News RSS-Feed

20.09.2013 Projektentwicklungsvolumen in Berlin-Potsdam auf neuem Rekordstand

Die Projektentwickler in der Metropolregion Berlin-Potsdam profitieren von der Attraktivität Berlins als Wohn- und Geschäftsstandort und der damit verbundenen Nachfrage nach Wohn- und Geschäftsimmobilien. Das Volumen der in der Region fertiggestellten, in Bau oder Planung befindlichen Projektentwicklungen lag für den Betrachtungszeitraum 2010 bis 2017 bei knapp sieben Mio. Quadratmetern. Gegenüber der Untersuchung des Vorjahres bedeutet das eine Steigerung um 12,9 Prozent, womit sich das kontinuierliche Wachstum in der Metropolregion weiter fortsetzt. Auch im Hinblick auf das monetäre Volumen (22,4 Mrd. Euro) sowie die Anzahl der Projekte (993) legten die Werte gegenüber dem Vorjahr deutlich zu.

Das geht aus der Studie „Die Immobilienmärkte in der Metropolregion Berlin-Potsdam“ im Auftrag der HOCHTIEF Projektentwicklung hervor. Für die in diesem Jahr bereits zum siebten Mal erschienene Studie wertete das unabhängige Analysehaus bulwiengesa AG die von Entwicklern getragenen Projekte in der Metropolregion Berlin-Potsdam mit einer Miet-/Nutz- bzw. Wohnfläche ab 1 000 Quadratmetern aus. In die Zahlen von 2013 gingen alle Entwicklungen ein, die seit Jahresanfang 2010 fertiggestellt wurden, und solche, die sich am 1. Juli 2013 in Bau oder Planung befanden und bis Ende 2017 fertiggestellt werden sollen.

Mit einem Anstieg des Flächenvolumens um mehr als zehn Prozent verzeichnet die brandenburgische Landeshauptstadt Potsdam in diesem Jahr eine vergleichbare Dynamik wie Berlin. Mit einem konstanten Anteil von 92 Prozent am Gesamtflächenvolumen bleibt Berlin aber weiterhin die treibende Kraft auf dem Projektentwicklermarkt der Metropolregion. Das gilt auch im Hinblick auf das 2012 realisierte Transaktionsvolumen von 7,3 Mrd. Euro, mit dem Berlin einen neuen Rekordwert erreichte. Dabei verzeichnete das Wohnsegment ein Transaktionsvolumen von 3,1 Mrd. Euro und näherte sich dem gewerblichen Umsatz merklich an.

Hauptwachstumstreiber für das Projektentwicklungsgeschäft in der Metropolregion ist der Wohnimmobiliensektor. Mit 4,35 Mio. Quadratmetern (+ 24 Prozent) entfallen 62 Prozent aller Projektentwicklungen auf den Wohnungsbau. Auf Rang zwei folgen Entwicklungen von Büroimmobilien mit einem Gesamtvolumen von 1,15 Mio. Quadratmetern. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet das ein Plus von 14 Prozent. Das ist der erste Anstieg in diesem Bereich seit Beginn der Auswertung im Jahr 2007. In den übrigen Segmenten liegt das für 2013 ermittelte Volumen niedriger als im Vorjahr: Bei Einzelhandelsimmobilien nahm es abermals um sechs Prozent auf 584.000 Quadratmeter ab und erreichte damit einen neuen Tiefstand. Mit einem Minus von 22 Prozent auf nur noch 547.000 Quadratmeter fiel der Rückgang bei den
Hotelentwicklungen noch deutlicher aus.

Wohnungsmarkt wesentlicher Wachstumssektor

Von den zum 1. Juli 2013 in Bau befindlichen Flächen waren in Berlin 73 Prozent und in Potsdam sogar 95 Prozent Wohnungsbauten. Auch bei den von 2010 bis Mitte 2013 fertiggestellten und vor allem bei den geplanten Projekten dominiert das Wohnungssegment mit Anteilen von 53 Prozent bzw. 59 Prozent in Berlin sowie 84 Prozent bzw. 86 Prozent in Potsdam. In der gesamten Metropolregion befanden sich Mitte 2013 Wohnungsprojekte mit einem Volumen von 1,6 Millionen Quadratmetern in Planung – das entspricht in etwa einer Fläche von 224 Fußballfeldern. Gegenüber der Vorjahresauswertung bedeutet das ein Plus von 45 Prozent.

Mit einem Anteil von 57 Prozent entfällt 2013 erstmals auch im Hinblick auf den Geldwert der erfassten Projekte mehr als die Hälfte auf Wohnflächen. „Der Wohnungsmarkt in Berlin und Potsdam wird in erster Linie von lokal agierenden Projektentwicklern gestaltet, die angesichts der gestiegenen Nachfrage immer größere Projekte realisieren“, erklärt Gordon Gorski, Niederlassungsleiter Berlin-Brandenburg von HOCHTIEF Projektentwicklung. „Die Rahmenbedingungen dafür sind angesichts der anhaltend hohen Nachfrage und der guten Finanzierungsmöglichkeiten ausgesprochen günstig.“

Zusätzlich planen die sechs kommunalen Wohnungsunternehmen den Bau von knapp 6.000 Neubauwohneinheiten; die Berliner Genossenschaften wollen etwa 1.750 neue Wohnungen bauen. „Nachdem das Land Berlin in 2003 aus der Wohnungsbauförderung ausgestiegen war, findet seit 2011 auf politischer Ebene und in den Genossenschaften sowie den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften ein Strategiewechsel statt. Mit einem voraussichtlichen Marktanteil von bis zu 30 Prozent werden die kommunalen Neubauwohnungen in Zukunft einen signifikanten Einfluss auf den Projektentwicklungsmarkt in der Metropolregion haben“, erläutert Andreas Schulten, Vorstandsmitglied von bulwiengesa. „Wir erwarten einen Anstieg des Gesamtfertigstellungsvolumens im Geschosswohnungsbau von aktuell jährlich zirka 2.000 Einheiten auf annähernd 5.000 Wohnungen im Jahr 2016.“

Dieses Angebot trifft auf eine anhaltend hohe Nachfrage, was sich nicht zuletzt an der Entwicklung der Mieten und Kaufpreise zeigt. In Berlin sind die Spitzenmieten (Durchschnittswert des obersten Preissegments mit einem Marktanteil von drei bis fünf Prozent) im Wohnsegment seit 2005 kontinuierlich gestiegen. Ende 2012 lag die Spitzenmiete bei 15,30 Euro pro Quadratmeter, etwa neun Prozent höher als Ende 2011. In Potsdam blieb die Spitzenmiete unverändert bei 12,00 Euro pro Quadratmeter. „Die Kosten für Investitionen in den Neubau wie auch in den Bestand sind in den vergangenen Jahren nicht zuletzt durch die gewachsenen Anforderungen an die Energieeffizienz stetig gestiegen. Deshalb bedarf es einer Vielzahl an Instrumenten und Fördermaßnahmen, um das Wohnungsangebot in allen Preissegmenten sinnvoll zu erhöhen. Jede neue Wohnung entlastet den Wohnungsmarkt“, ergänzt Gorski. „Neben einer beschleunigten Vergabe von Baurecht würden auch zusätzliche Anreize für Quersubventionierungen effektiv zu einer angemessenen Versorgung mit Wohnraum für alle Bevölkerungsschichten beitragen.“

Bei Neubau-Eigentumswohnungen wurden Ende 2012 mit 5.500 Euro pro Quadratmeter in Berlin bzw. 4.050 Euro pro Quadratmeter in Potsdam neue Spitzenwerte erreicht. „Im Vergleich zu anderen beliebten deutschen Städten und vor allem internationalen Metropolen sind die Preise aber immer noch moderat“, sagt Gorski. So müssen Käufer in Potsdam für den Erwerb von Wohneigentum durchschnittlich 6,7 Jahresgehälter und in Berlin 8,3 Jahresgehälter ausgeben. Beide Werte liegen deutlich unter den Spitzenstädten München (11,1) und Frankfurt/Main (9,7). Dieses Preisgefälle wird durch das relativ niedrige Niveau der durchschnittlichen Jahresgehälter in Berlin zusätzlich verstärkt.

Zukünftig werden die Wohnungseinheiten in der Bundeshauptstadt durchschnittlich kleiner ausfallen und andere Lagen verstärkt in den Fokus rücken. Neugeplante Vorhaben weisen bereits im Durchschnitt eher einige Quadratmeter weniger an Wohnfläche auf als noch vor einigen Jahren. Außerdem sind häufiger Vorhaben direkt an großen Straßen zu finden, die so noch vor einiger Zeit auf keine Nachfrage trafen. Ähnliche Tendenzen können bereits in Städten wie München oder Frankfurt/Main festgestellt werden.

„Sollten weiterhin jedes Jahr um die 20.000 bis 25.000 neue Haushalte in Berlin entstehen, bliebe die Wohnungsnachfrage stabil hoch. Damit gebe es mindestens bis 2017/2018 sehr gute Rahmenbedingungen für den Neubau in der Stadt, sowohl für private als auch für öffentliche Wohnungsunternehmen“, so Schulten.

Büromarkt auf Wachstumskurs

Der Zuwachs bei den Büroflächen von 145.000 Quadratmeter MF-G (Mietfläche für Gewerbe nach gif) wird gleichermaßen von den von 2010 bis Mitte 2013 realisierten Fertigstellungen (+ 91 000 Quadratmeter) wie vom Planungsvolumen (+ 80 000 Quadratmeter) getragen. Lediglich die Flächen in Bau sind leicht zurückgegangen (- 26 000 Quadratmeter) und machen nur einen geringen Anteil am Gesamtvolumen aus. „Die beiden Hotspots der Berliner Büroprojektentwicklungen sind der östliche Spreeraum zwischen Friedrichshain und Kreuzberg, das Umfeld des Berliner Hauptbahnhofs einschließlich Europacity und die City-West (Kurfürstendamm/Tauentzien)“, so Gorski. Mit Neubauten wie dem Evangelischen Werk für Diakonie und Entwicklung, dem eigenen Bürogebäude in der Köpenicker Straße 54 sowie der neuen Deutschland-Zentrale der Coca-Cola Erfrischungsgetränke AG engagiert sich HOCHTIEF Projektentwicklung auf dem Berliner Büroprojektentwicklermarkt und gehört in diesem Segment zusammen mit der Euref AG und der CA Immo AG zu den Top Drei.

Der in den vergangenen zwei Jahren erreichte kontinuierliche Leerstandsabbau bei Büroflächen schlägt sich auch in der Entwicklung der Spitzenmieten in diesem Segment nieder. Sie stiegen im Jahr 2012 in Berlin auf 22,00 Euro pro Quadratmeter, in Potsdam lagen sie nahezu unverändert bei 11,00 Euro. „Im zweiten Halbjahr 2012 wurde in Berlin eine große Anzahl an hochpreisigen Abschlüssen verzeichnet, die das Mietniveau deutlich nach oben gezogen haben. In Folge der anhaltend hohen Nachfrage und der Verknappung von hochwertigen Flächen in zentralen Lagen ist auch weiterhin mit steigenden Mieten und einem Renditeniveau von unter fünf Prozent zu rechnen“, erläutert Gorski. In Potsdam lag die Nettoanfangsrendite für Investitionen in Büroimmobilien Ende 2012 bei 6,7 Prozent.

Rückgang bei Einzelhandels-Projektentwicklungen gebremst

Durch den Konjunktureinbruch 2009/2010 ist das Volumen bei Einzelhandelsentwicklungen erneut rückläufig. Das Minus fiel aber mit 6 Prozent deutlich geringer aus als in den Auswertungen der Jahre 2011 und 2012 (23 Prozent bzw. 18 Prozent). „In den Krisenjahren 2009 und 2010 sind verhältnismäßig wenige Vorhaben von der Planungs- in die Realisierungsphase übergeben worden“, erklärt Schulten. Hier sei jedoch für die nahe Zukunft eine Umkehr der Entwicklung zu erwarten. So wird sich der Investitionswert der im kommenden Jahr fertiggestellten Einzelhandels-Projektentwicklungen auf rund 722 Mio. Euro belaufen, nach lediglich 348 Mio. Euro im laufenden Jahr. Zu den voraussichtlich im kommenden Jahr fertiggestellten Vorhaben gehört das neue Shoppingcenter am Leipziger Platz.

Ein gutes Konsumklima sowie steigende Einwohner- und Touristenzahlen haben dazu geführt, dass Berlin auf den Expansionslisten nationaler und internationaler Filialisten ganz oben steht. Dies ließ die Spitzenmiete in der 1a-Lage rund um den Kurfürstendamm und die Tauentzienstraße in den letzten Jahren auf derzeit 240 Euro pro Quadratmeter ansteigen.

In Potsdam wird nach dem Luisen-Forum mit dem Stern-Center ein weiteres Shoppingcenter erweitert. „Die Nachfrage nach den zusätzlichen Flächen wird groß sein“, prognostiziert Schulten. Durch eine Lockerung der Sortimentsrestriktionen können in der Stadt zusätzliche Vermietungspotenziale bei Bestandsobjekten gehoben werden, wie das Beispiel der mittlerweile auf dem Weg zur Vollvermietung befindlichen Bahnhofspassagen gezeigt hat.

Das Spitzenniveau der 1a-Lagen im Potsdamer Einzelhandel zeigt sich mit derzeit 70 Euro pro Quadratmeter seit Jahren sehr stabil. Dämpfend wirken sich die Nähe zu Berlin und der Denkmalschutz aus, durch den die Schaffung adäquater Einzelhandelsflächen deutlich erschwert wird. Die Nettoanfangsrenditen im Einzelhandelssegment der Metropolregion liegen aktuell mit 4,5 Prozent (Berlin) und 6,1 Prozent (Potsdam) auf dem Vorjahresniveau.

Hotelmarkt mit Atempause

Berlin ist die touristisch mit Abstand am stärksten frequentierte Stadt Deutschlands. Seit Jahren wächst die Zahl der registrierten Übernachtungen stetig und erreichte zuletzt mit knapp 25 Millionen einen neuen Höchstwert. Damit liegt Berlin in Europa hinter London und Paris auf Platz drei. Nachdem in den vorangegangenen zwei Jahren relativ viele Flächen fertiggestellt wurden, liegt der entsprechende Wert für das Jahr 2013 deutlich niedriger, während die Zahl der in Bau befindlichen und geplanten Projekte annähernd gleich geblieben ist. Insgesamt befinden sich in Berlin aktuell elf Hotelprojektentwicklungen mit zusammen etwa 2.400 Zimmern in Bau und weitere 18 mit mehr als 3.500 Zimmern in konkreter Planung. Der Hotelmarkt in Potsdam bleibt hingegen geprägt von einer sehr geringen Aktivität und verzeichnet jeweils nur ein einziges Projekt in Planung und in Bau.

Stadtentwicklungsraum des Jahres: Östlicher Spreeraum

Auf das Entwicklungsgebiet des Jahres 2013 zwischen Jannowitzbrücke im Nordwesten und Elsenbrücke im Südosten entfällt ein Flächenvolumen von annähernd 605.000 Quadratmetern und damit zirka 8,6 Prozent des gesamten Projektentwicklungsvolumens der Metropolregion Berlin-Potsdam. Bereits fertiggestellt wurden in den vergangenen drei Jahren annähernd 108.000 Quadratmeter. Der bisherige Branchenschwerpunkt des Entwicklungsgebiets lag auf Kommunikations- und Medienunternehmen. 87.000 Quadratmeter sind aktuell in Bau und zirka zwei Drittel des Volumens – insgesamt mit einem größeren Branchenmix – befinden sich derzeit noch im Planungsstadium.


Leserumfrage
Wir schätzen Ihre Expertenmeinung!
Hier ist unsere Leserumfrage:
schnell & unkompliziert
Jetzt starten!