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13.08.2013 WestInvest erhält sehr gute Ratings von Scope

WestInvest TargetSelect Shopping erhält AA+: Der Hauptgrund für das sehr gute Rating ist vor allem die stark überdurchschnittliche Bewertung des Immobilienportfolios. Der auf die Nutzungsart Einzelhandel fokussierte Immobilienspezialfonds wurde von Scope zum ersten Mal bewertet.

Aktuell hält der WestInvest TargetSelect Shopping fünf Einzelhandelsimmobilien. Davon sind vier in Deutschland und eine in den Niederlanden gelegen. Das Nettofondsvermögen lag zum Analysestichtag bei 158 Mio. Euro. Das von Scope vergebene Rating AA+ stellt derzeit die beste Bewertung im Segment der offenen Immobilienfonds dar.

Ratingbegründung
Maßgeblich für das Ratingergebnis des Fonds ist die stark überdurchschnittliche Bewertung des Immobilienportfolios. Bei den Vermietungsparametern erreicht der Fonds meist Höchstnoten. Hervorzuheben ist die im Vergleich sehr gute Vermietungsquote von 98,1 Prozent. Darüber hinaus schneidet der Fonds bei den Bewertungspunkten Objektgrößen und Objektalter sehr gut ab – letzteres aufgrund des sehr hohen Anteils an wirtschaftlich jungen Immobilien. Einzig die geringe Diversifikation über Objekte und Investitionsländer führt zu einer unterdurchschnittlichen Bewertung in diesem Panel.
Bei der Finanzstruktur bewertet Scope die sehr hohe Kreditquote (39,2% per 31.12.2012) kritisch. Positiv werden hingegen der geringe Anteil ungesicherter Währungspositionen und die Rückstellungspraxis latenter Steuern beurteilt.

Das Management hat eine ambitionierte Wachstumsstrategie für den Fonds formuliert. Diese sieht umfassende Zukäufe vor. Die Umsetzung ist nach Ansicht von Scope vor allem aufgrund des derzeit hohen Preisniveaus bei vollvermieteten Einzelhandelsimmobilien herausfordernd.

WestInvest TargetSelect Hotel mit AA bewertet

Scope hat den Immobilienspezialfonds, der sich auf Hotelimmobilien fokussiert, zum ersten Mal bewertet. Das sehr gute Ratingergebnis beruht im Wesentlichen auf dem stark überdurchschnittlichen Abschneiden des Immobilienportfolios.

Das Nettofondsvermögen lag zum Analysestichtag bei 120 Mio. Euro. Das Portfolio besteht aus vier Hotelimmobilien. Davon liegen zwei in Deutschland (Frankfurt am Main/Essen), eine in den Niederlanden (Amsterdam) und ein Objekt in Großbritannien (London). Das von Scope vergebene Rating AA stellt derzeit einer der besten Bewertungen im Segment der offenen Immobilienfonds dar.

Ratingbegründung
Die sehr gute Gesamtbewertung ist wesentlich auf die hohe Qualität des Immobilienportfolios zurückzuführen. Insbesondere bei den Vermietungsparametern erhält der Fonds durchgehend Höchstnoten. Hervorzuheben ist die Vermietungsquote von 100 Prozent und die Tatsache, dass mehr als 99 Prozent der Mietverträge noch länger als zehn Jahre laufen.

Des Weiteren bewertet Scope die strukturellen Parameter des Fonds (Objektalter und Objektgröße) als sehr gut. Unterdurchschnittlich fällt die Bewertung dagegen im Bereich Diversifikation aus, was auf die geringe Objektanzahl und die geringe Anzahl an Investitionsländern zurückzuführen ist.
Positiv bewertet Scope die geplanten Investitionen in Budgethotels, da die Erweiterung des Investitionsspektrums die Diversifikation erhöht. Bislang wurde überwiegend in 4-Sterne-Hotels investiert. Dieses Segment zeigt grundsätzlich höhere Volatilität.

In Bezug auf die Finanzstruktur sieht Scope Risiken aufgrund der sehr hohen Kreditquote (39,6% per 31.01.2013). Risikomindernd sind nach Ansicht von Scope hingegen der geringe Anteil ungesicherter Währungspositionen und die Rückstellungspraxis für latente Steuern.

Das Management hat eine ambitionierte Wachstumsstrategie mit umfassenden Zukäufen für den Fonds formuliert. Die Ankaufskonkurrenz aktuell ist vergleichsweise hoch, da eine hohe Nachfrage nach Hotelobjekten mit gesicherter Vermietungssituation besteht. Scope beurteilt die Umsetzung dieser Strategie als herausfordernd.

WestInvest TargetSelect Logistics mit AA bewertet

Der erstmals von Scope bewertete Immobilienspezialfonds hat Logistikimmobilien im Investitionsfokus. Vor allem die hohe Anzahl junger Gebäude und die Vollvermietung des Portfolios begründen das sehr gute Ratingergebnis.

Das Portfolio beinhaltet acht Logistikimmobilien. Fünf davon liegen in Deutschland (Bremen, Großraum Kassel, Schwerte und Mönchengladbach), eine in Frankreich (Großraum Paris), eine in den Niederlanden (Großraum Rotterdam) und ein Objekt in Spanien (Saragossa). Der Fonds verfügt über ein Nettofondsvermögen von 170 Mio. Euro zum Analysestichtag. Das von Scope vergebene Rating AA stellt derzeit eine der besten Bewertungen im Segment der offenen Immobilienfonds dar.

Ratingbegründung
Die hohe Gesamtbewertung kommt insbesondere durch die sehr gute Beurteilung des Immobilienportfolios zustande. Besonders die Vermietungsparameter mit einer Vermietungsquote von 100 % und den im Peergroup-Vergleich sehr langen Mietvertrags-restlaufzeiten sind hier ausschlaggebend.

Das geringe Länderrisiko und das junge Objektalter sind nach Ansicht von Scope zwei weitere Stärken des Portfolios. Unterdurchschnittlich fiel die Bewertung dagegen im Bereich Diversifikation aus, was auf die geringe Objektanzahl und die geringe Anzahl an Investitionsländern zurückzuführen ist. Die Nachhaltigkeitsbewertung liegt über dem Branchendurchschnitt. Bei rund einem Drittel des Portfolios befinden sich Zertifizierungsmaßnahmen in der Umsetzung, was insbesondere in Anbetracht der Nutzungsart hervorzuheben ist.

Die Finanzstrukturbewertung wird durch die erhöhte Kreditquote (29,3% per 31.12.2012) negativ beeinflusst. Positiv werten die Scope Analysten hingegen die Rückstellungspraxis latenter Steuern und das fehlende Währungsrisiko.

Das Management hat eine ambitionierte Wachstumsstrategie mit umfassenden Zukäufen für den Fonds formuliert. Die Ankaufskonkurrenz ist aktuell vergleichsweise hoch. Scope beurteilt die Umsetzung dieser Strategie daher als herausfordernd.

Die WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH gehört zum Geschäftsfeld Immobilien der DekaBank, das in einem separaten Asset Management Rating von Scope mit der Note AA+ (sehr hohe Qualität) bewertet wurde. Die Assets under Management liegen bei 25,24 Mrd. Euro.
Der WestInvest TargetSelect Logistics ist Teil des WestInvest-Baukastensystems und fokussiert sich auf die Nutzungsart Logistikimmobilien. Das WestInvest-Baukastensystem besteht aus drei Immobilienspezialfonds und einem offenen Immobilienpublikumsfonds (WestInvest ImmoValue). Während sich die drei Spezialfonds jeweils auf die Nutzungsarten Einzelhandel, Hotel und Logistik konzentrieren, investiert der WestInvest ImmoValue schwerpunktmäßig in Büroimmobilien. Investoren wird mit dem Baukastensystem eine Diversifikation über die wichtigsten Nutzungsarten ermöglicht.


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