17.09.2013 Kaufempfehlung für Investoren: Wohnimmobilien in Tokio und New York
Savills, einem der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen zufolge stiegen die Mieten für Wohnimmobilien in den führenden Weltmetropolen im 1. Halbjahr 2013 deutlicher als im Bürosegment, womit sich Wohnimmobilien als profitable Investment-Assetklasse empfehlen. Das Unternehmen warnt jedoch, dass Städte mit niedrigen Renditeniveaus, in denen die Wohnimmobilienpreise nicht durch entsprechenden Mietertrag untermauert sind, überbewertet sein könnten.
Seit einiger Zeit stellt Savills bereits New York als Investmenttipp heraus. Die überraschende Erkenntnis seiner jüngsten Analyse ist allerdings, dass sich nun auch Tokio als Kaufempfehlung für ertragsorientierte Investoren präsentiert. Die Mietrenditen in Tokio stellen sich im Vergleich zu japanischen Staatsanleihen, die nur eine sehr geringe Verzinsung bieten, außerordentlich attraktiv dar, so dass die Stadt die Savills-Rangliste der World Cities in Bezug auf Wohnimmobilieninvestments anführt und New York auf Platz 2 verweist. Paris und London folgen auf den Positionen 3 und 4.
Um die tatsächliche Attraktivität von Wohnimmobilien als Assetklasse in jeder Stadt nachzuvollziehen, hat Savills die Brutto-Mietrendite um die Rendite aus einer 10-Jahres-Staatsanleihe reduziert. Dies liefert eine übergreifend vergleichbare Maßeinheit für die Wohnimmobilienrenditen in den World Cities. Das Ergebnis zeigt auf, wie sich der Immobilienertrag in der lokalen Risikolandschaft darstellt. Der Savills-Analyse zufolge scheinen einige World Cities, insbesondere in der Neuen Welt und dort vor allem in Moskau und Mumbai, überbewertet. In gleicher Weise stellen sich einige Städte der Alten Welt als preisgünstig dar.
Mit 6,2 % bietet New York aktuell die höchste Bruttorendite für Wohnimmobilien, während US-Staatsanleihen eine Verzinsung von 3,4 % aufweisen. Auch die Mieten steigen – im 1. Halbjahr 2013 um 2,0 %. Im Gegensatz dazu sind zwar auch die Bruttorenditen in Moskau mit 5,8 % hoch, liegen aber deutlich unter dem Wert von 7,4 % für Staatsanleihen. Vor diesem Hintergrund erscheinen Wohnimmobilien in Moskau teuer, insbesondere im Hinblick auf das verhältnismäßig geringe Mietpreiswachstum von 3,3 % im 1. Halbjahr 2013. New York verzeichnet ein Plus von 3,6 %, während Moskau ein Minus von 1,6 % gegenüber Staatsanleihen aufweist.
Savills ist der Meinung, dass der Vergleich mit Staatsanleiherenditen nicht nur aufzeigt, wo ertragsorientierte Investoren ihr Geld anlegen können, sondern auch, ob die Wohnimmobilienpreise einer Stadt im Einklang mit der zugrundeliegenden Nutzernachfrage stehen. „In einigen Städte mit den niedrigsten Renditeniveaus stiegen die Mieten kaum bzw. gar nicht, während die Kaufpreise deutlich zulegten“, sagt Yolande Barnes, Director World Research bei Savills. „Sollten die Mieten auch künftig nur geringfügig steigen, dürften solche Immobilienpreise als überhitzt angesehen werden, und dies könnte zu einer Korrektur führen.“
„Ebenso könnte das Szenario, dass die Kaufpreise langsamer steigen als die Mieten, Spielraum für Preiserhöhungen bieten. So könnten die Preise in New York um über 60 % steigen, sollten die Durchschnittsrenditen in gleichem Maße zurückgehen wie es in London der Fall war. Dies setzt jedoch voraus, dass die Mieten stabil bleiben und die Zinsen nicht steigen.“
Savills hält einen durchschnittlichen Preisanstieg der New Yorker Wohnimmobilienpreise um 30 % in den nächsten drei Jahren für realistisch.
In Tokio ist das Steigerungspotenzial sogar noch größer, aber Savills zufolge ist dies unwahrscheinlich, da der dortige Investmentmarkt eher einheimisch und weniger international geprägt ist als die Märkte New Yorks und Londons. Dennoch hält das Unternehmen auch in Tokio innerhalb der nächsten drei Jahre Preisanstiege im zweistelligen Prozentbereich für möglich.
„Letzten Herbst präsentierten wir New York als Investmenttipp, und eine New Yorker Wohnimmobilie ist nach wie vor ein solides Investment mit Ertrags- und Preissteigerungspotenzial“, sagt Barnes. „Tokio scheint aktuell eine unerwartete, aber überzeugende Gelegenheit für Investoren, denn die Bruttorendite liegt 3,9 % über dem Zinsniveau von Staatsanleihen. Im Gegensatz dazu dürfte es in Mumbai vor dem Hintergrund rückläufiger Mieten und gleichzeitig Renditen unterhalb des Renditeniveaus von Staatsanleihen vorerst kaum zu Investitionen kommen.“
In vielen Städten, die der Savills-Index abbildet, stiegen die Wohnungs- und Gewebemieten geringer als die Kaufpreise. „Die Mietpreise sind ein Spiegelbild der Nutzerfrage, während sich die Kaufpreise als ein guter Indikator für den Grad der Investitionstätigkeit erweisen“, fährt Barnes fort. „Wir gehen derzeit davon aus, dass sich die Abschwächung in vielen Schwellenländern maßgeblicher auf die Immobilienpreise auswirkt als dies Gesetze und Steuern tun. Wir erwarten sogar eine Wiederangleichung der Immobilienperformance zwischen der Alten und Neuen Welt, sofern diese Änderungen eintreten.“
Seit einiger Zeit stellt Savills bereits New York als Investmenttipp heraus. Die überraschende Erkenntnis seiner jüngsten Analyse ist allerdings, dass sich nun auch Tokio als Kaufempfehlung für ertragsorientierte Investoren präsentiert. Die Mietrenditen in Tokio stellen sich im Vergleich zu japanischen Staatsanleihen, die nur eine sehr geringe Verzinsung bieten, außerordentlich attraktiv dar, so dass die Stadt die Savills-Rangliste der World Cities in Bezug auf Wohnimmobilieninvestments anführt und New York auf Platz 2 verweist. Paris und London folgen auf den Positionen 3 und 4.
Um die tatsächliche Attraktivität von Wohnimmobilien als Assetklasse in jeder Stadt nachzuvollziehen, hat Savills die Brutto-Mietrendite um die Rendite aus einer 10-Jahres-Staatsanleihe reduziert. Dies liefert eine übergreifend vergleichbare Maßeinheit für die Wohnimmobilienrenditen in den World Cities. Das Ergebnis zeigt auf, wie sich der Immobilienertrag in der lokalen Risikolandschaft darstellt. Der Savills-Analyse zufolge scheinen einige World Cities, insbesondere in der Neuen Welt und dort vor allem in Moskau und Mumbai, überbewertet. In gleicher Weise stellen sich einige Städte der Alten Welt als preisgünstig dar.
Mit 6,2 % bietet New York aktuell die höchste Bruttorendite für Wohnimmobilien, während US-Staatsanleihen eine Verzinsung von 3,4 % aufweisen. Auch die Mieten steigen – im 1. Halbjahr 2013 um 2,0 %. Im Gegensatz dazu sind zwar auch die Bruttorenditen in Moskau mit 5,8 % hoch, liegen aber deutlich unter dem Wert von 7,4 % für Staatsanleihen. Vor diesem Hintergrund erscheinen Wohnimmobilien in Moskau teuer, insbesondere im Hinblick auf das verhältnismäßig geringe Mietpreiswachstum von 3,3 % im 1. Halbjahr 2013. New York verzeichnet ein Plus von 3,6 %, während Moskau ein Minus von 1,6 % gegenüber Staatsanleihen aufweist.
Savills ist der Meinung, dass der Vergleich mit Staatsanleiherenditen nicht nur aufzeigt, wo ertragsorientierte Investoren ihr Geld anlegen können, sondern auch, ob die Wohnimmobilienpreise einer Stadt im Einklang mit der zugrundeliegenden Nutzernachfrage stehen. „In einigen Städte mit den niedrigsten Renditeniveaus stiegen die Mieten kaum bzw. gar nicht, während die Kaufpreise deutlich zulegten“, sagt Yolande Barnes, Director World Research bei Savills. „Sollten die Mieten auch künftig nur geringfügig steigen, dürften solche Immobilienpreise als überhitzt angesehen werden, und dies könnte zu einer Korrektur führen.“
„Ebenso könnte das Szenario, dass die Kaufpreise langsamer steigen als die Mieten, Spielraum für Preiserhöhungen bieten. So könnten die Preise in New York um über 60 % steigen, sollten die Durchschnittsrenditen in gleichem Maße zurückgehen wie es in London der Fall war. Dies setzt jedoch voraus, dass die Mieten stabil bleiben und die Zinsen nicht steigen.“
Savills hält einen durchschnittlichen Preisanstieg der New Yorker Wohnimmobilienpreise um 30 % in den nächsten drei Jahren für realistisch.
In Tokio ist das Steigerungspotenzial sogar noch größer, aber Savills zufolge ist dies unwahrscheinlich, da der dortige Investmentmarkt eher einheimisch und weniger international geprägt ist als die Märkte New Yorks und Londons. Dennoch hält das Unternehmen auch in Tokio innerhalb der nächsten drei Jahre Preisanstiege im zweistelligen Prozentbereich für möglich.
„Letzten Herbst präsentierten wir New York als Investmenttipp, und eine New Yorker Wohnimmobilie ist nach wie vor ein solides Investment mit Ertrags- und Preissteigerungspotenzial“, sagt Barnes. „Tokio scheint aktuell eine unerwartete, aber überzeugende Gelegenheit für Investoren, denn die Bruttorendite liegt 3,9 % über dem Zinsniveau von Staatsanleihen. Im Gegensatz dazu dürfte es in Mumbai vor dem Hintergrund rückläufiger Mieten und gleichzeitig Renditen unterhalb des Renditeniveaus von Staatsanleihen vorerst kaum zu Investitionen kommen.“
In vielen Städten, die der Savills-Index abbildet, stiegen die Wohnungs- und Gewebemieten geringer als die Kaufpreise. „Die Mietpreise sind ein Spiegelbild der Nutzerfrage, während sich die Kaufpreise als ein guter Indikator für den Grad der Investitionstätigkeit erweisen“, fährt Barnes fort. „Wir gehen derzeit davon aus, dass sich die Abschwächung in vielen Schwellenländern maßgeblicher auf die Immobilienpreise auswirkt als dies Gesetze und Steuern tun. Wir erwarten sogar eine Wiederangleichung der Immobilienperformance zwischen der Alten und Neuen Welt, sofern diese Änderungen eintreten.“
