27.08.2013 Hohe Nachfrage sorgt für Engpässe bei Hamburger Zinshäusern
Der Hamburger Markt für Zinshäuser wird im laufenden Jahr durch einen hohen Nachfrageüberhang geprägt. Damit verbunden sind weitere Preisanstiege. Zu dieser Einschätzung kommt die ZINSHAUSTEAM & KENBO GmbH & Co. KG, Hamburg, auf Grundlage ihres aktuellen Marktberichts. „Solange die Zinsen so niedrig bleiben wie derzeit und es deshalb für nach Sicherheit und Nachhaltigkeit suchendes Anlegerkapital kaum Alternativen gibt, gehen wir nicht von einer Trendwende aus“, sagt Matthias Baron, geschäftsführender Gesellschafter von ZINSHAUSTEAM & KENBO. Bereits im vergangenen Jahr war der Markt für Zinshäuser, d.h. von Mehrfamilienhäusern mit einem überwiegenden Anteil von Mietwohnungen, von dem deutlichen Nachfrageüberhang dominiert worden.
So ist die Zahl der Transaktionen in 2012 mangels ausreichenden Angebots von 421 im Vorjahr auf 404 gesunken. Der Umsatz gemessen in Wohnfläche fiel sogar deutlich um knapp 26 Prozent auf 511.000 m² nach 689.000 m² im Vorjahr. Der Geldumsatz lag 2012 jedoch mit 873 (901) Mio. Euro nur um 3,1 % unter dem Vorjahr. Rein rechnerisch haben sich die Preise je Wohnfläche im Jahresvergleich um über 20 % erhöht. „Ein noch wichtigerer Indikator für die Preisentwicklung ist das Verhältnis der Jahresnettomiete, die ein Zinshaus im ersten Jahr nach dem Verkauf erzielt, zum Kaufpreis“, erläutert Baron. Noch zu Beginn der Nullerjahre gab es kaum Veränderungen. „Nun aber verzeichnen wir im Vergleich zu früher sprunghafte Anstiege“, so Baron. Der Vergleich einer sehr kurzen Periode von nur zwei Jahren verdeutlicht dies. Während in Top-Lagen für gute Häuser in 2011 im Durchschnitt noch das 19- bis 23-fache einer Jahresnettomiete bezahlt wurde, erhöhte sich dieser Faktor in diesem Jahr auf das 22- bis 27-fache. „Vereinzelt sind sogar noch höhere Faktoren zu registrieren.“ In guten Lagen legen Investoren inzwischen bis zum Fünffachen einer Jahresnettomiete mehr auf die Kaufpreise als noch vor zwei Jahren.
Im ersten Halbjahr 2013 sind nach Einschätzung von ZINSHAUSTEAM & KENBO weniger als 200 Häuser verkauft worden. „Der Markt wird inzwischen wieder fast ausschließlich von einheimischen Kapitalanlegern beherrscht, nur noch etwa 20 Prozent kommen aus dem Ausland“, sagt Baron weiter. „Die Hamburger halten derzeit verstärkt an ihren Zinshäusern fest, da sich für sie kaum alternative Anlagemöglichkeiten bieten“. Die Nachfrage ist dagegen so hoch, dass Zinshäuser, die auf den Markt kommen, vielfach in wenigen Wochen oder höchstens ein bis zwei Monaten verkauft werden. Trotz der Engpässe beobachtet ZINSHAUSTEAM & KENBO ein Qualitätsbewusstsein der Anleger. „Der Engpass am Markt bedeutet nicht, dass alles zu jedem Preis gekauft wird.“
Trendlagen noch gefragt
Die hohe Nachfrage und das geringe Angebot an Zinshäusern lässt die früher schärfere Trennung zwischen Trend- und normalen Lagen zunehmend verschwimmen. „Im Moment scheint einfach alles im Trend zu sein – Hauptsache Hamburg und Hauptsache ein Mehrfamilienhaus“, so Baron. „Es wird dort investiert, wo sich die Gelegenheit bietet.“ In den meisten Trendlagen wie St. Pauli, Karolinenviertel, Schanzenviertel oder St. Georg sind die Angebote jedoch noch knapper als in den Randlagen der Hansestadt. Mangels Angebot werden
deshalb einfachere, oder weiter vom Zentrum entfernte Lagen stärker in den Blick genommen. „Bei den so genannten Trendlagen könnte sich das Interesse der Anleger künftig jedoch verringern, denn die Hamburger Politik hat die genannten Bezirke mit Erhaltungssatzungen überzogen“, sagt Baron. Diese haben das Ziel, die bestehenden Strukturen einzufrieren und den Mietern auf lange Sicht ein inflationsunabhängiges Mietenniveau zu erhalten. „Damit wird den Eigentümern und Investoren selbst verwehrt, nachhaltige Verbesserungen bzw. Modernisierungen umzusetzen.“
Entscheidend für die langfristige Entwicklung des Gesamtmarktes sind aus Sicht von ZINSHAUSTEAM & KENBO die Nachfrage nach Wohnraum und damit die Entwicklung der Mieten. Hamburg benötigt nach unterschiedlichen Studien in diesem Jahrzehnt bis zu 90.000 zusätzliche Wohnungen. Doch während im Vergleich zu den Vorjahren im vergangenen Jahr mit Genehmigungen zum Bau von rund 7.300 Wohnungen mehr als doppelt so viele Bauanträge positiv beschieden wurden wie in den Vorjahren, zieht die Zahl der Fertigstellungen nur langsam an. Aktuell scheint bei den Mieten vorerst ein Gipfelpunkt erreicht, doch mittelfristig dürfte die Verteuerung der Wohnungsmieten weiter gehen. Seitdem immer mehr Wohnungssuchende in die vom Zentrum entfernteren Lagen ziehen, erhöhen sich auch die Mieten in den Randlagen der Hansestadt kräftig. „Diese Entwicklung preisen die Kapitalanleger durch die Akzeptanz höherer Kaufpreisfaktoren für die Zinshäuser bereits ein“, so Baron.
So ist die Zahl der Transaktionen in 2012 mangels ausreichenden Angebots von 421 im Vorjahr auf 404 gesunken. Der Umsatz gemessen in Wohnfläche fiel sogar deutlich um knapp 26 Prozent auf 511.000 m² nach 689.000 m² im Vorjahr. Der Geldumsatz lag 2012 jedoch mit 873 (901) Mio. Euro nur um 3,1 % unter dem Vorjahr. Rein rechnerisch haben sich die Preise je Wohnfläche im Jahresvergleich um über 20 % erhöht. „Ein noch wichtigerer Indikator für die Preisentwicklung ist das Verhältnis der Jahresnettomiete, die ein Zinshaus im ersten Jahr nach dem Verkauf erzielt, zum Kaufpreis“, erläutert Baron. Noch zu Beginn der Nullerjahre gab es kaum Veränderungen. „Nun aber verzeichnen wir im Vergleich zu früher sprunghafte Anstiege“, so Baron. Der Vergleich einer sehr kurzen Periode von nur zwei Jahren verdeutlicht dies. Während in Top-Lagen für gute Häuser in 2011 im Durchschnitt noch das 19- bis 23-fache einer Jahresnettomiete bezahlt wurde, erhöhte sich dieser Faktor in diesem Jahr auf das 22- bis 27-fache. „Vereinzelt sind sogar noch höhere Faktoren zu registrieren.“ In guten Lagen legen Investoren inzwischen bis zum Fünffachen einer Jahresnettomiete mehr auf die Kaufpreise als noch vor zwei Jahren.
Im ersten Halbjahr 2013 sind nach Einschätzung von ZINSHAUSTEAM & KENBO weniger als 200 Häuser verkauft worden. „Der Markt wird inzwischen wieder fast ausschließlich von einheimischen Kapitalanlegern beherrscht, nur noch etwa 20 Prozent kommen aus dem Ausland“, sagt Baron weiter. „Die Hamburger halten derzeit verstärkt an ihren Zinshäusern fest, da sich für sie kaum alternative Anlagemöglichkeiten bieten“. Die Nachfrage ist dagegen so hoch, dass Zinshäuser, die auf den Markt kommen, vielfach in wenigen Wochen oder höchstens ein bis zwei Monaten verkauft werden. Trotz der Engpässe beobachtet ZINSHAUSTEAM & KENBO ein Qualitätsbewusstsein der Anleger. „Der Engpass am Markt bedeutet nicht, dass alles zu jedem Preis gekauft wird.“
Trendlagen noch gefragt
Die hohe Nachfrage und das geringe Angebot an Zinshäusern lässt die früher schärfere Trennung zwischen Trend- und normalen Lagen zunehmend verschwimmen. „Im Moment scheint einfach alles im Trend zu sein – Hauptsache Hamburg und Hauptsache ein Mehrfamilienhaus“, so Baron. „Es wird dort investiert, wo sich die Gelegenheit bietet.“ In den meisten Trendlagen wie St. Pauli, Karolinenviertel, Schanzenviertel oder St. Georg sind die Angebote jedoch noch knapper als in den Randlagen der Hansestadt. Mangels Angebot werden
deshalb einfachere, oder weiter vom Zentrum entfernte Lagen stärker in den Blick genommen. „Bei den so genannten Trendlagen könnte sich das Interesse der Anleger künftig jedoch verringern, denn die Hamburger Politik hat die genannten Bezirke mit Erhaltungssatzungen überzogen“, sagt Baron. Diese haben das Ziel, die bestehenden Strukturen einzufrieren und den Mietern auf lange Sicht ein inflationsunabhängiges Mietenniveau zu erhalten. „Damit wird den Eigentümern und Investoren selbst verwehrt, nachhaltige Verbesserungen bzw. Modernisierungen umzusetzen.“
Entscheidend für die langfristige Entwicklung des Gesamtmarktes sind aus Sicht von ZINSHAUSTEAM & KENBO die Nachfrage nach Wohnraum und damit die Entwicklung der Mieten. Hamburg benötigt nach unterschiedlichen Studien in diesem Jahrzehnt bis zu 90.000 zusätzliche Wohnungen. Doch während im Vergleich zu den Vorjahren im vergangenen Jahr mit Genehmigungen zum Bau von rund 7.300 Wohnungen mehr als doppelt so viele Bauanträge positiv beschieden wurden wie in den Vorjahren, zieht die Zahl der Fertigstellungen nur langsam an. Aktuell scheint bei den Mieten vorerst ein Gipfelpunkt erreicht, doch mittelfristig dürfte die Verteuerung der Wohnungsmieten weiter gehen. Seitdem immer mehr Wohnungssuchende in die vom Zentrum entfernteren Lagen ziehen, erhöhen sich auch die Mieten in den Randlagen der Hansestadt kräftig. „Diese Entwicklung preisen die Kapitalanleger durch die Akzeptanz höherer Kaufpreisfaktoren für die Zinshäuser bereits ein“, so Baron.
