10.09.2013 Hamburger Büro- und Geschäftshäuser auch in den Randlagen gesucht
Stabile Umsätze auf hohem Niveau, gute Renditen und hohe Nachfrage – das zeichnet den Markt für Büro- und Geschäftshäuser in Hamburg im laufenden Jahr aus. Während für Büroflächen die Mietnachfrage noch nicht ausreicht, um das hohe Flächenangebot aufzunehmen, genügen dagegen die Kaufgelegenheiten nicht, um die Nachfrage zu decken. Kapitalanleger weichen daher zunehmend in die Stadtteillagen der Hansestadt aus. „Die Kapitalanleger suchen kontinuierlich nach guten Anlagemöglichkeiten und sehen nun auch in den Randlagen Chancen für Investments in gute Kapitalanlagen“, sagt Andreas Boberski, geschäftsführender Gesellschafter von ZINSHAUSTEAM & KENBO GmbH & Co. KG. Der Makler berichtet in seiner aktuellen Marktanalyse über die Anlageobjekte, die überwiegend Büro- und Einzelhandelsflächen haben und in der Regel ab fünf Mio. Euro kosten.
Der Hamburger Markt für Investmentimmobilien gehört zu den stabilsten Märkten in ganz Deutschland. Das bestätigen die Umsatz- und Preisentwicklungen in 2012 und zu Beginn des Jahres 2013. Erneut wurde im Jahr 2012 ein Geldumsatz von etwa zwei Mrd. Euro registriert. Mit einem Umsatz von 1,937 Mrd. Euro lag der Marktumsatz dabei knapp unter dem Vorjahr, als 2,014 Mrd. Euro mit Büro- und Geschäftshäusern umgesetzt wurden. Auch die Zahl der Transaktionen lag mit 225 nur wenig unter dem Vorjahr, als 247 Objekte verkauft wurden. Der Flächenumsatz stieg indes deutlich um fast 50 Prozent auf 906.000 m² (Vorjahr: 624.000 m²).
Mangels eines ausreichenden Angebots in der City wurden vermehrt Büro- und Geschäftshäuser in den Stadteil- und Randlagen der Hansestadt verkauft, die im Durchschnitt über größere Büro- und Nutzflächen verfügen. Gleichwohl bildeten die zentralen Lagen, wie die Hamburger Altstadt (18 Transaktionen), Neustadt (16) und St. Georg (12), weitere Umsatzschwerpunkte. Im Jahr 2013 scheint sich die Entwicklung des Vorjahres fortzusetzen und das stabil hohe Niveau erneut bestätigt oder sogar leicht übertroffen zu werden. Im ersten Quartal lag der Transaktionsumsatz mit 710 Mio. Euro sogar um 45 Prozent über dem Vorjahresquartal, eine Steigerungsrate, die sich im weiteren Jahresverlauf nicht halten dürfte. Die Steigerung wurde von Investoren aus dem Ausland getragen, deren Anteil wieder etwa 15 bis 20 Prozent ausmachte, während 2012 nur knapp zehn Prozent der Transaktionen auf diese Käufergruppe entfiel.
„Investoren bevorzugen Hamburg als Standort, weil die Hansestadt eine breit diversifizierte und damit weniger krisenanfällige Wirtschaftsstruktur bietet“, sagt Boberski weiter. Mit knapp der Hälfte aller Transaktionen dominierten in den ersten drei Monaten des Jahres 2013 Offene Fonds und Spezialfonds das Geschehen. Das zeigt, dass diese Investorengruppen wieder verstärkt am Markt auftreten, da sie von ihren Investoren wieder wachsende Mittel zur Investition in renditestarke Immobilien erhalten.
Die Renditeentwicklung bei den Investmentimmobilien ist trotz der hohen Nachfrage nicht abwärtsgerichtet. „Die Anleger kalkulieren professionell die Chancen der Immobilien“, sagt Boberski. Die anfänglichen Kaufpreisfaktoren für Hamburg Büro- und Geschäftshäuser bewegen sich bei knapp 20, so dass sich die Renditen auch in 2013 wie im Vorjahr unverändert bei etwas unter fünf Prozent bewegen. Denn angesichts der noch vielen Mietangebote erwarten die Investoren jedoch noch keine besonderen Mietpreissteigerungen für Büroflächen. Eine expansivere Investitions- und Personalplanung vieler Unternehmen verhilft dem Hamburger Büroflächenmarkt zwar zu einer wachsenden Neuvermietung. Mit rund 630.000 m² wurde bereits in 2012 ein neues Rekordhoch verzeichnet und auch der Leerstand sank weiter. Dennoch stehen noch immer rund 950.000 m² Bürofläche in der Hansestadt leer.
Die Lage bei den Einzelhandelsflächen kann kaum Einfluss nehmen, da die Flächenanteile der Objekte mit Flächen für den Einzelhandel in der Regel nur gering sind. Anziehende Mieten weisen zudem im Wesentlichen nur Flächen in der City auf, wo internationale Handelsketten weiterhin nach neuen Flächen suchen und für hohe bis weiter steigende Mieten in den bevorzugten Lagen sorgen. „Insgesamt sehen wir daher weiterhin eine stabile Entwicklung für Büro- und Geschäftshäuser in Hamburg“, so Boberski, „denn insbesondere die aktuelle Zinsentwicklung veranlasst zunehmend Anleger in diese Assetklasse einzusteigen. Das wird auch mittelfristig so bleiben.“
Der Hamburger Markt für Investmentimmobilien gehört zu den stabilsten Märkten in ganz Deutschland. Das bestätigen die Umsatz- und Preisentwicklungen in 2012 und zu Beginn des Jahres 2013. Erneut wurde im Jahr 2012 ein Geldumsatz von etwa zwei Mrd. Euro registriert. Mit einem Umsatz von 1,937 Mrd. Euro lag der Marktumsatz dabei knapp unter dem Vorjahr, als 2,014 Mrd. Euro mit Büro- und Geschäftshäusern umgesetzt wurden. Auch die Zahl der Transaktionen lag mit 225 nur wenig unter dem Vorjahr, als 247 Objekte verkauft wurden. Der Flächenumsatz stieg indes deutlich um fast 50 Prozent auf 906.000 m² (Vorjahr: 624.000 m²).
Mangels eines ausreichenden Angebots in der City wurden vermehrt Büro- und Geschäftshäuser in den Stadteil- und Randlagen der Hansestadt verkauft, die im Durchschnitt über größere Büro- und Nutzflächen verfügen. Gleichwohl bildeten die zentralen Lagen, wie die Hamburger Altstadt (18 Transaktionen), Neustadt (16) und St. Georg (12), weitere Umsatzschwerpunkte. Im Jahr 2013 scheint sich die Entwicklung des Vorjahres fortzusetzen und das stabil hohe Niveau erneut bestätigt oder sogar leicht übertroffen zu werden. Im ersten Quartal lag der Transaktionsumsatz mit 710 Mio. Euro sogar um 45 Prozent über dem Vorjahresquartal, eine Steigerungsrate, die sich im weiteren Jahresverlauf nicht halten dürfte. Die Steigerung wurde von Investoren aus dem Ausland getragen, deren Anteil wieder etwa 15 bis 20 Prozent ausmachte, während 2012 nur knapp zehn Prozent der Transaktionen auf diese Käufergruppe entfiel.
„Investoren bevorzugen Hamburg als Standort, weil die Hansestadt eine breit diversifizierte und damit weniger krisenanfällige Wirtschaftsstruktur bietet“, sagt Boberski weiter. Mit knapp der Hälfte aller Transaktionen dominierten in den ersten drei Monaten des Jahres 2013 Offene Fonds und Spezialfonds das Geschehen. Das zeigt, dass diese Investorengruppen wieder verstärkt am Markt auftreten, da sie von ihren Investoren wieder wachsende Mittel zur Investition in renditestarke Immobilien erhalten.
Die Renditeentwicklung bei den Investmentimmobilien ist trotz der hohen Nachfrage nicht abwärtsgerichtet. „Die Anleger kalkulieren professionell die Chancen der Immobilien“, sagt Boberski. Die anfänglichen Kaufpreisfaktoren für Hamburg Büro- und Geschäftshäuser bewegen sich bei knapp 20, so dass sich die Renditen auch in 2013 wie im Vorjahr unverändert bei etwas unter fünf Prozent bewegen. Denn angesichts der noch vielen Mietangebote erwarten die Investoren jedoch noch keine besonderen Mietpreissteigerungen für Büroflächen. Eine expansivere Investitions- und Personalplanung vieler Unternehmen verhilft dem Hamburger Büroflächenmarkt zwar zu einer wachsenden Neuvermietung. Mit rund 630.000 m² wurde bereits in 2012 ein neues Rekordhoch verzeichnet und auch der Leerstand sank weiter. Dennoch stehen noch immer rund 950.000 m² Bürofläche in der Hansestadt leer.
Die Lage bei den Einzelhandelsflächen kann kaum Einfluss nehmen, da die Flächenanteile der Objekte mit Flächen für den Einzelhandel in der Regel nur gering sind. Anziehende Mieten weisen zudem im Wesentlichen nur Flächen in der City auf, wo internationale Handelsketten weiterhin nach neuen Flächen suchen und für hohe bis weiter steigende Mieten in den bevorzugten Lagen sorgen. „Insgesamt sehen wir daher weiterhin eine stabile Entwicklung für Büro- und Geschäftshäuser in Hamburg“, so Boberski, „denn insbesondere die aktuelle Zinsentwicklung veranlasst zunehmend Anleger in diese Assetklasse einzusteigen. Das wird auch mittelfristig so bleiben.“
