19.09.2013 Milliarden Renminbi werden in internationale Gateway-Märkte investiert
In den vergangenen drei Jahren investierten chinesische Unternehmen in signifikantem Umfang in ausländische Immobilien. So stieg das entsprechende Investitionsvolumen von US$ 900 Mio. in 2010 auf US$ 5,6 Mrd. in 2012. Dank einer Reihe bedeutender Transaktionen in wichtigen Gateway-Städten liegt das diesjährige Investitionsvolumen bereits zum jetzigen Zeitpunkt über dem Vorjahres-Gesamtergebnis. Es ist davon auszugehen, dass dieser Trend noch über viele Jahre hinweg anhält, da sich China mehr und mehr in den Rest der Welt integriert und neue Kapitalquellen in den ausländischen Märkten an Dynamik gewinnen. Die Transaktionsvolumina könnten über das kommende Jahrzehnt konservativ bewertet um 20 % p.a. steigen.
Nachdem China mehr als zwei Jahrzehnte lang Investment-Nettoempfänger war, beginnt das Land, sein Kapital ins Ausland zu entsenden. Dieser Prozess begann damit, dass einige Privatinvestoren Investitionen tätigten und eigengenutzte Wohnimmobilien erwarben. Entwickler sicherten sich im Gegenzug Spitzen-Entwicklungsgrundstücke, während Versicherer und Staatsfonds Spitzenassets und strategische Immobilienportfolios kaufen.
Chinesische Privatinvestoren
Chinesische Privatinvestoren waren über lange Zeit strengen Kapitalkontrollen unterworfen. Obwohl die Konjunktur wächst und die Integration in den Rest der Welt dank der Internationalisierung des Renminbi an Dynamik gewinnt, ist zunehmend eine Abwanderung von Kapital chinesischer Staatsbürger zu beobachten. Ein Großteil dieses Geldes fließt in die Immobilienmärkte − das von vielen Chinesen favorisierte Investmentprodukt.
Während der prozentuale Anteil chinesischer Staatsbürger, die im Ausland investieren, gering ist, ist ihre absolute Zahl gemessen an der Einwohnerzahl in einigen der ersten Märkte, in denen sie investierten, immens. So wurden die Immobilienmärkte Hong Kongs und Singapurs von wohlhabenden Chinesen überschwemmt, die in den Jahren 2008 bis 2012 Immobilien kauften. Dies führte zu rapiden Preisanstiegen, so dass die Regierungen hohe Grunderwerbsteuern durchsetzen mussten, um die ins Land drängende Kapitalflut einzudämmen.
„Die chinesischen Investoren sind mittlerweile in anderen Märkten aktiv, in denen ihr Anteil bislang zwar relativ gering ist, aber rapide wächst“, sagt James Macdonald, Head of Research bei Savills China. Die Chinesen sind auf Kapitalsicherung, Zugang zu Bildung und Gesundheitswesen, dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung und Erhalt der Staatsbürgerschaft bedacht. Gleichzeitig hat der deutlich erstarkte Renminbi nach der globalen Finanzkrise dazu geführt, dass Investmentchancen deutlich erschwinglicher erscheinen.
Chinesische institutionelle Investoren
Vor dem Hintergrund der Abschwächung und des zunehmenden Risikopotenzials des einheimischen Marktes versuchen chinesische Entwickler und Investoren, ihre Portfolios durch ausländische Objekte zu diversifizieren. Hierbei geht jedes Unternehmen andere Wege. Entwickler versuchen, sich mit einem lokalen Partner zusammenzuschließen und investieren vor allem in Gateway-Städten, wobei die meisten Projekte eine Wohnkomponente beinhalteten. Versicherungen, die gerade erst begonnen haben zu investieren, scheinen auf etablierte, ertragsstarke Gewerbeprojekte zu fokussieren. Staatsfonds beteiligen sich an Logistikportfolios in den Ländern wichtiger Handelspartner, interessieren sich aber auch für andere Assetklassen wie Studentisches Wohnen in UK ebenso wie für traditionelle gewerbliche Core-Assets.
„Was wir im Moment beobachten, ist der Anfang oder die Vorhut einer möglichen größeren Kapitalwelle in den kommenden Jahren“, sagt James Macdonald.
Folgt man dem Beispiel von Unternehmen wie dem koreanischen National Pension Service, dem weltweit viertgrößten Pensionsfonds sowie anderen asiatischen Institutionen, sind chinesische Investoren an sicheren Immobilienmärkten im Westen mit hohen Renditen und stabilen Preisen interessiert. Zu den wichtigsten Investoren zählen aktuell Versicherungsgesellschaften, Staatsfonds und Projektentwickler.
- Versicherungen verwalten derzeit ein Vermögen von RMB 7,7 Billionen, wovon bis zu 10 % in Immobilien investiert werden könnten. Mit dem Erwerb des Lloyds Building in London für US$ 392 Mio. (RMB 2,4 Mrd.) war die Ping’an-Versicherung das erste chinesische Versicherungsunternehmen, das sich in einem ausländischen Immobilienmarkt engagierte.
- Mit US$ 1,2 Billionen verwalten Chinas Staatsfonds ein ähnlich hohes Vermögen. CIC und SAFE, weltweit unter den Top5-Staatsfonds, zeigten sich besonders aktiv.
- CIC erwarb große Industrie- und Logistikportfolios in Brasilien, Australien und Japan sowie eine Beteiligung an Songbird Estates, dem Mehrheitseigentümer von Canary Wharf.
- SAFE kaufte durch sein in UK ansässiges Unternehmen Gingko Tree Investments einen 40 %-Anteil an University Partnerships Programme (dem größten britischen Entwickler von Studentenunterkünften) und im Rahmen eines Joint-Venture das Objekt Ropemaker Place in London.
- Der staatlichen chinesischen Pensionskasse und dem nationalen Sozialversicherungsfonds sind derzeit Immobilieninvestitionen verwehrt. Sollte es hier zu einer Liberalisierung kommen, könnte weitaus mehr Kapital auf den Markt gelangen.
- Die Top-10-Projektentwickler Chinas (gemessen am Umsatz im 1. Halbjahr 2013) generierten in den ersten sechs Monaten des Jahres durch den Verkauf von 46 Projekten einen Gewinn in Höhe von insgesamt RMB 487,4 Mio. Die Entwickler werden künftig zu den größten ausländischen Investoren zählen. So investieren führende Unternehmen (darunter Greentown, Vanke, Wanda, China Overseas Land & Investment) bereits in beträchtlichem Umfang in wichtigen Gateway-Städten in den USA (Los Angeles und New York), UK (London) und Australien (Sydney).
Das Kapital könnte stoßweise in den Markt fließen und ist von verschiedenen Voraussetzungen abhängig, u. a. von Kaufgelegenheiten im einheimischen und ausländischen Markt, gesetzlichen Rahmenbedingungen und Prioritäten, der Entwicklung interner Strukturen sowie dem Vorhandensein von Arbeitskräften. „In dem Maße wie Chinas Bedeutung auf dem Weltmarkt weiterhin wächst und das Land immer stärker an internationalen Angelegenheiten beteiligt ist, wird auch die Expansion chinesischer Unternehmen, Projektentwickler und Investoren zunehmen“, führt James Macdonald weiter aus.
Hintergrund
Die zunehmende Wiederherstellung des Gleichgewichts der Weltwirtschaft in den letzten fünf Jahren lenkte das Augenmerk vermehrt auf die Schwellenmärkte, insbesondere vor dem Hintergrund deren wachsender internationaler Bedeutung in Bezug auf wirtschaftliche Stärke, geschäftlicher Bedeutung und finanziellen Einfluss.
Im Fall Chinas konzentrierte sich das Augenmerk zunächst darauf, das japanische BIP zu übertreffen und die zweitgrößte Wirtschaftsmacht der Welt zu werden. Ebenso war Thema, dass sich das Land von den westlichen Ländern abkoppelte in der Hoffnung, eine Ankurbelung des Inlandskonsums könne den Abschwung in Industrie und Handel kompensieren. In den zurückliegenden Monaten führte diese Debatte dazu, dass Privatinvestoren und Unternehmen Immobilien im Ausland kauften.
Nachdem China mehr als zwei Jahrzehnte lang Investment-Nettoempfänger war, beginnt das Land, sein Kapital ins Ausland zu entsenden. Dieser Prozess begann damit, dass einige Privatinvestoren Investitionen tätigten und eigengenutzte Wohnimmobilien erwarben. Entwickler sicherten sich im Gegenzug Spitzen-Entwicklungsgrundstücke, während Versicherer und Staatsfonds Spitzenassets und strategische Immobilienportfolios kaufen.
Chinesische Privatinvestoren
Chinesische Privatinvestoren waren über lange Zeit strengen Kapitalkontrollen unterworfen. Obwohl die Konjunktur wächst und die Integration in den Rest der Welt dank der Internationalisierung des Renminbi an Dynamik gewinnt, ist zunehmend eine Abwanderung von Kapital chinesischer Staatsbürger zu beobachten. Ein Großteil dieses Geldes fließt in die Immobilienmärkte − das von vielen Chinesen favorisierte Investmentprodukt.
Während der prozentuale Anteil chinesischer Staatsbürger, die im Ausland investieren, gering ist, ist ihre absolute Zahl gemessen an der Einwohnerzahl in einigen der ersten Märkte, in denen sie investierten, immens. So wurden die Immobilienmärkte Hong Kongs und Singapurs von wohlhabenden Chinesen überschwemmt, die in den Jahren 2008 bis 2012 Immobilien kauften. Dies führte zu rapiden Preisanstiegen, so dass die Regierungen hohe Grunderwerbsteuern durchsetzen mussten, um die ins Land drängende Kapitalflut einzudämmen.
„Die chinesischen Investoren sind mittlerweile in anderen Märkten aktiv, in denen ihr Anteil bislang zwar relativ gering ist, aber rapide wächst“, sagt James Macdonald, Head of Research bei Savills China. Die Chinesen sind auf Kapitalsicherung, Zugang zu Bildung und Gesundheitswesen, dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung und Erhalt der Staatsbürgerschaft bedacht. Gleichzeitig hat der deutlich erstarkte Renminbi nach der globalen Finanzkrise dazu geführt, dass Investmentchancen deutlich erschwinglicher erscheinen.
Chinesische institutionelle Investoren
Vor dem Hintergrund der Abschwächung und des zunehmenden Risikopotenzials des einheimischen Marktes versuchen chinesische Entwickler und Investoren, ihre Portfolios durch ausländische Objekte zu diversifizieren. Hierbei geht jedes Unternehmen andere Wege. Entwickler versuchen, sich mit einem lokalen Partner zusammenzuschließen und investieren vor allem in Gateway-Städten, wobei die meisten Projekte eine Wohnkomponente beinhalteten. Versicherungen, die gerade erst begonnen haben zu investieren, scheinen auf etablierte, ertragsstarke Gewerbeprojekte zu fokussieren. Staatsfonds beteiligen sich an Logistikportfolios in den Ländern wichtiger Handelspartner, interessieren sich aber auch für andere Assetklassen wie Studentisches Wohnen in UK ebenso wie für traditionelle gewerbliche Core-Assets.
„Was wir im Moment beobachten, ist der Anfang oder die Vorhut einer möglichen größeren Kapitalwelle in den kommenden Jahren“, sagt James Macdonald.
Folgt man dem Beispiel von Unternehmen wie dem koreanischen National Pension Service, dem weltweit viertgrößten Pensionsfonds sowie anderen asiatischen Institutionen, sind chinesische Investoren an sicheren Immobilienmärkten im Westen mit hohen Renditen und stabilen Preisen interessiert. Zu den wichtigsten Investoren zählen aktuell Versicherungsgesellschaften, Staatsfonds und Projektentwickler.
- Versicherungen verwalten derzeit ein Vermögen von RMB 7,7 Billionen, wovon bis zu 10 % in Immobilien investiert werden könnten. Mit dem Erwerb des Lloyds Building in London für US$ 392 Mio. (RMB 2,4 Mrd.) war die Ping’an-Versicherung das erste chinesische Versicherungsunternehmen, das sich in einem ausländischen Immobilienmarkt engagierte.
- Mit US$ 1,2 Billionen verwalten Chinas Staatsfonds ein ähnlich hohes Vermögen. CIC und SAFE, weltweit unter den Top5-Staatsfonds, zeigten sich besonders aktiv.
- CIC erwarb große Industrie- und Logistikportfolios in Brasilien, Australien und Japan sowie eine Beteiligung an Songbird Estates, dem Mehrheitseigentümer von Canary Wharf.
- SAFE kaufte durch sein in UK ansässiges Unternehmen Gingko Tree Investments einen 40 %-Anteil an University Partnerships Programme (dem größten britischen Entwickler von Studentenunterkünften) und im Rahmen eines Joint-Venture das Objekt Ropemaker Place in London.
- Der staatlichen chinesischen Pensionskasse und dem nationalen Sozialversicherungsfonds sind derzeit Immobilieninvestitionen verwehrt. Sollte es hier zu einer Liberalisierung kommen, könnte weitaus mehr Kapital auf den Markt gelangen.
- Die Top-10-Projektentwickler Chinas (gemessen am Umsatz im 1. Halbjahr 2013) generierten in den ersten sechs Monaten des Jahres durch den Verkauf von 46 Projekten einen Gewinn in Höhe von insgesamt RMB 487,4 Mio. Die Entwickler werden künftig zu den größten ausländischen Investoren zählen. So investieren führende Unternehmen (darunter Greentown, Vanke, Wanda, China Overseas Land & Investment) bereits in beträchtlichem Umfang in wichtigen Gateway-Städten in den USA (Los Angeles und New York), UK (London) und Australien (Sydney).
Das Kapital könnte stoßweise in den Markt fließen und ist von verschiedenen Voraussetzungen abhängig, u. a. von Kaufgelegenheiten im einheimischen und ausländischen Markt, gesetzlichen Rahmenbedingungen und Prioritäten, der Entwicklung interner Strukturen sowie dem Vorhandensein von Arbeitskräften. „In dem Maße wie Chinas Bedeutung auf dem Weltmarkt weiterhin wächst und das Land immer stärker an internationalen Angelegenheiten beteiligt ist, wird auch die Expansion chinesischer Unternehmen, Projektentwickler und Investoren zunehmen“, führt James Macdonald weiter aus.
Hintergrund
Die zunehmende Wiederherstellung des Gleichgewichts der Weltwirtschaft in den letzten fünf Jahren lenkte das Augenmerk vermehrt auf die Schwellenmärkte, insbesondere vor dem Hintergrund deren wachsender internationaler Bedeutung in Bezug auf wirtschaftliche Stärke, geschäftlicher Bedeutung und finanziellen Einfluss.
Im Fall Chinas konzentrierte sich das Augenmerk zunächst darauf, das japanische BIP zu übertreffen und die zweitgrößte Wirtschaftsmacht der Welt zu werden. Ebenso war Thema, dass sich das Land von den westlichen Ländern abkoppelte in der Hoffnung, eine Ankurbelung des Inlandskonsums könne den Abschwung in Industrie und Handel kompensieren. In den zurückliegenden Monaten führte diese Debatte dazu, dass Privatinvestoren und Unternehmen Immobilien im Ausland kauften.
