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28.08.2013 Tokio ist durch E-Commerce teuerster Markt für Logistikimmobilien

Nach Angaben des Immobiliendienstleistungsunternehmen CBRE ist Tokio der weltweit teuerste Markt für Industrie- und Logistikimmobilien. Der hohe Wettbewerb des wachsenden Online-Handels um moderne Flächen und die Zunahme von Unternehmen aus der Logistikbranche erhöhen die Nachfrage in Tokio.

Die CBRE-Quartalsstudie untersucht die Entwicklung der zehn weltweit führenden Logistikimmobilienmärkte. Demnach ist Tokio der teuerste Markt der Welt (288,70 Euro pro Quadratmeter jährlich), gefolgt von London (275,71 Euro pro Quadratmeter jährlich) und Singapur (247,01 Euro pro Quadratmeter jährlich).

Nach Angaben von CBRE blieben die Mieten in acht der zehn teuersten Märkte im zweiten Quartal 2013 stabil, in Tokio und Hong Kong stiegen sie. Aufgrund der Nachfrage des Online-Handels und von Unternehmen aus der Logistikbranche sind die Mieten in Tokio im zweiten Quartal um 2,2 Prozent gestiegen. In Hong Kong stiegen sie aufgrund des besonders knappen Angebots um 2,6 Prozent. Auf dem dritten Rang sieht sich auch Singapur einem Mangel an qualitativen Angeboten und einer gleichzeitig starken Nachfrage gegenüber.

Die Spitzenmieten in den meisten europäischen Märkten, einschließlich London, Paris, Stockholm, Moskau und Helsinki blieben trotz des schwierigen wirtschaftlichen Umfelds stabil. Allerdings ist die Nachfrage nach hochspezialisierten, günstig gelegenen Logistikimmobilien weiterhin stark. Expandierende Mieter haben nur begrenzte Möglichkeiten, die ihren Anforderungen entsprechen. Daher bleiben viele von ihnen in den bisher genutzten Flächen.

Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland: „Der Einzelhandel spielt auch weiterhin eine bedeutende Quelle für die weltweite Nachfrage nach Logistikimmobilien in vielen Märkten, darunter London, Tokio, Singapur und Hong Kong. Indes profitieren Städte wie Tokio oder Brisbane vom Wachstum des E-Commerce und der internationalen Nachfrage. Der Mangel an qualitativ hochwertigen, modernen Flächen hat auch dazu geführt, dass die Mieten in vielen Märkten stabil geblieben sind. Obwohl zahlreiche Standorte – darunter Tokio, Perth, Brisbane und Stockholm – ihr Angebot erweitern wollen, besteht aufgrund der starken Nachfrage auch zukünftig kein Überangebot. Das zeigt der hohe Anteil an Vorvermietungen in Tokio und Perth. Auch an den deutschen Logistikzentren zeigt sich die Knappheit an modernen und effizienten Logistikflächen und sorgte zuletzt für stabile Mietpreise. Mit der einsetzenden konjunkturellen Erholungen wird sich diese Entwicklung weiter verfestigen, zumal die Projektpipeline aufgrund der weiterhin restriktiven Finanzierungszusagen der Banken limitiert bleibt.“

Die Verfügbarkeit moderner Distributionszentren in Tokio ist immer noch begrenzt. Das zeigt die weitere Abnahme der Leerstandsquote auf 2,7 Prozent im zweiten Quartal – der niedrigste Stand seit 2004. Obwohl in den nächsten 18 Monaten etwa 547.500 „tsubo“ (entspricht rund 39.700 Quadratmeter) entstehen werden, ist ein Überangebot nicht zu befürchten, da rund 60 Prozent der in der zweiten Jahreshälfte 2013 neu entstehenden Flächen bereits vorvermietet sind.

Junichi Taguchi, Managing Director, CBRE Industrial Services Japan: „Der Logistikmarkt in Tokio profitiert von den sich langsam wieder erholenden Exporten und den Unternehmensgewinnen, die wegen der Abwertung des Yen und der wachsenden Wirtschaft steigen. Auch beobachten wir vermehrt Anfragen von traditionellen Einzelhändlern sowie von Industrie- und Konsumgüterunternehmen. Das Erdbeben von Tohoku im Jahr 2011 hat sich stark auf den Markt ausgewirkt, da Firmen nun moderne und erdbebensicherere Logistikimmobilien suchen. Obwohl in den nächsten Monaten eine bedeutende Zahl neuer Bestände fertiggestellt werden sollen, laufen die Vorvermietungen gut. Denn der E-Commerce treibt die Nachfrage an.“

London (275,71 Euro pro Quadratmeter jährlich) verzeichnete einen Nachfrageanstieg für Flächen ab 9.000 Quadratmeter. Einzelhändler bleiben die aktivsten Nutzer am Markt, gefolgt von Unternehmen aus der Logistikbranche. Der Angebotsmangel hat aber die Vermietung erschwert. Deshalb sind die Spitzenmieten in London in diesem Quartal stabil geblieben.

Die Mieten für Logistikimmobilien in Singapur (247,01 Euro pro Quadratmeter jährlich) werden vom relativ knappen Angebot an guten Beständen und einer gesunden Nachfrage von den wichtigsten Logistikunternehmen gestützt. Die Nachfrage wuchs auch aufgrund des Wachstums im Transport- und Lagersegment sowie durch einen gesunden Einzelhandel. Etwa 830.000 Quadratmeter an neuen Beständen werden bis zum Jahresende 2014 erwartet. Das mindert die Sorgen über einen Angebotsmangel. Die Mieten werden voraussichtlich stabil bleiben oder langfristig ansteigen.

Trotz des schwierigen wirtschaftlichen Umfelds ist Helsinki (239 Euro pro Quadratmeter jährlich) ein Neuling in den Top 10, da Unternehmen ihre Immobilienbestände weiter reduzieren werden und die Nachfrage immer noch relativ stark ist.

Die Nachfrage nach hochspezialisierten Logistikimmobilien in Stockholm (205,05 Euro pro Quadratmeter jährlich) und Moskau (187,60 Euro pro Quadratmeter jährlich) ist – wie in anderen europäischen Städten auch – immer noch größer als das Angebot. Die Leerstandsquote in Moskau ist mit nur 1,1 Prozent extrem niedrig. Die Angebotspipeline für das restliche Jahr ist geringer als erwartet. Der Großteil der verfügbaren Flächen befindet sich mindestens 30 Kilometer außerhalb der Stadt. Nur zehn Prozent der freien Bestände liegen in einem Umkreis von zehn Kilometer.

Die Mieten für Logistikimmobilien in Hong Kong (196,83 Euro pro Quadratmeter jährlich) sind gegenüber dem letzten Quartal um 2,6 Prozent gestiegen. Der Markt ist so gut wie voll vermietet und bis 2014 wird kein neues Angebot entstehen. Die Mieter sind allerdings kostenbewusster geworden, da sich das Geschäftsumfeld insgesamt verschlechtert hat. Daher bleiben die Mieten in den kommenden Monaten wohl stabil.



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