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19.09.2013 IVD Mitte-Ost: Neubauten in sehr guten Lagen immer beliebter

Der Immobilienmarkt in Sachsen und Sachsen-Anhalt präsentiert sich in diesem Jahr sehr stabil. Mehrheitlich befinden sich die Mietpreise auf dem Vorjahresniveau. Sie bleiben damit hinter der allgemeinen Preisentwicklung zurück. Mit Ausnahme von Objekten in sehr guter Lage und mit einer hochwertigen Ausstattung finden Mietinteressenten vor allem in den Großstädten entsprechende Angebote. Wohnungen in den Toplagen der Metropolen sind stark nachgefragt. Folglich steigen hier die Preise. Weiterhin lässt sich feststellen, dass sich immer mehr Menschen den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen und selber ein Haus bauen. Auch der Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage erfreut sich großer Beliebtheit. All dies geht aus dem aktuellen Immobilienpreisspiegel des Immobilienverband Deutschland Mitte-Ost (IVD Mitte-Ost) hervor, der am heutigen Donnerstag (19.09.2013) in Leipzig vorgestellt wurde.

„Unsere Analyse von 27 Orten in Sachsen und Sachsen-Anhalt ergab, dass der Immobilienmarkt sehr differenziert ist. Ausgehend von der jeweiligen Stadt und der Lage der Immobilien gestalten sich die Preise sehr unterschiedlich“, sagt Karl-Heinz Weiss, Regionalvorsitzender des IVD Mitte-Ost und ergänzt: „Die guten Bedingungen am Kreditmarkt und die stabile wirtschaftliche Entwicklung in Sachsen und Sachsen-Anhalt macht den Kauf einer Immobilie momentan attraktiv.“

Wohnungsmarkt sehr unterschiedlich

Die Entwicklung der Mietpreise ist in diesem Jahr sehr von der jeweiligen Stadt abhängig. Während in Halle, Magdeburg sowie Chemnitz und in zahlreichen mittelgroßen Städten die Preise stagnieren, melden Dresden und Leipzig in nahezu allen Lagen leichte Anstiege. Weiss: „Begründet ist dies durch das anhaltende Bevölkerungswachstum und die damit steigende Nachfrage in beiden Städten. Aber auch Nachholeffekte bei der Mieterhöhung, Umlegungen durch energetische Sanierungen sowie Vorzieheffekte aufgrund der aktuellen politischen Diskussionen spielen eine Rolle.“ Diskussion um einen eventuell vorhandenen Angebotsmangel in den Metropolen erteilt der Regionalvorsitzende eine Absage: „Lediglich in den Toplagen und bei ausgewählten Spitzenobjekten kann die Nachfrage nicht immer bedient werden. Für alle anderen Immobiliensegmente gilt: Wer in seiner Auswahl etwas flexibel ist und sich genau informiert, findet die passende Mietwohnung.“

Die Mietpreise in den Großstädten von Sachsen und Sachsen-Anhalt tendieren für eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern und einem guten Wohnwert zwischen 5,50 und 7,00 Euro pro Quadratmeter. Bei Neubauobjekten werden zwischen 6,50 und 8,40 Euro pro Quadratmeter verlangt. „Die Spitzenmieten in den fünf Metropolen steigen hingegen weiter leicht an. Eine wachsende Zahl an Mietern ist in der Lage für etwas Höherwertiges auch mehr Geld auszugeben und tut dies auch. Höchstpreise werden in Leipzig mit 12 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Kurz darauf folgen Dresden und Magdeburg mit 11,80 beziehungsweise 11,50 Euro pro Quadratmeter“, so der Immobilienexperte.

Markt für Grundstücke in Bewegung

Die Tendenz aus dem Vorjahr hat sich zu einem klaren Trend entwickelt. Der Markt für Baugrundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und fertige Eigenheime sowie Reihenhäuser zieht teilweise deutlich an. Die nach wie vor niedrigen Bauzinsen sorgen dafür, dass die Schaffung von Wohneigentum in innerstädtischen Lagen immer beliebter wird. In zahlreichen Städten und Lagen melden die IVD-Experten einen Preisanstieg.

„Es sind vor allem die guten sowie sehr guten Wohnlagen, die in diesem Jahr gefragt sind. Auch zahlreiche mittelgroße Städte melden Preisanstiege. Der Trend nach oben ist besonders in Bautzen, Delitzsch, Görlitz, Wittenberg sowie Wolmirstedt feststellbar“, erläutert Karl-Heinz Weiss. In den Großstädten ziehen die Preise in Chemnitz, Halle und Leipzig an. Einzige Ausnahme ist Dresden, wo die mittleren und guten Wohnlagen nachgeben, sehr gute Wohnlagen aber immer begehrter werden. Als teuerste Metropolen behaupten sich Dresden und Leipzig. Die sächsischen Städte sind in diesem Jahr mit Spitzen-Quadratmeterpreisen von 310 beziehungsweise 335 Euro am preisintensivsten. In den mittleren Wohnlagen der Großstädte schwankt die Preisspanne zwischen 45 Euro pro Quadratmeter in Chemnitz und 120 Euro in Dresden.

Eigenheime werden teurer

Seit vier Jahren steigen die Preise für freistehende Eigenheime, bedingt durch eine gestiegene Nachfrage, durch höhere Baukosten und eine bessere Ausstattung an. In den Großstädten der beiden Bundesländer schwanken die Preise je nach Wohnlage und Ausstattung zwischen 95.000 Euro und 550.000 Euro. Spitzenreiter ist Dresden, dicht gefolgt von Leipzig, wo ein freistehendes Eigenheim in sehr guter Wohnlage bis zu 540.000 Euro kostet.

Eigentumswohnungen mit Preisanstieg

Weiss: „Der Kauf von Eigentumswohnungen erfreut sich nach wie vor größter Beliebtheit, da diese flexible selbstgenutzt, vermietet oder auch schnell wieder verkauft werden können. Die Menschen suchen sichere Anlageformen beziehungsweise nutzen die günstigen Kredite, um die eigenen vier Wände zu erwerben. Dabei manifestiert sich seit einigen Jahren, dass die Anleger bereit sind, für gute Angebote auch höhere Preise zu akzeptieren.“ Dass der Zeitfaktor eine wesentliche Komponente spielt, lässt sich daraus ableiten, dass Bestandsimmobilien stärker im Fokus stehen. Die Preise entwickeln sich hier in vielen Städten nach oben. Dieser Trend ist in den Großstädten und in einigen mittelgroßen Städten der beiden Bundesländer Sachsen und Sachsen-Anhalt im Neubau-Segment feststellbar. Hier sind es vor allem Selbstnutzer, die investieren. Für eine Drei-Zimmer-Wohnung im Bestand mit 80 Quadratmeter und sehr gutem Wohnwert werden mittlerweile in Magdeburg Spitzenwerte von 2.200 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Wer seine Eigentumswohnung mit gleichen Ausstattungsmerkmalen lieber in einem Neubauobjekt haben möchte, zahlt in Leipzig mit 2.900 Euro pro Quadratmeter das Meiste. Die anderen Städte bewegen sich bei sehr gutem Wohnwert im Bestand in einer Spanne zwischen 460 und 2.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche sowie bei Neubau zwischen 900 und 2.900 Euro pro Quadratmeter. Preissenkungen sind wie schon 2012 kaum festzustellen.

Stabile Laden- und Büromieten

Die Preise für Ladenmieten haben sich in 14 von 27 Städten in diesem Jahr nicht verändert. Der Markt ist als stabil einzustufen. Allerdings verzeichnen vor allem kleinere Orte teilweise ein Absinken der Ladenmieten. Dazu zählen unter anderem Borna, Delitzsch, Naumburg, Wolmirstedt, Wernigerode und Zeitz. Offensichtlich ist hier die Kaufkraft der Bürger nicht mehr so ausgeprägt, dass die Ladenbetreiber mit zuverlässigen Einnahmen rechnen können. Viele schauen sich daher nach günstigeren Alternativen um.

In den Großstädten gibt es erstmals seit Jahren teilweise Leerstand in den 1a-Lagen zu verzeichnen „Dies trifft trotz attraktiver Marktbedingungen aktuell für Leipzig und Dresden zu“, sagt Stefan Sachse, Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate. Laut dem Gewerbeimmobilienexperten befindet sich zu viel freie Fläche auf dem Markt, was durch fertig gestellte Einkaufszentren in Innenstadtlagen wie den Höfen am Brühl in Leipzig und Centrumgalerie/Altmarktgalerie in Dresden bedingt ist. Sachse: „Dennoch sind die Metropolen allen voran Leipzig auch aufgrund der guten Nachfrage nationaler und internationaler Handelsketten so attraktiv, dass die Preise stabil bleiben beziehungsweise in Dresden lediglich leicht sinken.“ Die Spitzenmieten im Handel werden aus diesem Grund auch in Leipzig verlangt. Pro Quadratmeter Fläche zahlen Mieter in den Toplagen bis zu 120 Euro. Dresden folgt mit 90 und Halle mit 80 Euro pro Quadratmeter.

Eine völlig andere Situation ist im Büromarkt erkennbar. In den mitteldeutschen Großstädten kann mittlerweile die Nachfrage in den beliebtesten Lagen nicht immer durch ein passendes Angebot bedient werden. „Die Mieter verlängern dadurch bedingt schon mal in ihren Bestandsflächen vorzeitig ihre Verträge. Die hohe Nachfrage und gleichzeitige Angebotsknappheit führt logischerweise zu steigenden Preisen. Begründet ist dies auch durch fehlende Neubauprojekte, die aufgrund der aktuellen Entwicklung aber wieder attraktiv werden“, sagt Stefan Sachse. Erkennbar ist das in Leipzig, wo unter anderem mit den Geschäftshäusern „Katharinum“ und „Trias“ zwei Büroobjekte entstanden sind beziehungsweise gerade entstehen. Die Spitzenmiete wird in Leipzig verlangt. Mit 12 Euro pro Quadratmeter Bürofläche in den Toplagen muss hier gerechnet werden. Mit 11,50 und 9,50 Euro pro Quadratmeter folgen Dresden und Chemnitz.

Optimistische Prognose

Die Prognosen zeigen, dass sich der Markt in naher Zukunft positiv entwickeln wird. Für dieses und nächstes Jahr schätzen die IVD-Mitglieder die Situation am Berichtsort als stabil und mehrheitlich auf einem guten Niveau ein. Daran wird sich auch in den kommenden fünf Jahren wenig ändern. Im Vergleich zur jüngeren Vergangenheit entwickelt sich die Situation auch in den mittelgroßen Städten in Zukunft besser. Zu nennen sind hier Aue-Schwarzenberg, Bautzen, Delitzsch, Naumburg, Oschatz, Plauen, Wolmirstedt, Wurzen und Zwickau. Dies trifft auch für die Großstädte Chemnitz, Dresden, Halle, Leipzig und Magdeburg zu.

Die Leerstandsquoten und deren Entwicklungen sind stark abhängig von der jeweiligen Region. Eine einheitliche Tendenz für alle Städte ist nicht zu erkennen. Zudem ist festzustellen, dass nicht alle leerstehenden Flächen auch tatsächlich marktfähig sind.

Während sich der Trend zum Leerstandsabbau in den Großstädten mit Ausnahme von Chemnitz fortsetzt, ist die Entwicklung in mittelgroßen Städten starken Schwankungen unterworfen. Demnach bewegt sich die Spanne bei Wohnungen zwischen 2 Prozent (Bautzen) und 25 Prozent (Lutherstadt Wittenberg). Auch die Leerstände bei den Ladenflächen sind in Sachsen und Sachsen-Anhalt seit zwei Jahren in Bewegung. In den fünf großen Städten Sachsen und Sachsen-Anhalts pegelt sich der Leerstand zwischen 15 (Leipzig, Dresden) und 30 Prozent (Halle) ein. Ähnlich sieht es bei den Büroflächen aus. Die Spanne bewegt sich zwischen 4 (Bautzen, Zwickau) bis über 25 Prozent (Chemnitz und Umgebung). Bei den Großstädten baut sich in Leipzig und Magdeburg der Leerstand weiter ab, während die Entwicklung in Chemnitz, Dresden und Halle konstant bleibt.


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