12.08.2013 Starkes zweites Quartal auf dem Logistikmarkt Berlin
Nach einem eher verhaltenen Jahresauftakt steigerte sich der Flächenumsatz auf dem Logistikmarkt der Hauptstadtregion Berlin im zweiten Quartal erfreulicherweise deutlich. Das Halbjahresergebnis erreicht durch die höhere Marktaktivität mit 180.000 m² erneut das Niveau des vergleichbaren Vorjahreszeitraums und liegt damit deutlich über dem langjährigen Schnitt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).
„Einen großen Anteil an dem guten Ergebnis der letzten drei Monate hat der Abschluss von Amazon in Brieselang mit einem Umfang von ca. 67.000 m². Hinzu kommt ein weiterer großflächiger Abschluss über 21.700 m² von BLG Logistics Solutions in Falkensee“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. Erfreulich ist vor allem, dass der erneut sehr gute Flächenumsatz überwiegend auf Anmietungen zurückzuführen ist und, im Vergleich zu anderen Standorten, weniger von großen Eigennutzerdeals beeinflusst wurde. Ihr Anteil ist mit rund 8 % im bundesweiten Vergleich relativ niedrig.
Die Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen dominieren die Handelsunternehmen mit rund 52 %, was ein Plus von 23 Prozentpunkten bedeutet. Ein Grund hierfür ist unter anderem besagter Großabschluss von Amazon. Mit fast 27 % folgen Logistikdienstleister, die im Vergleichszeitraum des Vorjahres die Branchenverteilung mit einem fast doppelt so hohen Wert anführten. BLG Logistics Solutions (21.700 m²), Zapf Umzüge AG (9.000 m²) und Colossus Logistics (6.000 m²) sind hier als bedeutende Abschlüsse zu nennen. Auf dem dritten Platz folgen Industrie- und Produktionsunternehmen mit einem Anteil von gut 17 %. Bezogen auf die Anzahl der Verträge war diese Branchengruppe überaus aktiv, mietete aber hauptsächlich kleinere Flächeneinheiten. Rund 4 % des Flächenumsatzes entfielen auf das Baugewerbe und nur 1 % auf sonstige Branchen.
Nachdem im ersten Quartal noch kein Abschluss über 20.000 m² registriert werden konnte, gab es im zweiten Quartal gleich zwei Deals in dieser Größenklasse. Prozentual machen diese beiden Verträge fast die Hälfte des Flächenumsatzes aus. Im ersten Halbjahr des Vorjahres wurden in dieser Größenordnung keine Verträge und im gesamten letzten Jahr nur ein Vertrag abgeschlossen. Mit rund 18 % folgen Verträge im kleinteiligen Bereich bis 3.000 m², gefolgt von den mittleren Segmenten von 5.000 bis 8.000 m² (15 %) und 3.000 und 5.000 m² (11 %). In der Kategorie von 8.000 bis 12.000 m² wurde bislang noch kein Flächenumsatz registriert.
Kaum verändertes Flächenangebot – Spitzenmiete weiterhin stabil
Das Flächenangebot auf dem Logistikmarkt der Hauptstadtregion ist insgesamt konstant geblieben. Engpässe bei den zur Verfügung stehenden Flächen gibt es nach wie vor in den begehrten Lagen, zum Beispiel innerstädtisch nahe der Autobahn und im westlichen sowie im südlichen Berliner Umland. Aufgrund mehrerer Standortwechsel und Konsolidierungen von Unternehmen wurden dennoch einige Flächen leergezogen und sind somit kurzfristig verfügbar. Einen Überhang an Angeboten gibt es im westlichen Bezirk Spandau sowie im nördlichen Umland bei Birkenwerder und Kremmen.
Die Höchstmiete für Logistikimmobilien mit modernem Standard und in bester Lage liegt wie in den Quartalen zuvor bei 4,70 €. Erzielt wird sie beispielsweise im Güterverkehrszentrum Großbeeren, in Berlin Schönefeld und in der Innenstadt entlang der Stadtautobahn. Im Vergleich mit anderen Top-Standorten liegt das Mietniveau in Berlin niedriger und wird nur von Leipzig und dem Ruhrgebiet unterboten. Etwas unter Druck stehen die Mieten im Bezirk Spandau: Grund hierfür sind das leicht gestiegene Angebot sowie die rückläufige Nachfrage im nördlichen und östlichen Umland.
Abschlüsse zwischen 3,00 und 4,00 €/m² dominieren
Der Flächenumsatz nach Mietpreisklassen zeigt sich im ersten Halbjahr 2013 ähnlich wie im Vorjahreszeitraum. Der Hauptteil des Flächenumsatzes (circa 68 %) wurde in der Kategorie 3,00 bis 4,00 €/m² umgesetzt. Rund ein Fünftel des Umsatzes entfällt auf die günstigen Marktsegmente bis 3,00 €. Beide Kategorien konnten ihren prozentualen Anteil damit leicht steigern. Weniger Fläche wurde hingegen in der Preisklasse über 4,00 € umgesetzt, deren Anteil aktuell nur bei knapp 11 % liegt.
Perspektiven
„Während das erste Quartal noch von einer gewissen Unsicherheit bezüglich der weiteren gesamtwirtschaftlichen Entwicklung geprägt war, nahm die Abschlussbereitschaft der Unternehmen im zweiten Quartal wieder spürbar zu. Neben den beiden Großverträgen legte auch die Gesamtanzahl der Deals deutlich zu. Vor diesem Hintergrund ist für den weiteren Jahresverlauf mit einem leichten Anstieg der Nachfrage zu rechnen. Für das zweite Halbjahr wird unter anderem ein erneuter Anstieg von Logistikausschreibungen erwartet. Da Bestandsimmobilien häufig nicht den Vorstellungen der Mieter entsprechen, werden vermutlich auch verstärkt Projekte nachgefragt. Das Flächenangebot wird in wichtigen Teilmärkten knapp bleiben und bei den Mietpreisen zeichnen sich, zumindest kurzfristig, keine gravierenden Veränderungen ab“, erklärt Hans-Jürgen Hoffmann.
„Einen großen Anteil an dem guten Ergebnis der letzten drei Monate hat der Abschluss von Amazon in Brieselang mit einem Umfang von ca. 67.000 m². Hinzu kommt ein weiterer großflächiger Abschluss über 21.700 m² von BLG Logistics Solutions in Falkensee“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. Erfreulich ist vor allem, dass der erneut sehr gute Flächenumsatz überwiegend auf Anmietungen zurückzuführen ist und, im Vergleich zu anderen Standorten, weniger von großen Eigennutzerdeals beeinflusst wurde. Ihr Anteil ist mit rund 8 % im bundesweiten Vergleich relativ niedrig.
Die Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen dominieren die Handelsunternehmen mit rund 52 %, was ein Plus von 23 Prozentpunkten bedeutet. Ein Grund hierfür ist unter anderem besagter Großabschluss von Amazon. Mit fast 27 % folgen Logistikdienstleister, die im Vergleichszeitraum des Vorjahres die Branchenverteilung mit einem fast doppelt so hohen Wert anführten. BLG Logistics Solutions (21.700 m²), Zapf Umzüge AG (9.000 m²) und Colossus Logistics (6.000 m²) sind hier als bedeutende Abschlüsse zu nennen. Auf dem dritten Platz folgen Industrie- und Produktionsunternehmen mit einem Anteil von gut 17 %. Bezogen auf die Anzahl der Verträge war diese Branchengruppe überaus aktiv, mietete aber hauptsächlich kleinere Flächeneinheiten. Rund 4 % des Flächenumsatzes entfielen auf das Baugewerbe und nur 1 % auf sonstige Branchen.
Nachdem im ersten Quartal noch kein Abschluss über 20.000 m² registriert werden konnte, gab es im zweiten Quartal gleich zwei Deals in dieser Größenklasse. Prozentual machen diese beiden Verträge fast die Hälfte des Flächenumsatzes aus. Im ersten Halbjahr des Vorjahres wurden in dieser Größenordnung keine Verträge und im gesamten letzten Jahr nur ein Vertrag abgeschlossen. Mit rund 18 % folgen Verträge im kleinteiligen Bereich bis 3.000 m², gefolgt von den mittleren Segmenten von 5.000 bis 8.000 m² (15 %) und 3.000 und 5.000 m² (11 %). In der Kategorie von 8.000 bis 12.000 m² wurde bislang noch kein Flächenumsatz registriert.
Kaum verändertes Flächenangebot – Spitzenmiete weiterhin stabil
Das Flächenangebot auf dem Logistikmarkt der Hauptstadtregion ist insgesamt konstant geblieben. Engpässe bei den zur Verfügung stehenden Flächen gibt es nach wie vor in den begehrten Lagen, zum Beispiel innerstädtisch nahe der Autobahn und im westlichen sowie im südlichen Berliner Umland. Aufgrund mehrerer Standortwechsel und Konsolidierungen von Unternehmen wurden dennoch einige Flächen leergezogen und sind somit kurzfristig verfügbar. Einen Überhang an Angeboten gibt es im westlichen Bezirk Spandau sowie im nördlichen Umland bei Birkenwerder und Kremmen.
Die Höchstmiete für Logistikimmobilien mit modernem Standard und in bester Lage liegt wie in den Quartalen zuvor bei 4,70 €. Erzielt wird sie beispielsweise im Güterverkehrszentrum Großbeeren, in Berlin Schönefeld und in der Innenstadt entlang der Stadtautobahn. Im Vergleich mit anderen Top-Standorten liegt das Mietniveau in Berlin niedriger und wird nur von Leipzig und dem Ruhrgebiet unterboten. Etwas unter Druck stehen die Mieten im Bezirk Spandau: Grund hierfür sind das leicht gestiegene Angebot sowie die rückläufige Nachfrage im nördlichen und östlichen Umland.
Abschlüsse zwischen 3,00 und 4,00 €/m² dominieren
Der Flächenumsatz nach Mietpreisklassen zeigt sich im ersten Halbjahr 2013 ähnlich wie im Vorjahreszeitraum. Der Hauptteil des Flächenumsatzes (circa 68 %) wurde in der Kategorie 3,00 bis 4,00 €/m² umgesetzt. Rund ein Fünftel des Umsatzes entfällt auf die günstigen Marktsegmente bis 3,00 €. Beide Kategorien konnten ihren prozentualen Anteil damit leicht steigern. Weniger Fläche wurde hingegen in der Preisklasse über 4,00 € umgesetzt, deren Anteil aktuell nur bei knapp 11 % liegt.
Perspektiven
„Während das erste Quartal noch von einer gewissen Unsicherheit bezüglich der weiteren gesamtwirtschaftlichen Entwicklung geprägt war, nahm die Abschlussbereitschaft der Unternehmen im zweiten Quartal wieder spürbar zu. Neben den beiden Großverträgen legte auch die Gesamtanzahl der Deals deutlich zu. Vor diesem Hintergrund ist für den weiteren Jahresverlauf mit einem leichten Anstieg der Nachfrage zu rechnen. Für das zweite Halbjahr wird unter anderem ein erneuter Anstieg von Logistikausschreibungen erwartet. Da Bestandsimmobilien häufig nicht den Vorstellungen der Mieter entsprechen, werden vermutlich auch verstärkt Projekte nachgefragt. Das Flächenangebot wird in wichtigen Teilmärkten knapp bleiben und bei den Mietpreisen zeichnen sich, zumindest kurzfristig, keine gravierenden Veränderungen ab“, erklärt Hans-Jürgen Hoffmann.
