23.09.2013 Talsohle am niederländischen Immobilien-Investmentmarkt scheint erreicht
Direktinvestitionen in niederländische Immobilien werden sich 2013 voraussichtlich auf ca. 4,5 Mrd. Euro belaufen, entsprechend einem Plus von 8 % gegenüber dem Vorjahr (2012: knapp 4,2 Mrd. Euro). Der Zuwachs zeichnete sich bereits im 2. Quartal 2013 mit einem Transaktionsvolumen von 1,1 Mrd. Euro ab und legte damit im Vergleich zum Vorquartal um ca. 50% zu. Unter anderem zu diesem Ergebnis kommt der neueste Report von Jones Lang LaSalle Niederlande "New buyers - new opportunities", für den auch eine Befragung privater und institutioneller Anleger aus dem In- und Ausland nach ihren Immobilieninvestment-Strategien durchgeführt wurde. Das erwartete Volumen allein dieser befragten Investoren macht 1,8 Mrd. Euro aus.
Dré van Leeuwen, Leiter Capital Markets Jones Lang LaSalle Niederlande: "Der niederländische Investmentmarkt scheint die Talsohle erreicht zu haben. Wir beobachten ein steigendes Interesse auch von ausländischen Investoren, insbesondere von amerikanischen Investoren und potentiellen Anlegern aus dem angelsächsischen Raum. Die Risikoprämie als Differenz von Immobilienrenditen und Zinsen für Staatsanleihen ist derzeit eine der höchsten in Europa, das hat das Interesse ausländischer Anleger geweckt. Das niedrige Preisniveau erleichtert potentiell neuen Käufern den Markteinstieg. Ein aktives Asset Management bietet darüber hinaus die Möglichkeit - trotz noch fehlender konjunktureller Impulse - langfristig hohe Erträge zu erzielen." Und weiter: "Sowohl Kreditgeber als auch Investoren sind bereits am Markt aktiv. Gleichzeitig ist eine größere Diversifizierung unter den ausländischen Käufern zu beobachten. Viele Engagements sind langfristig angelegt, ein Anzeichen für das Vertrauen in den baldigen Aufschwung und ein Signal zu investieren."
Und Michael Hesp, Leiter Research Jones Lang LaSalle Niederlande, ergänzt: "Unsere Investoren-Befragung zeigt ein zunehmendes Interesse an verschiedenen Immobilien-Kategorien. In den letzten Jahren war Sicherheit das Nonplusultra der Investoren. Nun scheint die Bereitschaft zu wachsen, mehr Risiko einzugehen. Auf dem Büroflächen- und Logistikmarkt konzentriert sich in diesem Jahr das meiste Interesse auf 'value add', 'opportunistische' und 'notleidende' Investitions-Produkte, bei Einzelhandels- und Wohnimmobilien liegt der Interessensschwerpunkt weiterhin hauptsächlich auf dem 'Core'-Segment."
Einige Aspekte des Reports
. Bei der Immobilienfinanzierung sind auf dem europäischen Markt einige Veränderungen zu beobachten. Aufgrund relativ hoher Finanzierungsmargen und der Zurückhaltung der Banken haben sich neue Möglichkeiten für Versicherungsunternehmen, institutionelle Investoren und Kredit-Fonds aufgetan. Versicherungsunternehmen bevorzugen dabei vorrangig besicherte Kredite mit einer langen Laufzeit. Damit können sie Verbindlichkeiten am besten handeln. Nach Sanierung ihrer Bilanzen sind aber auch institutionelle Investoren und einige Banken wieder auf dem Immobilienmarkt aktiv. Auch Kredit-Fonds verfügen mittlerweile wieder über Kapital. Sogenannte "Senior Debt-Fonds" sind häufig mit Banken an "Club Deals" und Konsortien beteiligt und konzentrieren sich eher auf Spitzen-Objekte. Opportunistische Kredit-Fonds haben riskantere Immobilien im Visier, an die sich die Banken nicht heranwagen. Für eine Finanzierung über den Kapitalmarkt - durchaus nach wie vor eine Option - sind guter Name und Bonität Voraussetzung. Es bleibt schwierig, Immobilien über niederländische Banken zu finanzieren. Hinzu kommt, dass neue Investoren auf dem Immobilienmarkt zunächst die solventeren europäischen Märkte mithilfe lokaler Asset Manager ins Visier nehmen. Die attraktiven Margen können erst dann relevant werden, wenn die Risiken sich entsprechend minimiert haben, die Konjunktur an Fahrt gewinnt, das Leerstands-Niveau abnimmt und der Immobilien-Investmentmarkt sich insgesamt positiv entwickelt.
. Ausländische Anleger rechnen damit, dass ihre Investments in Büro- und Logistikflächen-Portfolien in den Niederlanden um ca. 580 Mio. Euro zulegen werden, entsprechend einem Plus von knapp einem Viertel. Inländische Investoren gehen von einem Wachstum ihrer gesamten Immobilien-Portfolien in einer Größenordnung von rund 1 Mrd. Euro aus, entsprechend einem Plus von knapp 3 %. Im zweiten Halbjahr 2013, aber auch in 2014, könnte deshalb die Anzahl der Portfolio-Verkäufe weiter steigen. Anders als internationale Investoren erwerben niederländische Investoren eher Wohn- und Einzelhandels-Immobilien. Sie rechnen gleichzeitig mit einer Reduzierung ihrer Büroflächen-Portfolien.
. Positive Entwicklungen erwarten die Investoren bei den Leerständen in ihren Logistik- und Wohnimmobilien. Dreiviertel der Befragten rechnet damit, dass die Leerstände in ihren Logistik-Portfolios sinken werden, ein Viertel der Befragten geht von rückläufigen Leerständen bei Wohnimmobilien-Portfolien aus. Weniger optimistisch zeigen sich die Befragten für das Segment Büro- und Einzelhandel: Etwa ein Drittel rechnete jeweils mit weiter steigenden Leerständen in ihren Büro- bzw. Einzelhandels-Portfolien.
Um die Leerstände zurückzuführen, wird auf aktives Vermietungs- und Asset-Management gesetzt. Ein Fünftel der Befragten - mehr als 2012 - haben die Mietpreise gesenkt, um ihre Bestände attraktiver zu machen oder die Mieter zu halten. Der Aspekt der Nachhaltigkeit gilt in dem Zusammenhang - anders als im Vorjahr - als weniger effektiv.
Dré van Leeuwen, Leiter Capital Markets Jones Lang LaSalle Niederlande: "Der niederländische Investmentmarkt scheint die Talsohle erreicht zu haben. Wir beobachten ein steigendes Interesse auch von ausländischen Investoren, insbesondere von amerikanischen Investoren und potentiellen Anlegern aus dem angelsächsischen Raum. Die Risikoprämie als Differenz von Immobilienrenditen und Zinsen für Staatsanleihen ist derzeit eine der höchsten in Europa, das hat das Interesse ausländischer Anleger geweckt. Das niedrige Preisniveau erleichtert potentiell neuen Käufern den Markteinstieg. Ein aktives Asset Management bietet darüber hinaus die Möglichkeit - trotz noch fehlender konjunktureller Impulse - langfristig hohe Erträge zu erzielen." Und weiter: "Sowohl Kreditgeber als auch Investoren sind bereits am Markt aktiv. Gleichzeitig ist eine größere Diversifizierung unter den ausländischen Käufern zu beobachten. Viele Engagements sind langfristig angelegt, ein Anzeichen für das Vertrauen in den baldigen Aufschwung und ein Signal zu investieren."
Und Michael Hesp, Leiter Research Jones Lang LaSalle Niederlande, ergänzt: "Unsere Investoren-Befragung zeigt ein zunehmendes Interesse an verschiedenen Immobilien-Kategorien. In den letzten Jahren war Sicherheit das Nonplusultra der Investoren. Nun scheint die Bereitschaft zu wachsen, mehr Risiko einzugehen. Auf dem Büroflächen- und Logistikmarkt konzentriert sich in diesem Jahr das meiste Interesse auf 'value add', 'opportunistische' und 'notleidende' Investitions-Produkte, bei Einzelhandels- und Wohnimmobilien liegt der Interessensschwerpunkt weiterhin hauptsächlich auf dem 'Core'-Segment."
Einige Aspekte des Reports
. Bei der Immobilienfinanzierung sind auf dem europäischen Markt einige Veränderungen zu beobachten. Aufgrund relativ hoher Finanzierungsmargen und der Zurückhaltung der Banken haben sich neue Möglichkeiten für Versicherungsunternehmen, institutionelle Investoren und Kredit-Fonds aufgetan. Versicherungsunternehmen bevorzugen dabei vorrangig besicherte Kredite mit einer langen Laufzeit. Damit können sie Verbindlichkeiten am besten handeln. Nach Sanierung ihrer Bilanzen sind aber auch institutionelle Investoren und einige Banken wieder auf dem Immobilienmarkt aktiv. Auch Kredit-Fonds verfügen mittlerweile wieder über Kapital. Sogenannte "Senior Debt-Fonds" sind häufig mit Banken an "Club Deals" und Konsortien beteiligt und konzentrieren sich eher auf Spitzen-Objekte. Opportunistische Kredit-Fonds haben riskantere Immobilien im Visier, an die sich die Banken nicht heranwagen. Für eine Finanzierung über den Kapitalmarkt - durchaus nach wie vor eine Option - sind guter Name und Bonität Voraussetzung. Es bleibt schwierig, Immobilien über niederländische Banken zu finanzieren. Hinzu kommt, dass neue Investoren auf dem Immobilienmarkt zunächst die solventeren europäischen Märkte mithilfe lokaler Asset Manager ins Visier nehmen. Die attraktiven Margen können erst dann relevant werden, wenn die Risiken sich entsprechend minimiert haben, die Konjunktur an Fahrt gewinnt, das Leerstands-Niveau abnimmt und der Immobilien-Investmentmarkt sich insgesamt positiv entwickelt.
. Ausländische Anleger rechnen damit, dass ihre Investments in Büro- und Logistikflächen-Portfolien in den Niederlanden um ca. 580 Mio. Euro zulegen werden, entsprechend einem Plus von knapp einem Viertel. Inländische Investoren gehen von einem Wachstum ihrer gesamten Immobilien-Portfolien in einer Größenordnung von rund 1 Mrd. Euro aus, entsprechend einem Plus von knapp 3 %. Im zweiten Halbjahr 2013, aber auch in 2014, könnte deshalb die Anzahl der Portfolio-Verkäufe weiter steigen. Anders als internationale Investoren erwerben niederländische Investoren eher Wohn- und Einzelhandels-Immobilien. Sie rechnen gleichzeitig mit einer Reduzierung ihrer Büroflächen-Portfolien.
. Positive Entwicklungen erwarten die Investoren bei den Leerständen in ihren Logistik- und Wohnimmobilien. Dreiviertel der Befragten rechnet damit, dass die Leerstände in ihren Logistik-Portfolios sinken werden, ein Viertel der Befragten geht von rückläufigen Leerständen bei Wohnimmobilien-Portfolien aus. Weniger optimistisch zeigen sich die Befragten für das Segment Büro- und Einzelhandel: Etwa ein Drittel rechnete jeweils mit weiter steigenden Leerständen in ihren Büro- bzw. Einzelhandels-Portfolien.
Um die Leerstände zurückzuführen, wird auf aktives Vermietungs- und Asset-Management gesetzt. Ein Fünftel der Befragten - mehr als 2012 - haben die Mietpreise gesenkt, um ihre Bestände attraktiver zu machen oder die Mieter zu halten. Der Aspekt der Nachhaltigkeit gilt in dem Zusammenhang - anders als im Vorjahr - als weniger effektiv.
