03.09.2013 Büromarktaktivitäten in Warschau gehen über die Innenstadt hinaus
Im jüngsten Market in Minutes Report von Savills, einem der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen, zeigt das Unternehmen auf, dass der Flächenumsatz und die Entwicklungstätigkeit auf dem Warschauer Büromarkt auf einem soliden Niveau bleiben. Dabei nahm die Marktaktivität außerhalb der Zentrumsbereiche zu und dehnte sich in die Teilmärkte South West, South East und insbesondere West aus, in dem die Vermietungstätigkeit gegenüber dem Vorjahr um 140 % zunahm. Diesen Trend führt Savills auf das Bestreben der Mieter, Kosten zu reduzieren sowie den Ausbau der zweiten U-Bahn-Linie in den Westen der Warschauer Innenstadt zurück.
Den Savills-Kennzahlen zufolge lag der Büroflächenumsatz in Warschau im 1. Halbjahr 2013 bei 333.900 m² und damit 12 % über Vorjahresniveau. Mit 33 % (109.200 m²) aller Vermietungen verzeichnete der Teilmarkt Upper South die höchste Vermietungsaktivität, gefolgt vom Teilmarkt South West mit 83.800 m². In der Innenstadt summierte sich der Bruttoumsatz auf 77.400 m² und lag damit 11 % über dem Ergebnis des 1. Halbjahres 2012.
Im 1. Halbjahr 2013 kamen ca. 155.500 m² neue Büroflächen auf den Markt. Dieser Neubauflächenzuwachs entstand durch die Fertigstellung von neun Bürogebäuden, von denen mit dem 3.700 m² großen Plac Bankowy 1 nur eines in der Innenstadt liegt. Vier Objekte mit insgesamt 107.600 m² liegen im Teilmarkt Upper South, darunter die beiden größten Fertigstellungen im Berichtszeitraum, Konstruktorska Business Center (48.300 m²) und Marynarska 12 (40.000 m²). Der Researchanalyse von Savills zufolge beträgt der Flächenbestand im Teilmarkt Upper South mehr als 1,1 Mio. m² bzw. 28 % des Gesamtbestands moderner Büroflächen in Warschau. In den nächsten 18 Monaten ist die Fertigstellung weiterer 468.000 m² geplant. 75 % dieser Flächen befinden sich in dezentralen Lagen, darunter das neue 40.000 m² große Headquarter von Orange im Teilmarkt South West sowie das 27.600 m² große Wola Center im Teilmarkt West. Beide Neubauprojekte werden im 2. Halbjahr 2013 fertiggestellt.
Michal Stepien, Senior Consultant Research bei Savills Polen, merkt an: „Wir beobachten eine rege Vermietungstätigkeit auf dem Warschauer Büromarkt und gehen davon aus, dass sich der Gesamtflächenumsatz zum Jahresende auf 600.000 m² summiert, was in etwa dem Vorjahresergebnis von 608.000 m² entspricht. Denn die polnische Hauptstadt ist nach wie vor ein bevorzugter Standort für einheimische und internationale Mieter gleichermaßen. In Bezug auf den Neubauflächenzuwachs stellen wir fest, dass Nutzer sich zunehmend Standorte außerhalb der Innenstadt suchen mit dem Ziel, günstigere Mieten zu realisieren, und die Entwickler reagieren auf diese Nachfrage.“
Die Spitzenmieten bewegen sich aktuell zwischen € 22 und € 23/m²/Monat bzw. € 14,75/m²/Monat im dezentralen Stadtteil Mokotów und gaben damit in den vergangenen zwölf Monaten um 5 % nach. Für die nächsten Monate geht Savills von einer stabilen Entwicklung der Spitzenmieten aus.
Die Leerstandsrate in Warschau lag zum Ende des 1. Halbjahres bei durchschnittlich 10,5 % gegenüber 7,4 % im Vorjahreszeitraum. In den dezentralen Lagen wurden durchschnittlich 10,8 % (H1 2012: 7,4 %) verzeichnet. In Anbetracht eines geplanten Flächenfertigstellungsvolumens von 1,1 Mio. m² bis Ende 2015 geht Savills davon aus, dass der Leerstand in Warschau bis Ende 2013 auf 12 % anwächst und stabil auf diesem Niveau bleiben wird.
Tomasz Buras, Head of Office Agency bei Savills Polen, sagt: „Aufgrund der zunehmenden Verfügbarkeit von Büroflächen auf dem Warschauer Büromarkt gingen die Spitzenmieten geringfügig zurück. Die Vermieter erkennen die Notwendigkeit, flexibel zu reagieren, so dass wir aktuell einen Nutzermarkt haben. Für Mieter ist dies der geeignete Zeitpunkt für einen Umzug, da sie damit rechnen können, dass ihnen die Vermieter niedrigere Mieten und attraktive Incentive-Pakete anbieten, insbesondere in Neubauprojekten.“
Den Savills-Kennzahlen zufolge lag der Büroflächenumsatz in Warschau im 1. Halbjahr 2013 bei 333.900 m² und damit 12 % über Vorjahresniveau. Mit 33 % (109.200 m²) aller Vermietungen verzeichnete der Teilmarkt Upper South die höchste Vermietungsaktivität, gefolgt vom Teilmarkt South West mit 83.800 m². In der Innenstadt summierte sich der Bruttoumsatz auf 77.400 m² und lag damit 11 % über dem Ergebnis des 1. Halbjahres 2012.
Im 1. Halbjahr 2013 kamen ca. 155.500 m² neue Büroflächen auf den Markt. Dieser Neubauflächenzuwachs entstand durch die Fertigstellung von neun Bürogebäuden, von denen mit dem 3.700 m² großen Plac Bankowy 1 nur eines in der Innenstadt liegt. Vier Objekte mit insgesamt 107.600 m² liegen im Teilmarkt Upper South, darunter die beiden größten Fertigstellungen im Berichtszeitraum, Konstruktorska Business Center (48.300 m²) und Marynarska 12 (40.000 m²). Der Researchanalyse von Savills zufolge beträgt der Flächenbestand im Teilmarkt Upper South mehr als 1,1 Mio. m² bzw. 28 % des Gesamtbestands moderner Büroflächen in Warschau. In den nächsten 18 Monaten ist die Fertigstellung weiterer 468.000 m² geplant. 75 % dieser Flächen befinden sich in dezentralen Lagen, darunter das neue 40.000 m² große Headquarter von Orange im Teilmarkt South West sowie das 27.600 m² große Wola Center im Teilmarkt West. Beide Neubauprojekte werden im 2. Halbjahr 2013 fertiggestellt.
Michal Stepien, Senior Consultant Research bei Savills Polen, merkt an: „Wir beobachten eine rege Vermietungstätigkeit auf dem Warschauer Büromarkt und gehen davon aus, dass sich der Gesamtflächenumsatz zum Jahresende auf 600.000 m² summiert, was in etwa dem Vorjahresergebnis von 608.000 m² entspricht. Denn die polnische Hauptstadt ist nach wie vor ein bevorzugter Standort für einheimische und internationale Mieter gleichermaßen. In Bezug auf den Neubauflächenzuwachs stellen wir fest, dass Nutzer sich zunehmend Standorte außerhalb der Innenstadt suchen mit dem Ziel, günstigere Mieten zu realisieren, und die Entwickler reagieren auf diese Nachfrage.“
Die Spitzenmieten bewegen sich aktuell zwischen € 22 und € 23/m²/Monat bzw. € 14,75/m²/Monat im dezentralen Stadtteil Mokotów und gaben damit in den vergangenen zwölf Monaten um 5 % nach. Für die nächsten Monate geht Savills von einer stabilen Entwicklung der Spitzenmieten aus.
Die Leerstandsrate in Warschau lag zum Ende des 1. Halbjahres bei durchschnittlich 10,5 % gegenüber 7,4 % im Vorjahreszeitraum. In den dezentralen Lagen wurden durchschnittlich 10,8 % (H1 2012: 7,4 %) verzeichnet. In Anbetracht eines geplanten Flächenfertigstellungsvolumens von 1,1 Mio. m² bis Ende 2015 geht Savills davon aus, dass der Leerstand in Warschau bis Ende 2013 auf 12 % anwächst und stabil auf diesem Niveau bleiben wird.
Tomasz Buras, Head of Office Agency bei Savills Polen, sagt: „Aufgrund der zunehmenden Verfügbarkeit von Büroflächen auf dem Warschauer Büromarkt gingen die Spitzenmieten geringfügig zurück. Die Vermieter erkennen die Notwendigkeit, flexibel zu reagieren, so dass wir aktuell einen Nutzermarkt haben. Für Mieter ist dies der geeignete Zeitpunkt für einen Umzug, da sie damit rechnen können, dass ihnen die Vermieter niedrigere Mieten und attraktive Incentive-Pakete anbieten, insbesondere in Neubauprojekten.“
