Zur Optimierung der Zinskosten im aktuellen Umfeld würden wir jedwede Zinssicherung genau auf ihre Notwendigkeit und Fristigkeit hin abwägen sowie auf die jeweiligen Geschäftspläne mit der günstigsten Strategie reagieren. Grundsätzlich sollte man sich bei seiner Zinssicherungsstrategie immer vergegenwärtigen, dass Hochzinsphasen üblicherweise mit Zeiten wirtschaftlicher Prosperität einhergehen, während Niedrigzinsphasen meist die Folge einer wirtschaftlichen Abkühlung sind und so eventuell auch mit weniger positiven Aussichten hinsichtlich Mietwachstum oder Investorenkaufkraft behaftet sind. So könnte es passieren, dass ein Kredit aufgrund schlechter Wertentwicklung der besicherten Immobilie vorzeitig gekündigt wird und zu dem Wertverlust des Objektes noch ein Zinsschaden hinzukommt, den die Bank einfordert, da das Zinsniveau seit Abschluss des Kredits gesunken ist“, so Richolt.
