22.08.2013 Wohnimmobilienmarkt in Deutschland bleibt im Aufschwung
Der deutsche Wohnimmobilienmarkt befindet sich nach wie vor im Aufwind. Sowohl Mieten als auch Kaufpreise steigen - wenn auch in geringerem Maße als in den Vorjahren - weiter und sorgen dafür, dass die Vermietungs- und Investmentrisiken überschaubar bleiben. Insbesondere in den Großstädten Westdeutschlands zeigt sich eine anhaltend steigende Wohnraumnachfrage. Bedingt durch die hohe Zuwanderung, den Zuzug von Studierenden in attraktive Universitätsstädte und die hohe Anzahl von Single-Haushalten in den Metropolen wird das Nachfragewachstum hier zusätzlich stimuliert. So lautet das zusammengefasste Ergebnis der von der HSH Nordbank veröffentlichten Studie „Marktkonferenz Wohnimmobilien Sommer 2013“. Für die 14 Städte Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Kiel, Köln, Leipzig, München, Potsdam, Rostock, Schwerin und Stuttgart zeigt die Bank hier die lokalen Entwicklungen sowie die Trends der jeweiligen Wohnimmobilienmärkte auf.
Mieten und Marktwerte steigen weiter
Der Anstieg der Kauf- und Mietpreise setzte sich im vergangenen Jahr fort und dieser Trend wird, wenn auch mit abnehmenden Zuwachsraten, in den kommenden Jahren anhalten. So legten die Erstbezugsmieten 2012 im Bundesdurchschnitt um 4,8 % zu. Die Mieten im Bestand stiegen im gleichen Zeitraum um 3,6 %. Noch deutlicher fiel das Plus in den Ballungszentren aus, wo der Nachfrageüberhang besonders stark wirkt. Hier lag das Wachstum im Erstbezug bei durchschnittlich 6,0 %. Bestandsmieten lagen um 4,3 % über dem Vorjahres-wert. Die höchsten Mietanstiege bei Bestandswohnungen gab es 2012 in Bremen (+8,7 %), Düsseldorf (+8,3 %) und Stuttgart (+5,2 %). Für die kommenden Jahre sieht die HSH Nordbank nachlassende Nachfrageimpulse und zunehmenden Zubau, so dass sich das Mietwachstum auf Sicht abschwächen dürfte. Auch bei den Wertzuwächsen von Mehrfamilienhäusern in Großstädten erwarten die Autoren der Studie einen Rückgang: Mittelfristig sollten diese – nach einem kräftigen Plus von 9,3 % in 2012 - nur noch moderat ausfallen.
Sinkender Leerstand bei anziehender Bautätigkeit
Das Jahr 2012 markierte einen Höchststand in der Zuwanderung. Mit 370.000 Menschen war der Nettozuzug so hoch wie seit 1995 nicht mehr. Die Bevölkerungszahl wuchs damit um 0,4 % und die Wohnungsnachfrage legte bundesweit um 0,45 % zu. Da die Bautätigkeit ebenfalls bei 0,45 % lag, wurde die Nachfrage auf Bundesebene gedeckt. Der Leerstand stagniert hier bei 3,4 %. In den Großstädten gelingt dies - trotz wachsendem Zubau in Höhe von 0,4 % - nicht, da die Wohnraumnachfrage hier um 0,8 % anstieg. Der Leerstand ging somit weiter zurück auf nunmehr nur noch 1,8 %. In einzelnen Städten wie München (0,4 %), Hamburg (0,5 %) und Frankfurt/Main (0,7 %) liegt die Leerstandsrate sogar unter der 1–Prozent-Marke. Mittelfristig wird der Zubau merklich wachsen, sofern steuerliche Anreize geschaffen werden und restriktive staatliche Eingriffe bei der Mietpreisbildung unterbleiben.
Überschaubare Risiken für Vermieter und Käufer
Auch bei den Vermietungsrisiken zeigt sich eine zunehmende Entkopplung ländlicher und städtischer Regionen. Während das Risiko, eine Wohnung mit festgelegter Qualität, innerhalb eines bestimmten Zeitraumes und ohne Preisabschläge zu vermieten bundesweit mittelhoch eingeschätzt wird, ist es in städtischen Ballungszentren unterdurchschnittlich. Die Investmentrisiken sanken hingegen auch im Bundesdurchschnitt und befinden sich auf niedrigem Niveau. Erst mit einem für 2014 prognostizierten Zinsanstieg werden hier wieder mittlere Risikowerte erwartet.
Hamburger Markt
Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden bei der HSH Nordbank, fokussierte bei der heutigen Vorstellung der Studie in Hamburg insbesondere auf den heimischen Markt. „Die Vermietungsrisiken in unserer Stadt sind und bleiben gering. Hier kommen hoher Nachfrageüberhang, sinkende Arbeitslosigkeit und steigende Einkommen zusammen. Nach den sehr dynamischen Mietsteigerungen der vergangenen Jahre, rechnen wir künftig jedoch mit einem verlangsamten Wachstum.“
Mieten und Marktwerte steigen weiter
Der Anstieg der Kauf- und Mietpreise setzte sich im vergangenen Jahr fort und dieser Trend wird, wenn auch mit abnehmenden Zuwachsraten, in den kommenden Jahren anhalten. So legten die Erstbezugsmieten 2012 im Bundesdurchschnitt um 4,8 % zu. Die Mieten im Bestand stiegen im gleichen Zeitraum um 3,6 %. Noch deutlicher fiel das Plus in den Ballungszentren aus, wo der Nachfrageüberhang besonders stark wirkt. Hier lag das Wachstum im Erstbezug bei durchschnittlich 6,0 %. Bestandsmieten lagen um 4,3 % über dem Vorjahres-wert. Die höchsten Mietanstiege bei Bestandswohnungen gab es 2012 in Bremen (+8,7 %), Düsseldorf (+8,3 %) und Stuttgart (+5,2 %). Für die kommenden Jahre sieht die HSH Nordbank nachlassende Nachfrageimpulse und zunehmenden Zubau, so dass sich das Mietwachstum auf Sicht abschwächen dürfte. Auch bei den Wertzuwächsen von Mehrfamilienhäusern in Großstädten erwarten die Autoren der Studie einen Rückgang: Mittelfristig sollten diese – nach einem kräftigen Plus von 9,3 % in 2012 - nur noch moderat ausfallen.
Sinkender Leerstand bei anziehender Bautätigkeit
Das Jahr 2012 markierte einen Höchststand in der Zuwanderung. Mit 370.000 Menschen war der Nettozuzug so hoch wie seit 1995 nicht mehr. Die Bevölkerungszahl wuchs damit um 0,4 % und die Wohnungsnachfrage legte bundesweit um 0,45 % zu. Da die Bautätigkeit ebenfalls bei 0,45 % lag, wurde die Nachfrage auf Bundesebene gedeckt. Der Leerstand stagniert hier bei 3,4 %. In den Großstädten gelingt dies - trotz wachsendem Zubau in Höhe von 0,4 % - nicht, da die Wohnraumnachfrage hier um 0,8 % anstieg. Der Leerstand ging somit weiter zurück auf nunmehr nur noch 1,8 %. In einzelnen Städten wie München (0,4 %), Hamburg (0,5 %) und Frankfurt/Main (0,7 %) liegt die Leerstandsrate sogar unter der 1–Prozent-Marke. Mittelfristig wird der Zubau merklich wachsen, sofern steuerliche Anreize geschaffen werden und restriktive staatliche Eingriffe bei der Mietpreisbildung unterbleiben.
Überschaubare Risiken für Vermieter und Käufer
Auch bei den Vermietungsrisiken zeigt sich eine zunehmende Entkopplung ländlicher und städtischer Regionen. Während das Risiko, eine Wohnung mit festgelegter Qualität, innerhalb eines bestimmten Zeitraumes und ohne Preisabschläge zu vermieten bundesweit mittelhoch eingeschätzt wird, ist es in städtischen Ballungszentren unterdurchschnittlich. Die Investmentrisiken sanken hingegen auch im Bundesdurchschnitt und befinden sich auf niedrigem Niveau. Erst mit einem für 2014 prognostizierten Zinsanstieg werden hier wieder mittlere Risikowerte erwartet.
Hamburger Markt
Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden bei der HSH Nordbank, fokussierte bei der heutigen Vorstellung der Studie in Hamburg insbesondere auf den heimischen Markt. „Die Vermietungsrisiken in unserer Stadt sind und bleiben gering. Hier kommen hoher Nachfrageüberhang, sinkende Arbeitslosigkeit und steigende Einkommen zusammen. Nach den sehr dynamischen Mietsteigerungen der vergangenen Jahre, rechnen wir künftig jedoch mit einem verlangsamten Wachstum.“
